TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 9/2015

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA NUOVO RITO FALLIMENTARE 9/2015 DEBITORE: Artech Video record srl GIUDICE: dott.ssa Martini Julie CURATORE: dott. Francesco Falco CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 24/11/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: arch. Marco Gandini CF:GNDMRC75L07F704B con studio in MONZA (MB) via Mosè Bianchi 17 telefono: fax: marco@architettogandini.it PEC: marco.gandini@archiworldpec.it Pagina 1 di 19

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - NUOVO RITO FALLIMENTARE 9/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A capannone industriale a COLOGNO MONZESE via Piemonte 8, della superficie commerciale di 2.724,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (Artech Video record srl) Capannone industriale in parte destinato ad uffici con accesso diretto da via Emilia ed accesso secondario dal cortile condominiale, con annessi corpo servizi ed accessori posto in cortile e vani a uso mensa, archivio con accessori e servizi igienici al piano primo e centrale termica a piano copertura. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 8,00.Identificazione catastale: foglio 29 particella 219 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria D/7, consistenza 0, rendita ,00 Euro, indirizzo catastale: viale Piemonte, 8, piano: T-1, intestato a Artech video record srl Coerenze: da nord in senso orario: del capannone: proprietà di terzi ai mapp 214 e 429, via Emilia, via Piemonte, cortile comune e residua proprietà sul mapp 219 Uffici al piano primo: proprietà di terzi ai mapp 212 e 429, capannone al mapp 221, cortile, proprietà al mapp 216 A.1 deposito industriale, composto da Cabina elettrica ENEL, sviluppa una superficie commerciale di 14,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 29 particella 221 sub. 707 (catasto fabbricati), categoria D/1, consistenza 0, rendita 56,00 Euro, indirizzo catastale: via Piemonte, 8, intestato a Artech video record srl Coerenze: altra unità immobiliare, viale Emilia, viale Piemonte, altra unità immobiliare A.2 posto auto, composto da cortile interno per posteggio autovetture, sviluppa una superficie commerciale di 19,42 Mq. Identificazione catastale: foglio 29 particella 220 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: via Piemonte, 8, piano: terra come da scrittura privata in data 03/12/2008 la proprietà del cortile è cosi suddivisa: 60% Artech video record, 40 % Techno real estate. La parte relativa al capannone è quella contrassegnata in rosso nell'allegato 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 2.724,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 33,42 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,30 Pagina 2 di 19

3 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,98 Data della valutazione: 24/11/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Artech Digital Cinema srl con contratto di affitto tipo 6+6, stipulato il 01/08/2013, con scadenza il 31/07/2019, registrato il 28/08/2013 a Monza ai nn serie 3 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di ,00 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, iscritta il 21/10/2005 a Milano 2 ai nn /41527, a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa, contro Artech video record srl, derivante da garanzia mutuo. Importo ipoteca: ,00. La formalità è riferita solamente a fg 29, mapp 219, sub mapp 221, sub 704 (graffati) ipoteca volontaria, iscritta il 15/12/2009 a Milano 2 ai nn /34184, a favore di Intesa Sanpaolo spa, contro Artech video record srl, derivante da garanzia mutuo. Importo ipoteca: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: sentenza di fallimento, trascritta il 06/08/2015 a Milano 2 ai nn /54431, a favore di massa dei creditori del fallimento Artech video record srl, contro Artech video Record srl, derivante da sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Monza in data 07/01/2015 n. 9/ Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: decreto di ammissione al concordato preventivo, trascritta il 24/11/2014 a Milano 2 ai nn /72019, a favore di massa dei creditori del concordato preventivo Artech video record srl, contro Artech video record srl 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Pagina 3 di 19

4 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Artech video record srl per la quota di 1000/1000, in forza di atto di trasformazione in srl (dal 29/02/2012), con atto stipulato il 29/02/2012 a firma di notaio Francesco Mannarella ai nn /43717 di repertorio, in forza di atto di trasformazione in srl 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Grazian srl per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita ( fino al 20/05/1998), con atto stipulato il 31/07/1996 a firma di notaio Aurelio Gavazzi ai nn /11511 di repertorio, trascritto il 02/08/1996 a Milano 2 ai nn /44268, in forza di atto di compravendita. Originali fg 29, mapp 219, mapp 220 sub 1 e 2, mapp 221 Deutsche Bank leasing spa per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 20/05/1998 fino al 14/09/2005), con atto stipulato il 20/05/1998 a firma di notaio Aurelio Gavazzi ai nn di repertorio, trascritto il 19/06/1998 a Milano 2 ai nn /35266, in forza di atto di compravendita. Originali fg 29, mapp 219, sub mapp 221 (graffati) e fg 29, mapp 220, sub 702 Artech video record spa per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 14/09/2005 fino al 29/02/2012), con atto stipulato il 14/09/2005 a firma di notaio Aurelio Gavazzi ai nn /29425 di repertorio, trascritto il 20/09/2005 a Milano 2 ai nn /71253, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Dia N. 3599, intestata a Artech video record spa, per lavori di opere interne, presentata il 30/10/2000, agibilità del 27/11/2009 con il n. 980/2009 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a capannone di cui ai mapp 221 sub 707 e mapp 219 sub 703. L'agiilità è stata rilasciata per silenzio assenso 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: le divisioni interne relative alle pratiche edilizie del capannone non corrispondono con lo stato di fatto Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pagina 4 di 19

5 pratica edilizia in sanatoria:.3.000, CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: occorre aggiornare le schede catastali con lo stato dei luoghi Le difformità sono regolarizzabili mediante: rifacimento schede catastali L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: rifacimento schede catastali:.2.000, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN COLOGNO MONZESE VIA PIEMONTE 8 CAPANNONE INDUSTRIALE DI CUI AL PUNTO A capannone industriale a COLOGNO MONZESE via Piemonte 8, della superficie commerciale di 2.724,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (Artech Video record srl) Capannone industriale in parte destinato ad uffici con accesso diretto da via Emilia ed accesso secondario dal cortile condominiale, con annessi corpo servizi ed accessori posto in cortile e vani a uso mensa, archivio con accessori e servizi igienici al piano primo e centrale termica a piano copertura. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 8,00.Identificazione catastale: foglio 29 particella 219 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria D/7, consistenza 0, rendita ,00 Euro, indirizzo catastale: viale Piemonte, 8, piano: T-1, intestato a Artech video record srl Coerenze: da nord in senso orario: del capannone: proprietà di terzi ai mapp 214 e 429, via Emilia, via Piemonte, cortile comune e residua proprietà sul mapp 219 Uffici al piano primo: proprietà di terzi ai mapp 212 e 429, capannone al mapp 221, cortile, proprietà al mapp 216 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI farmacie ospedale scuola per l'infanzia supermercato buono buono ottimo ottimo Pagina 5 di 19

6 COLLEGAMENTI aeroporto distante 10 metropolitana distante 1 tangenziale distante 1 ottimo ottimo ottimo DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: anta singola a battente realizzati in alluminio infissi interni: a battente realizzati in laminato pavimentazione interna: realizzata in battuto di cemento portone di ingresso: porte sezionali manto di copertura: realizzato in amianto. occorre bonificare le lastre in amianto di copertura Degli Impianti: citofonico: audio termico: autonomo i diffusori sono in ad aria Delle Strutture: copertura: a botte costruita in lastre prefabbricate strutture verticali: costruite in strutture prefabbricate in cemento armato travi: costruite in strutture prefabbricate in cemento armato mediocre al di sopra della media vista esterno vista esterno Pagina 6 di 19

7 portone vista interno vista interno vista interno CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale capannone 2.206,00 x 100 % = 2.206,00 uffici soppalcati 192,00 x 150 % = 288,00 palazzina servizi e mensa 230,00 x 100 % = 230,00 Totale: 2.628, ,00 ACCESSORI: deposito industriale, composto da Cabina elettrica ENEL, sviluppa una superficie commerciale di 14,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 29 particella 221 sub. 707 (catasto fabbricati), categoria D/1, consistenza 0, rendita 56,00 Euro, indirizzo catastale: via Piemonte, 8, intestato a Artech video record srl Coerenze: altra unità immobiliare, viale Emilia, viale Piemonte, altra unità immobiliare posto auto, composto da cortile interno per posteggio autovetture, sviluppa una superficie commerciale di 19,42 Mq. Identificazione catastale: Pagina 7 di 19

8 foglio 29 particella 220 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: via Piemonte, 8, piano: terra come da scrittura privata in data 03/12/2008 la proprietà del cortile è cosi suddivisa: 60% Artech video record, 40 % Techno real estate. La parte relativa al capannone è quella contrassegnata in rosso nell'allegato VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: agenzia del territorio Superfici principali e secondarie: 1000 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 750,00 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Superfici principali e secondarie: 1750 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 685,71 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Pagina 8 di 19

9 Valore superficie principale: 2.724,00 x 700,00 = ,00 Valore superficie accessori: 33,42 x 700,00 = , ,30 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo bonifica amianto in copertura mediante incapsulamento (importo stimato) ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,30 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,30 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Esame degli elementi caratterizzanti l'immobile in descrizione e stabile a cui si riferisce; generale stato manutentivo conservativo; ubicazione agli effetti territoriali di appartenenza; sistema viario di comunicazione e grado di urbanizzazione della zona; valori medi praticati per unità immobiliari cosimibili ubicati nelle vicinanze mediati con prezzi desumibili da listino della Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del territorio Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio tecnico di Cologno Monzese, agenzie: Cologno Monzese, osservatori del mercato immobiliare Banca dati Agenzia del Territorio VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A capannone industriale 2.724,00 33, , , , ,30 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,30 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,33 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,98 Pagina 9 di 19

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11 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - NUOVO RITO FALLIMENTARE 9/2015 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A ufficio a COLOGNO MONZESE via Piemonte 8, della superficie commerciale di 287,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (Artech Video record srl) porzione di palazzina ad uso uffici a quattro piani fuori terra oltre a piano seminterrato ad uso cantine e centrale termica, con accesso principale dalla via Piemonte ed accesso secondario dal cortile condominiale attraverso ingresso comune L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano interrato-terra-primo-secondoterzo.identificazione catastale: foglio 29 particella 220 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria A/10, classe 2, consistenza 11,5 vani, rendita 3.682,34 Euro, indirizzo catastale: viale Piemonte 8, intestato a Artech video record srl Coerenze: piano terra: cortile comune, androne ingresso carraio,via Piemonte, vano scale comuni piano primo: cortile comune, androne d'ingresso, via Piemonte, proprietà al mapp 220 sub 701, vano scale comuni piano secondo: cortile comune, tettoia, via Piemonte, proprietà al mapp 220 sub 701, vano scale comuni piano terzo: cortile comune, tettoia, terrazzo del sub 704, vano scala comune L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. A.1 appartamento, composto da monolocale con terrazzo al piano (mq 75 + terrazzo di mq 100 calcolato al 25%), sviluppa una superficie commerciale di 100,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 29 particella 220 sub. 704 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 263,39 Euro, indirizzo catastale: viale Piemonte, 8, piano: terzo, intestato a Artech video record srl Coerenze: cortile comune, vano scale comunei, sub 703, tettoia, via Piemonte, proprietà di terzi A.2 posto auto, composto da cortile interno per posteggio autovetture, sviluppa una superficie commerciale di 6,49 Mq. Identificazione catastale: foglio 29 particella 220 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: viale Piemonte, 8, piano: terra come da scrittura privata in data 03/12/2008 la proprietà del cortile è cosi suddivisa: 60% Artech video record, 40 % Techno real estate. La parte relativa alla palazzina uffici è quella contrassegnata in verde nell'allegato 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 287,00 m² Pagina 11 di 19

12 Consistenza commerciale complessiva accessori: 106,49 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,67 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 24/11/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, iscritta il 21/10/2005 a Milano 2 ai nn /41527, a favore di Banca Nazionale del Lavoro spa, contro Artech video record srl, derivante da garanzia mutuo. Importo ipoteca: ,00. La formalità è riferita solamente a fg 29, mapp 219, sub mapp 221, sub 704 (graffati) ipoteca volontaria, iscritta il 15/12/2009 a Milano 2 ai nn /34184, a favore di Intesa Sanpaolo spa, contro Artech video record srl, derivante da garanzia mutuo. Importo ipoteca: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: sentenza di fallimento, trascritta il 06/08/2015 a Milano 2 ai nn /54431, a favore di massa dei creditori del fallimento Artech video record srl, contro Artech video Record srl, derivante da sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Monza in data 07/01/2015 n. 9/ Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: decreto di ammissione al concordato preventivo, trascritta il 24/11/2014 a Milano 2 ai nn /72019, a favore di massa dei creditori del concordato preventivo Artech video record srl, contro Artech video record srl 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Pagina 12 di 19

13 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Artech video record srl per la quota di 1000/1000, in forza di atto di trasformazione in srl (dal 29/02/2012), con atto stipulato il 29/02/2012 a firma di notaio Francesco Mannarella ai nn /43717 di repertorio, in forza di atto di trasformazione in srl 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Grazian srl per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita ( fino al 20/05/1998), con atto stipulato il 31/07/1996 a firma di notaio Aurelio Gavazzi ai nn /11511 di repertorio, trascritto il 02/08/1996 a Milano 2 ai nn /44268, in forza di atto di compravendita. Originali fg 29, mapp 219, mapp 220 sub 1 e 2, mapp 221 Deutsche Bank leasing spa per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 20/05/1998 fino al 14/09/2005), con atto stipulato il 20/05/1998 a firma di notaio Aurelio Gavazzi ai nn di repertorio, trascritto il 19/06/1998 a Milano 2 ai nn /35266, in forza di atto di compravendita. Originali fg 29, mapp 219, sub mapp 221 (graffati) e fg 29, mapp 220, sub 702 Artech video record spa per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 14/09/2005 fino al 29/02/2012), con atto stipulato il 14/09/2005 a firma di notaio Aurelio Gavazzi ai nn /29425 di repertorio, trascritto il 20/09/2005 a Milano 2 ai nn /71253, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: N. 3283, presentata il 21/12/1999, agibilità del 27/11/2009. Il titolo è riferito solamente a palazzina uffici. L'agibilità è stata rilasciata per silenzio assenso 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: Sono state fatte alcune divisioni interne non conformi alla pratica edilizia. L'appartamento all'ultimo piano risulta essere, dalla pratica comunali, un ufficio Le difformità sono regolarizzabili mediante: pratica edilizia in sanatoria con cambio d'uso L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica edilizia in sanatoria:.3.000,00 Pagina 13 di 19

14 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: occurre aggiornare le schede catastali con lo stato dei luoghi Le difformità sono regolarizzabili mediante: rifacimento scheda catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: rifacimento schede catastali:.2.000, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN COLOGNO MONZESE VIA PIEMONTE 8 UFFICIO DI CUI AL PUNTO A ufficio a COLOGNO MONZESE via Piemonte 8, della superficie commerciale di 287,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (Artech Video record srl) porzione di palazzina ad uso uffici a quattro piani fuori terra oltre a piano seminterrato ad uso cantine e centrale termica, con accesso principale dalla via Piemonte ed accesso secondario dal cortile condominiale attraverso ingresso comune L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano interrato-terra-primo-secondoterzo.identificazione catastale: foglio 29 particella 220 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria A/10, classe 2, consistenza 11,5 vani, rendita 3.682,34 Euro, indirizzo catastale: viale Piemonte 8, intestato a Artech video record srl Coerenze: piano terra: cortile comune, androne ingresso carraio,via Piemonte, vano scale comuni piano primo: cortile comune, androne d'ingresso, via Piemonte, proprietà al mapp 220 sub 701, vano scale comuni piano secondo: cortile comune, tettoia, via Piemonte, proprietà al mapp 220 sub 701, vano scale comuni piano terzo: cortile comune, tettoia, terrazzo del sub 704, vano scala comune L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI farmacie ospedale scuola per l'infanzia supermercato buono buono ottimo ottimo Pagina 14 di 19

15 COLLEGAMENTI aeroporto distante 10 metropolitana distante 1 tangenziale distante 1 ottimo ottimo eccellente DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: a battente realizzati in alluminio infissi interni: a battente realizzati in laminato pavimentazione interna: realizzata in laminato (uffici) ceramica (bagni) plafoni: realizzati in controsoffitto in quadrotti di gesso protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in plastica rivestimento interno: posto in bagni realizzato in piastrelle in ceramica rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento Degli Impianti: condizionamento: autonomo con alimentazione a elettrico elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V termico: centralizzato i diffusori sono in split Delle Strutture: fondazioni: travi continue rovesce costruite in cemento armato strutture verticali: costruite in cemento armato solai: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera al di sopra della media al di sopra della media al di sopra della media al di sopra della media al di sopra della media al di sopra della media facciata strada facciata interno cortile Pagina 15 di 19

16 ufficio ufficio bagno ufficio CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale piano terra (rialzato) 49,10 x 100 % = 49,10 piano primo 90,50 x 100 % = 90,50 piano secondo 92,75 x 100 % = 92,75 piano terzo 30,10 x 100 % = 30,10 interrato 49,10 x 50 % = 24,55 Totale: 311,55 287,00 ACCESSORI: appartamento, composto da monolocale con terrazzo al piano (mq 75 + terrazzo di mq 100 calcolato al 25%), sviluppa una superficie commerciale di 100,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 29 particella 220 sub. 704 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 263,39 Euro, indirizzo catastale: viale Piemonte, 8, piano: terzo, intestato a Artech video record srl Coerenze: cortile comune, vano scale comunei, sub 703, tettoia, via Piemonte, proprietà di Pagina 16 di 19

17 terzi posto auto, composto da cortile interno per posteggio autovetture, sviluppa una superficie commerciale di 6,49 Mq. Identificazione catastale: foglio 29 particella 220 (catasto fabbricati), consistenza 0, indirizzo catastale: viale Piemonte, 8, piano: terra come da scrittura privata in data 03/12/2008 la proprietà del cortile è cosi suddivisa: 60% Artech video record, 40 % Techno real estate. La parte relativa alla palazzina uffici è quella contrassegnata in verde nell'allegato VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Superfici principali e secondarie: 1375 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.345,45 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: agenzia del territorio Pagina 17 di 19

18 Superfici principali e secondarie: 1000 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.400,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 287,00 x 1.370,00 = ,00 Valore superficie accessori: 106,49 x 1.370,00 = , ,67 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,67 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,67 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Esame degli elementi caratterizzanti l'immobile in descrizione e stabile a cui si riferisce; generale stato manutentivo conservativo; ubicazione agli effetti territoriali di appartenenza; sistema viario di comunicazione e grado di urbanizzazione della zona; valori medi praticati per unità immobiliari cosimibili ubicati nelle vicinanze mediati con prezzi desumibili da listino della Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del territorio Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio tecnico di Cologno Monzese, agenzie: Cologno Monzese, osservatori del mercato immobiliare banca dati agenzia del territorio VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A ufficio 287,00 106, , , , ,67 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,67 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,67 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 18 di 19

19 data 24/11/2016 il tecnico incaricato arch. Marco Gandini Pagina 19 di 19