TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MARCELLA ANGELINI CHESI * * * Promosso da:

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. GIANNINI ING. PAONE Via Santo Stefano, BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MARCELLA ANGELINI CHESI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: ****************************************************************** ESEC. R.G. N. 197/12 Udienza 28/04/14 Ore 11:45 contro ****************************************************************** * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 17/01/2012 repertorio numero 551/2012, è stata l intera proprietà dei seguenti beni immobili: Catasto Fabbricati del Comune di Galliera: 1) Foglio 9, mapp. 24, sub. 2, natura A3 abitazioni di tipo economico, consistenza 7 vani, indirizzo Via Scorsuro n. 8, piano T-1; 2) Foglio 9, mapp. 24, sub. 1, natura CO corte o resede, consistenza /, indirizzo Via Scorsuro n. 8, piano T; Catasto Terreni del Comune di Galliera: 1) Foglio 9, mapp. 24, sub./, natura T terreno, consistenza 30 are, indirizzo Via Scorsuro n. 8. * * * PER 197/12 LOTTO UNICO

2 2 di 13 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di villa indipendente con relativa corte. La villa, disposta su due piani fuori terra, è costituita al piano terra da ingresso, soggiorno, ampia cucina con camino, scala che porta al piano primo in cui troviamo due camere e un bagno. Sempre al piano terra passando sotto la rampa della scala si accede ad un secondo corpo di fabbrica posto in aderenza e costituito da quattro locali al grezzo in quanto in corso di ristrutturazione. Completano il compendio due fabbricati accessori, un ex granaio e un ex fienile ad oggi ad uso deposito edificati nella medesima area di pertinenza. Sito in Comune di Galliera, alla Via Scorsuro 8, per una superficie di mq. 60 per la porzione di villa completa, mq. 50 per la porzione di villa al grezzo, oltre mq. 30 dei fabbricati accessori e mq 3000 di corte. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Galliera: 1) Foglio 9, mapp. 24, sub. 2, categoria A3 abitazioni di tipo economico, classe 1, consistenza 7 vani, rendita 433,82, indirizzo Via Scorsuro, piano t-1; Catasto Fabbricati del Comune di Galliera:

3 3 di 13 2) Foglio 9, mapp. 24, sub. 1, BCNC - Bene Comune non Censibile, via Scorsuro, piano T; Catasto Terreni del Comune di Galliera: 3) Foglio 9, mapp. 24, Qualità classe Ente Urbano, superficie are 30, ca 00. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Si segnala la corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: nella vendita è compresa la comproprietà delle parti comuni per legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dei beni in oggetto. CONFINI Ragioni *********** da più lati, via Scorsuro e forse altri. PROPRIETÀ ESECUTATO, proprietà per ½ in regime di comunione dei beni; ESECUTATO, proprietà per ½ in regime di comunione dei beni. PROVENIENZA DEL BENE

4 4 di 13 Successione legittima del 23/03/1991. Compravendita del 21/12/1992. Compravendita del 11/05/1999. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: - Ipoteca volontaria iscritta il 14/05/1999 al part a garanzia di contratto di mutuo per la somma complessiva di /90; - Ipoteca volontaria iscritta il 11/11/2005 al part garanzia di contratto di mutuo fondiario per la somma complessiva di /00; - Ipoteca Legale iscritta il 06/11/2008 al part per la somma complessiva di /24; - Ipoteca Legale iscritta il 06/12/2010 al part. per la somma complessiva di /76; - Ipoteca Giudiziale iscritta il 26/03/2010 al part in forza di decreto ingiuntivo del 24/03/2010 emesso dal Tribunale Civile di Ravenna per l importo di /00; - Ipoteca Giudiziale iscritta il 11/05/2010 al part in forza di decreto ingiuntivo del 29/04/2010 emesso dal Tribunale Civile di Bologna per l importo di /00; - Ipoteca Giudiziale iscritta il 15/09/2011 al part in forza di decreto ingiuntivo del 19/05/2010 emesso dal Tribunale Civile di Bologna per l importo di /00;

5 5 di 13 - Pignoramento immobiliare trascritto il 17/04/2012 al part / REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile edificato nel irregolare Indagine EDILIZIA L immobile è classificato, secondo il Regolamento Urbano Edilizio del Comune di Galliera, adottato con delibera c.c. n. 41 del 28/4/2010, nel sistema degli ambiti ad alta vocazione produttiva agricola (art.29 del RUE) e nel sistema delle risorse storiche ed archeologiche come edifici e manufatti singoli di valore storico testimoniale limitatamente alle sue pertinenze (art.20 e 21 del RUE). Inoltre, in base al Piano Strutturale Comunale del Comune di Galliera adottato con delibera c.c. n. 40 del 28/4/2010, nel sistema idrografico (art.16 del PSC) l area è individuata come fascia di pertinenza e tutela fluviale e di alta probabilità di inondazione. Relativamente all indagine amministrativa si fa presente che, le pratiche edilizie, che legittimano l immobile oggetto di procedura, sono depositate nell Archivio Storico Comunale che, a causa del sisma del maggio 2012, non è accessibile in

6 6 di 13 quanto si trova all interno della sede municipale dichiarata inagibile. Non è stato dunque possibile reperire alcuna documentazione storica, se non il semplice elenco delle pratiche che risultano agli atti depositate presso l archivio: 1) Concessione edilizia N. 57/1967 per ricostruzione di fabbricato colonico ad uso civile abitazione, rilasciata in data 07/11/1967 prot archiviata nel 1970 con Abitabilità rilasciata in data 25/06/1970; 2) Autorizzazione edilizia N. 18/2000 per sistemazione esterna ed installazione cancello rilasciata in data 22/06/ ) Autorizzazione paesaggistica N. 1/2007 per ristrutturazione edilizia di edificio con demolizione e fedele ricostruzione rilasciata in data 23/03/ ) Denuncia di inizio attività N. 18/2007 per ristrutturazione edilizia di edificio con demolizione e fedele ricostruzione della porzione di edificio ad uso locali accessori depositata in data 10/05/2007 prot n ) Autorizzazione allo scarico non in pubblica fognatura N. 07/2007 rilasciata in data 15/10/2007. Si fa presente che, relativamente all immobile in oggetto, non è presente il certificato di conformità edilizia e agibilità, pertanto sarà onere cura dell aggiudicatario eseguire i lavori necessari per adeguare l intera impiantistica, completare i lavori edili relativi alla parte al grezzo, far redigere

7 7 di 13 le relative certificazioni, completare la pratica edilizia in comune, aggiornare tutte le planimetrie catastali e depositare richiesta di agibilità. Difformità accertate: per i sopracitati motivi non è stato possibile verificare la regolarità urbanistica per impraticabilità dell archivio Comunale. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Tutta l impiantistica relativa all unità immobiliare non risulta conforme alla normativa vigente pertanto priva delle certificazioni. L aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di rifacimento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare risulta libero. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato è una abitazione indipendente di mq. 160,00 circa, comprensiva di fabbricati accessori quali un ex fienile di 18 mq circa e un ex granaio a forma circolare di 12 mq circa, il tutto insistente su un area cortiliva di mq L immobile situato fuori dal centro urbano di Galliera ha accesso attraverso un cancello carrabile dalla Via Scorsuro 8.

8 8 di 13 L edificio principale realizzato in muratura portante si sviluppa su due piani fuori terra ed è destinato ad abitazione, esternamente è intonacato e tinteggiato di color rosa; i solai sono in laterocemento; il coperto a falde inclinate con rivestimento in coppi. Adiacente e comunicante con tale l edificio si sviluppa un corpo di fabbrica in muratura ad un solo piano, di successiva edificazione con copertura piana, intonacato e non tinteggiato, lasciato al grezzo sia al suo interno che al suo esterno. L accesso principale dell abitazione avviene, attraverso una porta vetrata in ferro, da qui, sulla sinistra si entra nel soggiorno sulla destra nella ampia cucina dotata di camino. In fondo all ingresso, oltre la scala, c è una porta che conduce ai locali edificati nel corpo di fabbrica ad un solo piano, si tratta di quattro ambienti attualmente lasciati al grezzo in quanto non terminati, privi di intonaci, impianti, finestre e pavimentazioni, utilizzati attualmente come cantine. Dall ingresso salendo la scala si raggiunge il primo piano dove si trovano due stanze da letto entrambe matrimoniali ed un bagno finestrato. Finiture. Le pareti interne sono in parte intonacate e verniciate con tecniche come spatolato e spugnato di diverse colorazioni, e in parte rivestite con mattonelle di ceramica 20x20. La pavimentazione sia del piano terra che del primo piano è in ceramica. Il servizio igienico è composto da sanitari

9 9 di 13 e vasca in ceramica bianca con miscelatori cromati, la pavimentazione e il rivestimento sono in ceramica. Le porte interne sono in legno tamburato, gli infissi in pvc, sono presenti serrande in plastica, nella porzione relativa all abitazione, persiane in pvc di colore verde nel corpo di fabbrica ad un piano. Le finestre al piano terra sono dotate di grate di protezione. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con caldaia posizionata nella cucina e radiatori a piastra. L acqua calda sanitaria è prodotta dalla stessa caldaia del riscaldamento. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia. Non è stato possibile reperire le rispettive certificazioni. Pertinenze dell abitazione sono due strutture in muratura: un silos a pianta circolare, precedentemente usato come granaio, con copertura a falda inclinata ricoperto di coppi, di circa 12,00 mq ed attualmente in disuso, ed un casotto di 18,00 mq circa cui si accede da un patio coperto con tetto a falde rivestito anch esso da coppi. Il patio è dotato di un forno a legna in muratura con camino. All interno della struttura sono presenti impianti di depurazione e trattamento delle acque di cui non è stato possibile verificare l effettivo funzionamento e reperire le certificazioni. L area cortiliva di circa 3000 mq su cui insiste l edificato è attualmente in stato di abbandono. Essa è totalmente destinata a prato tranne che per una piccola area

10 10 di 13 limitrofa all edificio principale pavimentata in klinker. Nel lotto si riscontra la presenza di alberi ad alto fusto, esso è recintato lungo tutto il suo perimetro e l ingresso carrabile/pedonale avviene attraverso un cancello in ferro. CONSISTENZA SUPERFICIALE L unità immobiliare ha la seguente superficie calpestabile: Piano Destinazione Sup. m2 1 Ingresso Cucina Soggiorno 24,00 2 Camera Camera Disimpegno 5,00 2 Bagno 6,30 1 Cantina Cantina Cantina Cantina Corridoio 5,00 Totale mq CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare

11 11 di 13 all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, integrato con le indicazione della UNI 10750, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; la superficie delle aree scoperte è computata in misura del 20% fino alla superficie dei locali principali ed accessori diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente. Patii o porticati o balconi nella misura del 35%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DELL ABITAZIONE, AUTORIMESSA E CORTE: Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la villa si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Tot. T/1 Abitazione finita 58,50 1,00 58,50 T Abitazione al grezzo 48,00 0,25 12 T Ripostiglio 17,70 0,25 4,42 T Ripostiglio 12,56 0,25 3,14

12 12 di 13 T Corte 136,76 0,20 27,35 1 Corte 2.864,24 0,02 57,28 Totale circa mq STIMA DEL BENE Piena proprietà di villa indipendente con relativa corte. La villa, disposta su due piani fuori terra, e costituita al piano terra da ingresso, soggiorno, ampia cucina, scala che porta al piano primo in cui troviamo due camere e un bagno. Sempre al piano terra passando sotto la scala si accede ad un secondo corpo di fabbrica posto in aderenza costituito da quattro locali al grezzo in quanto in corso di ristrutturazione. Completano il compendio due fabbricati accessori, un ex granaio e un ex fienile ad oggi ad uso deposito edificati nella medesima area di pertinenza. Sito in Comune di Galliera, alla Via Scorsuro 8, per una superficie di mq. 60 per la porzione di villa completa, mq. 50 per la porzione di villa al grezzo, oltre mq. 30 dei fabbricati accessori e mq 3000 di corte. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, dello stato occupazionale, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento,

13 13 di 13 stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova in: appartamento e cantina /00 In relazione a quanto sopra, tenuto conto della situazione derivante dalla presente Procedura Esecutiva e della necessità di addivenire ad un pronto realizzo, l importo suindicato si riduce a: PREZZO BASE D ASTA /00 Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 10 settembre 14 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)