TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SEZIONE FALLIMENTARE

Transcript

1 TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE SEZIONE FALLIMENTARE Fallimento n. 27/07: Omissis nonché dei soci in proprio Giudice delegato: dott. Giuseppe Fortunato Curatore: avv. Antonietta Buonfiglio RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA Immobili in Angri alla Via Tenente Manniello civ. 6 Censito al NCEU al foglio 9 particella 1027 sub 18 e Premessa Il sottoscritto Ing. Alfonso Annunziata, a seguito della autorizzazione del Giudice Delegato Dott. G. Fortunato, veniva nominato dal curatore fallimentare, avv. A.Buonfiglio, C.T.U. del fallimento n.27/07 del Tribunale di Nocera Inferiore a carico degli Omissis nonché dei soci in proprio, e riceveva l incarico di identificare e descrivere gli immobili interessati dal fallimento, determinandone il valore ai fini del prezzo base di vendita agli incanti. La sentenza dichiarativa di fallimento ha coinvolto, tra tanti, anche gli immobili censiti al foglio n.9 particelle 1027 sub 18 e 36 del Comune di Angri. Tali immobili sono oggetto della presente perizia di stima. 2. Sopralluoghi Al fine di effettuare le necessarie indagini e gli indispensabili accertamenti per l adempimento del mandato conferito, il sottoscritto fissava il sopralluogo per il giorno 26/07/2010 dandone comunicazione, tramite lettere raccomandate ( ; ; ; del 14/07/2010) alle parti effettivamente interessate dall espropriazione immobiliare. Il sopralluogo, alla sola presenza del curatore fallimentare, è stato effettuato il 26/07/2010.

2 3. Descrizione dei beni immobiliari Le unità immobiliari oggetto di stima, ricadono all interno del Parco Amore di Via Manniello n.6 in Angri. Trattasi di un appartamento e di un box interrato, in un parco indipendente, in una zona fortemente urbanizzata. Di seguito si riportano lo stralcio aerofotogrammetrico e ortofoto di zona. Stralcio Aerofotogrammetrico: Parco Amore Stralcio Ortofoto: Parco Amore Il parco che si estende su una superficie di circa 3300 mq consta di due differenti palazzine (Scala A e B) indipendenti disposte specularmente all asse di simmetria del lotto. Le aree di pertinenza del parco sono in comune alle due palazzine. Ognuna di esse presenta 4 livelli fuori terra (piano rialzato, 1 piano, 2 piano, 3 piano) con destinazione residenziale e un livello seminterrato con destinazione autorimessa. Il collegamento tra i diversi livelli avviene mediante un vano scala allestito con ascensore. Il parco è dotato di accessi carrabili e pedonali differenziati ed entrambi posti direttamente su Via Manniello. Gli immobili oggetti di stima afferiscono alla scala B. L abitazione è al 1 piano interno 6; il box auto al piano seminterrato. Tali immobili sono censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Angri e precisamente: Foglio 9 particella 1027 sub 18 categoria A/2 (abitazione di tipo civile), classe 3 consistenza 7 vani; Foglio 9 particella 1027 sub 36 categoria catastale C/6 (autorimessa), classe 6, consistenza 18 mq. In allegato 1 si riportano le visure e le planimetrie catastali degli immobili sopramenzionati.

3 3.1 Abitazione (Foglio 9 particella 1027 sub 18) L appartamento è composto da tre vani, salone, cucina, due bagni, ripostiglio, ingresso e corridoio oltre a quattro balconi per una superficie utile di mq con una superficie non residenziale (balconi) di mq. L altezza netta interna degli ambienti è di circa 3,00 m. Tutti gli ambienti presentano buoni requisiti aero-illuminanti. Nella Tabella che segue è riportata la superficie utile di ogni singolo ambiente: Ambiente Sup. utile residenziale Sup. non residenziale (-) (mq) (mq) Ingresso Disimpegno Camera Camera Camera Salone Cucina Wc Wc Ripostiglio Totale Tab. 1 - Superficie utile dell abitazione; Superficie non residenziale Il grado di fatiscenza dell immobile è elevato; le rifiniture sono complessivamente di scarsa qualità. Gli ambienti, in relazione alle destinazioni, presentano pavimentazioni differenti. Le pareti degli ambienti sono rifinite con pittura di colore tenue fatta eccezione per quelle dei bagni e della cucina rivestite in gres. Le camere, la cucina ed il salone sono dotate di balcone con parapetto parzialmente in muratura ed in ringhiera metallica a disegno semplice. Tutti i balconi sono interessati da fenomeni di infiltrazione addebitabili all ammaloramento del pacchetto di impermeabilizzazione. Gli infissi esterni, in legno, sono provvisti di persiane avvolgibili. Tali infissi non sono a taglio termico ed acustico. Gli infissi interni sono in legno di tipo tamburato. La porta di caposcala, in legno massello non blindata, è stata danneggiata per la realizzazione di provvisorio sistema di chiusura con catena e lucchetto. L immobile è dotato di impianto elettrico, citofonico, tv, idrico e di riscaldamento. Tutti gli impianti sono privi di allaccio. Nello specifico gli impianti elettrici tv e citofonici non sono conformi alle normative vigenti; gli impianti idrico-sanitario e termico non sono efficienti e qualora in esercizio, indurrebbero infiltrazioni al piano sottostante. L appartamento ha buona esposizione. Infatti ha esposizione prevalente a Sud-Est e limitata esposizione a Nord. L esposizione prevalente, inoltre, è sull area pertinenziale del Parco Amore. Gli affacci sono da intendersi prevalentemente liberi.

4 Nella consistenza attuale l immobile non possiede i requisiti dell abitabilità. In allegato 2 si riporta il rilievo metrico in scala 1:100 dell abitazione nonché il rilievo fotografico con indicazione planimetrica dei punti di scatto e dei coni visivi. 3.2 Box auto (Foglio 9 particella 1027 sub 36) Il box auto, al piano seminterrato, ha una superficie utile complessiva di mq con una altezza netta interna di 2.96 m. La forma del garage è regolare e tale da poter accogliere comodamente e con contenute interferenze una berlina o un suv e un motociclo. Il garage ha divisori rifiniti con intonaci, calpestio in asfalto bituminoso e serranda di accesso in acciaio sprovvista di apertura automatizzata. Non sono presenti impianti tecnologici. L ambiente presenta delle umidità di risalita tipiche dei livelli interrati addebitabili presumibilmente a difetti costruttivi tipici dell edilizia degli anni settanta. L accesso carrabile all autorimessa avviene direttamente da Via Manniello attraverso un cancello radiocomandato. Il dislivello tra la quota dell autorimessa e la strada comunale è colmato da una rampa; l accesso ai garages avviene attraverso spazi comuni aventi buoni requisiti di manovrabilità. L accesso pedonale al piano seminterrato, oltre ad essere garantito dallo stesso punto da cui avviene l accesso carrabile su via Manniello, può avvenire direttamente dal vano scala-ascensore della palazzina di pertinenza. In allegato 3 si riporta il rilievo metrico in scala 1:100 del box nonché il rilievo fotografico con indicazione planimetrica dei punti di scatto e dei coni visivi. 4. Parti Comuni L immobile oggetto di perizia di stima fa riferimento ad un parco per il quale occorrono predisporre interventi di manutenzione straordinaria tesi al recupero del decoro architettonico e funzionale delle parti comuni. In occasione di una riunione condominiale a cui il sottoscritto ha partecipato come supporto tecnico del curatore fallimentare, si è appurato, che è già stato redatto da un tecnico, il computo metrico degli interventi di manutenzione straordinaria delle parti comuni e delle parti esclusive. Tali lavori non sono stati approvati in sede assembleare. L aliquota di massima di spesa lorda per l unità immobiliare oggetto di stima oscilla tra / euro (incidenza di /mq)

5 5. Inquadramento nel contesto urbanistico La struttura si inserisce all interno di un contesto fortemente urbanizzato dotato di servizi pubblici e privati quali scuole, farmacie, supermercati, fermate di mezzi di trasporto e luoghi attrezzati per manifestazioni sportive. La distanza dalle arterie autostradali è contenuta. 6. Comparazione tra i dati attuali e quelli della trascrizione di fallimento I dati riportati nella trascrizione del fallimento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi e consentono l univoca individuazione del bene. 7. Stato degli immobili Gli immobili sono liberi e nella disponibilità piena del curatore fallimentare 8. Titolarità dell immobile Tali immobili sono da intendersi all attivo del fallimento per l intera quota in virtù dell atto di permuta del 06/03/1976 a cura del Notaio Pisani (trascrizione 6334 del 30/03/1976), con il quale gli eredi di Omissis, tra cui Omissis, soggetto interessato dalla procedura fallimentare, permutarono il suolo edificatorio in Angri di 3325 mq censito al foglio n.9 particella 1027, con il Sig. Omissis. Il sottoscritto, al paragrafo 7 della relazione di perizia del 12 luglio 2010, già agli atti della procedura fallimentare, ai punti << unità immobiliari >> (pagina 20 e 21) ha provveduto a chiarire nel dettaglio la titolarità dell immobile pertanto si rimanda alla relazione sopra menzionata. 9. Conformità alla normativa urbanistica Al fine dell accertamento della legittimità urbanistica degli immobili, il sottoscritto il ha presentato al Comune di Angri, istanza di rilascio di copia della documentazione agli atti. L istanza è stata recepita con protocollo del Il sottoscritto in data ha effettuato l accesso agli atti. Dall analisi dei fascicoli messi a disposizione del sottoscritto è emerso che il fabbricato è stato legittimamente realizzato in virtù della licenza edilizia n.69/74 del e della successiva variante n.75/76 del Il Comune di Angri in data ha rilasciato il permesso di abitabilità sia per il fabbricato che per tutti i box interrati. In allegato 4 e 5 si riportano gli stralci della variante della licenza edilizia e copia del permesso di abitabilità. Per quanto riguarda l appartamento al piano primo, il confronto accurato tra gli elaborati grafici di variante (titolo abilitante) e quelli di rilievo ha messo in evidenza delle anomolie:

6 Il vano utile denominato <<Camera 3>> sugli elaborati di rilievo ha una maggiore superficie utile (incremento di 1,82 mq) e quindi maggior volume (1,82 mq x 3,25 m = 5,91 mc) rispetto a quanto assentito. Ciò si è ottenuto traslando verso l esterno, e quindi riducendo la larghezza trasversale del balcone, la parete di delimitazione della camera; Il vano utile denominato <<Ingresso>> sugli elaborati di rilievo è stato ridimensionamento mediante l arretramento della porta di caposcala. Per quanto argomentato l unità immobiliare residenziale è stata oggetto di minimi abusi edilizi. Per quanto riguarda il box al piano seminterrato, occorre precisare che: gli elaborati grafici del piano seminterrato allegati sia alla licenza edilizia originaria che a quella di variante non riportano la suddivisione in box; il permesso di abitabilità rilasciato dal Comune di Angri in data fa espressamente riferimento ai << 26 box nel seminterrato>> Quest ultima circostanza, confidando nella buona fede degli Uffici Competenti, ed in considerazione del fatto che trattasi di documentazioni di archivio ultra trentennali, permette di escludere vizi di abuso per il box al piano seminterrato. 10. Sanabilità: requisiti e somme dovute per la regolarizzazione Ai sensi dell art. 40 della legge Regionale n.10 del (norme sulla sanatoria degli abusi edilizi di cui di cui al decreto legge n.269, articolo 32 così come modificato dalla legge di conversione n.326 e successive modifiche ed integrazioni) è possibile sanare gli abusi in quanto l immobile rientra nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della legge, è oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive e le ragioni del credito sono di data anteriore dell entrata in vigore della legge. L istanza di sanabilità va presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile. Le somme dovute a titolo di sanatoria sono valutate ai sensi delle stessi leggi. E previsto il versamento di una oblazione e il versamento degli oneri di costruzione e urbanizzazione con incremento regionale nella misura del 100%. Ipotizzando una superficie lorda oggetto di sanatoria pari a 2,00 mq, per complessivi 6,00 mc circa, per la destinazione residenziale in zona C gli oneri per la sanabilità sono pari a circa 500,00 euro. Restano da aggiungere gli onorari tecnici per la redazione del fascicolo edilizio stimabili in circa 1000,00 euro lordi. Pertanto, per sanare gli abusi, l acquirente dovrà sostenere oneri supplementari per 1500,00 euro circa.

7 11. Criteri di stima e valutazione Per la determinazione del valore venale degli immobili, il sottoscritto ha ritenuto di adottare il procedimento di stima sintetico. Esso è basato sul confronto diretto con beni simili. Il procedimento presuppone, all interno di un preciso ed omogeneo orizzonte spaziale e temporale, la conoscenza del maggior numero di prezzi possibile di beni analoghi per caratteristiche intrinseche ed estrinseche al bene oggetto di stima al fine di poter effettuare la comparazione nel migliore modo possibile. A solo titolo conoscitivo, si riportano le quotazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) a cura dell Agenzia del Territorio Gli immobili ricadono nella Zona OMI C2. Per tale ambito, in riferimento alla destinazione residenziale, la banca dati fornisce le seguenti informazioni:

8 Dallo studio del mercato immobiliare all interno dell omogeneo orizzonte spaziale e temporale, il sottoscritto C.T.U. ritiene che il più probabile valore unitario dell unità residenziale, opportunamente corretto in virtù dello stato di consistenza, sia di 1.350,00 /mq. Ne consegue la valutazione: superficie residenziale utile: 1.350,00 /mq x 118,57 mq = ,50 superficie non residenziale (superficie dei balconi omogeneizzata al 25%): (1.350,00 /mq x 33,71 mq) x 0,25 = ,12 superficie non residenziale (superficie del box omogeneizzata al 80%): (1.350,00 /mq x 18,65 mq) x 0,80 = ,00 Pertanto il più probabile valore di mercato dell immobile è pari a ,62 (centonovantunomila cinquecentoottantotto,62). A tale importo sono da sottrarre le spese necessarie per sanare le opere in difformità per complessivi 1500,00 euro. Pertanto il prezzo all incanto degli immobili è pari a ,62 (centonovantamilaottantotto,62)

9 12. Formazione del lotto di vendita Lotto 1: Quota pari a 1/1 di un appartamento e di un box interrato, liberi, all interno di un parco indipendente (Parco Amore) in Angri alla Via Tenente Manniello n.6. Gli immobili sono censiti, rispettivamente, al Catasto Fabbricati del Comune di Angri al foglio 9 particella 1027 sub 18 categoria A/2, classe 3, consistenza 7 vani, rendita 668,81 e particella 1027 sub 36 categoria catastale C/6, classe 6, consistenza 18 mq, rendita 22,31. Il Parco Amore si estende su una superficie di circa 3300 mq e consta di due differenti palazzine, scala A e B, disposte specularmente all asse di simmetria del lotto, aventi aree di pertinenza in comune. Entrambe le scale hanno quattro livelli fuori terra (piano rialzato, 1 piano, 2 piano, 3 piano) con destinazione residenziale e un livello seminterrato con destinazione autorimessa. Il parco è dotato di accessi carrabili e pedonali differenziati posti direttamente su Via Manniello. L appartamento, libero, con minime difformità sanabili, è al piano primo scala B, interno n.6 ed è composto da tre vani, salone, cucina, due bagni, ripostiglio, ingresso e corridoio per una superficie utile complessiva di mq e superficie non residenziale (balconi) di mq con una altezza netta interna di circa 3,00 m. Lo stato di conservazione è mediocre (da ristrutturare nelle finiture e negli impianti). Il box auto, libero, è al piano interrato della scala B ed ha superficie utile complessiva di mq tale da permettere il ricovero di una auto berlina. L accesso carrabile e pedonale al livello garage avviene direttamente da Via Manniello. Il livello garage è direttamente collegato ai livelli sovrastanti esclusivamente dall ascensore di pertinenza di scala. L accesso al box avviene attraverso spazi comuni con buoni requisiti di manovrabilità. Lo stato di conservazione è mediocre. Il fabbricato Scala B, così come le altri parti comuni, sono in mediocre stato di conservazione e pertanto da ristrutturare. Prezzo a base d asta ,62 (centonovantunomila cinquecentoottantotto,62). A tale importo sono da sottrarre le spese necessarie per sanare le opere in difformità per circa 1500,00 euro. Salerno Luglio 2011 Il Tecnico

10 Allegati: Allegato 1 : Visure e planimetrie catastali degli immobili; Allegato 2: Appartamento al piano primo censito al foglio 9 particella 1027 sub 18: Rilievo in Scala 1:100; Rilievo fotografico con planimetria dei punti di scatto e dei coni visivi; Allegato 3: Box al piano seminterrato censito al foglio 9 particella 1027 sub 36: Rilievo in Scala 1:100; Rilievo fotografico con planimetria dei punti di scatto e dei coni visivi; Allegato 4: Stralcio della licenza edilizia; Allegato 5: Permesso di abitabilità; Salerno Luglio 2011 Il Tecnico