Tribunale di Ascoli Piceno

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1 Tribunale di Ascoli Piceno Procedimento di Esecuzione Immobiliare n. 55/08 Creditore procedente : Convenuto: In data , dopo il giuramento di rito, il Signor Giudice Dottor Raffaele Agostini, nominava il sottoscritto Ing. Troiani Giancarlo nato a Montefalcone Appennino ( AP) il e residente e con studio a San Benedetto del Tronto alla Via Santa Maria Goretti n.23 quale C.T.U. per la causa riportata in epigrafe e veniva incaricato di riferire in merito ai seguenti quesiti: 01- Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita, altre informazioni per l acquirente. 02- Situazione edilizio- Urbanistica e Sanitaria dell immobile 03- Stato di possesso 04- Vincoli ed oneri giuridici 05- Stima dell'immobile CONSULENZA TECNICA Come stabilito, con lettera di convocazione delle parti mediante telefono e fax (Allegato A) del , il giorno alle ore 15,00 presso il mio studio in via S. M. Goretti n. 23 di San Benedetto del Tronto ho dato inizio alle operazioni peritali di rito (Allegato B), erano presenti per la parte creditrice procedente accompagnato dall Arch quale CP nominato in data (di cui si allega la nomina Allegato C) e un mio collaboratore l Ing. Vincenzo D Ercoli; sono risultati assenti i rappresentanti della parte debitrice convenuta. Il giorno come stabilito nel verbale n.1 mi sono recato presso lo stabile oggetto del contenzioso e alla presenza della Signora consegnataria delle chiavi di accesso al locale e del mio collaboratore l Ing. Vincenzo D Ercoli ho proceduto al rilievo dell unità immobiliare con misure e con foto, è risultata assente la parte creditrice procedente.

2 In base a quanto richiesto si fa presente quanto segue: 01 L atto di pignoramento riguarda una sola unità immobiliare posseduta dal convenuto a pieno titolo nel comune di San Benedetto del Tronto in via piano primo edificio B, in corso di costruzione come risulta al catasto fabbricati di detto Comune e individuato al foglio n. 30 particella 79 sub 62. L unità è una piccola porzione di un fabbricato destinato ad attività commerciali e laboratori artigianali. La costituzione della particella 79 sub 62 deriva dal tipo mappale n del e dal successivo elaborato planimetrico (DOC. I) del n /02 in atti dal (protocollo n ) in cui sono anche individuate le parti comuni del fabbricato e precisamente: - la particella 79 sub 1 via (Bene Comune non censibile corte esterna a tutti i sub); - la particella 79 sub 37 via (Bene Comune Non Censibile edificio B, scale e ascensore, corridoio P.1, terrazze di copertura P.2 ai sub da 38 a 49 compresi, a tutti i sub del solo corpo B). L unità è costituita da un unico locale (di cui si allega la planimetria rilevata in data DOC. II e documentazione fotografica DOC. III) di mq 282,5 con due servizi igienici, uno per disabili di mq 4,64 e un WC munito di antibagno di mq 5,03 per una altezza di 3,04 mt essa è posizionato sullo spigolo del fabbricato B con esposizione sud est munito di pareti finestrate su entrambi i lati; il WC con l antibagno è completo di: pavimentazione, rivestimenti, impianto idrico sanitario, sanitari (tazza e lavandino) e porte, è privo di: finestre, aspiratore, impianto di riscaldamento e non è completo l impianto elettrico; il soffitto risulta allo stato grezzo. Il bagno H è completo di: pavimento, rivestimento, impianto idrico sanitario, sanitari (tazza e lavandino), scalda acqua elettrico di piccole dimensioni e porta; manca: una finestra (c è un lucernario ma risulta non apribile), un aspiratore, l impianto elettrico è incompleto e il soffitto risulta allo stato grezzo. Il locale risulta pavimentato con gres porcellanato, le pareti est e sud sono finestrate (con 8 finestre apribili sul lato sud e 4 apribili sul lato est per un totale di mq 15,6 che risultano però insufficienti ai fini del rispetto delle norme igieniche

3 che vogliono un rapporto di 1/8 fra la superficie finestrata apribile e la superficie calpestabile del locale) le altre pareti sono intonacate, il soffitto è ancora allo stato grezzo, la porta di ingresso e di tipo blindata; non è presente: l impianto di riscaldamento, l impianto di condizionamento, l impianto elettrico. Vicino alla porta di ingresso sono predisposte le scatole per il telefono, per l ingresso della linea di alimentazione e per il citofono. Il locale è posto vicino alla scala di accesso con relativo ascensore (particella 97 sub 37 B.C.N.C.) ed è individuato sull elaborato grafico depositato in Comune con il numero 1. Il fabbricato ha a disposizione uno spazio esterno comune individuato con la particella 79 sub 1 per il transito e la sosta di veicoli privati e commerciali. La porta di accesso a questa parte del fabbricato B, ubicata a sud, è identificata con il numero -----di via ; le parti condominiali sono complete di impianto elettrico, di ascensore funzionante e di corte asfaltata con relativa segnaletica dei parcheggi e della viabilità. 02- Situazione edilizio- Urbanistica e Sanitaria dell immobile L unità immobiliare oggetto del procedimento di esecuzione immobiliare fa parte di un complesso costituito da due fabbricati distinti e individuati con le lettere A e B essa è individuata con la particella 97 sub 62 distinta al catasto fabbricati del foglio n. 30 del Comune di San Benedetto del Tronto e appartenente al fabbricato B (Codice Archivio n ) ed è stata realizzata con le concessioni edilizie sotto riportate dall Immobiliare e precisamente: - Pratica edilizia N. C/6772 del 2001 Concessione n. 133 rilasciata il (DOC. IV) per realizzare, previa demolizione dell edificio esistente, due edifici destinati ad attività commerciali e laboratori artigianali nonché una cabina elettrica; - Pratica edilizia N. C/7730 del 2003 Concessione n. 149 del (DOC. V) per realizzare, previa demolizione dell edificio esistente, in variante alla concessione edilizia n. 133/02, due edifici destinati ad attività commerciali e laboratori artigianali nonché una cabina elettrica. - Pratica edilizia N. C/8392 del 2004 Concessione n. 121 del (DOC. VI) per realizzare,

4 previa demolizione dell edificio esistente, in variante alla concessione edilizia n. 149/03. Le Concessioni sono state rilasciate alle seguenti condizioni speciali: - Ogni singolo laboratorio deve avere superficie finestrata apribile pari almeno ad 1/8 della propria superficie di pavimento. - Prima dell inizio di qualsiasi attività all interno dei laboratori, qualora gli addetti fossero in numero uguale o superiore a tre, dovrà essere inoltrata notifica ai sensi dell art. 48 del DPR 303/56 al Servizio di Prevenzione e Sicurezza Ambienti di lavoro di questo Dipartimento. - Dovrà essere rispettato l art. 5.5 del D.M. 236(9 attuazione della legge 13/89. In ogni Laboratorio artigianale dovrà essere previsto un servizio igienico ed uno spogliatoio ad uso esclusivo del personale. - Dovrà essere rispettato il D.Lgs.vo n. 277 del ed il DPCM Eventuali acque provenienti da lavorazioni dovranno avere una linea di smaltimento separata da quella dei reflui civili e dovrà essere previsto, prima del loro recapito in pubblica fognatura, un pozzetto di ispezione. - Dovrà essere rispettato l art. 216 del R.D n e successive modificazioni Il lavori dovranno essere iniziati entro il e ultimati entro il Osservazione. L unità immobiliare in questione non rispetta il primo punto delle condizioni imposte nelle Concessioni edilizie in quanto la superficie finestrate apribile è inferiore ad 1/8 della superficie del locale. L attuale planimetria dell unità immobiliare corrisponde esattamente a quella degli elaborati di progetto ( DOC. VI), naturalmente per completare i lavori e rendere l unità funzionale,ci necessita una DIA per sistemarla dal punto di vista urbanistico. Il PRG di San Benedetto del Tronto colloca l area su cui sono edificate le palazzine A e B nelle Zone Artigianali industriali Commerciali di completamento di cui all Art. 40 D2 delle norme tecniche

5 con i seguenti parametri: H = 11,00 mt (con esclusione dei volumi tecnici), di = 5,00 mt, ds = 5,00 mt, df = 10,00 mt, Di = Ds H/2, Sm = mq. Superficie coperta massima 50% dell area di pertinenza. Da ricerche in Comune l unità immobiliare in questione non ha chiesto l agibilità e al catasto fabbricati risulta ancora in corso di costruzione per cui per rendere usufruibile il locale occorre presentare una D.I.A. per ultimare i lavori,un nuovo accatastamento e la relativa richiesta di agibilità con tutta la documentazione di supporto L unità immobiliare particella 79 sub 62 risulta intestata per intero alla con sede in in base all atto pubblico del trascrizione n /03 Repertorio n Rogante Notaio in (DOC. VII). Il regolamento di condominio (DOC. VIII) prevede per la particella 79 sub 62 i seguenti valori: - Tabella A = 10,77 millesimi per manutenzione dell impianto antincendio, delle cisterne di accumulo dell acqua e a quant altro riconducibile all uso di cose comuni ad entrambi gli edifici; Tabella B = 11,25 millesimi per la manutenzione e la illuminazione dell area scoperta sub 1 e dell impianto fognante; Tabella L = 33,46 millesimi di proprietà generale dell edificio B ; - Tabella M = 85,03 millesimi per la manutenzione, illuminazione e pulizia delle scale e ascensori edificio B Storicamente le palazzine A e B provengono dai seguenti atti di compravendita: a In data n. Registro Generale 5860, n. di registro particolare 4398 Rogante Notaio di i Sig.ri per 2/6, per 1/6, per 1/6, per 1/6 e per 1/6 vedono alla Società le particelle 79 (560 mq), 33 ( mq), 58 (9030 mq) e 722 (60 mq) del foglio n. 30 di San Benedetto del Tronto della consistenza complessiva di mq anziché mq. Osservazioni (DOC. IX) :

6 - La particella 33 del foglio 30 era all impianto ( ) di mq ma in seguito all esproprio di mq 71 (che va a formare parte della particella 921 di 96 mq) da parte della ferrovia per la costruzione di una nuova garitta con frazionamento n /91 del , diventa di mq; - La particella 58 del foglio n. 30 era all impianto ( ) di mq ma in seguito al frazionamento n del diventa di mq originando la particella n. 722 di 60 mq; la nuova particella 58, in seguito al frazionamento del n /93, si divide nelle particelle 929 (7.805 mq) e 930 (1.225 mq). b In data n. registro generale n n. di registro particolare 4505 Rogante Notaio di la Società vende alla Coop le particelle 33 ( mq), 79 (560 mq), 722 (60 mq), 929 (7.805 mq) e 930 (1.225 mq) del foglio n. 30 di San Benedetto del Tronto della consistenza complessiva di mq. Osservazioni (DOC. X): La particella 929 (7.805 mq) dal mappale del n /02 prot si divide nelle particelle 1048 (7.305 mq che viene accorpata alla particella n. 79) e 1049 (500 mq area a disposizione dell immobiliare ); la particella 930 (1.225 mq) dal mappale del n /02 prot si divide nelle particelle 1050 (1.125 mq che viene accorpata alla particella 79) e 1051 (100 mq area a disposizione dell immobiliare ); La particella 722 (60 mq) dal mappale del n /02 prot si divide nelle particelle 1046 (55 mq area a disposizione dell immobiliare ) e 1047 (5 mq che viene accorpata alla particella 79); - La particella 33 ( mq ) dal mappale del n /02 prot si divide nelle particelle 1044 ( mq che viene accorpata alla particella 79) e 1045 (400 mq area a disposizione dell immobiliare );

7 - La particella 79 (560 mq fabbricato rurale con corte) dal mappale del n /02 prot assorbe le particelle 1044 ( mq), 1047 (5 mq), 1048 (7.305 mq) e 1050 (1.125 mq) per una consistenza complessiva di mq. In definitiva risultano attualmente le seguenti particelle: 79 ( mq), 1045 (400 mq), la 1046 (55 mq), la 1049 (500 mq) e la 1051 (100 mq) per un totale di mq. c In data la Coop cede le particelle 33, 79, 722, 929 e 930 del foglio n. 30 di S.B.T. all Immobiliare la quale in data effettua un atto di regolamento condominiale che interessa la particella 79 dal sub 1 al sub 62; d In data l Immobiliare effettua un ipoteca volontaria sulle particelle 33,79,722, 929 e 930 a garanzia del mutuo a favore della di --- e a favore del di per le quali risulta una cancellazione totale in data ; e In data l Immobiliare effettua una scrittura privata di restrizione dei beni a favore della e del di sui seguenti immobili individuati con la particella 79 sub 34,36, 4, 6, 7, 9, 10,14, 17, 38, 39, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 e 62 del foglio n. 30 (da mappale n del ); f In data l Immobiliare effettua una vendita a favore della (DOC. VII) della particella 79 sub 62 del foglio n. 30 di S.B.T. ; g In data repertorio n notaio di , la istituisce una ipoteca volontaria con la di con domicilio ipotecario a San Benedetto del Tronto viale per un capitale di di durata 120 mesi sulla particella 79 sub 62 del foglio n. 30 di S.B.T. (DOC. XI); h In data prot viene presentato un nuovo tipo mappale n /03 con annesso elaborato planimetrico che però non modifica la particella 79 sub 62; i In data numero di repertorio 9632 viene istituita una ipoteca legale di ,15 ai

8 sensi dell art. 77 del DPR 602/73 e D.LGS. 46/99 dalla sulla particella 79 sub 62 del foglio n. 30 di S. B.T. (DOC. XII); l In data repertorio n. 307/08 viene effettuato un atto giudiziario di pignoramento sulla particella 79 sub 62 del foglio n. 30 di S.B.T. da parte di per un importo di ,24 più spese (DOC. XIII). 05 In riferimento alla valutazione dell immobile, lo scrivente fa presente che essa è stata eseguita tenendo presente i seguenti indicatori: 1 Ubicazione dell immobile; 2 lo stato attuale in cui esso si trova; 3 la sua destinazione d uso; 4 Destinazione urbanistica dell area; 5 valutazioni riportate dalla Camera di Commercio di Ascoli Piceno; 6 la stagnazione del mercato immobiliare. Visto che: - la superficie lorda dell unità immobiliare è di circa 300,0 mq; - il suo valore commerciale (valore minimo per un fabbricato nuovo agibile) è di /mq; - l abbattimento minimo per facilitare la vendita dell immobile sia del 20%; - non vi sono presenti né l impianto elettrico, né l impianto di riscaldamento e nè la pittura delle pareti; il suo valore commerciale è pari a 700 /mq. Da quanto sopra l immobile viene valutato complessivamente in 700x300= ,00 Euro. (duecentodiecimila/00) L importo complessivo è pari a Euro ,00 San Benedetto del Tronto li Il Tecnico Ing. Giancarlo Troiani

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