TRIBUNALE DI ENNA Diaz n Enna Tel. 0935/500471

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1 TRIBUNALE DI ENNA Viale Diaz n Enna Tel. 0935/ CONSULENZA TECNICA D UFFICIO nel processo esecutivo n 10/05 promosso dalla Banca di Credito Cooperativo San Michele di Caltanissetta e Pietraperzia s.c. a r.l. contro Giudice Esecutore: Dott. t. Francesco Occhipinti Consulente Tecnico d Ufficio Arch. Paolo Fulco Enna li 25/02/2008 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 1

2 INDICE 1 Premessa pag Analisi della documentazione ipocatastale pag Verifica dei beni pignorati ed esatta provenienza pag Verifica dei fabbricati in materia urbanistico-edilizia pag Verifica di eventuali cambi d uso pag Divisibilità dei beni pag Situazione dei beni in termini di affitto e di canone praticato pag Valore commerciale dei beni stimati pag Possibile vendita frazionata in lotti pag Descrizione elementi utili per la vendita pag Allegati pag. 15 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 2

3 1 Premessa Il sottoscritto Arch. Paolo Fulco, iscritto presso l'ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggistici e Conservatori della Provincia di Enna al n 135, con ordinanza emessa dal Giudice dell Esecuzione in data 20/09/05 è stato nominato Consulente Tecnico d Ufficio nel processo esecutivo oggetto della presente relazione e successivamente, all udienza del 01/12/2005, il sottoscritto prestava il giuramento di rito, prendendo nozione del mandato così formulato: Proceda l esperto: 1. All esame della documentazione ipo-catastale prodotta dalla parte referendo circa la completezza e regolarità della stessa (art. 68 c.p.c); 2. Indentifichi il CTU esattamente i beni indicandone i dati catastali ed i confini, ne verifichi la proprietà in capo al debitore esecutato e l esatta provenienza, accerti se gravino sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi; 3. Per i fabbricati, accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, quantificando l importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie; 4. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se necessario, all accatastamento; 5. Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d uso, accerti se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento; 6. Qualora esistano beni indivisi, dica se essi siano agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata o compendio del fallimento; 7. Accerti il CTU : 1) se i beni siano affittati o locati; 2) quale sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore di almeno 1/3 a quello di mercato o a quello equo ex legge 392/1978; 3) quale sia la scadenza dei relativi contratti; 8. Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti; 9. Prospetti inoltre se sia possibile e conveniente una vendita frazionata del compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore commerciale di ciascuno di essi; 10. Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (es. casa singola, cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto - es. superficie, destinazione d uso, anno di costruzione, stato di conservazione, numero di vani ); 11. Alleghi all elaborato almeno tre fotografie del bene pignorato in scala 1:200, compili lotto per lotto il quadro B ed il quadro C (seconda parte contro) della nota di trascrizione. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 3

4 1.1- Riepilogo delle fasi oggetto della suddetta perizia In data 18/02/2006 il sottoscritto, a seguito di regolare comunicazione alle parti dava inizio alle operazioni peritali. Giunto sul luogo oggetto di pignoramento ha trovato presente all interno dell immobile la Sig.ra, dichiarandosi la sorella del Sig., proprietario dei beni immobili oggetto di stima, la quale impediva di effettuare un normale accertamento sopralluogo all interno dello stesso in quanto dichiarava di essere estranea a qualsiasi procedimento giudiziario che interessasse il fabbricato e che la stessa si riteneva la proprietaria a seguito di scrittura privata (non esibita) sottoscritta con il fratello. In data 20/03/2006 veniva redatta la perizia di stima con i soli elementi a disposizione. All Udienza del 21/11/2006, l Avv. per la B.C.C., creditore procedente, rilevando che i risultati della perizia potrebbero essere inattendibili a causa della impossibilità di un adeguato accertamento dell intero fabbricato, chiedeva al Giudice Esecutore di riconvocare la C.T.U. per chiarimenti in merito. All Udienza del 16/10/2007 il G.E. Dott. Francesco Occhipinti al fine di un più completo esame dell Immobile autorizzava la C.T.U. di avvalersi in caso di necessità, della forza pubblica del Comune di Barrafranca, per verificare lo stato interno dell Immobile pignorato. In data 26/01/2008 il sottoscritto, a seguito di regolare comunicazione alle parti, si è recato nel Comune di Barrafranca al fine di verificare lo stato interno dell immobile; ivi giunto, è andato direttamente nella Stazione dei Carabinieri, il quale dopo una breve informazione di quanto necessitava, veniva accompagnato sui luoghi oggetto di perizia da una pattuglia dei Carabinieri composta dall Appuntato Sig. e dal Carabiniere Sig. per verificare lo stato interno del fabbricato pignorato; a seguito della verifica interna dell immobile, si rende necessario redigere una nuova Perizia di Stima in sostituzione della precedente del 20/03/2006. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 4

5 2 - Analisi della documentazione ipocatastale (quesito n 1) Relativamente a quanto richiesto dal primo quesito in merito alla completezza e alla regolarità della documentazione ipo-catastale, si fa presente che la stessa risulta esatta. 3 - Verifica dei beni pignorati ed esatta provenienza (quesito n 2) In riferimento alla verifica dei beni oggetto di pignoramento si relaziona quanto segue: in data 26/01/2008 il sottoscritto, a seguito di regolare comunicazione alle parti, si recava sui luoghi per continuare le operazioni peritali, accompagnato da una pattuglia dei Carabinieri della Stazione locale; giunto sul luogo oggetto di pignoramento ha trovato presente all interno dell immobile la Sig.ra, dichiarandosi la sorella del Sig., proprietario dei beni immobili oggetto di stima, la quale dopo una breve discussione con i Carabinieri consentiva l accesso all interno dell immobile per effettuare le operazioni peritali. Quindi facendo riferimento alla documentazione ipo-catastale acquisita in data 17/02/2006 e dagli accertamenti effettuati, è stato possibile verificare la consistenza dei beni pignorati nonché la loro esatta provenienza. In dettaglio i suddetti beni, nel loro insieme costituiscono un unico corpo di fabbrica con tipologia edilizia di edificio a schiera prospiciente sia sulla via Silvio Pellico (prospetto principale), sia sulla via Romano (prospetto secondario). Il suddetto immobile con struttura in muratura a quattro elevazioni fuori terra è composto da: Piano Terra: Vano garage con androne, avente accesso dal prospetto posteriore di via Romano n 5, della consistenza catastale di mq. 32,00 ed altezza di mt. 2,00; In Catasto al Fg. 14 Part. 853 sub. 7. Due vani, con accesso dalla via Silvio Pellico n 7, avente una superficie di circa mq. 42,60 ed altezza di mt. 3,00; risultano con essi comunicanti due vani ripostigli con altezze rispettivamente di mt. 1,75 e mt. 1,45 con superficie totale di circa mq. 34,90; In Catasto la loro consistenza totale è di di 3 vani ( Fg. 14 Part. 853 sub.3); CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 5

6 Piano Primo: Unità Immobiliare avente una superficie di circa mq. 88,50 ed altezza di mt. 3,00, oltre ad un balcone con affaccio su via Silvio Pellico di mq. 8,00; Piano Secondo: In Catasto la consistenza è di 5 vani ( Fg. 14 Part. 853 sub. 4). Unità Immobiliare avente una superficie di circa mq. 88,50 ed altezza di mt. 3,00, oltre ad un balcone con affaccio su via Silvio Pellico di mq. 8,00; Piano Terzo: In Catasto la consistenza è di 5 vani ( Fg. 14 Part. 853 sub. 5). Unità Immobiliare avente una superficie di circa mq. 40,60 ed altezza di mt. 3,00, oltre ad un terrazzo con affaccio su via Silvio Pellico di mq. 50,00; In Catasto la consistenza è di 2,5 vani ( Fg. 14 Part. 853 sub. 6). Tutti i piani sono collegati da un corpo scala comune con accesso dalla via Silvio Pellico n 7. Secondo quanto relazionato dal Notaio in data 30/06/1999, si precisa che i due appartamenti a secondo e terzo piano, per la dislocazione dei servizi, di fatto costituiscono una sola unità immobiliare. Dal sopralluogo effettuato all interno dell Immobile, è stato possibile verificare nel vano garage e lungo le pareti del vano scala la presenza di un degrado a causa dell umidità di risalita per mancanza di un adeguato isolamento tra le fondazioni e le pareti del fabbricato con il sottosuolo circostante. Foto : Vista dell umidità lungo le pareti del vano garage non rifinito Fg. 14 part. 853 sub. 7 - Foto : Vista dell umidità lungo la parete del vano scala; Il piano terra con accesso dalla via Silvio Pellico n 7 è completo di opere di finitura ed è arredata con mobili da Studio. Foto : Vista interna del piano terra Fg. 14 part. 853 sub. 3 -; CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 6

7 L unità Immobiliare posta al piano primo è completa di opere di finitura ed allo stato odierno non risulta utilizzato. Foto : Vista interna del Servizio Igienico del piano primo; L unità Immobiliare posta al piano secondo è completa di opere di finitura ed è utilizzata ad abitazione dalla Sig.ra. Foto : Vista interna del Soggiorno del piano secondo; CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 7

8 L unità Immobiliare posta al piano terzo risulta inadeguata dal punto di vista sanitario a causa di notevoli infiltrazioni di acqua dal solaio di copertura piana. Inoltre anche dal solaio di copertura del vano scala si evidenziano notevoli infiltrazioni di acqua piovana. Foto : Vista interna del solaio di copertura del piano terzo; Foto : Vista del terrazzo esterno del piano terzo; Infine dall accertamento effettuato all interno dell immobile, è stato possibile verificare che sullo stesso è necessario effettuare urgentemente dei lavori di manutenzione straordinaria relativamente al rifacimento del manto di copertura con idonea impermeabilizzazione al fine di annullare le infiltrazioni di acqua dall esterno per evitare ulteriori rischi alle condizioni statiche della struttura. Inoltre si rende necessario effettuare il rifacimento dei servizi igienici completo di impianti in quanto risultano parecchio deteriorati dall uso nel tempo. Individuazione Catastale dei beni pignorati CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 8

9 Annotati al Catasto Urbano del Comune di Barrafranca (EN) partita 928, foglio 14, mappali così configurate: 1. Unità immobiliare (Abitazione di tipo economico) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Silvio Pellico n 7 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.3 P.T. cat. A/3 classe 2 consistenza 3 vani. Rendita. 117,75 appartenente per 1000/1000 al 2. Unità immobiliare (Abitazione di tipo economico) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Silvio Pellico n 7 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.4 P.1. cat. A/3 classe 2 consistenza 5 vani. Rendita. 196,25 appartenente per 1000/1000 al 3. Unità immobiliare (Abitazione di tipo economico) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Silvio Pellico n 7 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.5 P.2. cat. A/3 classe 2 consistenza 5 vani. Rendita. 196,25 appartenente per 1000/1000 al 4. Unità immobiliare (Abitazione di tipo economico) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Silvio Pellico n 7 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.6 P.3. cat. A/3 classe 2 consistenza 2,5 vani. Rendita. 98,13 appartenente per 1000/1000 al 5. unità immobiliare (autorimessa) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Romano n 5 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.7 P.T. cat. C/6 classe 5 consistenza 32 mq. Rendita. 115,69 appartenente per 1000/1000 al Sig.. Detti immobili risultano in proprietà del Sig. nato a il, al quale sono pervenuti in forza di atto di vendita rogato dal Notaio di Enna in data 29/01/1968, e trascritto a Caltanissetta il 09/02/1968 ai nn. 2260/1999, da potere di, nata a il. Formalità pregiudizievoli: Secondo quanto dichiarato nella Relazione Notarile del 27/05/2005 resa ai sensi della Legge n 302 del 03/08/1998 dal Notaio Barresi Aldo, risultano sui beni pignorati le seguenti formalità pregiudizievoli: ipoteca volontaria iscritta il 03/07/1999 ai nn. 5486/394 pari a lire , pari ad ,88 ( duecentocinquantatremilasessantatre virgola ottantotto) in favore della Banca di Credito Cooperativo La Concordia di Pietraperzia-Enna Soc. coop. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 9

10 a r.l. e contro il predetto per 1000/1000 sugli immobili sopra descritti; pignoramento trascritto il 04/03/2005 ai nn. 2886/1784 in favore della Banca di Credito Cooperativo San Michele di Caltanissetta e Pietraperzia contro il predetto per 1000/1000 sugli immobili sopra descritti; 4 - Verifica dei fabbricati in materia urbanistico-edilizia (quesiti 3-4) Considerazioni Urbanistiche dei beni pignorati Facendo riferimento all abitato del Comune di Barrafranca, il fabbricato oggetto di perizia è ubicato in zona centrale nelle immediate vicinanze del Corso Garibaldi. Stralcio Planimetrico con individuazione dell ubicazione dell immobile Dal punto di vista Urbanistico-Edilizio, lo stesso risulta regolarmente autorizzato. 5 - Verifica di eventuali cambi d uso (quesito 5) CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 10

11 A seguito dei sopralluoghi effettuati in data 18/02/2006 ed in data 26/01/2008 è stato possibile accertare che sui beni oggetto di perizia distinti in Catasto Fabbricati al Fg 14 part. 853 sub del Comune di Barrafranca (En), sottoposti ad atto di pignoramento e descritti analiticamente al punto 3, non sono intervenute variazioni di destinazioni d uso delle unità immobiliari e pertanto non si è resa e non si rende necessaria nessuna denuncia di variazione catastale. 6 - Divisibilità dei beni (quesito 6) Così come si evince dalla documentazione ipo-catastale, e da quanto riportato ai punti precedenti della presente, non sono oggetto dell atto di pignoramento beni indivisi con altre ditte estranee al pignoramento stesso. Si ribadisce quindi che i beni sono di proprietà per 1000/1000 del Sig Situazione dei beni in termini di affitto e di canone praticato (quesito 7) In relazione allo stato di possesso degli immobili oggetto della presente, va detto che è stato accertato, che i beni siti nel Comune di Barrafranca (EN), in particolare distinti in Catasto Urbano al Fg. 14 mappali : 1) part. 853 sub. 3, Via S. Pellico n 7, Piano Terra, cat. A/3 ; 2) part. 853 sub. 4, Via S. Pellico n 7, Piano Primo, cat. A/3 ; 3) part. 853 sub. 5, Via S. Pellico n 7, Piano Secondo, cat. A/3 ; 4) part. 853 sub. 6, Via S. Pellico n 7, Piano Terzo, cat. A/3 ; 5) part. 853 sub. 7, Via Romano n 5, Piano Terra, cat. C/6 ; interessati dall atto di pignoramento non sono ceduti in locazione a terzi. Si ribadisce che la Sig.ra dichiarandosi sorella del proprietario Sig. e presente al momento dei sopralluoghi effettuati sui luoghi, ha dichiarato che abita ed occupa l intero immobile composto dalle unità immobiliari sopradescritte a seguito di una scrittura privata sottoscritta dalle parti. 8 - Valore commerciale dei beni (quesito 8) CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 11

12 Il valore attuale dei beni oggetto di pignoramento, tenuto conto dei dati catastali (consistenza e rendita), delle qualità intrinseche ed estrinseche, dei prezzi di mercato praticati nella zona presso cui si trovano i beni in oggetto, delle condizioni in cui gli stessi si trovano al momento della stima per ciascun bene esaminato, tenuto conto inoltre della qualità e della classe colturale in atto, è quello riportato in seguito. Immobile ubicato nel Comune di Barrafranca (EN) in Via s. Pellico n 7 e Via Romano n 5 Fabbricato superficie valore 1) Fg. 14 Part. 853 Sub. 3 Cat. A/3, 3 vani composti da: (Piano Terra dalla via S. Pellico) mq. 42,60 con H= mt. 3,00; ,00 mq. 28,10 con H= mt. 1,45; mq. 6,80 con H= mt. 1, ,00 2) Fg. 14 Part. 853 Sub. 4 Cat. A/3, 5 vani, mq. 88,50 e ,00 (Piano Primo dalla via S. Pellico) mq. 8,00 di balcone 2.400,00 3) Fg. 14 Part. 853 Sub. 5 Cat. A/3, 5 vani, mq. 88,50 e ,00 (Piano Secondo dalla via S. Pellico) mq. 8,00 di balcone 2.000,00 4) Fg. 14 Part. 853 Sub. 6 Cat. A/3, 2,5 vani, mq. 40, ,00 (Piano Terzo dalla via S. Pellico) e mq. 50,00 di terrazza ,00 5) Fg. 14 Part. 853 Sub. 7 (Piano Terra dalla via Romano) Cat. C/6, mq. 32, ,00 Valore di stima complessivo ,00 9 Possibile vendita frazionata in lotti (quesito 9) In merito a questo punto va detto che essendo tutte Unità Immobiliari autonome con corpo scala in comune, fa si che le stesse non pongono nessun problema nella loro potenziale vendita autonoma. Ma facendo riferimento alla dislocazione dei servizi del piano secondo e piano terzo, si consiglia uniformare il sub. 5 ed il sub.6 in una sola Unità Immobiliare, secondo quanto relazionato anche dal Notaio Aldo Barresi. 10 Descrizione elementi utili per la vendita (quesito 10) Per una migliore individuazione degli elementi utili per la vendita dei beni pignorati si rimanda alla scheda tecnica (n 2) allegata alla presente nella quale viene evidenziata la descrizione degli stessi. 11 Fotografie dei beni (quesito 11) CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 12

13 Relativamente alla documentazione fotografica, in allegato alla presente troviamo complessive n 4 fotografie che mostrano, necessariamente per viste parziali, l immobile di proprietà del Sig., oggetto della presente stima. Tanto per l incarico conferito Enna lì 25/02/2008 Il Consulente Tecnico d Ufficio Arch. Paolo Fulco ALLEGATI 1 Rilievo fotografico 2 Scheda tecnica dei lotti con descrizione dei beni. 3 Stralcio planimetrico catastale del Comune di Barrafranca (EN) Fg. 14 allegato A con individuazione dell immobile oggetto di pignoramento 4 Copia Certificati e Planimetrie Catastali 5 Copia verbale sopralluogo CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 13

14 ALLEGATO N 1 RILIEVO FOTOGRAFICO Foto n 1: Vista del fabbricato dalla via Silvio Pellico. Foto n 2: Vista di porzione del fabbricato dalla via Silvio Pellico. Foto n 3: Vista del fabbricato dalla via Romano. Foto n 4: Vista del vano di accesso al garage di via Romano n 5. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 14

15 ALLEGATO N 2 SCHEDA TECNICA DEI BENI LOTTO n 1 1) Unità immobiliare (Abitazione di tipo economico) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Silvio Pellico n 7 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.3 P.T. cat. A/3 classe 2 consistenza 3 vani. Rendita. 117,75 appartenente per 1000/1000 al Il bene così configurato, esteso su una superficie complessiva di mq. 42,60 più vani accessori, possiede un valore commerciale di ,00. LOTTO n 2 1) Unità immobiliare (Abitazione di tipo economico) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Silvio Pellico n 7 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.4 P.1. cat. A/3 classe 2 consistenza 5 vani. Rendita. 196,25 appartenente per 1000/1000 al Il bene così configurato, esteso su una superficie complessiva di mq. 88,50 con balcone di mq. 8,00, possiede un valore commerciale di ,00. LOTTO n 3 1) Unità immobiliare (Abitazione di tipo economico) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Silvio Pellico n 7 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.5 P.2. cat. A/3 classe 2 consistenza 5 vani. Rendita. 196,25 appartenente per 1000/1000 al 2) Unità immobiliare (Abitazione di tipo economico) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Silvio Pellico n 7 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.6 P.3. cat. A/3 classe 2 consistenza 2,5 vani. Rendita. 98,13 appartenente per 1000/1000 al Il bene così configurato, esteso su una superficie complessiva di mq. 88,50 con balcone di mq. 8,00 al piano secondo e mq. 40,60 con terrazza di mq. 50,00 al piano terzo, possiede un valore commerciale di ,00. LOTTO n 4 1) unità immobiliare (autorimessa) sita nel Comune di Barrafranca (EN), Via Romano n 5 identificato al N.C.E.U. al Foglio 14 part. 853 sub.7 P.T. cat. C/6 classe 5 consistenza 32 mq. Rendita. 115,69 appartenente per 1000/1000 al Sig.. Il bene così configurato, possiede un valore commerciale di ,00. CONSULENZA TECNICA D UFFICIO pag. 15