TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * Promosso da: contro * * * Nell udienza del 9 Maggio 2016, in riferimento al

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1 Ing. CLAUDIO CONTINI Via Bartolomeo Ramenghi n BOLOGNA (BO) Tel. 051/ Fax. 051/ Cell. 349/ info@studioingcontini.it claudio.contini@ingpec.eu TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI DIVISIONE GIUDIZIALE Promosso da: contro R.G. N /16 Udienza: 15/12/2016 Ore 10:00 * * * Nell udienza del 9 Maggio 2016, in riferimento al Procedimento di Esecuzione Immobiliare R.G. n 161/14 promosso da Sanfelice 1893 Banca Popolare contro Guzzi Raffaele il Giudice dell Esecuzione ordinava allo scrivente CTU di: depositare relazione integrativa, almeno dieci giorni prima dell udienza fissata come sopra; tale relazione integrativa potrà limitarsi a confermare la relazione peritale, ovvero integrerà profili rilevanti, incluso il prezzo. Si conferma quanto già riportato nella Perizia a firma del sottoscritto redatta in data 08/02/2016, in merito a: DATI DI PIGNORAMENTO; CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI; IDENTIFICAZIONE CATASTALE; CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO; ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU ; PER 11289/16 LOTTO UNICO

2 2 di 17 VINCOLI E ONERI; CONFINI; PROPRIETÀ; REGIME FISCALE; INDAGINE AMMINISTRATIVA; CONFORMITA DEGLI IMPIANTI; SITUAZIONE OCCUPAZIONALE; DESCRIZIONE DEL BENE; CONSISTENZA COMMERCIALE. In riferimento alla nuova relazione notarile redatta nel luglio 2016 dal Notaio Vannini, sono stati riportati i relativi aggiornamenti relativamente alla PROVENIENZA DEL BENE ed AGLI ATTI PREGIUDIZIEVOLI. * * * Per la determinazione del valore commerciale del bene, cioè del più probabile valore di mercato, si è avvalsi del metodo di raffronto. Esso costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale, la consistenza superficiale e la fungibilità dei beni. Trattandosi di bene oggetto di divisione giudiziale, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e

3 3 di 17 rendere più competitiva la gara, ha provveduto ad una riduzione percentuale compresa tra il 25 ed il 30% circa. DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto presso l Agenzia del Territorio di Bologna Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 10/03/2014, Reg. Gen. n 7817 Reg. Part. n 5941 è stata pignorata la proprietà dei seguenti beni immobili: A) Catasto Fabbricati del Comune di Argelato (BO): 1a) Foglio n 20 Mapp. n 558 Sub. n 2 categoria A/7 abitazione in villino classe 2 consistenza 10 vani RCE 1.136,21, indirizzo via Fratelli Gnudi n 67 - piano S1-T 2a) Foglio n 20 Mapp. n 558 Sub. n 3 categoria C/6 autorimessa classe 2 consistenza 37 mq RCE 183,45 indirizzo via Fratelli Gnudi n 67 - piano S1 i beni di cui ai punti 1a) ed 1b) sono stati pignorati per la quota indivisa di 1/2. B) Catasto Terreni del Comune di Argelato (BO): 1b) Fog. n 20 Mapp. n 558 Sub. n 1 piano T BCNC (VARIAZIONE del 23/11/1999 n. K /1999 in atti dal 23/11/1999 AMPLIAMENTO DI CORTE - corte comune ai subalterni 2 e 3) il bene di cui al punto 1b) è stato pignorato per la quota indivisa di 1/2. C) Catasto Terreni del Comune di Argelato (BO):

4 4 di 17 1c) Fog. n 20 Mapp. n 558, qualità ente urbano, consistenza 12 are 62 centiare (TIPO MAPPALE del 13/12/1999 n /1999 in atti dal 21/12/1999 TM /99); il bene di cui ai punti 1c) è stato pignorato per la quota indivisa di 1/2. Nella planimetria catastale del sottotetto si evidenziano piccole difformità che, successivamente alla vendita, è auspicabile che vengano eliminate con un aggiornamento a carico dell acquirente. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Villa unifamiliare posta in Comune di Argelato (BO), via Fratelli Gnudi n 67, costituita da appartamento ad uso civile abitazione avente una superficie di circa mq. 248 con annessi un vano ad uso cantina ed un vano ad uso autorimessa di circa 37 mq entrambi al piano seminterrato e corte pertinenziale di proprietà esclusiva. L abitazione posta al piano terra è costituita da ingresso, soggiorno/pranzo, cucina, stireria, 4 camere da letto, 2 bagni, 2 disimpegni ed 1 porticato. Al piano seminterrato sono posti un locale ad uso cantina ed un autorimessa entrambi raggiungibili sia dall interno che dall esterno. Il piano sottotetto, è raggiungibile attraverso una scala interna è adibito a vani tecnici. Completano la proprietà una grande corte esterna ad uso esclusivo di circa 1000 mq, comprensiva di rampa per

5 5 di 17 l autorimessa. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano ad oggi così identificati: A) Catasto Fabbricati del Comune di Argelato (BO): 1a) Foglio n 20 Mapp. n 558 Sub. n 2 categoria A/7 abitazione in villino classe 2 consistenza 10 vani RCE 1.136,21, indirizzo via Fratelli Gnudi n 67 - piano S1-T 2a) Foglio n 20 Mapp. n 558 Sub. n 3 categoria C/6 autorimessa classe 2 consistenza 37 mq RCE 183,45 indirizzo via Fratelli Gnudi n 67 - piano S1 B) Catasto Terreni del Comune di Argelato (BO): 1b) Foglio n 20 Mapp. n 558 Sub. n 1 piano T BCNC (VARIAZIONE del 23/11/1999 n. K /1999 in atti dal 23/11/1999 AMPLIAMENTO DI CORTE - corte comune ai subalterni 2 e 3) C) Catasto Terreni del Comune di Argelato (BO): 1c) Foglio n 20 Mapp. n 558, qualità ente urbano, consistenza 12 are 62 centiare (TIPO MAPPALE del 13/12/1999 n /1999 in atti dal 21/12/1999 TM /99); CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato.

6 6 di 17 CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutato. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e quanto spetti per legge e natura. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli ed oneri che possano incidere sul valore di mercato ad esclusione di quelli descritti nella presente relazione peritale. CONFINI Il bene in oggetto è posto in confine con la via Fratelli Gnudi e le particelle di cui al Fog. 20 Mapp. nn , il tutto come da riscontro dell estratto di mappa allegato. PROPRIETÀ La proprietà risulta essere di 1/2 dell esecutato e di 1/2 della moglie che acquista altresì il diritto di abitazione a seguito della sentenza di separazione coniugale con assegnazione della casa familiare (TRASCRIZIONE Art.

7 7 di /26430 del 17 giugno sentenza del Tribunale di Bologna in data 30 dicembre 2010 rep. n /2003). PROVENIENZA DEL BENE Antecedentemente al ventennio l immobile oggetto della presente relazione risultava avere le seguenti proprietà: - atto di donazione a rogito notaio Corrado Iosa in data 29 gennaio 1996 rep. n , trascritto a Bologna il 13 febbraio 1996 all'art. 3158, in merito al terreno sul quale è stato edificato il fabbricato; - atto di compravendita a rogito notaio Corrado Iosa in data 8 marzo 1996 rep , trascritto a Bologna il 19 marzo 1996 all'art ; - atto a rogito notaio Marisa Cavicchi in data 17 ottobre 1996 rep. n , trascritto a Bologna in data 7 novembre 1996 all'art , con cui è stata sottoscritta convenzione edilizia con il Comune di Argelato avente ad oggetto, oltre ad altri, anche il terreno sul quale è stato edificato il fabbricato in oggetto. - atto di compravendita a rogito notaio Marisa Cavicchi in data 24 marzo 1997 rep. n , trascritto a Bologna il 17 aprile 1997 all'art. 8282; - con atto di divisione a rogito notaio Marisa Cavicchi in data 20 ottobre 1998 rep. n , trascritto a Bologna il 18 novembre 1998 all'art ; - atto di compravendita a rogito notaio Marisa Cavicchi

8 8 di 17 in data 23 novembre 1999 rep. n , trascritto a Bologna il 27 novembre 1999 all'art ; - sentenza di separazione coniugale del Tribunale di Bologna n /2010 in data 30 dicembre 2010, trascritta a Bologna il 17 giugno 2011 all'art , il bene in oggetto veniva assegnato per la quota di 1/2 (un mezzo) del diritto di abitazione alla moglie, già piena proprietaria della quota indivisa di 1/2 (un mezzo); - a tutta la data del 12 luglio 2016 il bene in oggetto risulta di piena ed esclusiva proprietà del coniuge per la quota indivisa di 1/2 (un mezzo), in regime di separazione dei beni, gravata dal diritto di abitazione della coniuge per la quota indivisa di 1/2 (un mezzo) sul medesimo immobile. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla nuova relazione del Notaio Dott. Raffaele Vannini, redatta in data 13/07/2016, si evince che nel ventennio in esame i citati immobili sono stati oggetto delle seguenti formalità: - Pignoramento immobiliare (TRASCRIZIONE Art. 5941/7817 del 10 marzo 2014); verbale di pignoramento in data 1 febbraio 2014 rep. n. 481; Grava il bene oggetto della presente relazione. - Sentenza di separazione coniugale con assegnazione della casa familiare (TRASCRIZIONE Art /26430 del 17 giugno 2011), in ragione della quota di 1/2, per il diritto di

9 9 di 17 abitazione; sentenza del Tribunale di Bologna in data 30 dicembre 2010 rep. n /2003; - Ordinanza costitutiva di diritti reali (TRASCRIZIONE Art /49056 del 21 luglio 2006), in ragione della quota di 1/2, per il diritto di abitazione; ordinanza del Tribunale di Bologna in data 24 ottobre 2003 rep. n /2003; Grava il bene oggetto della presente relazione; - Ipoteca volontaria per la somma di Lire , pari ad Euro ,91, a garanzia della somma di Lire , pari ad Euro ,22 (TRASCRIZIONE Art /40647 del 27 novembre 1999) titolo: contratto di mutuo a rogito notaio Marisa Cavicchi in data 23 novembre 1999 rep. n ; Grava il bene oggetto della presente relazione; - Ipoteca giudiziale per la somma di Euro ,00, a garanzia della somma di Euro ,10 (TRASCRIZIONE Art. 1185/8461 del 29 febbraio 2012); decreto ingiuntivo rep. n del Tribunale di Bologna in data 5 febbraio 2011; Grava il bene oggetto della presente relazione. - Ipoteca giudiziale per la somma di Euro ,00, a garanzia della somma di Euro ,69 (TRASCRIZIONE Art. 2747/19600 del 21 maggio 2012); decreto ingiuntivo rep. n del Tribunale di Bologna in data 7 maggio 2012; Grava il bene oggetto della presente relazione. REGIME FISCALE

10 10 di 17 La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dalla ricerca agli atti presso il Comune di Argelato è stata individuata la concessione edilizia n 96/132 del 13/11/1996 inerenti i lavori di Nuova costruzione di edificio unifamiliare, nonché la successiva variante in corso d opera n 99/135 del 11/10/1999 per ridistribuzione degli spazi ad S.n.r. posti al piano seminterrato. E stato reperito il progetto di n 2 impianti autonomi di riscaldamento con Prot. n 7585 del 12/05/1999. E presente altresì una DIA Prot. n del 12/11/1997 per le opere di recinzione esterna. L ultimazione dai lavori alla concessione edilizia n 96/132 del 13/11/1996 variante n 99/135 del 11/10/1999 è stata comunicata in Comune in data 12/11/1999. Dal confronto tra quanto rilevato e quanto licenziato nell ultima pratica edilizia, risultano difformità nella distribuzione degli spazi interni oltre alla mancata rappresentazione degli spazi del sottotetto. Infine, non risulta essere mai stata presentata nessuna richiesta di abitabilità finale né depositato nessun certificato di conformità degli impianti realizzati. Tali difformità dovranno quindi essere oggetto di pratica

11 11 di 17 edilizia in sanatoria che sarà a cura e spese dell aggiudicatario, il quale dovrà altresì sostenere tutti i costi, comprese le spese tecniche, i diritti di segreteria, gli oneri e le eventuali sanzioni pecuniarie per ripristinare e/o regolarizzare la situazione urbanistica e catastale sino all ottenimento del certificato di conformità edilizia ed abitabilità finale. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE A seguito della sentenza di separazione coniugale con assegnazione della casa familiare (TRASCRIZIONE Art /26430 del 17 giugno 2011), l unità immobiliare è attualmente occupata dalla moglie dell esecutato e dai suoi 2 figli, entrambi studenti, di anni 25 ed anni 27. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato è una villa unifamiliare posta in Comune di Argelato (BO), via Fratelli Gnudi n 67, costituita da

12 12 di 17 appartamento ad uso civile abitazione avente una superficie di circa mq. 248 con annessi un vano ad uso cantina ed un vano ad uso autorimessa di circa 37 mq entrambi al piano seminterrato avente h=2,25 m, oltre corte pertinenziale di proprietà esclusiva. L abitazione posta al piano terra avente h=2,80 m è costituita da ingresso, soggiorno/pranzo, cucina, stireria, 4 camere da letto, 2 bagni, 2 disimpegni ed 1 porticati. Al piano seminterrato è posto un locale ad uso cantina raggiungibile sia dall esterno che attraverso una scala interna ed un autorimessa accessibile dall esterno. Il piano sottotetto, anch esso raggiungibile attraverso una scala interna è adibito a vani tecnici. Completa la proprietà una grande corte esterna ad uso esclusivo di circa 1000 mq, comprensiva di rampa per l autorimessa, il tutto opportunamente recintato da un muretto di cinta con cancelli pedonale e carrabile. La villa ha una struttura in muratura portante, solai in latero-cemento e copertura a falde inclinate in legno massiccio; le facciate sono intonacate e tinteggiate. Esso è ubicato in bella zona residenziale del Comune di Argelato, in una strada poco trafficata e senza problemi di parcheggio e movimentazione delle auto in entrata e in uscita. La porzione rivolta ad est è adibita a zona giorno, in cui si trova la cucina, il grande soggiorno-pranzo avente doppio accesso, sia dal disimpegno che dalla cucina, e la stireria. La porzione rivolta ad ovest è adibita a zona notte dove sono poste le 4 camere da letto ed i

13 13 di 17 due bagni attrezzati con sanitari sospesi, uno con vasca in ceramica bianca mentre l altro con doccia. Nella porzione centrale c è l ingresso ed un porticato. La distribuzione interna dell appartamento risulta molto funzionale, bene arredata, curata nei particolari e nelle finiture, ed il suo stato conservativo si può ritenere molto soddisfacente, data anche l epoca di costruzione del fabbricato. Finiture. La pavimentazione è in prevalenza a listoni di legno tipo rovere naturale, tranne nei bagni e nella cucina che risulta essere di ceramica. Nelle camere da letto la posa del parquet è a spina pesce. Le pareti dell alloggio sono tutte intonacate con tinteggiate di vari colori, a testimoniare un ottima cura e scelta nell arredo interno. La cucina ed i bagni sono rivestiti in ceramica. Le porte interne sono in legno laccate bianche, il portoncino di ingresso è in legno pieno, i serramenti sono in legno con vetri doppi e scuretti esterni in legno color verde. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento a corpi radianti, con doppia caldaia, una per la zona giorno ed una per la zona notte. È presente anche un grande camino a legno nel soggiorno. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia e non è stato possibile reperirne le certificazioni, come suddetto in precedenza. Pertinenze. Pertinenza dell alloggio risultano essere un ampio locale cantina di circa 42 mq ed una autorimessa di

14 14 di 17 circa 37 mq con doppio portone motorizzato, a quota del seminterrato avente h=2.25 mt, accessibili da una rampa esterna con cancello carrabile. Entrambi i locali sono quindi raggiungibili sia dall interno attraverso una scala che collega la cantina con l abitazione ed una porta REI che mette in comunicazione la cantina con l autorimessa. A completare la proprietà c è una grande corte esterna ad uso esclusivo di circa 1000 mq, comprensiva della rampa carrabile precedentemente citata. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, integrato con le indicazione della UNI 10750, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; - la superficie delle aree scoperte è computata in misura

15 15 di 17 del 20% fino alla superficie dei locali principali ed accessori diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente. - Patii o porticati o balconi nella misura del 30%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DELL ABITAZIONE, VANI TECNICI, PORTICATI, CANTINA, AUTORIMESSA E CORTE ESTERNA: Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m 2 Coeff. Sup. Comm. T abitazione 218,00 1, T sottotetto 76,00 0, porticato 20,00 0, cantina autorimessa T corte esterna 200,00 0,20 40 T corte esterna 800,00 0,02 16 Totale commerciale circa mq 327 STIMA DEL BENE Villa unifamiliare posta in Comune di Argelato (BO), via Fratelli Gnudi n 67, costituita da appartamento ad uso civile abitazione avente una superficie di circa mq. 248 con annessi un vano ad uso cantina ed un vano ad uso autorimessa di circa 37 mq entrambi al piano seminterrato avente h=2,25 m,

16 16 di 17 oltre corte pertinenziale di proprietà esclusiva. L abitazione posta al piano terra avente h=2,80 m è costituita da ingresso, soggiorno/pranzo, cucina, stireria, 4 camere da letto, 2 bagni, 2 disimpegni ed 1 porticati. Al piano seminterrato è posto un locale ad uso cantina raggiungibile sia dall esterno che attraverso una scala interna ed un autorimessa accessibile dall esterno. Il piano sottotetto, anch esso raggiungibile attraverso una scala interna è adibito a vani tecnici. Completa la proprietà una grande corte esterna ad uso esclusivo di circa 1000 mq, comprensiva di rampa per l autorimessa, il tutto opportunamente recintato da un muretto di cinta con cancelli pedonale e carrabile. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, dello stato occupazionale, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova pari ad ,00 (seicentocinquantamila/00 euro). In considerazione del provvedimento di assegnazione della casa coniugale in sede di separazione e l avvenuta trascrizione in data anteriore al pignoramento, questi risulta opponibile alla procedura esecutiva. Non esiste un termine

17 17 di 17 perentorio per la scadenza dell occupazione, visto l obbligo dei genitori nel mantenimento dei figli si protrae fino al completamento degli studi e all inserimento dei giovani nel modo del lavoro. In considerazione dell età del figlio più piccolo si calcola la durata del diritto di occupazione fino alla data del 24/10/2020 ovvero per quasi 5 circa. In relazione a quanto sopra, tenuto conto della situazione derivante dalla presente Divisione Giudiziaria, oltre al regime occupazione dell immobile e della necessità di addivenire ad un pronto realizzo, l importo suindicato si riduce a: PREZZO BASE D ASTA: ,00 (euro quattrocentocinquanta/00) Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 21 Settembre 2016 IL CONSULENTE TECNICO (Ing. Claudio CONTINI)