Immobile n 1 situato al Piano seminterrato Contraddistinto al NCEU al foglio 36 part Sub 65

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2 QUESITO SETTE - A verificare la regolarità edilizia ed urbanistica del/i bene/i, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, segnalando eventuali difformità urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l esistenza di opere abusive, si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 ed all articolo 46 del D.L.vo 378/01 : indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ed edificare o del permesso di costruire e delle eventuale concessione/permesso in sanatoria (con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 Settembre Proceda, ove necessario,ad eseguire le necessarie variazioni per l'aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all'accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; in particolare al fine di rendere possibile un esatta identificazione del bene nel decreto di trasferimento sono richiesti all'esperto i seguenti adempimenti: Qualora risultino non corretti i dati contenuti nella visura catastale e la rendita oppure queste non siano coerenti con l'attuale destinazione del bene, l'esperto deve effettuare la variazione o determinare i valori mancanti mediante DOCFA o altra procedura ritenuta idonea; Quando invece l'immobile non risulti inserito in mappa (il che, salva l'ipotesi di vendita in un unico lotto dell'intera area pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d'impedimento alla stessa pronuncia dell'ordinanza di vendita), l'esperto trasmette subito una relazione al giudice e ai creditori chiedendo l'autorizzazione a procedere alla regolarizzazione catastale indicando i relativi costi. Dai controlli effettuati presso l Ufficio tecnico del Comune di Olbia, risultano 3 pratiche edilizie riguardo al Centro direzionale Damasco tutte regolarmente autorizzate.

3 Dal sopralluogo dell immobile si è potuto verificare che 5 locali su 17 non risultano coerenti con l attuale scheda catastale. In questi immobili sono state effettuate delle modifiche interne che comportano il riaccatastamento dell immobile ed in particolare: Immobile n 1 situato al Piano seminterrato Contraddistinto al NCEU al foglio 36 part Sub 65

4 Immobile n 2 e 3 situati al Piano primo Contraddistinti al NCEU al foglio 36 part Sub 44 e 45. In questo caso i due sub sono stati uniti in un unico locale.

5 Immobile n 4 situato al Piano secondo Contraddistinto al NCEU al foglio 36 part Sub 50 Pianta piano Terra

6 Immobile n 5 situato al Piano terzo Contraddistinto al NCEU al foglio 36 part Sub 58

7 Immobile n 6 situato al Piano terzo Contraddistinto al NCEU al foglio 36 part Sub 59

8 Immobile n 7 situato al Piano terzo Contraddistinto al NCEU al foglio 36 part Sub 60

9 QUESITO OTTO - Fornire indicazioni con riferimento all immobile pignorato circa la presenza o meno: A) Della certificazione energetica di cui alla legge n. 10/91 e successivi decreti legislativi n. 192/05 e n.311/06 cui ha fatto seguito il D.M. Ministero dell Economia e delle Finanze del 19/02/2007 (G.U n.47) come modificato dal decreto 26 Ottobre 2007 e coordinato con decreto 7 Aprile B) Della documentazione amministrativa e tecnica in materia di installazione impianti all interno degli edifici di cui al D.M. Ministro sviluppo economico del n. 37. A) Per gli immobili oggetto di pignoramento è presente la certificazione energetica (A.P.E) su 3 locali su 17. Ed in particolare: Piano Seminterrato: Immobile distinto al NCEU al foglio 36 mappale 2307 sub 66 categoria C/1 Immobile distinto al NCEU al foglio 36 mappale 2307 sub 67 categoria C/1 Piano Terra: Immobile distinto al NCEU al foglio 36 mappale 2307 sub 31 categoria C/1 Questi attestati, così come i nuovi calcolati per tutti gli altri locali, fanno parte dell allegato F B) Non esiste per gli immobili in oggetto documentazione amministrativa o tecnica in materia di installazione impianti all interno degli edifici e quindi sulla sua certificazione.

10 QUESITO NOVE - Ad indicare il valore dell immobile sia libero che occupato. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione anche della sola quota. Il criterio di stima adottato è quello del PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO, al quale si ricorre in quanto, viste le peculiarità del bene oggetto di stima, si ritiene sia quello che meglio risponde alle esigenze del caso; Condizione essenziale per l applicazione di questo criterio di stima, è che vi siano sul mercato dei beni con caratteristiche analoghe o riconducibili al bene da stimare; per la valutazione del bene si tiene conto, infatti, prevalentemente, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile oggetto di stima, confrontandolo con altri beni immobili presenti sul mercato immobiliare odierno, aventi caratteristiche analoghe. Il più probabile valore di mercato di un bene si ottiene moltiplicando il valore medio unitario dell unità parametrica di valutazione per il totale delle unità parametriche relative al bene da stimare, Vm = Vup x Pt dove Vm = più probabile valore di mercato del bene Vup = valore unità parametrica di comparazione Pt = totale unità parametriche del bene da stimare Il metodo di stima adottato che, come detto, si avvale della comparazione diretta su base parametrica con beni simili a quello da stimare, è di seguito esposto. Si è svolta indagine informativa con metodo comparativo (indagine di mercato) su una serie di valori desunti da unità immobiliari aventi caratteristiche simili, reperiti nel mercato elementare omogeneo del bene oggetto di stima, prendendo a riferimento prezzi di mercato provenienti da compravendite immobiliari e prezzi di immobili aventi caratteristiche analoghe al bene da stimare. I fattori di distinzione considerati al fine della classificazione degli immobili di caratteristiche simili a quello oggetto della presente stima sono i seguenti: - la posizione (zona), il contesto urbano circostante (tipo e qualità), le dimensioni complessive e la conformazione dell immobile; - l ubicazione (distanza dal centro cittadino) in rapporto al livello di infrastrutturazione del territorio circostante; - l epoca di edificazione, lo stato di manutenzione e d'uso dell immobile ed impianti tecnologici ad esso connessi; - la dotazione delle pertinenze accessorie (parti comuni, ingresso, corte condominiale, ascensore, posto auto, etc); - l esposizione, la panoramicità, le opere di urbanizzazione e i servizi pubblici presenti; - l influenza delle parti condominiali dell intero immobile; come detto il fabbricato si trova nel centro abitato di Olbia, in una zona con molti fabbricati simili a quello oggetto di stima, si è quindi potuta ricavare una casistica abbastanza ampia di compravendita per beni simili al nostro. Quale unità di misura cui riferire il valore si è assunto il metro quadro di superficie

11 commerciale; Superficie che rappresenta nel caso che si tratti di immobili avente destinazione diversa da quella abitativa (commercio, direzionale, industriale, turistico) la somma: a. delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri. b. Delle superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini Locale n.1: Piano Seminterrato Sub 65 Categoria C/1 (Negozi e botteghe artigianali) Il valore di stima complessivo è disceso dal valore unitario, ottenuto come sopra, moltiplicato per la sommatoria delle superfici lorde (debitamente riparametrate) pari a una superficie commerciale equivalente totale di mqe 67.5 così calcolata: sup. coperti utili seminterrati (Piano seminterrato) = mq 90 x 75% = Sup. commerciale equivalente mqe 67.5 I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto per l area urbana di Olbia, per beni con caratteristiche simili al nostro in questo caso quello di laboratori-negozi, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1000,00 Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe 67.5 x Euro 1000,00/mq = Euro ,00 Sul bene non sono stati fatti quei lavori di manutenzione ordinaria, come si può vedere molto chiaramente dalle macchie di umidità presente nella parte inferiore di quasi tutte le pareti. Come si è detto le condizioni sono discrete, però riportare il bene nelle migliori condizioni comporterà comunque delle spese. La ripresa di tutte le pareti interne, il controllo ed eventualmente la messa a norma dell impianto elettrico, il ripristino dell impianto idraulico. Si stabilisce una percentuale del 10% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare:

12 il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00 Il suddetto importo pari ad Euro ,00 rappresenta il più probabile valore di mercato dell immobile allo stato in cui si trova Locale n.2: Piano Seminterrato Sub 66 Categoria C/1 (Negozi e botteghe artigianali) La una superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili seminterrati (Piano seminterrato) = mq x 75% = Sup. commerciale equivalente mqe Il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1000,00 (Euro/mq). Sulla base di quanto sopra esposto, il valore di stima complessivo del bene: TOTALE mqe x Euro 1000,00/mq = Euro ,00 Il bene in questo caso è funzionante e non necessita di particolari interventi. il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

13 Locale n.3: Piano Seminterrato Sub 67 Categoria C/1 (Negozi e botteghe artigianali) La una superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili seminterrati (Piano seminterrato) = mq x 75% = Sup. commerciale equivalente mqe Il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1000,00 (Euro/mq). Sulla base di quanto sopra esposto, il valore di stima complessivo del bene: TOTALE mqe x Euro 1000,00/mq = Euro ,00 Il bene in questo caso è funzionante e non necessita di particolari interventi. il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

14 Locale n.4: Piano Terra Sub 31 Categoria C/1 (Negozi e botteghe artigianali) I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, sia per l area urbana di Olbia, che per beni con caratteristiche simili al nostro, e quindi in questo caso quello di laboratori-negozi, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1.900,00 Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. sup. coperti utili fuori terra (Piano terra) = mq 80 x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe 88 Il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1.900,00 (Euro/mq). Sulla base di quanto sopra esposto, il valore di stima complessivo del bene: TOTALE mqe 88 x Euro 1.900,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è perfettamente funzionante ed in ottime condizioni. il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

15 Locale n.5: Piano Terra Sub 32 Categoria C/1 (Negozi e botteghe artigianali) La una superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano terra, Piano primo) = mq x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe Il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1.900,00 (Euro/mq). Sulla base di quanto sopra esposto, il valore di stima complessivo del bene: TOTALE mqe x Euro 1.900,00/mq = Euro ,00 Sul bene non sono stati fatti lavori di manutenzione né ordinaria. Gli impianti sia idrici che elettrici necessitano di revisione così come l impianto riscaldamento/rinfrescamento è completamente assente. Si fissa una percentuale del 10% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare: il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,40

16 Locale n.6: Piano Terra Sub 33 Categoria C/1 (Negozi e botteghe artigianali) Superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano terra, Piano primo) = mq x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe Il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1.900,00 (Euro/mq). Sulla base di quanto sopra esposto, il valore di stima complessivo del bene: TOTALE mqe x Euro 1.900,00/mq = Euro ,00 Sul bene non sono stati fatti lavori di manutenzione né ordinaria. Gli impianti sia idrici che elettrici necessitano di revisione così come l impianto riscaldamento/rinfrescamento è completamente assente. Si fissa una percentuale del 10% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare: il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,40

17 Locale n.7: Piano Terra Sub 34 Categoria C/1 (Negozi e botteghe artigianali) I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, sia per l area urbana di Olbia, che per beni con caratteristiche simili al nostro, e quindi in questo caso quello di laboratori-negozi, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1.900,00 Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. sup. coperti utili fuori terra (Piano terra) = mq x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe Il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 1.900,00 (Euro/mq). Sulla base di quanto sopra esposto, il valore di stima complessivo del bene: TOTALE mqe x Euro 1.900,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è in ottime condizioni e non necessita di particolari interventi. il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

18 Locale n.8: Piano Primo Sub 43 Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) La una superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano primo) = mq x 110% = commerciale equivalente mqe Sup. Terrazzi (Piano primo) = mq 9.00 x 35% = Sup. commerciale equivalente mqe 3.15 I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe x Euro 2.000,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è in buone condizioni e non necessita di particolari interventi. il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

19 Locale n.9: Piano Primo Sub 44 e 45 Uniti Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) Superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano primo) = mq 141 x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe 155 Terrazzi abitabili (Piano primo) = mq x 35% = equivalente mqe Sup. commerciale I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe x Euro 2.000,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è in buone condizioni, necessita comunque di alcuni interventi di piccola entità diffusi su tutto l immobile, inoltre impianto elettrico ed impianto idrico vanno rivisionati ed eventualmente messi a norma, impianto di riscaldamento assente. si fissa una percentuale del 5% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare: il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

20 Locale n.10: Piano Primo Sub 46 Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) Superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano primo) = mq x 110% = commerciale equivalente mqe Sup. Terrazzi abitabili (Piano primo) = mq 18 x 35% = Sup. commerciale equivalente mqe 6.3 I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe x Euro 2.000,00/mq = Euro Nel caso particolare il bene è in buone condizioni, necessita comunque di alcuni interventi di piccola entità diffusi su tutto l immobile, impianto elettrico ed impianto idrico vanno rivisionati ed eventualmente messi a norma, impianto di riscaldamento assente. si fissa una percentuale del 5% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

21 Locale n.11: Piano Secondo Sub 50 Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) Superficie commerciale equivalente totale di mqe 102 così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano secondo) = mq 80 x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe 88 Terrazzi (Piano secondo) = mq 40 x 35% = Sup. commerciale equivalente mqe 14 I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe 102 x Euro 2.000,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è in buone condizioni e non necessita di particolari interventi. il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

22 Locale n.12: Piano Terzo Sub 58 Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) Superfici lorde (debitamente riparametrate) pari a una superficie commerciale equivalente totale di mqe 102 così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano terzo) = mq 80 x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe 88 Terrazzi (Piano terzo) = mq 40 x 35% = Sup. commerciale equivalente mqe 14 I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe 102 x Euro 2.000,00/mq = Euro Nel caso particolare il bene è in buone condizioni, necessita comunque di alcuni interventi di piccola entità diffusi su tutto l immobile, impianto elettrico ed impianto idrico vanno rivisionati ed eventualmente messi a norma, impianto di riscaldamento assente. si fissa una percentuale del 5% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare: il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

23 Locale n.13: Piano Terzo Sub 59 Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) Superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano terzo) = mq 47 x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe 51.7 Terrazzi (Piano terzo) = mq x 35% = Sup. commerciale equivalente mqe 8.13 I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe x Euro 2.000,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è in buone condizioni, necessita comunque di alcuni interventi di piccola entità diffusi su tutto l immobile, impianto elettrico ed impianto idrico vanno rivisionati ed eventualmente messi a norma, impianto di riscaldamento assente. si fissa una percentuale del 5% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare: il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

24 Locale n.14: Piano Terzo Sub 60 Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) Superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano terzo) = mq 90 x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe 99 Terrazzi (Piano terzo) = mq x 35% = Sup. commerciale equivalente mqe 6.23 I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe x Euro 2.000,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è in buone condizioni e non necessita di particolari interventi. il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

25 Locale n.15: Piano Terzo Sub 61 Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) Superfici lorde (debitamente riparametrate) pari a una superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano terzo) = mq x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe Terrazzi (Piano terzo) = mq 9.17 x 35% = Sup. commerciale equivalente mqe 3.20 I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe x Euro 2.000,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è in discrete condizioni, soprattutto a causa delle infiltrazzioni presenti in alcuni dei locali, oltre ad altri piccoli interventi diffusi, impianto elettrico ed impianto idrico vanno rivisionati ed eventualmente messi a norma, impianto di riscaldamento assente. si fissa una percentuale del 10% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

26 Locale n.16: Piano Terzo Sub 62 Categoria A/10 (Uffici e Studi professionali) La superficie commerciale equivalente totale di mqe così calcolata: sup. coperti utili fuori terra (Piano terzo) = mq x 110% = Sup. commerciale equivalente mqe Terrazzi (Piano terzo) = mq x 35% = Sup. commerciale equivalente mqe I valori più significativi dei beni di riferimento presi a confronto, nel nostro caso quello degli uffici e studi professionali per l area urbana di Olbia, si è proceduto ad una comparazione tra i suddetti prezzi di mercato e i dati dell OMI da cui si evince che attualmente, il prezzo di mercato dei beni aventi caratteristiche analoghe a quelle dell unità immobiliare in esame è pari a circa Euro/mq 2.000,00 (Euro/mq duemilacinquecento/00). Sulla base di quanto sopra esposto, effettuate le debite riparametrizzazioni delle superfici dei beni di riferimento secondo le condizioni e limitazioni indicate, il valore di stima complessivo del bene è disceso dal valore unitario moltiplicato per la superficie equivalente totale. TOTALE mqe x Euro 2.000,00/mq = Euro ,00 Nel caso particolare il bene è in buone condizioni, necessita comunque di alcuni interventi di piccola entità diffusi su tutto l immobile e soprattutto all esterno, viste le dimensioni del terrazzo. Impianto elettrico ed impianto idrico vanno rivisionati ed eventualmente messi a norma, impianto di riscaldamento assente. si fissa una percentuale del 5% da decurtare al valore sopra calcolato come entità degli interventi da effettuare: il valore finale dell immobile è pari a.... Euro ,00

27 RIEPILOGO VALUTAZIONI Piano Seminterrato: 1.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 65 categoria C/1 Euro ,00 2.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 66 categoria C/1 Euro ,00 3.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 67 categoria C/1 Euro ,00 Piano Terra: 4.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 31 categoria C/1 Euro ,00 5.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 32 categoria C/1 Euro ,40 6.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 33 categoria C/1 Euro ,40 7.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 34 categoria C/1 Euro ,00 Piano Primo: 8.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 43 categoria A/10 Euro ,00 9.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 44 e 45 categoria A/10 Euro ,00 10.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 46 categoria A/10 Euro ,00 Piano Secondo: 11.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 50 categoria A/10.Euro ,00 Piano Terzo: 12.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 58 categoria A/10..Euro ,00 13.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 59 categoria A/10..Euro ,00 14.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 60 categoria A/10..Euro ,00 15.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 61 categoria A/10..Euro ,00 16.Immobile foglio 36 mappale 2307 sub 62 categoria A/10..Euro ,00 TOT. Euro ,80

28 QUESITO DIECI - A prendere contatti con il custode IVG, ove nominato, ai fini di concordare la data di accesso. In data 12 Aprile 2017 con l inizio delle operazioni peritali, ho provveduto a contattare il custode IVG incaricato. ALLEGATI: A) L'elenco delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi, nonché delle iscrizioni ipotecarie su foglio separato B) Fotografie esterne ed interne del/i bene/i, nonché la relativa planimetria. C) Elenco delle pratiche edilizie dell immobile D) La descrizione del bene con identificazione catastale e coerenza su foglio separato E) Nuovo accatastamento immobili: Sub 65, Sub 44 e 45, Sub 50, Sub 58, Sub 59, Sub 60 F) Attestato di prestazione energetica (A.P.E.) Il sottoscritto ringrazia la S.V. per l incarico conferitogli e si rende disponibile per eventuali ulteriori chiarimenti. Tempio Pausania 18/12/2017 Il C.T.U. dott. arch. Mario Battino