TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: contro * * *

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1 Arch. Maria Angela Giorgini Via Giacomo Filippo Novaro n BOLOGNA Tel Fax mariaangela.giorgini@libero.it Pec mariaangela.giorgini@archiworldpec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. M. ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: PROCEDENTE N. 445/14 R.G. ESEC. Udienza Ore 11:50 LOTTO UNICO contro ESECUTATO ESECUTATA * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con verbale di pignoramento immobiliare emesso dal Tribunale di Bologna in data 23/05/2014 trascritto in data 18 agosto 2014 ai nn reg.gen. e reg.part., è stata pignorata a favore di PROCEDENTE, e a carico di ESECUTATO, per il diritto di proprietà di ½, e di ESECUTATA, per il diritto di proprietà di ½, la piena proprietà dell immobile sito in Comune di Crevalcore (BO), via Francesco Zanardi n.125, costituita, detta proprietà, da un abitazione con cantina ed autorimessa, censite al Catasto Fabbricati del Comune di Crevalcore al Foglio 83 con i mappali: Particella 662, Sub 33, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza Vani 6,5, Rendita 604,25, via Frarancesco Zanardi n.125 (abitazione e cantina); Particella 662, Sub 18, Categoria C/6, Classe 3, mq. 13, Rendita 89,24, via Francesco Zanardi n.125 (autorimessa). Nulla escluso od eccettuato, anche se più sopra non completamente indicato od erroneamente descritto.

2 2 di 3 * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzioni di fabbricato costituite da una unità immobiliare ad uso abitativo al piano secondo di fabbricato, sito in Comune di Crevalcore, via Francesco Zanardi n.125, costituita da ingresso, cucina, soggiorno con balcone, corridoio, tre camere e due bagni di superficie complessiva di circa m (di cui circa m 2 5 la terrazza); oltre ad un vano ad uso cantina al piano terra di superficie complessiva di circa m 2 7 e ad una autorimessa sita al piano terra di superficie complessiva di circa m 2 18 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano allibrati al Catasto Fabbricati del Comune di Crevalcore (BO), intestati a: ESECUTATO Proprietà per ½ in regime di comunione dei beni con ESECUTATA; ESECUTATA Proprietà per ½ in regime di comunione dei beni con ESECUTATO. E identificati come segue: Foglio 83 Part. 662 Sub. 33, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 6,5 vani, Superficie Catastale Totale 105 m 2, Totale escluse aree scoperte 103 m 2, Rendita Euro 604,25, via Francesco Zanardi n.125, piano T-2; Foglio 83 Part. 662 Sub. 18, Categoria C/6, Classe 3, Consistenza 18 m 2, Superficie Catastale Totale 18 m 2, Rendita Euro 89,24, via Francesco Zanardi n.125, piano T. L area di sedime del fabbricato è identificata al Catasto Terreni del

3 3 di 3 Comune di Crevalcore (BO) al Foglio 83 con mappale 662 ente urbano di are La planimetria catastale risulta conforme allo stato rilevato. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza fra i dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del pignoramento. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni e servitù attive e passive: il bene in oggetto si intende nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, con tutte le accessioni, pertinenze, servitù ed in particolare con la comproprietà condominiale su tutte le parti comuni e più precisamente: area cortiliva e portico, comune a tutto il fabbricato, distinta al foglio 83 particella 662 sub 1; scale e vano scale del civico 125, comune ai subalterni 30, 31, 32, 33, 34 e 35 individuato dalla particella 662 sub 29. Si precisa che il fabbricato insiste su area distinta al catasto terreni al foglio 83 particella 662 di mq 2760 (duemilasettecentosessanta). Il tutto come meglio risulta specificato nel rogito di provenienza del 22/07/2004 per Notaio, trascritto il 27/07/2004 ai nn / VINCOLI E ONERI Tutti quelli conseguenti lo stato legale del condominio in cui l unità immobiliare si trova. L esercizio finanziario inizia il 01 gennaio e termina al 31 dicembre di ogni anno. La contabilità della gestione annuale è articolata per Tabelle di spese omogenee per tipo e per attribuzione, suddivise tra tutti i

4 4 di 3 condomini in misura proporzionale al valore dei millesimi di proprietà di ciascuno. All unità immobiliare in parola (APP009) competono 50,900 mm di spese riferite alla proprietà generale, di spese scale e di spese generali di residenza. Con riferimento alla posizione contabile della proprietà ESECUTATO e ESECUTATA, la documentazione fornita dall Amministratore di condominio evidenzia quanto di seguito precisato. Il saldo consuntivo, relativamente all esercizio 2015, a debito della proprietà ESECUTATO e ESECUTATA, ammonta a 973,36 (comprensivamente dei consumi acqua fredda). Il saldo a preventivo, relativamente all esercizio in corso 2016, a debito della proprietà ESECUTATO e ESECUTATA, ammonta a 1.060,13 (comprensivamente dei consumi acqua fredda). La situazione debitoria a carico della proprietà ESECUTATO e ESECUTATA è a tutt oggi di complessivi 2.033,49 a debito, di cui 352,00 a scadere al 10/09 e al 10/11 ( 176,00 cadauna). CONFINI In confine con vano scale, corte comune, ragioni Salvioli, ragioni Garulli, salvo altri, l appartamento. In confine con cortile comune da due lati, salvo altri, la cantina e l autorimessa. PROPRIETÀ Dall esame delle note di trascrizione depositate presso l Ufficio del Territorio di Bologna e oggetto della relazione notarile del 18/08/2014

5 5 di 3 (Notaio ), risulta che gli immobili in oggetto risultano di piena ed esclusiva proprietà di ESECUTATO e ESECUTATA (proprietà per ½ ciascuno in regime di comunione dei beni). PROVENIENZA DEL BENE I beni in oggetto risultano pervenuti a ESECUTATO e ESECUTATA, all atto di acquisto coniugi in regime di comunione legale dei beni, per la piena proprietà per acquisto fattone in forza di compravendita con atto per Notaio in data 22 luglio 2004, rep.n /10050, trascritto il 27/07/2004 ai nn / STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell atto di acquisto ESECUTATO e ESECUTATA si qualificano coniugati in comunione legale. Si rende noto che ESECUTATO e ESECUTATA hanno concordato separazione consensuale con omologa in data 05/11/2013 alle condizioni del verbale di comparizione del 29/10/2013 e con l assegnazione della casa coniugale, oggetto della presente relazione, a ESECUTATO unitamente ai beni mobili che l arredano anche ai fini dell utilizzo dei suddetti beni immobili e mobili per l estinzione del mutuo e di altri debiti contratti nell interesse della famiglia. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile in parola gravano le formalità indicate nella relazione notarile del 18/08/2014 a firma del Notaio e che, di seguito, si sintetizzano. Iscrizioni: Iscrizione n.39249/9288 del 27/07/2004 nascente da ipoteca volontaria a

6 6 di 3 garanzia di mutuo fondiario concesso con atto ai rogiti del Notaio del 22/07/2004 a favore di PROCEDENTE, e contro ESECUTATO e ESECUTATA capitale euro ,00 ipoteca euro ,00 durata 25 anni; Trascrizioni: Trascrizione n /22120 del 18/08/2014 nascente da verbale di pignoramento immobili in data 23/05/2014 emesso dal Tribunale di Bologna, a favore di PROCEDENTE, e contro ESECUTATO e ESECUTATA. REGIME FISCALE La vendita del bene è soggetta all Imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA (Concessioni, abitabilità e/o usabilità, Leggi 47/85, 724/94 e 326/03) Con riferimento alla Legge 28 febbraio 1985 n.47 e successive modifiche e integrazioni, le opere relative alla costruzione dei fabbricati cui fanno capo le unità immobiliari oggetto della presente esecuzione, sono state realizzate in data successiva al 1 settembre 1967 e gli stessi fabbricati hanno usufruito dei seguenti titoli abilitativi: Concessione Edilizia n.9437 del 04/02/1982 pratica edilizia n.251/1981 per costruzione di fabbricato (inizio lavori 08/02/1982 fine lavori 28/06/1983); Autorizzazione di abitabilità del 10/01/1984 (rif. P.e. n.251/1981 prot.n.9437); Denuncia di inizio attività D.I.A. n.116/1999 del 11/12/1999 prot.n opere di manutenzione straordinaria/restauro balconi in c.a. con

7 7 di 3 tinteggiatura condominio. REGOLARITÀ EDILIZIA In occasione del sopralluogo in data 21/06/2016, confrontando lo stato attuale dei luoghi e gli elaborati grafici allegati all ultimo titolo di legittimazione dell immobile non sono state rilevate difformità. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L unità immobiliare è dotata di Attestato di Prestazione Energetica redatto in data 20/07/2016, codice identificativo n , a firma della sottoscritta scrivente, arch. Maria Angela Giorgini (numero di accreditamento 07565), con scadenza in data 20/07/2026, che ne definisce la Classe Energetica G e l indice di prestazione energetica totale EPgl,nren = 326,17 kwh/m 2 anno. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immobile è occupato dall esecutato, residente presso l unità immobiliare oggetto della presente stima, unitamente alla convivente, anch essa residente, (non esecutata) e ai tre figli (minori) di quest ultima. DESCRIZIONE DEL BENE I beni oggetto della presente stima sono ubicati nel Comune di Crevalcore (BO), in via Francesco Zanardi n.125. Detto Comune, in Provincia di Bologna, si trova a circa 35 km dal capoluogo, è membro dell Associazione Intercomunale Terre d Acqua, risulta ben servito quanto all accessibilità urbana attestandosi lungo la Strada Provinciale 568 di collegamento tra Bologna e Modena. L edificio è stato realizzato ai primi degli anni ottanta, è di tipologia

8 8 di 3 in linea su tre piani per complessivi 24 alloggi, in area assegnata in proprietà alla Cooperativa edificatrice La Fornace, costituito da 4 corpi scala con accessi pedonali al piano stradale e con porticato a setti portanti di distribuzione ai vani ad uso cantina attestati sul fronte principale e con, sul retro, le autorimesse comunicanti con le cantine e accessibili dalla corte condominiale posteriore al fabbricato. Il fabbricato è realizzato con strutture verticali in conglomerato cementizio armato e pannelli di tamponamento in graniglia di cemento lavato, con solai in cls e polistirolo e con parapetti dei balconi in cemento armato a vista. Gli infissi esterni sono in legno di pino mordenzato con vetro camera e oscuramenti del tipo a rullo in p.v.c.. L unità abitativa di tipologia a tre camere dispone di ingresso, cucina abitabile, soggiorno-pranzo con balcone a livello, disimpegno, tre camere e due bagni, di cui uno cieco dotato di tubo di espulsione e relativo aspiratore. I pavimenti sono in ceramica di varia foggia e colore, le pareti della cucina sono parzialmente rivestite con piastrelle di ceramica, così come le pareti dei bagni. Per il resto le pareti sono variamente trattate con tinteggiature di vari colori e con rivestimento spatolato del tipo marmorino. Il bagno principale è equipaggiato con vasca da bagno, il bagno secondario è equipaggiato con box doccia. L unità abitativa è stata ulteriormente coibentata dal proprietario tramite l applicazione di pannellatura di isolamento (non continuativa) posizionata all interno delle pareti perimetrali di alcuni vani (camere e

9 9 di 3 soggiorno) per uno spessore di circa 4/5 centimetri, ciò che ha comportato in alcuni vani la riduzione perimetrale di circa 5 centimetri. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria sono assicurati mediante caldaia unifamiliare alimentata a gas metano, installata nella zona cucina. La rete di distribuzione per il riscaldamento degli ambienti è costituita da tubazioni in rame situate nel controsoffitto dell ingresso e del disimpegno e in vista a parete nei restanti vani per raggiungere i corpi scaldanti. L impianto elettrico è realizzato sotto traccia. L unità abitativa è dotata di impianto di climatizzazione estiva con unità esterna installata sulla terrazza e con unità interne variamente dislocate. L unità abitativa risulta in stato di manutenzione sufficiente. Il portoncino di ingresso all alloggio è di sicurezza, le porte interne sono costituite da cassonetti in legno tamburato. L autorimessa, posta al piano terra è pavimentata con piastrelle in ceramica, ed isolata sul soffitto con pannellatura tipo stiferite di circa 7 centimetri; la chiusura ad ingresso è ad ante in lamiera grecata e verniciata. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli eventuali oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art del codice civile, gli organi della

10 10 di 3 procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie commerciale è stata determinata con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed al documento dell Agenzia del Territorio per la determinazione della consistenza degli immobili urbani, comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune. la superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine e simili, è computata in misura del 50%, se comunicanti con i vani principali, ovvero del 25% se non comunicanti; la superficie della terrazza, del portico e della tettoia è computata in misura del 30%, se comunicante con i vani principali e con i vani accessori fino a m 2 25, ovvero del 10% per la quota eccedente m La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza così come sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: appartamento circa m 2 101,00 terrazza circa m 2 1,00 cantina circa m 2 5,00

11 11 di 3 autorimessa a corpo Totale superficie commerciale circa m 2 107,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi della piena proprietà di porzioni di fabbricati ad uso abitativo con cantina e autorimessa, il tutto sito in Comune di Crevalcore, al n.125 di via Francesco Zanardi. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali (nella fattispecie sono stati esaminati i dati rilevati in Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia dell Entrate Secondo semestre 2015 e in Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP Report ottobre 2015 marzo 2016 ), tenuto conto dell assenza di trattativa e di garanzia per vizi della cosa (art c.c.), in ordine al criterio di stima adottato per comparazione (ovvero mediante la ricerca del valore commerciale di immobili simili e di cui è già definita la libera contrattazione) la sottoscritta ritiene di poter considerare il valore unitario di 1.200,00/m 2 ed indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi della piena proprietà di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 (euro centotrentottomila/00) VALORE DELL INTERO BENE ,00 abbattuto di circa il 30% per procedura esecutiva

12 12 di 3 (euro novantaseimila/00) Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza IL CONSULENTE TECNICO (arch. Maria Angela Giorgini) Bologna 20 luglio 2016