PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE per cespiti ubicati nel. Il sig. Giudice dott. Blumetti, Giudice Esecutore della Sezione Esecuzioni

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1 TRIBUNALE CIVILE DI MILANO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione: R.G.E. n. 2011/10 unita a 2449/10 PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE per cespiti ubicati nel Comune di Milano RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA Il sig. Giudice dott. Blumetti, Giudice Esecutore della Sezione Esecuzioni Immobiliari del Tribunale Civile di Milano, nell udienza del giorno 18 ottobre 2012 ha conferito al sottoscritto dott. ing. Michele Imponente, con studio in Via Mario Bianco n.5, Milano, iscritto all Albo professionale degli Ingegneri della Provincia di Milano al n 21840, l incarico di Esperto per la valutazione dell immobile di proprietà del signor 1 di 15

2 Capitolo 1 Premessa Il sottoscritto, per procedere alla valutazione ed al reperimento della documentazione, ha effettuato le seguenti operazioni: - ha inviato comunicazione dell incarico ricevuto in data 24 ottobre 2012 con lettera raccomandata A/R al debitore signor, lettera raccomandata A/R al creditore presso lo studio legale. per PEC ed al creditore.. presso lo studio legale avv... per PEC, per avvertire dell inizio delle operazioni peritali presso l unità immobiliare in Via Maria Montessori n.14 a Milano del giorno 18 ottobre 2012 alle ore 18, per la visita dell immobile (v. All.D); - in data 18 ottobre 2012 è stato possibile accedere all appartamento; - sono stati effettuati sopralluoghi nelle zone limitrofe e reperimento informazioni presso istituti immobiliari e finanziari per stabilire il valore commerciale unitamente a ricerche di mercato comparative per stabilirne il giusto prezzo; - presso gli Uffici Tecnici del Comune di Milano è stata richiesta la certificazione edilizia e di agibilità (v.all.e); - visura presso la Conservatoria RR.II di Milano 1 per la richiesta della piantina catastale dell immobile. Capitolo 2 Identificazione Catastale dell immobile In base alle risultanze dei vigenti registri catastali, l immobile sito in Via Maria Montessori n.14 a Milano di proprietà del signor... nato il. a. ( ) C.F.. è censito: 2 di 15

3 unità immobiliare 1) Appartamento identificato al N.C.E.U. del Comune di MILANO, al Foglio 444, Part. 207, Sub.10, categoria A/2, classe 8, consistenza 2,5 vani, al piano 1, rendita Euro 367,98 (All.A). L immobile risulta di proprietà del signor.. per il diritto di proprietà di quota intera (v.all.a) Coerenze dell unità immobiliare Unità immobiliare 1) L appartamento al piano primo di Via Maria Montessori n.14 a Milano, secondo la piantina catastale mostra le seguenti coerenze in linea di contorno ed in senso orario partendo dal lato nord: affaccio su giardino, altra proprietà, ente comune corridoio, altra proprietà (v. All.C) Estremi atto di pignoramento L unità immobiliare 1), appartamento al piano primo è stata oggetto di pignoramento come da Atto Esecutivo o Cautelare del Tribunale di Milano n. Rep del 09/06/10, richiedente studio notarile Ajello Sormani, trascritto presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Milano, Servizio di Pubblicità Immobiliare, Circoscrizione di Milano 1 in data 27/07/10 ai numeri Rg/Rp 46316/ L atto di pignoramento riguarda il valore di! ,66 oltre gli interessi legali e spese, a favore della., contro il signor.. nato il a.( ) C.F. (v. All.A). 3 di 15

4 L unità immobiliare è stata anche oggetto di pignoramento come da Atto Esecutivo o Cautelare del Tribunale di Milano n. Rep del 02/07/10, richiedente.., trascritto presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Milano, Servizio di Pubblicità Immobiliare, Circoscrizione di Milano 1 in data 22/09/10 ai numeri Rg/Rp 56618/ L atto di pignoramento riguarda il valore di! ,70 oltre gli interessi legali e spese, a favore di, contro il signor.. nato il. a. (..) C.F...(v. All.A) Estremi atto di provenienza L unità immobiliare 1), appartamento al piano primo di Via Maria Montessori n.14 a Milano al 27/07/2010 risulta acquistato dal signor... nato il (.) C.F... per atto di compravendita autenticato dal dott. notaio in in data /10570, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 in data 04/08/2005 ai n /34115 dal signor (All.A). Capitolo 3 Descrizione del Bene Il Residence Futura condominio di Via Maria Montessori n.14 a Milano è costituito da un edificio residenziale di edilizia civile a pianta rettangolare di 7 piani fuori terra, in buono stato, con al piano interrato i box, la costruzione risale al 1983 (v.all.c foto n.1-2). 4 di 15

5 La facciata dell edificio sulla Via Maria Montessori è rivestita con intonaco colarato rosso/ocra ed è caratterizzata per tutta la sua lunghezza da ampie finestre, con infissi e tapparelle di colore grigio chiaro (v.all.c foto n.1-2). Il giardino condominiale è protetto da una cancellata in ferro di colore marrone per tutto il perimetro dell edifico e presenta aree piantumate (v.all.c foto n.1). Lungo la cancellata un portoncino di ferro accede ad un camminamento verso una portineria sempre in servizio, con annessa un area di accoglienza con sedute e macchinette del caffè, ed un doppio ascensore accede ai piani. L appartamento è situato al piano primo con accesso da un lungo corridoio comune. Le pareti del vano scala sono tinteggiate di colore avorio chiaro ed i pianerottoli e gradini sono rivestiti in moquet blu. L appartamento in oggetto presenta il portoncino di accesso in legno (v. All.C foto n.4), le finestre si affacciano sul giardino condominiale lato nord/est del fabbricato (v.all.c foto n. 2), e presenta come nella planimetria catastale una pianta rettangolare, così ripartita internamente: dalla porta di ingresso in legno si accede ad un piccolo disimpegno (v.all.c foto n.3,4), che si apre su un soggiorno con angolo cucina ed un ampia finestra (v.all.c foto n.3); un disimpegno accede alla zona notte (v.all.c foto n.8) con la camera da letto con doppia finestra (v.all.c foto n.5) ed un bagno cieco con vasca e sistema di aspirazione forzata (v.all. C foto n. 6). 5 di 15

6 Il pavimento dell appartamento è in tavelle di ceramica 30x30 cm color beige nell ingresso, zona giorno, e nel disimpegno della zona notte (v.all.c foto n.5,6,8); il bagno ha un pavimento in piastrelle grigio scuro ed una zoccolatura di piastrelle grigio chiaro (v.all.c foto n.6,7). I plafoni sono tutti tinteggiati bianchi; le pareti del soggiorno, della camera da letto e del disimpegno sono tinteggiate di colore giallo chiaro (v.all.c foto n. 3-5,8) Le finestre hanno gli infissi in alluminio di colore scuro con vetro doppio. Le porte sono in legno di colore scuro. Il riscaldamento è centralizzato con fancoil. L acqua sanitaria è ottenuta con un boiler elettrico. L altezza dell appartamento è di 2,90 metri. Per consistenza edilizia si intende la superficie lorda di pavimento, misurata al filo esterno dei muri perimetrali ed alla mezzeria di quelli a confine con spazi comuni o con proprietà di terzi. La superficie commerciale è la sommatoria delle superfici lorde abitabili e delle aree pertinenziali ragguagliate con coefficienti correttivi. Coefficienti correttivi Residenziale 1 Dalla piantina catastale la superficie commerciale dell appartamento risulta di 46,8 mq. Piano Destinazione Superficie Lorda (mq) Coefficiente correttivo Superficie Commerciale (mq) 1 Residenza 46,8 1,00 46,8 Totale 46,8 46,8 6 di 15

7 Le spese annue condominiali ammontano per la gestione 2011 a circa! , Descrizione Urbanistica L unità immobiliare si trova in Via Maria Montessori n.14 in un edificio residenziale di tipo residence degli anni 80. Il quartiere Forlanini-Mecenate appartiene al Consiglio di Zona 4, è attrezzato con scuole, aree per il tempo libero a verde attrezzato e servizi commerciali. L area è collegata alla Tangenziale est che dista circa 1 km. L area dista pochi minuti a piedi da molti mezzi pubblici che la collegano con il centro città e l Aeroporto di Milano Linate; ci sono parcheggi nelle vicinanze. I centri commerciali sono a poca distanza. Capitolo 4 Stato Occupativo L unità immobiliare in oggetto in Via Maria Montessori n.14 a Milano al piano primo risulta occupata dal proprietario. Capitolo 5. Formalità, vincoli e oneri Alla data del 27 luglio 2010 le formalità pregiudizievoli a carico dell unità immobiliare del signor..nato il a Ipoteche 7 di 15

8 - Ipoteca volontaria iscritta in data 28/02/2003 ai numeri 19838/2736 a favore di con sede di, C.F., a carico del signor la somma di capitale di EURO ,00 a garanzia di mutuo di! ,00 da rimborsare in 25 anni, in forza di atto di mutuo a rogito della dott.sa, notaio in Milano, in data. - Ipoteca volontaria iscritta in data a favore di scarl con sede a Milano C.F. a carico di C.F. la somma di! ,00 a garanzia di mutuo di! ,00 da rimborsare in 20 anni, in forza di atto di mutuo a rogito del dott..., notaio in.. al n. Rep / Pignoramento L unità immobiliare 1), appartamento al piano primo è stata oggetto di pignoramento come da Atto Esecutivo o Cautelare del Tribunale di Milano n. Rep del 09/06/10, richiedente studio notarile Ajello Sormani, trascritto presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Milano, Servizio di Pubblicità Immobiliare, Circoscrizione di Milano 1 in data 27/07/10 ai numeri Rg/Rp 46316/ L atto di pignoramento riguarda il valore di! ,66 oltre gli interessi legali e spese, a favore della.., contro il signor.. nato il....(v. All.A). 8 di 15

9 L unità immobiliare è stata oggetto di pignoramento come da Atto Esecutivo o Cautelare del Tribunale di Milano n. Rep del 02/07/10, richiedente, trascritto presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Milano, Servizio di Pubblicità Immobiliare, Circoscrizione di Milano 1 in data 22/09/10 ai numeri Rg/Rp 56618/ L atto di pignoramento riguarda il valore di! ,70 oltre gli interessi legali e spese, a favore di.., contro il signor Capitolo 6 Ventennale storico Trascrizioni e Iscrizioni 6. 1 Trascrizioni Dal controllo del ventennale storico della Conservatoria dei R.I. di Milano 1al giorno 27 luglio 2010 si ha la seguente situazione dell appartamento al piano primo sito in Via Maria Montessori n.14 a Milano, in atti: Al ventennio: alla data del 27/07/1990 l immobile in oggetto risultava di proprietà della società con sede in., in forza di atto autenticato dal dott.. notaio in Milano in data e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 in data 9/03/1989 ai n.11360/8108; - Con verbale ricevuto dal dott., notaio in Milano, in data 21/11/1990 rep.n /15387 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 in data 28/01/1991 ai n. 5859/4696 la. con sede in Milano ha modificato la propria denominazione in.; 9 di 15

10 - Con atto di compravendita autenticato dal dott., notaio in Milano, in data 25/07/2001 rep.n /14435 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 in data 26/07/2001 ai n.48050/32771 la.. ha venduto il bene in oggetto ai signori. ; - con atto di compravendita autenticato dalla dottoressa.. notaio in Milano in data 27/02/2003 rep. N /7606 e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 in data 28/02/2003 ai n.19837/14305 i signori.. hanno venduto il bene in oggetto al signor.; - con atto di compravendita autenticato dal dott... notaio in Lodi in data 14/07/2005 rep. N /10570, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 in data 04/08/2005 ai n /34115 il signor.. ha venduto al signor..... Capitolo 7 Regolarità edilizia ed urbanistica I documenti relativi all immobile in Via Maria Montessori n.14 a Milano sono (v. All.E): -Licenza Edilizia n. 187 del 14/06/ Concessione Edilizia n.613 del 12/12/ Normativa Urbanistica PRG Dai documenti del PRG di Milano, l edificio di Via Maria Montessori n.14 contraddistinto al foglio 444, mappale 207 è in zona omogenea B1, 10 di 15

11 Destinazione funzionale Residenziale, Area compresa nel perimetro a m.3000 dal confine aeroportuale di Linate. Capitolo 8 Certificazioni La Certificazione Energetica è stata redatta per l appartamento in oggetto ed è di Classe G con fabbisogno annuo di 378,55 kwh/mq a (All.E) Il Condominio ha fornito la dichiarazione di conformità relativa all adeguamento dell impianto elettrico condominiale Decreto alla legge 46/90 (All.E). Capitolo 9 Superficie immobile Per consistenza edilizia si intende la superficie lorda di pavimento, misurata al filo esterno dei muri perimetrali ed alla mezzeria di quelli a confine con spazi comuni o con proprietà di terzi. La superficie commerciale è la sommatoria delle superfici lorde abitabili e delle aree pertinenziali ragguagliate con coefficienti correttivi. Coefficienti correttivi Residenziale 1 Piano Destinazione Superficie Lorda (mq) Coefficiente correttivo Superficie Commerciale (mq) 1 Residenza 46,8 1,00 46,8 Totale 46,8 46, Valutazione immobile con il metodo sintetico comparativo 11 di 15

12 Una valutazione del bene oggettiva si ottiene tenendo presente tutti i fattori che concorrono alla definizione commerciale, senza trascurare i valori reali correnti e di mercato, basati su criteri comparativi con immobili aventi le stesse caratteristiche commerciali, tipologie analoghe ed ubicati nella stessa area urbana. I valori sono stati assunti da effettive transazioni commerciali definite nell ultimo periodo. Infine non si possono trascurare, i problemi di carattere giudiziario. Il valore di mercato di un appartamento nella zona secondo le tabelle dell Agenzia del Territorio (Osservatorio Mercato Immobiliare) per il I semestre 2012 per il Comune di Milano, fascia/zona Periferica/Forlanini, Mecenate codice di zona D15, Microzona catastale n.37, tipologia prevalente Abitazioni Civili, destinazione residenziale, per abitazioni di tipo civile con tipologia prevalente Normale è di 1.900, ,00 /mq. Secondo le quotazioni di altre agenzie immobiliari, il costo di appartamenti residenziali in buono stato abitabili risulta un prezzo medio di 3.500,00!/mq I fattori correttivi del valore a favore dell appartamento al piano primo di Via Maria Montessori n.14 a Milano sono l affaccio su giardino (+5%), la luminosità (+5%), la facilità di parcheggio nella strada (+5%), la richiesta di appartamenti bilocali minori di 60 mq (+5%) sommano il 20% di incremento. Pertanto il valore dell appartamento al piano primo supposto in stato di manutenzione buono, risulta: ,00!/mq + 20% = 3.360,00!/mq ottenendo il valore di: 12 di 15

13 Piano Destinazione Superficie Coefficiente Superficie Valore Valore di Lorda correttivo Commerciale di Mercato (!) (mq) (mq) Mercato Unitario (!/mq) 1 Residenza 46,8 1,00 46, , ,00 Totale 46,8 46, ,00 Il più probabile valore di mercato dell appartamento risulta di 157,148, Ipotesi di immobile occupato Il valore, nel caso di immobile locato, si riduce con una oscillazione tra il 30% ed il 20% a seconda della regolarità del contratto di affitto. Si suppone una riduzione del valore del 20%, ottenendo per: Immobile 1) appartamento al piano primo con cantina al piano interrato il valore di: 46,8 mq x 3.360,00!/mq x (100%- 20%) = ,40 Capitolo 10 Conclusioni L unità immobiliare appartamento ad uso abitazione al piano primo consiste in un bilocale composto da ingresso, angolo cucina, disimpegno, bagno e camera da letto. L appartamento al piano primo ha una superficie commerciale di 46,8 mq. 13 di 15

14 L immobile è stato oggetto di atto di pignoramento da parte di in data 27/07/2010 per l importo di ,66 oltre interessi legali ed alle spese necessarie. L immobile è stato oggetto di atto di pignoramento da parte di srl in data 22/09/2010 per l importo di! ,41 oltre interessi legali ed alle spese necessarie. L attestato di Certificazione Energetica indica la Classe G. Immobile 1) Il più probabile valore di mercato da attribuire all appartamento al piano primo di Via Maria Montessori n.14 a Milano, nelle attuali condizioni di conservazione e manutenzione supposte buone, libero da persone e cose, risulta pari ad Euro ,00 Il più probabile valore di mercato da attribuire all appartamento al piano primo con cantina al piano seminterrato di Via Maria Montessori n.14 a Milano, nelle attuali condizioni di conservazione e manutenzione supposte buone, occupato, risulta pari ad Euro ,40 14 di 15

15 Ritenendo di aver completato il mandato conferitogli dall Ill.mo Giudice Esecutivo dott. Blumetti, il sottoscritto rassegna la presente relazione costituita da n. 15 pagine ed Allegati, e rimane a disposizione per ogni eventuale chiarimento. Milano, 11 dicembre 2012 Il Perito Estimatore dott. ing. Michele Imponente Allegati A Elenco trascrizioni (foglio separato) B Descrizione del bene con identificazione catastale (foglio separato) C Fotografie esterne ed interne dellõappartamento, planimetria catastale ed estratto di mappa D Avvisi di ricevimento delle Raccomandate per inizio Operazioni Peritali e lettere E Licenza Edilizia, Certificazione Energetica pagg.4 pagg.4 pagg.4 + 3fogli pagg.4 Pagg.6 15 di 15