TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: contro * * *

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1 Arch. Maria Angela Giorgini Via Giacomo Filippo Novaro n BOLOGNA Tel Fax mariaangela.giorgini@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: PROCEDENTE contro N. 951/14 R.G.ESEC. Udienza Ore 12:00 LOTTO UNICO ESECUTATA * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare, trascritto presso l Ufficio dei Registri Immobiliari di Bologna in data 27 gennaio 2015 al n è stata pignorata a favore di PROCEDENTE, e contro ESECUTATA, il diritto di piena proprietà per la quota di 1/1 su immobile sito in Comune di Baricella, via Savena Vecchia n (nelle realtà l immobile risulta situato in via Savena Vecchia n.399/2); fabbricato urbano distinto al N.C.E.U. del Comune di Baricella, come segue: Foglio 27 Particella 179 Sub 4 (appartamento) e Particella 905 (corte) fra loro graffati, p.t Cat. A/3, Cl. 1, vani 3, rendita Euro 170,43, tali risultanti in forza di denunzia di variazione presentata all Agenzia del territorio di Bologna in data 27 giugno 2008 n Prot. n.bo Si dispone la vendita in un lotto unico. 1 L immobile risulta erroneamente riferito all indirizzo via Savena Vecchia n.283 sia nel verbale di pignoramento, sia nella nota di trascrizione del pignoramento e sia nella documentazione catastale. Il numero civico corretto è il n. 399/2 sin dall acquisto effettuato dalla proprietaria esecutata DUMITRASCU CARMEN.

2 2 di 10 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione sito in Comune di Baricella, via Savena Vecchia n.399/2 (catastalmente via Savena Vecchia n. 283), costituita da una unità abitativa al piano terra composta da ingresso su soggiorno-cucina, un piccolo disimpegno, una camera e un bagno, di superficie complessiva di circa m 2 52, con annessa corte esclusiva di pertinenza di circa m IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Baricella, intestato a ESECUTATA Proprietà per 1/1 e così identificato: Foglio 27, Particella 179, Sub 4 graffato con Particella 905, Categoria A/3, Classe 1, Consistenza 3 vani, Superficie Catastale Totale 58 m 2 Totale escluse aree scoperte 52 m 2, Rendita euro 170,43 via Savena Vecchia n. 283, piano T. La planimetria catastale risulta conforme allo stato rilevato tramite sopralluogo in data 10 gennaio 2017 all infuori di un muretto a vista di altezza circa 80 cm ad uso arredativo ed a contenimento del piano cucina che non costituisce, a parere della sottoscritta C.T.U. motivo di aggiornamento della planimetria catastale non alterando il carico dei vani catastali ai fini della determinazione della rendita. L eventuale aggiornamento della predetta planimetria è a totale cura e spese dell aggiudicatario. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

3 3 di 10 C è corrispondenza fra l identificazione catastale e quanto pignorato. Si evidenzia la imprecisione nell indicazione del numero civico (283, invece che 399/2) dovuta al probabile mancato aggiornamento in ordine alle variazioni della numerazione. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Il bene pignorato fa parte di un fabbricato con sviluppo su due piani fuori terra interamente ad uso abitativo costituito da tre unità abitative, oltre ad altro fabbricato aggregato costituito da due unità abitative. Sono comprese le comproprietà pro-quota, sulle parti comuni del fabbricato di cui il sopradescritto bene fa parte, tali per legge e per destinazione condominiale. Le parti comuni consistono esclusivamente nella strada di accesso dalla via pubblica al fabbricato, di cui è compresa la comproprietà in ragione della quota di 1/8 (un ottavo), con relativo obbligo alla manutenzione della stessa in concorso con gli altri proprietari, identificata, detta strada, al vigente Catasto Terreni del Comune di Baricella al Foglio 27, con il Mappale 559, di are 04.92, fabbricato rurale privo di rendita. Il tutto come più precisamente riportato nell atto per Notaio del 12/09/2008 rep , trascritto con form del 19/09/2008. Si segnala che per il pagamento della bolletta inerente i consumo dell acqua, è in uso, tra le 5 unità abitative, l utilizzo di una sola bolletta che viene suddivisa tra le utenze in base alla lettura dei singoli contatori, a guisa di una specie di piccola conduzione condominiale VINCOLI E ONERI Tutti quelli conseguenti lo stato legale del condominio in cui l unità immobiliare si trova.

4 4 di 10 Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI L unità abitativa confina con parti comuni da più lati, beni Boschi, salvo altri. PROPRIETÀ L immobile in parola appartiene all esecutata ESECUTATA. PROVENIENZA DEL BENE Con atto di provenienza del 12/09/2008 n.20518/12207 di repertorio del Notaio (trascritto a Bologna il 19/09/2008 ai nn reg.gen. e reg. part.) l ESECUTATA ha acquistato la piena proprietà dell immobile. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell atto di acquisto ESECUTATA dichiara di essere libera da vincoli matrimoniali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI I beni risultano gravati dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni: N del 19/09/2008 ipoteca a favore della (elettivamente domiciliata in Roma, ) per ,00 a seguito di mutuo, atto Notaio del 12/09/2008 rep.20519, capitale ,00 (grava sull immobile in oggetto contro ESECUTATA) non presenta annotamenti. Trascrizioni: N del 27/01/2015 pignoramento a favore della (elettivamente domiciliata presso lo studio degli avv.ti e in Roma, ) per ,74 (grava sull immobile in oggetto

5 5 di 10 contro ESECUTATA) non presenta annotamenti. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta all Imposta di Registro, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA (Concessioni, abitabilità e/o usabilità, Leggi 47/85, 724/94 e 326/03) Dagli accertamenti svolti presso l Ufficio Tecnico del Comune di Baricella risulta quanto segue. REGOLARITÀ EDILIZIA Il fabbricato di riferimento dell unità immobiliare in oggetto è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967 e a tutt oggi, detto bene non ha costituito oggetto di opere, varianti o modifiche richiedenti titoli abilitativi, ad eccezione delle opere per le quali sono state presentate presso il Comune di Baricella: Denuncia di inizio attività Prot. n del 04/09/2006 per interventi di manutenzione straordinaria con modifiche interne Denuncia di inizio attività Prot. n.5870 del 17/05/2008 per interventi di manutenzione straordinaria con modifiche interne; Comunicazione di fine lavori (D.I.A. prot. N del 04/09/2006 e D.I.A. prot del 17/05/208) prot. N del 15/09/2010 e richiesta Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità (silenzioassenso) Deposito Scheda Tecnica Descrittiva. Dal confronto fra la planimetria catastale e l ultimo titolo abilitativo rilasciato dall Amministrazione comunale e quanto rilevato non sono state rilevate difformità. La planimetria catastale risulta conforme allo stato rilevato tramite

6 6 di 10 sopralluogo in data 10 gennaio 2017 all infuori di un muretto a vista di altezza circa 80 cm ad uso arredativo ed a contenimento del piano cucina che non costituisce, a parere della sottoscritta C.T.U. motivo di aggiornamento della planimetria catastale non alterando il carico dei vani catastali ai fini della determinazione della rendita. L eventuale aggiornamento della predetta planimetria è a totale cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data 17/01/2017 codice identificativo N dalla sottoscritta scrivente arch. Maria Angela Giorgini, numero di accreditamento 07565, valevole sino al 17/01/2027. L unità immobiliare certificata risulta in classe energetica G con indice di prestazione energetica globale EP gl,nren = 232,83 kwh/m 2 /anno. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immobile risulta occupato dalla esecutata. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricato cui fa capo la porzione di immobile oggetto di stima è stato realizzato, come da ricognizione atti normativi suesposta, per intervento di recupero di edifici esistenti in data di anteriore al 1 settembre Trattasi di fabbricato ad uso residenziale, costituito da un unico corpo di fabbrica a due piani fuori terra, con strutture portanti in muratura perimetrale di mattone pieno, solai e coperto in latero-cemento, copertura a falde inclinate e manto a coppi. Complessivamente l edificio si trova in stato di conservazione discreto, se non fosse per i molteplici e diffusi segni di aggressione da

7 7 di 10 umidità ascendente: sfarinamento delle pitture, sgretolamento dell intonaco in basso, subito sopra il pavimento, efflorescenze del "salnitro" estese a cordone e/o a macchia. Lo stato di manutenzione delle finiture interne è complessivamente sufficiente, anche se, come per l esterno, risulta fortemente compromesso dagli effetti che l umidità produce in particolare nella fascia appena sopra il pavimento. Si riassumono, di seguito le principali caratteristiche dell unità abitativa relativamente ai materiali e finiture: pareti ad intonaco tinteggiato; pareti della zona cottura e del bagno rivestite con piastrelle di ceramica; pavimenti in ceramica e in parquet di legno massello; porta di ingresso del tipo blindato, con evidenti problemi di aggressione da umidità; porte interne in legno tamburato; serramenti esterni in legno naturale con vetrocamera e oscuranti del tipo ad antoni in legno massello; serramenti esterni equipaggiati con inferriate e cancelletti di sicurezza (le porte-finestra); bagno con sanitari bianchi e rubinetterie monocomando con miscelatori, e con vasca da bagno; impianto elettrico realizzato sottotraccia; impianto di riscaldamento autonomo. L unità immobiliare è dotata di un caminetto con canna di esalazione

8 8 di 10 autonoma che la esecutata dichiara non funzionante. È presente inoltre la predisposizione dell impianto di raffrescamento. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie commerciale è stata determinata con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed al documento dell Agenzia del Territorio per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; la superficie della corte esclusiva è computata nella misura del 15% fino a m 2 25, ovvero del 5% per la quota eccedente m La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza

9 9 di 10 così come sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: appartamento circa m 2 52,00 corte esclusiva circa m 2 8,00 Totale superficie commerciale circa m 2 60,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi della piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso abitativo con corte pertinenziale ad uso esclusivo, il tutto sito in Comune di Baricella, al n.399/2 di via Savena Vecchia. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali (nella fattispecie sono stati esaminati i dati rilevati in Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia dell Entrate Secondo semestre 2015 e in Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP Report ottobre 2015 marzo 2016 ), tenuto conto dell assenza di trattativa e di garanzia per vizi della cosa (art c.c.), in ordine al criterio di stima adottato per comparazione (ovvero mediante la ricerca del valore commerciale di immobili simili e di cui è già definita la libera contrattazione) la sottoscritta ritiene di poter considerare il valore unitario di 1.200,00/m 2 ed indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi della piena proprietà di bene oggetto di Procedura Esecutiva:

10 10 di 10 VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 (euro settantaduemila/00) VALORE DELL INTERO BENE ,00 abbattuto di circa il 25% per procedura esecutiva (euro cinquantacinquemila/00) Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 8 febbraio 2017 IL CONSULENTE TECNICO (arch. Maria Angela Giorgini)