PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE AGGIORNAMENTO

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1 REPUBBLICA ITALIANA TRIBUNALE CIVILE DI RAVENNA PERIZIA DI STIMA IMMOBILIARE AGGIORNAMENTO PROCEDURA DI DIVISIONE R.G.E. N. 3009/16 ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. N. 87/14 Promossa da: XXXXX contro: XXXXX Giudice dell Esecuzione: GIANGIACOMO LACENTRA DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare del Rep. n 581/2014, trascritto a Ravenna in data all art. 3025, a favore di XXXX è stata pignorata: - quota di sua piena proprietà pari a 1/2 in capo a XXXX XXXX di casa di civile abitazione distinta al Catasto dei Fabbricati del Comune di Cervia via Fieniletto 4/A, Foglio 38, - Mapp. 76, sub 6, cat. A/3 vani 9, rendita 906,38 NOTA BENE: Nell atto di pignoramento e nella relativa nota di 1

2 trascrizione risulta erroneamente indicato che il sig. XXXX XXXX è pieno proprietario dell immobile in oggetto, mentre lo stesso è proprietario del medesimo in ragione di ½ come si evince dalla storia ipotecaria. In ragione di ciò, come riportato dall atto di rinuncia del la XXXXX SpA ( ) formalizza la rinuncia parziale al pignoramento in oggetto limitatamente alla quota di ½ di piena proprietà in capo ad XXXX XXXX, erroneamente indicato come pieno proprietario per l intero dell immobile de quo distinto al NCEU di Cervia Foglio 38 map. 36 sub 6 cat A/3 vani 9, da intendersi come mera rinuncia parziale ( ) ferma ed impregiudicata l esecuzione della restante quota di ½ del bene pignorato di piena proprietà in capo ad XXXX XXXX Il tutto come meglio specificato nel citato Atto di rinuncia in allegato. CONSISTENZA, UBICAZIONE IMMOBILI Porzione di fabbricato costituito da casa abbinata ad un lato, con porzione di corte in uso esclusivo, composta da: piano interrato: tavernetta; piano primo rialzato: ingresso in sala, servizio, sala da pranzo e cucina in veranda con accesso al giardino; piano primo: due camere matrimoniali di cui una con balcone, camera singola con annesso ripostiglio e balcone, bagno; sottotetto. La consistenza commerciale complessiva di detti beni è di mq commerciali 175 circa. 2

3 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni pignorati sono attualmente così identificati: Catasto dei Fabbricati del Comune di Cervia, Foglio 38, - Mapp. 76, sub 6, cat. A/3 vani 9, rendita 906,38 I beni in oggetto risultano confinare con: - Ragioni XXXX salvo altri, ragioni XXXX salvo altri, via Fieniletto. Catastalmente i beni risultano intestati a: - XXXX XXXX, per la quota di ½; - XXXX XXXX, per la quota di ½. NOTA BENE: Come risulta dal documento rilasciato dal Comune di Cervia in merito alle imposte comunali ricevuto dallo scrivente in data 23/08/2016, il Sig. XXXX XXXX è deceduto in data 14/06/2016. Tuttavia in data 15/09/2016, giorno in cui lo scrivente ha effettuato le visure catastali, non risultava essere stata effettuata alcuna variazione e il documento (in allegato) riporta ancora il nome di XXXX XXXX come proprietario per ½. L area sulla quale insiste il fabbricato è distinta al C.T. del Comune di Cervia, Foglio 38, Mapp. 76, ente urbano di mq ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Come richiamato nel rogito Dott. Giancarlo Pasi di Cervia del rep /15416 registrato a Ravenna il al n e trascritto a Ravenna il all art. 9443, viene venduta la suddetta porzione di fabbricato, la quale ha diritto alla servitù d uso di porzione di area cortiliva delimitata in luogo in luogo e 3

4 nella planimetria allegata all atto a mio ministero in data 2 giugno 1981 rep. n registrato a Ravenna il 15 giugno 1981 al n e trascritto a Ravenna il 25 giugno 1981 all art. 5800, portante l acquisto per millesimi, da parte dei venditori, dell aera su cui sorge il fabbricato censita al C.T. di Cervia al foglio 38 col mappale 76 di mq 335 e portante altresì individuazione catastale dell'erigendo fabbricato. Nella vendita sono comprese le parti comuni del fabbricato a norma di legge ivi compresa l area coperta e scoperta con le limitazioni costituite dai diritti di uso esclusivo. La vendita è fatta col trasferimento nella parte acquirente dell immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova ed in particolare con le servitù attive e passive di passaggio pedonale e carraio, così come costituite nel titolo di provenienza, ed evidenziate nella planimetria catastale dell immobile compravenduto in oggetto. Il tutto come meglio specificato nella copia del citato atto Dott. Pasi che si allega alla presente perizia CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Si rileva che risulta una discrepanza tra l attuale identificazione catastale e l atto di pignoramento, in quanto nell atto di pignoramento immobiliare del Rep. n 581/2014, trascritto a Ravenna in data all art. 3025, a favore di XXXXX con sede in XXXX è erroneamente citata la quota di piena proprietà di 1/1 anziché ½ in capo a XXXX XXXX. 4

5 PROPRIETA (C.F., Stato civile, regime patrimoniale all acquisto dei beni, ecc.) Dal documento del Comune di Cervia ricevuto dallo scrivente in data 23/08/2016 in merito alle imposte comunali (in allegato), risulta che a seguito del decesso del Sig. XXXX XXXX avvenuto in data 14/06/2016 i beni pignorati risultano essere attualmente intestati a: - XXXX XXXX, per la quota di 1/1 Al momento dell acquisto dell immobile in oggetto, il sig. XXXX XXXX dichiarava di essere coniugato e di trovarsi in regime di comunione legale dei beni, ma che tuttavia quanto acquistato con l atto in oggetto dovrà essere escluso dalla comunione medesima, per avere provveduto al suo pagamento con danaro proprio ricavato dalla vendita di beni personali, come confermava la coniuge signora XXXX XXXX con la sottoscrizione dell atto in oggetto. Al momento dell acquisto dell immobile in oggetto, la sig.ra XXXX XXXX risultava nubile. Da dichiarazione dell ufficio competente del Comune di Cervia rilasciata in data 23/08/2016 risulta che l imposta ICI-IMU/TASI relativa all immobile in oggetto è stata versata correttamente per gli anni in cui l imposta era dovuta, come meglio specificato nella suddetta dichiarazione in allegato. 5

6 In ogni caso saranno a carico dell aggiudicatario le eventuali spese non pagate relative all anno in corso ed all anno precedente alla vendita, come per legge (art. 63 R.D. n. 318/42). PROVENIENZA DEI BENI Come si rileva da atto a rogito Dott. Giancarlo Pasi di Cervia del rep /15416 registrato a Ravenna il al n e trascritto a Ravenna il all art. 9443, i signori XXXX XXXX ed XXXX XXXX hanno acquistato pro-indiviso ed in parti uguali dai signori XXXXX e XXXXX - la piena proprietà del seguente bene immobile: Villetta unifamiliare a schiera sita in Castiglione di Cervia, via Fieniletto 4/A, censita al C.E.U. di Cervia, a seguito di denuncia di variazione n del 28 maggio 1992, al foglio 38 col mappale 76 sub 6 (piano S.T.1.2) Per quanto riguarda la cronistoria del ventennio del bene oggetto di stima, al ventennio l immobile risultava già di proprietà dei signori XXXX XXXX ed XXXX XXXX. Il tutto come meglio specificato nel Certificato notarile del , in allegato. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Si vedano le Ispezioni Ipotecarie del relativa a XXXX XXXX e del relativa a XXXX XXXX in allegato. 6

7 REGIME FISCALE La vendita dei beni oggetto della presente procedura sconterà la tassazione per i trasferimenti immobiliari prevista dalla vigente normativa fiscale. REGOLARITA EDILIZIA, DESTINAZIONE URBANISTICA Nell atto a rogito Dott. Giancarlo Pasi di Cervia del rep /15416 registrato a Ravenna il al n e trascritto a Ravenna il all art. 9443, sono presenti le seguenti dichiarazioni: La parte venditrice dichiara che quanto in oggetto è stato costruito in base a concessione edilizia rilasciata dal Comune di Cervia in data 27 febbraio 1981 numero 73/97 e che successivamente non sono state realizzate opere, modifiche o mutamenti che richiedessero provvedimenti autorizzativi ad eccezione delle opere per le quali è stata presentata al Sindaco del Comune di Cervia domanda di concessione in sanatoria ( ) Dallo scrivente sono stati reperiti i seguenti documenti: - Concessione Edilizia n.73/97 del 27 febbraio1981; - Concessione edilizia in sanatoria n. 5726/2001 per opere edilizie in totale difformità alla concessione edilizia 73/97. Dal confronto tra lo stato di fatto e gli elaborati grafici visionati non si sono riscontrate difformità che possano comportare la non commerciabilità dei beni; l aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie 7

8 per violazioni anche non rilevate, ai sensi della L. 47/85 e successive modificazioni. Urbanisticamente il bene oggetto di stima è inserito in un area destinata: - dal P.R.G. a: 1. Tavola 07: B4 residenziale estensiva, sature o di completamento forese (art. 25) 2. Tavola H.2: Vincoli paesaggistici aree sottoposte a vincolo paesaggistico art 142 del DLGS 42/ dal R.U.E. a B4 residenziale estensiva, sature o di completamento forese (art. 25) SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo, effettuato in data , l immobile risultava occupato da beni appartenenti ai proprietari. Ai fini della presente procedura l immobile si considererà da liberarsi al decreto di trasferimento. DIVISIBILITA, FORMAZIONE DI LOTTI Tenuto conto delle caratteristiche degli immobili pignorati, della loro destinazione e consistenza, non è opportuna, né giustificata la vendita in più lotti, pertanto l u.i. sarà venduta in un unico lotto. DESCRIZIONE DEI BENI UBICAZIONE-TIPOLOGIA-COMPOSIZIONE 8

9 I beni oggetto della presente perizia fanno parte di un immobile sito nel Comune di Cervia (RA) in via Fieniletto 20, costituiti da una villetta unifamiliare abbinata a un lato, disposta sui piani sottostrada, terra, primo, secondo. L abitazione è composto da: STRUTTURA Strutture Verticali: Muratura Strutture Orizzontali: Latero cemento. Copertura: Latero-cemento Struttura scale esterne: c.a., rivestite in marmo FINITURE ESTERNE Pareti Esterne: Intonacate e tinteggiate Infissi Esterni: Infissi in legno con vetro singolo, tapparelle. Pavimentazioni esterne: ceramica sul balcone, nel marciapiede intorno alla casa e nell ingresso rialzato FINITURE INTERNE Pareti Interne: Intonacate e tinteggiate, rivestimento in ceramica e legno su parte della parete della sala da pranzo Infissi Interni: Porte in legno tamburato, al piano terra con vetri; piano interrato porte in legno massello; porta di metallo tra la cucina/veranda e l esterno. Scale interne: rivestite in marmo con corrimano in legno Pavimentazioni Interne: legno nelle camere, piastrelle al piano primo, marmo nel disimpegno notte, ceramica in cucina e nei servizi Bagno: Piastrelle 20 x 20 cm con rivestimento a parete fino a circa 9

10 1.80 m di altezza; dotato di water, bidet, lavabo e vasca; Cucina: Piastrelle con rivestimento a parete IMPIANTI Termico autonomo con caldaia a gas nella zona servizi a piano interrato; termosifoni in alluminio Elettrico: funzionante ALTRO è presente un camino in sala da pranzo CONSIDERAZIONI GENERALI L unità immobiliare periziata è deteriorata e in cattivo stato di manutenzione; le pareti e i pavimenti presentano macchie di umidità e muffa e l intera unità necessita senz altro di importanti interventi di ripristino. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale dei beni oggetto della presente procedura, è di mq 175 circa. CRITERIO DI STIMA E VALUTAZIONE DEI BENI Per quanto concerne il criterio di stima da adottare per la determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili descritti, si ritiene di applicare quello sintetico comparativo, attraverso il metodo del confronto con beni analoghi od assimilabili, oggetto di recenti compravendite sulla stessa piazza ed anche mediante informazioni assunte presso operatori settoriali di Ravenna e l Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia del Territorio 10

11 (aggiornato al I semestre 2014). In considerazione di quanto sopra esposto, tenuto conto in particolare dei seguenti elementi: ubicazione, consistenze, vetustà, tipologie edilizie, destinazione urbanistica, destinazione d uso, stato di conservazione e manutenzione generale, uso dei materiali e tipo di finiture, appetibilità, alienazione di immobili similari, visto infine l attuale andamento del settore immobiliare, il sottoscritto ritiene che, in condizioni di libero mercato, il valore commerciale dei beni in oggetto, considerati liberi, sarebbe il seguente: Sup. Comm. mq. 175 x 1.050,00= ,00 (intera unità) Considerato però che l importo da proporre per la base d asta dovrà essere un valore di pronto realizzo, conseguente ad un esecuzione forzata, per immobili che saranno venduti a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, si ritiene equo determinare tale valore in ,00 per l intera unità. Ritiene così il sottoscritto di aver espletato l incarico ricevuto nel miglior modo possibile. Ravenna, il CTU Ing. Roberto Tassinari 11

12 ALLEGATI 1. Visura C.F. appartamento 2. Elenco formalità ipotecarie XXXX XXXX 3. Dichiarazione ICI/IMU 12