RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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1 TRIBUNALE DI NOLA Causa Fallimentare n. 62/95 OGGETTO: CAUSA fallimentare a carico della PRE.IN.ED S.r.l. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Il C.T.U. Arch. Angelo Siano

2 Arch. Angelo Siano P.zza M.C.Marcello NOLA (Napoli) Tel./fax 081/ PREMESSA Con ordinanza del 21/03/2001 la S.V.I. G.D. Dott. E. QUARANTA nominava il sottoscritto arch. Angelo Siano, con studio in Nola alla Piazza Marco Clodio Marcello, 13, ed iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Napoli col n 5045, consulente Tecnico di Ufficio nella vertenza fallimentare n. 62/95 della Preined S.r.l.. All udienza del 21/03/2001 prestavo giuramento di rito e mi veniva affidato il seguente incarico: 1) Verifichi se lo stato attuale dei luoghi corrisponda a quello indicato nel titolo di provenienza trascritto; 2) Accerti se l immobile sia di esclusiva proprietà del fallito o da questi acquistato in regime di comunione legale dei beni con il coniuge o in comproprietà con terzi estranei al fallimento determinando e valutando, in dette ultime ipotesi, la quota a vendersi; 3) Descriva compiutamente i beni immobili, eventualmente dividendoli in lotti, indicando per ciascuno di essi, la precisa ubicazione, l accesso, i confini (almeno tre) i dati catastali e depositi certificati e planimetrie aggiornate; 4) Provveda alla voltura catastale in ditta del fallito ovvero all accatastamento od al frazionamento qualora la partita sia diversamente intestata ovvero l immobile non risulti accatastato o frazionato, producendo copia della scheda di voltura e relativa ricevuta ovvero copia legale delle planimetrie o del frazionamento e ricevuta della denuncia di accatastamento o di frazionamento; 5) Verifichi la conformità delle costruzioni alle licenze o concessioni edilizie accertando, altresì, se i beni debbono essere oggetto di sanatoria ex legge 47/85; 6) Accerti se gli immobili siano detenuti da terzi, specificando il titolo della detenzione; 7) Accerti, ai fini dell applicazione del D.P.R. 28/10/1972 n. 643 e D.P.R. 23/12/1974 n. 688, il valore dell immobile alla data di registrazione del precedente acquisto presso gli uffici competenti compilando il relativo modello INVIM, accertando l esistenza di spese ex art D.P.R. 643/1972 ed allegando la documentazione (trattandosi di terreno allegherà il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune); 8) Proceda alla compilazione della scheda di voltura catastale relativamente al quadro B ed eventualmente C/1 e C/2; 9) Indichi riassuntivamente la consistenza dell immobile, l ubicazione, l accesso, i confini, i dati catastali, la provenienza del bene ed il valore del cespite o della quota di pertinenza del

3 fallimento specificando, nel caso di procedura contro più falliti, per ciascun lotto il proprietario dell immobile da porre in vendita. - SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA Dopo un attento esame dei fascicoli di causa diedi inizio alle operazioni peritali di sopralluogo, previo avviso al curatore fallimentare dott. Antonio Piccolo. Nel primo sopralluogo si è provveduto ad un rilievo metrico e fotografico degli immobili, facenti parte del fallimento, siti nel Comune di Marigliano (Na) al Corso Umberto I Parco Monica. Nel secondo terzo sopralluogo, sempre preavvisando il curatore fallimentare ed unitamente allo stesso, si è proceduto al rilievo metrico e fotografico degli immobili siti nel Comune di Nola (Na) alla Via Feudo (Parco Luna). Sono state inoltre acquisite, mediante ricerche effettuate presso gli Uffici dei Pubblici Registri Immobili di Nola, l Ufficio Tecnico Erariale di Napoli e l Ufficio Tecnico del Comune di Marigliano e di Nola, copie di ulteriori documenti atti a completare la documentazione già acquisita. Ciò premesso, lo svolgimento delle operazioni peritali passa all esame dei punti di cui alla richiesta del Giudice. Punto 1) Verifichi se lo stato attuale dei luoghi corrisponda a quello indicato nel titolo di provenienza trascritto. Per verificare se l attuale stato dei luoghi degli immobili facenti parte del fallimento della PRE.IN.ED. S.r.l. corrisponda a quello indicato nei titoli di provenienza occorre redigere un quadro dettagliato di tali beni che di seguito vengono specificati: 1. Unità residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano secondo interno n. 5, distinta al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1324 sub 7; 2. Unità residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano secondo interno n. 6, distinta al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1324 sub 8; 3. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 10; 4. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 11; 5. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 12; 6. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 13; 7. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 19;

4 8. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 18; 9. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 17; 10. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 16; 11. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 15; 12. Box auto sito in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, distinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 14; 13. Locale sito in Marigliano (Na) al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano terra, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 1; 14. Locale sito in Marigliano (Na) al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano terra, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 78; 15. Posto auto sito in Marigliano al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano interrato, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 71; 16. Posto auto sito in Marigliano al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano interrato, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 72; 17. Posto auto sito in Marigliano al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano interrato, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 73; 18. Posto auto sito in Marigliano al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano interrato, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 74; 19. Posto auto sito in Marigliano al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano interrato, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 75. Per quanto riguarda gli immobili siti in Marigliano al Corso Umberto I Parco Monica piano interrato e piano terra, sopra specificati ai punti 13.; 14.; 15.; 16.; 17.; 18. e 19., si precisa che dall analisi dell Atto di compravendita del per Notar Alberto Evangelisti in Napoli, attraverso il quale la PRE.IN.ED. S.r.l. ha acquistato i suddetti beni dal sig. Vitale Aldo, gli stessi risultano conformi all attuale stato dei luoghi. Per ciò che concerne gli immobili siti in Nola alla Via Feudo Parco Luna piano secondo e piano seminterrato, sopra specificati ai punti 1.; 2.; 3.; 4.; 5.; 6.; 7.; 8.; 9.; 10.; 11. e 12., anch essi risultano conformi a quanto specificati nell atto di compravendita del 18 febbraio 1976 con cui la PRE.IN.ED. S.r.l. è divenuta proprietaria dalla Cooperativa Luna.

5 Punto 2) Accerti se l immobile sia di esclusiva proprietà del fallito o da questi acquistato in regime di comunione legale dei beni con il coniuge o in comproprietà con terzi estranei al fallimento determinando e valutando, in dette ultime ipotesi, la quota a vendersi. Dall analisi dei due atti di compravendita di cui sopra, attraverso cui la PRE.IN.ED. S.r.l. è divenuta proprietaria dei beni immobiliari descritti in precedenza, risulta che la stessa società è proprietaria dei beni facenti parte dell attuale patrimonio fallimentare. Si è proceduto inoltre, per una ulteriore verifica di quanto sopra evidenziato, ad una ricerca presso l Ufficio della Conservatoria dei Beni Immobili di Santa Maria Capua Vetere (Ce) da cui non sono risultati trascrizioni contro la società fallita che riguardavano i beni facenti parte dell attivo fallimentare. Punto 3) Descriva compiutamente i beni immobili, eventualmente dividendoli in lotti, indicando per ciascuno di essi, la precisa ubicazione, l accesso, i confini (almeno tre) i dati catastali e depositi certificati e planimetrie aggiornate. Ai fini di una più conveniente vendita dei beni facenti parte dell attivo fallimentare, gli stessi vengono divisi in lotti, specificati di seguito: LOTTO N. 1 Locale sito in Marigliano (Na) al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano terra, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 78: Trattasi di locale commerciale sito al piano terra del fabbricato posto all interno del Parco Monica, confinante a nord con il vano scala di accesso al fabbricato, ad est con il viale di accesso al parco ed a ovest con il retrostante viale condominiale. Distinto catastalmente al foglio 22 particella 120 sub 1, si sviluppa su di una superficie complessiva di circa 155,21 mq attraverso un grande locale di circa 151,55 mq con una partizione interna costituita da infissi in ferro e vetro; annesso a tale locale vi è un piccolo w.c. di circa 3,66 mq. Le entrate, che avvengono soltanto dal viale di ingresso al parco, sono rappresentate da tre infissi in ferro e vetro con chiusure costituite da serrande in ferro. L illuminazione naturale è assicurata dalla presenza di tre alti finestroni che prospettano sul viale condominiale retrostante. Le pareti risultano intonacate e tinteggiate, la pavimentazione è costituita da piastrelle di gres ceramico di scarsa fattura ed inoltre si è riscontrata la presenza dell impianto elettrico in condizioni mediocri.

6 Per quanto riguarda le condizioni manutentive di tale immobile si precisa che attualmente lo stesso versa in condizioni precarie, anche a causa del suo mancato utilizzo da diverso tempo. LOTTO N.2 Locale sito in Marigliano (Na) al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano terra, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 1: Trattasi di locale commerciale sito al piano terra del fabbricato posto all interno del Parco Monica, confinante a nord con il Corso Umberto I, ad est con il viale di accesso al parco ed a ovest con il retrostante viale condominiale. Distinto catastalmente al foglio 22 particella 120 sub 1, si sviluppa su di una superficie complessiva di circa 82,30 mq attraverso un grande locale a cui è annesso un altro piccolo vano con w.c. di circa 5,90 mq. Analogamente al locale descritto in precedenza possiede due accessi dal viale condominiale con infissi in ferro e vetro con chiusure rappresentate da serrande in ferro, ed illuminazione naturale assicurata dalla presenza di due alti finestroni prospettanti il viale restrostante. Le pareti risultano intonacate e tinteggiate, la pavimentazione è costituita da piastrelle di gres ceramico di scarsa fattura; si è riscontrato inoltre la presenza dell impianto elettrico di scarsa fattura Per ciò che concerne le condizioni manutentive rispecchia fedelmente quelle del locale adiacente e cioè in condizioni precarie soprattutto dovute al suo mancato utilizzo da diverso tempo; LOTTO N. 3 Posti auto sito in Marigliano (Na) al Corso Umberto I n. 547 Parco Monica piano interrato, distinto al catasto fabbricati al Foglio 22 particella 120 sub 71, 72, 73, 74 e 75: Al piano interrato del secondo fabbricato del Parco Monica, vi è un locale destinato a garages con accesso dal viale centrale condominiale. Tale locale, al cui interno sono ubicati i posti auto sopra descritti, versa in condizioni manutentive molto scadenti. Le pareti risultano prive di intonaco, la pavimentazione è costituita da una battuta di cemento degradata. Si è riscontrata inoltre la presenza dell impianto elettrico di scarsa fattura e dell impianto di pressurizzazione e di riserva idrica a servizio delle unità immobiliari sovrastanti.

7 LOTTO N. 4 Unità residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano secondo Fabbricato B, interno n. 5, distinta al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1324 sub 7; Tale unità immobiliare, con accesso dal vano scala condominiale, è attualmente adibita a residenza. Confina a nord con l unita immobiliare dell interno n. 6, ad ovest con il vano scala condominiale di accesso e a sud con la Via Feudo. Si sviluppa su di una superficie al netto delle tompagnature e delle tramezzature di circa 144,31 mq con una distribuzione interna costituita da un ingresso ed a un corridoio che permette di accedere ad un ripostiglio, a due w.c., ad una cucina, ad un salone e a due camere da letto. La superficie non residenziale è rappresentata da una balconata che corre lungo tutto il lato sud, e da un piccolo balcone sul lato est che complessivamente sommano 37,45 mq. Tale unità residenziale attualmente si trova in uno stato manutentivo discreto con infissi interni in legno e vetro così come quelli esterni integrati da oscuranti in persiane di plastica. Le pareti risultano intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con piastrelle di media fattura, L illuminazione e l aerazione naturale è assicurata dalla presenza di aperture che aggettano sul lato sud e sul lato est del fabbricato al cui interno insiste l unità immobiliare in oggetto. LOTTO N. 5 Unità residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano secondo Fabbricato B, interno n. 6, distinta al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1324 sub 8; Tale unità immobiliare, con accesso dal vano scala condominiale, è attualmente adibita a residenza. Confina a sud con l unità immobiliare dell interno n. 5, ad ovest con il vano scala condominiale di accesso e a nord con l area di pertinenza del fabbricato. Si sviluppa su di una superficie al netto delle tompagnature e delle tramezzature di circa 125,14 mq con una distribuzione interna costituita da un ingresso/corridoio che permette di accedere ad un ripostiglio, a due w.c., ad una cucina con antistante disimpegno, ad un salone e a due camere da letto. La superficie non residenziale è rappresentata da una balconata che corre lungo tutto il lato nord-est, e da un altro balcone sul lato ovest che complessivamente sommano 34,80 mq. Tale unità residenziale attualmente si trova in uno stato manutentivo discreto, anche se non viene utilizzata da diverso tempo, con infissi interni in legno e vetro così come quelli esterni integrati da oscuranti in persiane di plastica.

8 Le pareti risultano intonacate e tinteggiate ed in parte rivestite con piastrelle di media fattura, L illuminazione e l aerazione naturale è assicurata dalla presenza di aperture che aggettano sul lato nord-est e sul lato ovest del fabbricato al cui interno insiste l unità immobiliare in oggetto. LOTTO N. 6 Box auto siti in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano seminterrato Fabbricato A, distinti al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1323 sub 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 e 19; Posti al piano seminterrato del Fabbricato A del Parco Luna, con accesso attraverso una rampa sita lungo il lato ovest del Fabbricato B e da una serranda in ferro, confinano ad ovest con lo spazio condominiale di pertinenza del Parco e a sud-est con un area a parcheggio pertinenziale. Da sopralluogo effettuato si è riscontrato che l area al cui interno insistono tali box garages è totalmente libera da qualsiasi tramezzatura interna, così come riportato nei grafici di concessione, e non certamente concordi con i grafici catastali. Le condizioni manutentive si presentavano totalmente mediocri, murature prive di intonaco, pavimentazione costituita da una battuta di cemento degradato, mancanza di infissi interni ed esterni ed impianto di illuminazione artificiale fatiscente. A tal proposito, durante gli incontri avvenuti con il curatore fallimentare è stato concordato, al fine di una migliore utilizzazione di tale spazio, di effettuare un frazionamento di tale area; tale proposta di variazione catastale ed amministrativa, successivamente inoltrata al Tribunale di Nola ed autorizzata dal G.I. dott.ssa Iannone, veniva realizzata dal suddetto C.T.U. e portava ad una nuova configurazione dello spazio destinato a box garages, di seguito specificata: - Box Garage n. 1: Foglio 21 part sub 24 Sup. = 27,30 mq; - Box Garage n. 2: Foglio 21 part sub 25 Sup. = 23,95 mq; - Box Garage n. 3: Foglio 21 part sub 26 Sup. = 21,85 mq; - Box Garage n. 4: Foglio 21 part sub 27 Sup. = 37,30 mq; - Box Garage n. 7: Foglio 21 part sub 28 Sup. = 27,35 mq; - Box Garage n. 8: Foglio 21 part sub 29 Sup. = 34,65 mq; - Box Garage n. 9: Foglio 21 part sub 30 Sup. = 23,00 mq. Si precisa, inoltre, che il numero dei Box garage attuali (n. 7 ) è risultano inferiore a quelli originariamente riportati nei grafici catastali (n. 10 ); tale soluzione è stata prescelta onde evitare il necessario parere preventivo da parte dei VV.F. con conseguenti lungaggini burocratiche.

9 Per una migliore comprensione di quanto descritto precedentemente si rimanda agli elaborati grafici allegati alla presente relazione di consulenza. Punto 4) Provveda alla voltura catastale in ditta del fallito ovvero all accatastamento od al frazionamento qualora la partita sia diversamente intestata ovvero l immobile non risulti accatastato o frazionato, producendo copia della scheda di voltura e relativa ricevuta ovvero copia legale delle planimetrie o del frazionamento e ricevuta della denuncia di accatastamento o di frazionamento. In merito a quanto richiesto, si precisa che: tutti gli immobili, oggetti della presente procedura fallimentare, risultano accatastati ed intestati alla Società PRE.IN.ED. S.r.l.; dai sopralluoghi effettuati risultavano delle incongruenze tra quanto specificato nelle concessioni edilizie, e quanto riscontrato nella relativa documentazione catastale relativamente all area sita in Nola (Na) al piano seminterrato del Parco Luna destinato a box auto e al locale sito nel Comune di Marigliano (Na) posto al piano terra del Parco Monica destinato ad attività commerciale. Quanto sopra precisato è ampiamente specificato nella corrispondenza intercorsa tra il C.T.U. e il Curatore Fallimentare, dott. A. Piccolo, durante lo svolgimento delle operazioni peritali. Sulla scorta di quanto evidenziato il C.T.U., previa autorizzazione, ha apportato delle variazioni catastali ai suddetti immobili per renderli congruenti agli atti amministrativi. Si allegano pertanto le nuove visure catastali con le relative planimetrie. Punto 5) Verifichi la conformità delle costruzioni alle licenze o concessioni edilizie accertando, altresì, se i beni debbono essere oggetto di sanatoria ex legge 47/85. Per quanto riguarda gli immobili siti in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, si precisa che i fabbricati A e B al cui interno insistono le suddette unità immobiliari, sono stati edificati in virtù di Licenza Edilizia n. 142 del 30 marzo 1973, rilasciata dall U.T.C. del Comune di Nola (Na), intestata alla Cooperativa Luna. Successivamente i suddetti immobili divenivano di proprietà della PRE.IN.ED. S.r.l. per effetto di atto di compravendita del 18 febbraio Da sopralluoghi effettuati tutti gli immobili risultano conformi alle autorizzazioni amministrative rilasciate dagli Enti preposti.

10 Per quanto concerne, invece, gli immobili siti in Marigliano (Na) al Corso Umberto I Parco Monica, si precisa che l intero complesso edilizio è stato edificato con Licenza Edilizia n. 145 del 08 giugno 1968, rilasciata dall U.T.C. del Comune di Marigliano (Na), al sig. Vitale Aldo. Successivamente, gli immobili facenti parte del suddetto fallimento, divenivano di proprietà della PRE.IN.ED. S.r.l. per effetto di atto di vendita del 31 marzo Da sopralluoghi effettuati, l area a parcheggio posta al piano interrato risulta conforme ai grafici di Licenza Edilizia, mentre i due locali commerciali posti al piano terra, dai grafici di Licenza risultano a destinazione residenziale; a tal proposito si precisa che comunque tale destinazione commerciale è compatibile con le norme urbanistiche vigenti in zona. Punto 6) Accerti se gli immobili siano detenuti da terzi, specificando il titolo della detenzione. In merito alla detenzione degli immobili facenti parte del patrimonio fallimentare della PRE.IN.ED. S.r.l., si precisa che tutti gli immobili, a tutt oggi, risultano inutilizzati ad eccezion fatta dell unità residenziale sita in Nola alla Via Feudo (Parco Luna) piano secondo, distinta in catasto al Foglio 21 particella 1324 sub 7, detenuta dal Sig. Mele. A tal proposito si precisa che, dalle dichiarazioni del Sig. Mele e da quelle del Curatore Fallimentare, la detenzione di tale unità immobiliare risulta regolarmente autorizzata dal Tribunale di Nola e locata allo stesso sig. Mele. Punto 7 e 8) Accerti, ai fini dell applicazione del D.P.R. 28/10/1972 n. 643 e D.P.R. 23/12/1974 n. 688, il valore dell immobile alla data di registrazione del precedente acquisto presso gli uffici competenti compilando il relativo modello INVIM, accertando l esistenza di spese ex art D.P.R. 643/1972 ed allegando la documentazione (trattandosi di terreno allegherà il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune). Proceda alla compilazione della scheda di voltura catastale relativamente al quadro B ed eventualmente C/1 e C/2. In merito alla richiesta di cui ai punti 7 e 8, si precisa che con l istituzione dell I.C.I., è cessata l applicazione dell INVIM al 31 dicembre 1992 (art. 17, c. 6 e 7 D. Lgs 504/92). Punto 9) Indichi riassuntivamente la consistenza dell immobile, l ubicazione, l accesso, i confini, i dati catastali, la provenienza del bene ed il valore del cespite o della quota di pertinenza del fallimento specificando, nel caso di procedura contro più falliti, per ciascun lotto il proprietario dell immobile da porre in vendita.

11 In merito alla descrizione degli immobili, la loro ubicazione, gli accessi, i confini ed i dati catastali sono stati già espressi nel precedente punto 3. Per la determinazione di un probabile ed attendibile valore di mercato degli immobili oggetto si fa riferimento alla media aritmetica tra la stima analitica, basata sulla capitalizzazione del reddito, e la stima sintetica comparativa basata sul valore di mercato. Il primo criterio di stima consiste nel determinare il canone dei fitti riferiti ad immobili di analoghe caratteristiche, dimensionalmente simili e situati in zona prossima a quelli da stimare; a tale valore vengono applicati una serie di coefficienti che dipendono dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima. Da tale valore risultante si determina il canone lordo annuo riferito ad un tasso del 2 % (saggio medio di interesse di capitale posto a fruttuosità sicura e prelevabile a fine anno). Da tale valore risultante vengono detratte le spese gravanti sulla proprietà, accertate mediante indagini economiche condotte per unità immobiliari similari a quella oggetto di stima, espresse in percentuale sul canone lordo annuo. Da ciò risulterà, detraendo le suddette spese, il reddito netto annuo a cui, applicando un saggio di capitalizzazione pari al 3 % derivante dal rapporto tra i redditi netti di immobili simili a quello da stimare ed i relativi prezzi di mercato, si otterrà il Valore di capitalizzazione dell immobile oggetto di stima.. Il secondo criterio consiste, invece, nella stima sintetica comparativa in base al valore di mercato; tale metodo consiste nel comparare l immobile oggetto di stima con altri immobili simili, esistenti in zona, dei quali sono noti i prezzi di mercato che, tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene stesso, verrà moltiplicato per la relativa superficie utile. Da tale prodotto risulterà il Valore di mercato del bene oggetto di stima. 1. Locale terraneo sito in Marigliano (Na) alla Via Umberto I n. 547 Parco Monica piano terra a Sx del vano scala - : Foglio 22 particella 120 sub 78 Provenienza: Atto di vendita del 31 marzo Superficie Utile = 155,21 mq a) Canone di fitto mensile = 500,00 Coefficienti di riduzione: manutenzione = 0,85 rifiniture = 0,85 estetica = 0,80

12 vetustà oltre 30 anni = 0,85 Canone reale di fitto = 500,00 x 0,85 x 0,85 x 0,80 x 0,85 = 245,65 che arrotondato definirà un canone di fitto certo, continuativo e minimo di 246,00 Canone di fitto lordo annuo = (246,00 x 12) + 2% = 3.011,04 Detrazioni del 25 % come quote di reintegrazione, manutenzione ed assicurazione (5%), spese servizi e manutenzione ( 3 %), quote di sfitto (1%), imposte e tributi (16%) = 752,76 Canone netto annuo = 3.011,04-752,76 = 2.258,28 V1 = Bf/r = 2.258,28/0,03 = ,00 b) V2 = Superficie x valore di mercato = 155,21 mq x 500,00 /mq = ,00 Vm = (V1 + V2) / 2 = ,50 VALORE TOTALE LOTTO N. 1 = ,50 2. Locale terraneo sito in Marigliano (Na) alla Via Umberto I n. 547 Parco Monica piano terra a Dx del vano scala - : Foglio 22 particella 120 sub 1 Provenienza: Atto di vendita del 31 marzo Superficie Utile = 82,30 mq a) Canone di fitto mensile = 350,00 Coefficienti di riduzione: manutenzione = 0,85 rifiniture = 0,85 estetica = 0,80 vetustà oltre 30 anni = 0,85 Canone reale di fitto = 350,00 x 0,85 x 0,85 x 0,80 x 0,85 = 171,95 che arrotondato definirà un canone di fitto certo, continuativo e minimo di 172,00 Canone di fitto lordo annuo = (172,00 x 12) + 2% = 2.105,28 Detrazioni del 25 % come quote di reintegrazione, manutenzione ed assicurazione (5%), spese servizi e manutenzione ( 3 %), quote di sfitto (1%), imposte e tributi (16%) = 526,32 Canone netto annuo = 2.105,28 526,32 = 1.578,96 V1 = Bf/r = 1.578,96/0,03 = ,00

13 b) V2 = Superficie x valore di mercato = 82,30 mq x 500,00 /mq = ,00 Vm = (V1 + V2) / 2 = ,00 VALORE TOTALE LOTTO N. 2 = ,00 3. Posto auto sito nel Comune di Marigliano al piano interrato del Parco Monica alla Via Umberto I n. 547 Foglio 22 particella 120 sub 71: Provenienza: Atto di vendita del 31 marzo Superficie = 7,56 mq V = 7,56 x 250,00/mq = 1.890,00 4. Posto auto sito nel Comune di Marigliano al piano interrato del Parco Monica alla Via Umberto I n. 547 Foglio 22 particella 120 sub 72: Provenienza: Atto di vendita del 31 marzo Superficie = 8,20 mq V = 8,20 x 250,00/mq = 2.050,00 5. Posto auto sito nel Comune di Marigliano al piano interrato del Parco Monica alla Via Umberto I n. 547 Foglio 22 particella 120 sub 73: Provenienza: Atto di vendita del 31 marzo Superficie = 9,20 mq V = 9,20 x 250,00/mq = 2.300,00 6. Posto auto sito nel Comune di Marigliano al piano interrato del Parco Monica alla Via Umberto I n. 547 Foglio 22 particella 120 sub 74: Provenienza: Atto di vendita del 31 marzo Superficie = 11,90 mq V = 11,90 x 250,00/mq = 2.975,00 7. Posto auto sito nel Comune di Marigliano al piano interrato del Parco Monica alla Via Umberto I n. 547 Foglio 22 particella 120 sub 75: Provenienza: Atto di vendita del 31 marzo Superficie = 10,00 mq

14 V = 10,00 x 250,00/mq = 2.500,00 VALORE TOTALE LOTTO N. 3 = ,00 8. Unità residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano secondo, interno n. 5: Foglio n. 21 particella 1324 sub 7 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio Superficie Utile = 144, % di 37,45 (balconi) = 153,67 mq a) Canone di fitto mensile = 550,00 Coefficienti di riduzione: manutenzione = 0,95 rifiniture = 0,90 estetica = 0,90 vetustà oltre 20 anni = 0,90 Canone reale di fitto = 550,00 x 0,95 x 0,90 x 0,90 x 0,90 = 380,90 che arrotondato definirà un canone di fitto certo, continuativo e minimo di 385,00 Canone di fitto lordo annuo = (385,00 x 12) + 2% = 4.712,00 Detrazioni del 25 % come quote di reintegrazione, manutenzione ed assicurazione (5%), spese servizi e manutenzione ( 3 %), quote di sfitto (1%), imposte e tributi (16%) = 1.178,00 Canone netto annuo = 4.712, ,00 = 3.534,30 V1 = Bf/r = 3.534,30/0,03 = ,00 b) V2 = Superficie x valore di mercato = 153,67 mq x 900,00 /mq = ,00 Vm = (V1 + V2) / 2 = ,00 VALORE TOTALE LOTTO N. 4 = ,00 9. Unità residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano secondo, interno n. 6: Foglio 21 particella 1324 sub 8 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio1976. Superficie Utile = 125, % di 34,80 (balconi) = 133,84 mq

15 a) Canone di fitto mensile = 500,00 Coefficienti di riduzione: manutenzione = 0,95 rifiniture = 0,90 estetica = 0,90 vetustà oltre 20 anni = 0,90 Canone reale di fitto = 500,00 x 0,95 x 0,90 x 0,90 x 0,90 = 346,27 che arrotondato definirà un canone di fitto certo, continuativo e minimo di 350,00 Canone di fitto lordo annuo = (350,00 x 12) + 2% = 4.284,00 Detrazioni del 25 % come quote di reintegrazione, manutenzione ed assicurazione (5%), spese servizi e manutenzione ( 3 %), quote di sfitto (1%), imposte e tributi (16%) = 1.071,00 Canone netto annuo = 4.284, ,00 = 3.213,00 V1 = Bf/r = 3.213,00/0,03 = ,00 b) V2 = Superficie x valore di mercato = 133,84 mq x 900,00 /mq = ,00 Vm = (V1 + V2) / 2 = ,00 VALORE TOTALE LOTTO N. 5 = , Unità non residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, adibita a box-garage: Foglio 21 part sub 24 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio Box n. 1: Superficie Utile = 27,30 mq V = 27,30 x 500,00 / mq = , Unità non residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, adibita a box-garage: Foglio 21 part sub 25 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio Box n. 2: Superficie Utile = 23,95 mq V = 23,95 x 500,00 / mq = , Unità non residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, adibita a box-garage: Foglio 21 part sub 26 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio 1976.

16 Box n. 3: Superficie Utile = 21,85 mq V = 21,85 x 500,00 / mq = , Unità non residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, adibita a box-garage: Foglio 21 part sub 27 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio Box n. 4: Superficie Utile = 37,30 mq V = 37,30 x 500,00 / mq = , Unità non residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, adibita a box-garage: Foglio 21 part sub 28 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio Box n. 7: Superficie Utile = 27,35 mq V = 27,35x 500,00 / mq = , Unità non residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, adibita a box-garage: Foglio 21 part sub 29 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio Box n. 8: Superficie Utile = 34,65 mq V = 34,65 x 500,00 / mq = , Unità non residenziale sita in Nola (Na) alla Via Feudo Parco Luna, piano interrato, adibita a box-garage: Foglio 21 part sub 30 Provenienza: Atto di vendita del 18 febbraio Box n. 9: Superficie Utile = 23,00 mq V = 23,00 x 500,00 / mq = ,00 VALORE TOTALE LOTTO N. 6 = ,00 VALORE TOTALE BENI ATTIVO FALLIMENTARE = ,00

17 In relazione a quanto descritto, ritenendo di aver assolto in piena coscienza e serenità di spirito all incarico ricevuto, rimango a disposizione del Tribunale per fornire ulteriori chiarimenti che si rendessero eventualmente necessari. Nola, 20 luglio 2004 Il Consulente Tecnico d Ufficio arch. Angelo SIANO Allegati: 1) Verbali di sopralluogo; 2) Rilievi grafici e fotografici; 3) Visure e planimetrie catastali; 4) Copia delle autorizzazioni amministrative rilasciate dal Comune di Nola e Marigliano (Licenze Edilizie) in merito ai suddetti beni immobili; 5) Copie atti di provenienza dei beni immobili; 6) Copia delle trascrizioni a favore e contro rilasciate dalla Conservatoria dei Beni Immobiliari di Santa Maria Capua Vetere (Ce); 7) Ricevute variazioni catastali.

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