CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 STUDIO TECNICO Via Trento n TIONE DI TRENTO (TN) Tel. E Fax geom.mase@studiolegalezeni.it Codice fiscale MSA MHL 68M27 L174I Partita IVA TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI TRENTO Ufficio esecuzioni immobiliari Procedura immobiliare n. 115/2008 G.E. dr. A. Mantovani Promossa da: Contro: COMUNE AMMINISTRATIVO DI STORO COMUNE CATASTALE DI DARZO CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PROVINCIA DI TRENTO Il sottoscritto geom. Michele Masé nato a Tione di Trento il con studio ivi in Via Trento n. 5, iscritto all albo del Collegio Geometri della Provincia di Trento al n.1767, convocato dal Giudice dell Esecuzione in qualità di esperto, nell udienza del 16 ottobre 2008 è stato incaricato dallo stesso a rispondere ai seguenti quesiti: 1) indichi gli estremi dell atto di pignoramento specificando i beni pignorati e se l atto riguardi la proprietà dell intero bene, una quota di esso (specificando i comproprietari), ovvero, altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto ecc.); gli estremi dell atto di provenienza; 2) indichi gli estremi dell atto di provenienza; 3) controlli la documentazione indicando le eventuali iscrizioni gravanti sul bene; 4) proceda l esperto, tenendo presente ogni elemento utile al riguardo nonché le leggi e gli strumenti urbanistici in vigore, alla stima sommaria degli immobili e/o delle eventuali quote di comproprietà indivisa o di usufrutto di pignoramento, secondo le risultanze, sull estratto tavolare in atto.. 5) proponga, nelle sue conclusioni, uno o più lotti specificando, per ciascuno di essi, gli immobili e/o le quote indivise di comproprietà e/o di usufrutto che devono farne parte, i dati tavolari (P.T., p.f., p.ed., pp.mm.) che li distinguono, nonché il valore complessivo e se gli immobili sono nella materiale disponibilità del debitore. Il sottoscritto perito, dopo aver accettato l incarico e prestato giuramento di rito, dopo una richiesta di proroga accordata e successivo sollecito da parte della cancelleria dd , riuscito a contattare l esecutato per effettuare sopralluogo, ha provveduto a redige la perizia qui di seguito riportata così da rispondere compiutamente ai quesiti posti dal G.E. 1) il pignoramento di cui è causa è stato promosso dalla, contro a realizzo del credito di Euro ,97.-, oltre interessi, spese occorse ed occorrende. Pagina1

2 I beni oggetto del pignoramento sono relativi alla proprietà di e precisamente: - intere Pp.edif. 124/1, 24/1 e pp.ff. 112, 233/1 in P.T. 290 C.C. DARZO; A carico della proprietà di cui sopra è stato annotato presso il Libro Fondiario di Tione di Trento (TN) sub GN 2122/2008 il pignoramento immobiliare di cui è causa notificato il ; 2) La proprietà di cui sopra é pervenuta all esecutata in forza di atto di divisione dd , intavolato sub G.N. 468/ ) dall indagine effettuata presso il Libro Fondiario di Tione di Trento gli immobili sono gravati oltre che dal pignoramento di cui è causa delle seguenti iscrizioni: IN P.T. 290(pp.edif. 24/1, 124/1 COSTITUENTI IL 2 CORPO TAVOLARE e pp.ff. 112, 233/1 COSTITUENTI IL 1 CORPO TAVOLARE) C.C. DARZO: - GN 1545/1996. A CARICO 2 CORPO TAVOLARE. In base atto è INTAVOLATO diritto di ipoteca per per Lire ; - GN 1695/1996. A CARICO 2 CORPO TAVOLARE. In base atto è INTAVOLATO diritto di ipoteca per per Lire ; - GN 3652/2000. A CARICO 1 e 2 CORPO TAVOLARE. In base atto è INTAVOLATO diritto di ipoteca per per Lire ; - G.N. 2122/2008 è annotato il pignoramento di cui è causa notificato il ) assunte tutte le informazioni presso gli uffici del Libro Fondiario e del Catasto di Tione di Trento (TN) nonché del Comune di Storo (TN) e dopo aver effettuato sopralluogo agli immobili il sottoscritto procede ora alla stima sommaria dei beni: I beni, oggetto del pignoramento immobiliare si identificano con: In C.C. DARZO: Intere Pp.edif. 24/1 e 124/1 e Pp.ff. 112 e 233/1. I predetti beni sono ubicati nel Comune amministrativo di Storo e nel Comune catastale di Darzo, all inizio della frazione di Darzo provenendo da Tione di Trento (TN), lungo la S.S Il comune di Storo è diviso in varie frazioni. La frazione di Darzo è dotata dei principali servizi pubblici; essa è vicina al Lago d Idro, particolarmente interessato dal turismo estivo. Pagina2

3 La p.edif. 24/1 si configura in un edificio di forma rettangolare di tre piani fuori terra, di vecchia costruzione. Le pp.ff. 112 e 233/1 nelle immediate vicinanze sono orti di pertinenza dell edifcio stesso. La p.fond. 124/1 è il parcheggio di pertinenza della stessa. L edificio p.edif. 24/1 è di vecchia costruzione. È stato risanato solo il bagno dello stesso con autorizzazione n. 3569/a dd Il Piano Regolatore Generale del comune di STORO inserisce la p.edif. 24/1 nel centro storico e la cataloga in R2 RISANAMENTO CONSERVATIVO regolamentata dall art 72 R2 delle Norme di Attuazione. Le p.edif. 124/1 e p.fond. 233/1 le inserisce in Zona H-AREE VERDE PRIVATO E SERVIZI ALLA RESIDENZA- H101 AREE PRIVATE AD ORTO O GIARDINO. La p.fond. 112 la inserisce in ZONE F - AREE PER ATTREZZATURE E SERVIZI PUBBLICI DI LIVELLO LOCALE F303 AREA A VERDE PUBBLICO ATTREZZATO E PARCHEGGIO. Le caratteristiche costruttive dell edificio p.edif. 24/1 sono: Fondazioni, Muri elevazione e Strutture portanti verticali in muratura; Solai avvolti in pietra, o avvolti in legno; Tamponature in muratura; tetto in legno con copertura in coppi in cotto; intonaco esterno parte al civile e parte al grezzo tinteggiato; serramenti esterni in legno con vetro semplice e ante d oscuro in legno; L edificio p.edif. 24/1 è così composta: a piano terra locali destinati a cantine, con scala interna di collegamento al primo piano, piccola parte di andito esterno; a primo piano con entrata da scala esterna: alloggio composto di cucina, soggiorno, ingresso con scala per il piano terra, bagno, quattro avvolti destinati a stanze. A secondo piano raggiungibile dalla scala esterna: 5 locali destinati a soffitta con soprastante soppalco. Le rifiniture interne dell alloggio sono di tipo vecchio. Solo il bagno è stato risanato. Relativamente all impiantistica la stessa non ha l impianto di riscaldamento, l impianto lettrico non è a norma. L edificio per essere adeguato alle moderne esigenze di vita deve essere completamente risanato. La p.edif. 124/1 di forma rettangolare confina con la S.S. 239, è il piazzale di pertinenza della casa risulta pavimentato con cubetti di profido, si trova al di là della strada statale; la p.fond. 233/1 di forma rettangolare confina con la S.S. 239è l orto di pertinenza della casa si trova al di là della strada statale; Pagina3

4 la p.fond. 112 è anch essa l orto di pertinenza della casa, di forma rettangolare confina con la S.S. 239, sulla stessa insiste un manufatto in muratura (casetta)adibita a pollaio di vecchia costruzione, la stessa non risulta denunciata né al Comune né al catasto terreni e fabbricati. Operazioni estimative: Il sottoscritto perito in merito alla valutazione degli immobili provvede ad effettuarla con un criterio, correntemente in uso, di assimilazione economica comparativa a quello medio corrente zonale, tenendo nel debito conto, in termini incrementali e decrementali, l insieme di parametri formativi per addivenire al valore reale del bene, quali i parametri zonali ( localizzazione, esposizione, funzionalità della rete viaria circostante, potenzialità di tutti i servizi a varia connotazione, strutture tecnologiche esterne reti elettrica, idrica), i parametri costruttivi (caratteristiche tipologiche di natura strutturale e di finitura, stato di conservazione, di manutenzione e di vetustà) ed i parametri funzionali (articolazione distributiva interna, grado di consistenza). Sulla scorta di informazioni assunte ed in base all andamento del mercato immobiliare, consultando al riguardo anche bibliografia di settore, in intorno zonale circostante quello di dislocazione degli immobili oggetto di stima, il sottoscritto ritiene che il più probabile valore unitario di mercato equo sia di Euro 800,00 al mq da rapportare alla Superficie convenzionale-commerciale. Per quanto attiene alle pp.ff. 233/1 e 112 il più probabile valore unitario di mercato equo, comprensivo di suolo e soprassuolo sia di Euro 50,00 al mq da rapportare alla Superficie catastale. Per la p.edif. 124/1 il più probabile valore unitario di mercato equo, comprensivo di suolo e soprassuolo sia di Euro 5.000,00 a corpo. La superficie commerciale-convenzionale dell edificio e accessori viene calcolata rapportando la Superficie esterna lorda (SEL), calcolata così come previsto dal Codice di Valutazione Immobiliare (CVI) (inclusiva di spessore muri esterni, dei tramezzi, dei pilastri, di ½ dei muri contigui ad altre proprietà), rilevata restituendo le misure dalle planimetrie catastali allegate, e applicando alla stessa dei coefficienti di omogeneizzazione, desunti da manuali di settore, per differenziare le varie superfici e gli accessori. La stessa viene qui di seguito calcolata: p.edif. 24/1 C.C. DARZO: Piano Destinazione Superficie ESTERNA LORDA (Mq) Coefficienti di omogeneizzazione Superficie convenzionale (Mq) Pagina4

5 Terra Cantine 170,06 0,30 51,02 Terra Andito 4,93 0,15 0,74 Primo Aloggio 155,16 1,00 155,16 Secondo Soffitte 155,16 0,30 46,55 Terzo-soppalco Soppalco 155,16 0,15 23,27 TOTALE SUPERFICIE CONVENZIONALE 276,74 Valutazione pp.edif. 24/1 e 124/1 e pp.ff.112 e 233/1 C.C. DARZO: P.EDIF. 24/1 : Sup. Conv. Mq 276,74 a Euro 800,00 al mq = Euro ,00 P.EDIF.124/1 : Sup. Cat. Mq 28 a CORPO Euro 5.000,00 = Euro 5.000,00 P.FOND. 112 : Sup. Cat. Mq 233 a Euro 50,00 al mq = Euro ,00 P.FOND. 233/1 : Sup. Cat. Mq 123 a Euro 50,00 al mq = Euro 6.150,00 TOTALE VALUTAZIONE Euro ,00.- QUADRO RIEPILOGATIVO: a) Descrizione tavolare: IN P.T. 290 C.C.DARZO: P.edif. 24/1: edificio, mq. 197; P.edif. 124/1: piazzale, mq. 28; P.fond. 112: orto, Cl. 4, Mq. 233, R.dominicale 0,84 Euro, R.agrario 0,60 Euro; P.fond. 233/1: orto, Cl. 3, Mq. 123, R.dominicale 0,64 Euro, R.agrario 0,35 Euro; La partita è tavolarmente intestata a: Aggravi delle porzioni di cui sopra: Vedi ipoteche e iscrizioni già descritte al punto 3) della presente perizia. b) Tipo di immobile: L edificio p.edif. 24/1 è di vecchia costruzione ed è così composta: a piano terra locali destinati a cantine, con scala interna di collegamento al primo piano, piccola parte di andito esterno; Pagina5

6 a primo piano con entrata da scala esterna: alloggio composto di cucina, soggiorno, ingresso con scala per il piano terra, bagno, quattro avvolti destinati a stanze. A secondo piano raggiungibile dalla scala esterna: 5 locali destinati a soffitta con soprastante soppalco. Non ha l agibilità. La p.edif. 124/1 di forma rettangolare confina con la S.S. 239, è il piazzale di pertinenza della casa; la p.fond. 233/1 di forma rettangolare confina con la S.S. 239 è l orto di pertinenza della casa si trova al di là della strada statale; la p.fond. 112 è anch essa l orto di pertinenza della casa, di forma rettangolare confina con la S.S. 239, sulla stessa insiste un manufatto in muratura (casetta)adibita a pollaio di vecchia costruzione, la stessa non risulta denunciata né al Comune né al catasto terreni e fabbricati. c) Ubicazione: Gli immobili sono ubicati nel Comune amministrativo di Storo e nel Comune catastale di Darzo, all inizio della frazione di Darzo provenendo da Tione di Trento (TN), lungo la S.S d) Data di Costruzione: L edificio p.edif. 24/1 CC DARZO è di vecchia costruzione; e) Tipo di costruzione: : Comune Catastale DARZO Comune amministrativo : STORO; EDIFICIO: C.C. 128, F.M. 5, p.edif. 24/1, Sub. 4, Cat. A/4, Cl. 5, Cons. 11,5 Vani, R.C. Euro 391,99.- ; e) Tipo di coltivazione: P.edif. 124/1: parcheggio esterno; p.fond. 112: orto e pollaio; p.fond. 233/1: orto; g) Grandezza: P.EDIF. 24/1: Superficie lorda: Terra Cantine 170,06 Terra Andito 4,93 Primo Aloggio 155,16 Secondo Soffitte 155,16 Terzo-soppalco Soppalco 155,16 P.edif. 124/1: mq catastali 28. p.fond. 112: mq catastali 233. p.fond. 233/1: mq catastali 123. h) Diritti personali di godimento e i) Occupazione : Gli immobili sono utilizzati e nella disponibilità soggetto esecutato; l) Stato di conservazione: edificio vecchio da ristrutturare completamente privo di impianti tecnologici a norma. Pagina6

7 m) Valore immobili: UNICO LOTTO: In C.C. DARZO: P.EDIF. 24/1 : Sup. Conv. Mq 276,74 a Euro 800,00 al mq = Euro ,00 + P.EDIF.124/1 : Sup. Cat. Mq 28 a CORPO Euro 5.000,00 = Euro 5.000,00 + P.FOND. 112 : Sup. Cat. Mq 233 a Euro 50,00 al mq = Euro ,00 + P.FOND. 233/1 : Sup. Cat. Mq 123 a Euro 50,00 al mq = Euro 6.150,00 = TOTALE VALORE LOTTO Euro ,00.- Diconsi Euro duecentoquarantaquattromilacentonovantadue/00. Tanto esposto il sottoscritto ritiene di aver assolto con la massima obiettività all incarico che gli è stato affidato. A disposizione per eventuali chiarimenti. Tione di Trento, lì 8 luglio L ESPERTO: f.to Geom. Michele Masé Allegati: Documentazione fotografica; Estratto mappa; Planimetrie catastali NON IN SCALA RIDOTTE SU FORMATO A4, non corrispondenti allo stato di fatto; Copia partita tavolare aggiornata. Pagina7