Tribunale di MILANO (MI)

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1 Tribunale di MILANO (MI) PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: contro: N Gen. Rep. 1661/2016 data udienza di comparizione parti ex art. 569 c.p.c.: Giudice delle esecuzioni: Dott.ssa Gabriella Mennuni RAPPORTO DI VALUTAZIONE - Lotto unico Esperto alla stima: Arch. Rossana Terzaghi Codice fiscale: TRZRSN66E51Z103H - Partita IVA: Studio in: Via Piero della Francesca MILANO (MI) Telefono: 02/ Fax: 02/ arkterzaghi@studioarkterzaghi.it Pec: terzaghi.7557@oamilano.it Beni in PIOLTELLO (MI) - Località/Frazione PIOLTELLO (MI) via Domenico Cimarosa n 3 Lotto: unico

2 2 OPERAZIONI PRELIMINARI ALLO SVOLGIMENTO DELL'INCARICO Punto a) del verbale di giuramento: comunicazione anche via al custode dell'incarico ricevuto con trasmissione della planimetria catastale dell'immobile staggito: Si Punto B) del verbale di giuramento dell'esperto: Esame dell'atto di pignoramento e della documentazione ipo-catastale (o la relazione notarile sostitutiva) verificando, anche con controlli presso i competenti uffici dell'agenzia del Territorio. Nello specifico: a. la completezza/idoneità dei documenti in atti: Si b. la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari: Si c. i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti: corrispondenza d. le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l'atto di provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento: Si e. la sussistenza di diritti di comproprietà (specificando il bene è in comunione legale tra i coniugi o in comunione ordinaria) o di altri diritti reali parziari: nessuna comproprietà qualora risulti pignorata la sola quota di ½ di un immobile in comunione legale dei beni, il perito estimatore provvederà a trasmettere immediatamente una relazione informativa al giudice, astenendosi dal completare le operazioni peritali fino a nuova disposizione del giudice dell esecuzione; f. la continuità delle trascrizioni nel ventennio, Si f1. se il trasferimento è avvenuto per causa di morte: verifica della presenza della nota di trascrizione nei registri immobiliari dell'accettazione espressa o tacita in favore del debitore: No per causa morte IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. Abitazioni di tipo economico A3 sito in PIOLTELLO (MI)

3 3 frazione: PIOLTELLO (MI) via Domenico Cimarosa n 3 Quota e tipologia del diritto 100/100 di Cod. Fiscale: - proprietà In sede di sopralluogo abbiamo riscontrato un letto matrimoniale per un totale di 2 posti letto. Vi era la presenza del compagno della.che vive con lei. Appartamento piano sesto: Identificato al catasto Fabbricati : foglio 2, particella 309, subalterno 53 indirizzo Via Domenico Cimarosa, piano sesto -S1, categoria A/3, classe 4, consistenza vani 3,5, rendita 307,29 Confini appartamento: scala comune e altra proprietà, altra proprietà, Via Cimarosa, altra proprietà. Informazioni in merito alla conformità catastale: c è conformità tra la planimetria catastale ed il sopralluogo effettuato. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: lotto composto da appartamento. Caratteristiche zona: via Domenico Cimarosa n 3 di PIOLTELLO (MI), in prossimità di via Milano e via G. Bizet. La strada a doppio senso poco trafficata con possibilità di parcheggio. Area urbanistica: mista a traffico scorrevole. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e urbanizzazione secondaria. La strada ha destinazione mista Caratteristiche zone limitrofe: commerciale e residenziale Attrazioni paesaggistiche: Giardino Edoardo Ferravilla, Giardino Genesio Fumagalli Attrazioni storiche: Mulino di Limito, Fontanille Castelletto. Principali collegamenti pubblici: autobus, treno Servizi offerti dalla zona: scuola pubblica, banche, supermercati, chiesa, carabinieri, negozi e uffici. 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: A

4 4 Abitazioni di tipo economico A3 sito in PIOLTELLO (MI), Via Domenico Cimarosa n 3 Atto di compravendita 15/12/2005 TRASCRIZIONE del 23/12/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale.repertorio 17116/11966 del 15/12/2005. ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: ISCRIZIONE del 23/12/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale.repertorio 17117/11967 del 15/12/2005 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Pignoramenti: TRASCRIZIONE del 20/07/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO TRIBUNALE DI MILANO Repertorio del 05/07/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Pignoramento a favore di.con sede sociale in Roma, via Alessandro Specchi 16, Cod. Fiscale contro.cod. Fiscale: Altre trascrizioni:

5 5 NESSUNA Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Residuo anni precedenti 310,39 anno ,00 anno ,00 anno ,00 anno ,00 Identificativo corpo: A Abitazioni di tipo economico A3 sito in PIOLTELLO (MI), Via Cimarosa n 3 Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Unità immobiliare non accessibile, una soglia superiore ai 3 cm davanti alla porta d ingresso della scala L impedisce l accesso all edificio. Inoltre, il corpo scale parte subito dall ingresso principale e non è dotato di servoscale. Mentre l ascensore si trova oltre la prima rampa di scale. Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Nessun vincolo condominiale. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: Precedenti proprietari : SIG.RI. fino al 1984 SIG.RI. Dal 1984 fino al 2001 in comunione legale dei beni SIG... Dal 2001 fino al 2005 in comunione di beni

6 6 SIG. In forza di atto di compravendita in data del 15/12/2005 TRASCRIZIONE del 23/12/ Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale.repertorio 17116/11966 del 15/12/2005 ATTO TRA VIVI COMPRAVENDITA 7. PRATICHE EDILIZIE: L immobile è antecedente il 1967 : 23/02/1962 Istanza per Denuncia opere edilizie nuova costruzione prot /03/1962 approvazione del Progetto dal Comune di Pioltello; 22/11/1963 pratica n 58/62 Certificato di Abitabilità del Comune di Pioltello, fabbricato 26; 7.1 Conformità edilizia: C è conformità edilizia, la planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi. Abitazioni di tipo economico A3 in buono stato ma con le finiture e gli impianti vecchi 7.2 Conformità urbanistica: Abitazioni di tipo economicoa3 Strumento urbanistico vigente: Piano Governo del Territorio: Immobile soggetto a convenzione: Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste Approvato Norme tecniche di Attuazione - PRG no no No no

7 7 pattuizioni particolari? Se si, quali? Dati precedenti relativi ai corpi: A Descrizione : Abitazioni di tipo economicoa3 di cui al punto A L accesso al complesso immobiliare avviene tramite un cancello carrabile e pedonale in ferro. Alla destra del cancello c è il blocco della portineria centrale ubicata tra le due palazzine fronte strada. La facciata in parte rivestita in klinker e in parte tinteggiata color ocra scuro, è caratterizzata da finestre rettangolari; tapparelle in pvc e logge con parapetto in ferro. Alcuni di questi hanno i ferri scoperti e necessitano di manutenzione così come tutte le facciate. Ai lati della colonna delle scale, nelle facciate secondarie, scorrono a vista parallelamente le canne fumarie fino alla copertura. Dal cortile interno, dopo il lungo percorso esterno, sulla sinistra si trova una porta in alluminio e vetro che accede al corpo scale L e all ascensore. Il corpo scale è in marmo con parapetto in ferro. L edificio civile è antecedente il 1967 e costituito da un piano terra e otto piani fuori terra. L appartamento si trova al 6 piano di fronte all ascensore, sullo stesso pianerottolo si trovano altri due appartamenti. Una porta blindata accede al corridoio che disimpegna tutto l appartamento. Sulla destra si trova il soggiorno, di seguito la cucina, il bagno e la camera da letto. Tutti i locali hanno in comune un lungo balcone con piastrelle rettangolari in gres porcellanato e parapetto in ferro. La pavimentazione della camera da letto, corridoio, cucina e soggiorno è in piastrelle di marmo palladiana di 40x40 cm di colori diversi; il bagno è pavimentato con piastrelle di ceramica di 30x20 cm di colore bianco. Il rivestimento del bagno è in piastrelle rettangolari fino a un altezza H=159 cm, mentre attorno alla vasca è sormontato da piastrelle 20x20 cm fino a H=200 cm. La cucina è rivestita da piastrelle di 20x20 cm nella zona cottura. Una parete della cucina ed una del soggiorno sono in tinta verde mentre le restanti sono in bianco. Le porte interne sono in vetro e legno mentre i serramenti in alluminio con doppi vetri. Gli impianti elettrici non sono a norma. L appartamento è in buono stato ma datato. 1. Quota e tipologia del diritto

8 8 100/100 di. Cod. Fiscale:. proprietà Superficie commerciale dell unità immobiliare per un totale complessivo lordo di 61,59 mq. L unità immobiliare è antecedente L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa 2.90 m. Stato di manutenzione generale parti comuni: discreto escluso la facciata Condizioni Generali dell'immobile: L'appartamento è in buono stato. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Componenti edilizie e costruttive: Edificio : Copertura piana coibentazione: condizioni parti condominiale: guaina bitumosa guaina bitumosa fatiscenti Strutture Verticali portante Pareti Esterne rivestimento Solaio laterizio/c.a. klinker/tinteggiatura pessime misto Travi cemento armato Pavimentazione Esterna asfalto/porfido

9 9 Portone di ingresso pedonale/carrabile porta vetro e ferro scala condominiale marmo parapetto: ferro UNITA IMMOBILIARE : Portone di ingresso tipologia: porta blindata legno tamburato Infissi Esterni tipologia: protezione: finestre alluminio tapparelle Infissi Interni tipologia: porte legno/vetro Pavimentazione Interna Plafoni marmette tinteggiati Rivestimento ubicazione: bagno e cucina piastrelle di ceramica

10 10 Impianti: Elettrico tipologia: normale non a norma Destinazione Parametro Superficie Coefficiente Superficie commerciale equivalente Abitazione Superf. Interna lorda mq 1 61,59 mq Totale 61,59 mq VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Il valore dell'immobile è stato determinato da una mediazione tra gli indici di valore rilevati dal Borsino Immobiliare della Lombardia (Agenzia del Territorio) per il secondo semestre dell'anno 2016 (che in genere sono più bassi rispetto al mercato corrente) e gli ordinari valori di mercato correnti in zona per immobili aventi le stesse caratteristiche e tipologie rispetto a quello in esame, i servizi e l'area geografica. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di MILANO (MI), Conservatoria dei Registri Immobiliari di MILANO (MI), Uffici del registro di MILANO (MI), Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare osservatorio immobiliare Anno Semestre 2 agenzie immobiliari 2017, Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) OSSERVATORIO IMMOBILIARE per Abitazioni di tipo economico Normale Min 1650 Max 2000 per Abitazioni di tipo economico Ottimo Min 2000 Max 2600 AGENZIE IMMOBILIARI per Abitazioni di tipo economico Normale, Min 1000 Max 1090 per Abitazioni di tipo economico Ottimo Min 1090 Max 2500 Coefficienti applicati nella stima : coefficienti per lo stato manutentivo, l'ubicazione e il piano.

11 11 Coeff. Stato (affaccio-ubicazione) 0.95 Coeff. Manutenzione 0.80 Coeff. Piano 0.98 Valore di stima finale al mq secondo i parametri medi di zona ed i coefficienti applicati: 1.409,40 per mq 61, Valutazione corpi: ID Immobile Sup. lorda senza coeff. Sup. lorda con coeff. Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Abitazione di tipo 61,59 mq ,59 mq 1.00 economica A/3 Totale 61,59 mq 1.00 Adeguamenti e correzioni della stima: Stima dell unità immobiliare ,95 Abbattimento forfettario del valore del 5% per assenza di garanzia per vizi occulti nonché all esistenza di eventuali oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dal perito; (come da disposizioni del G.E.): 4.340,25 Spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: anno ,00 anno ,00 anno ,00 anno ,00 totale biennio 2014/ / ,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale e sanzione o per la bonifica dei rifiuti, a carico integralmente dell acquirente: 0, Prezzo iniziale base d'asta del lotto: ,95 Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova (esclusa detrazione spese legali e delegato alla vendita): Prezzo finale di vendita del lotto nello stato di "libero": ,70 Allegati A. Elenco delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri conservativi e delle iscrizioni ipotecarie B. Fotografie esterne ed interne dei/i bene/i, e relativa planimetria catastale e di rilievo C. Debiti condominiali D. Dichiarazione agenzia delle Entrate

12 12 E. Dichiarazione dell anagrafe; F. Atto di compravendita G. Pratiche edilizie H. Invio perizia alle parti Data generazione: L'Esperto alla stima 14/04/2017 Arch. Rossana Terzaghi