TRIBUNALE di REGGIO EMILIA Sezione Fallimentare. Fallimento n 36/2017 R.F. Tribunale di Reggio Emilia. Società in fallimento:

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1 TRIBUNALE di REGGIO EMILIA Sezione Fallimentare Fallimento n 36/2017 R.F. Tribunale di Reggio Emilia Società in fallimento: T & T s.r.l. con socio unico Via W. Manzotti n 24/3 Reggio Emilia (RE) P. Iva Curatore: Dott. Ferrari Alessandro Giudice Delegato: Dott. Notari Virgilio RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ed allegati redatta in conformità all art. 173 bis del Codice di Procedura Civile LOTTO UNICO Unità immobiliare ad uso magazzino, sita in Reggio Emilia (RE), via G. Sforza, n.1/d pag. 1/17

2 1 - Sommario pag Premessa pag Perimetro e scopo dell incarico dell esperto stimatore... pag Individuazione del compendio immobiliare... pag Dati catastali dei beni..... pag Provenienza dei beni pag Descrizione dei beni pag Sopralluogo e stato di possesso dei beni.... pag Formalità e vincoli..... pag Regolarità edilizia pag Valutazione... pag. 14 pag. 2/17

3 2. Premessa La sottoscritta geom. Tiziana Farioli, con studio in Reggio Emilia, in via Guido de Ruggiero n 16, iscritta al n 1984 dell'albo professionale dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Reggio Emilia ed iscritta all albo dei Consulenti Tecnici d ufficio del Tribunale di Reggio Emilia al n 1071, in data 12/09/2017 veniva nominata dal Curatore Dott. Ferrari Alessandro quale esperto stimatore nella procedura di fallimento n 36/2017 R.F. tribunale di Reggio Emilia, con mandato di redigere accertamento tecnico, descrizione ed indicazione del valore di mercato dei beni immobili di proprietà della società T & T s.r.l. a socio unico. La soc. T & T s.r.l. è una società con sede in Reggio Emilia, via W. Manzotti n.24/3, con codice fiscale ; l attività principale riguarda l esecuzione e gli interventi relativi ad impianti termoidraulici Accettato l incarico, disaminata la documentazione in atti e quella da me reperita (anche presso i pubblici uffici), fatte le opportune riflessioni la scrivente redigeva il sotto esteso elaborato peritale con relativi allegati, in conformità all art. 173 bis del Codice di Procedura Civile. 3. Perimetro e scopo dell incarico dell esperto stimatore In fase preliminare si rende necessario precisare che l incarico affidatomi dal Curatore consiste nell individuazione e nella stima del compendio immobiliare costituenti parte dell attivo patrimoniale della società T & T S.r.l.. Convenzionalmente per stima si intende la determinazione del più probabile valore commerciale (valore di scambio) ovvero l indicazione del più probabile valore di mercato, riferito alla data odierna, corrispondente alla data di redazione della perizia, al quale determinati beni potrebbero essere alienati se posti su libero mercato. Nell ambito della procedura fallimentare è richiesto alla scrivente di individuare, oltre al valore di mercato, il valore di base d asta nonché il valore di offerta minima, secondo la prassi in uso presso il Tribunale di Reggio Emilia, poiché i beni verranno alienati tramite asta pubblica e procedura competitiva. Risulta quindi indispensabile procedere dapprima con la valutazione di mercato del compendio immobiliare e successivamente stabilire quale sia il valore base d asta dei beni stimati e la relativa offerta minima ai sensi dell art. 571 c.p.c. comma 2. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. La definizione di valore di mercato, secondo gli Standard Internazionali di valutazione IVS -, è esplicitata come l'importo stimato al quale l'immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. pag. 3/17

4 4. Individuazione del compendio immobiliare La prima fase della relazione consiste nell individuazione dei beni immobili appartenenti alla soc. T & T S.r.l. Dalla disamina dei documenti in atti, compreso il certificato sostitutivo redatto dal notaio D.ssa Maura Manghi ai sensi dell art. 567 c.p.c., risulta che il compendio di proprietà della società fallita è composto da un unica unità immobiliare sita in comune di Reggio Emilia, via Giuseppe Sforza, n 1/d. Viene quindi realizzati un unico lotto di vendita composto come segue: LOTTO UNICO: sito in comune di Reggio Emilia (RE), via Giuseppe Sforza n 1/d, costituito da un unità immobiliare avente destinazione d uso magazzino (catastalmente censito come C/2), posta al piano terra di più ampio fabbricato condominiale. pag. 4/17

5 LOTTO UNICO sito in comune di Reggio Emilia (RE), via Giuseppe Sforza n 1/d, costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso magazzino (catastalmente C/2), posta al piano terra di più ampio fabbricato condominiale. 5. Dati catastali del bene (mappa, visura, planimetria) DATI CATASTALI DEL BENE COME RISULTANTI DA VISURA ALL ATTO DELLA PERIZIA Come da visura catastale, estratta presso l Agenzia del Territorio, il bene oggetto della presente perizia risulta censito al N.C.E.U. del comune di Reggio Emilia come segue: Estratto di mappa Comune di Reggio Emilia foglio 126, mappale 94 pag. 5/17

6 CATASTO FABBRICATI COMUNE DI REGGIO EMILIA Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Magazzino Reggio Emilia C/ MQ 154,52 Ditta Intestata T & T SRL PROPRIETA - 1 / 1 Estratto di planimetria catastale Comune di Reggio Emilia, foglio 126, mappale 94, sub.5 pag. 6/17

7 Estratto di planimetria catastale piano terra CONFINI DELL UNITA IMMOBILIARE L unità confina con: a nord porticato privato gravato da servitù di passaggio pubblico; a sud cortile interno; a ovest altra u.i.; a est vano scala comune. PARTI COMUNI Parti comuni Il compendio immobiliare in oggetto è accessoriato della proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte (art C.C.), così come richiamate negli atti di provenienza. Da ricerca presso l Agenzai del territorio è emerso che non risulta presente l elaborato planimetrico per l individuazione dei beni comuni. pag. 7/17

8 6. Provenienza del bene L immobile in oggetto è pervenuto alla società T & T in forza dei seguenti atti: per acquisto fattone dal Sig. Montanari Mauro in forza di atto di conferimento a ministero notaio Dott.ssa Ferretti Raffaella in data 30/04/1999 repertorio n 14160, trascritto a Reggio Emilia in data 26/05/1999 al n 6809 R.P.; al Sig. Montanari Mauro, quale titolare della ditta individuale T & T di Montanari Mauro, in forza di acquisto fattone dai Sigg. Barbieri Ernesta e Ceriani Fabrizio, in virtù di atto di compravendita a ministero notaio Dott. Graselli Federico in data 14/03/1996 repertorio n 41585/7552, trascritto a Reggio Emilia in data 27/03/1996 al n 3264 R.P.. L unità immobiliare viene valutata e trasferita così come pervenuta all attuale proprietà, con tutti gli oneri, i vincoli, i pesi e le servitù risultanti dagli atti di provenienza e legalmente costituiti. 7. Descrizione del bene Trattasi di modesta unità immobiliare, avente destinazione d uso magazzino, situata all interno di un più ampio fabbricato condominiale a prevalente destinazione residenziale, sita nei pressi del polo scolastico di via Makallè e a ridosso della circonvallazione di Viale Piave, avente accesso da via Sforza. L'immobile risulta così composto: al piano terra piccolo locale ad uso magazzino con accesso dal porticato gravato da servitù di passaggio pubblico, oltre vano retrostante. L unità, accessibile tramite saracinesca avvolgibile (in pessime condizioni), risulta sprovvista di servizi igienici. La superficie totale commerciale dell unità in esame, al lordo delle murature in proprietà, risulta pari a complessivi mq. 45 circa. Risulta essere stato realizzato un controsoffitto Il pavimento è in ceramica; l immobile è dotato di impianto elettrico mentre non è presente alcun sistema per il riscaldamento. Da sopralluogo lo stato di conservazione e manutenzione dell unità appare di grado scarso; stessa cosa per l intero fabbricato di cui è parte. pag. 8/17

9 Foto - vista interno pag. 9/17

10 Foto - vista esterno pag. 10/17

11 Estratto di mappa satellitare - fuori scala Estratto satellitare in 3D - fuori scala pag. 11/17

12 8. Sopralluogo, stato di possesso e di occupazione La scrivente ha eseguito il sopralluogo presso l immobile in oggetto ed ha verificato quanto segue: a) la consistenza e la sua esatta identificazione; b) gli elementi necessari per una corretta descrizione (sono state scattate le fotografie); c) lo stato di conservazione e manutenzione; d) la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale; e) lo stato di possesso. STATO DI POSSESSO DEL BENE Alla data del sopralluogo l immobile risulta libero da persone, pertanto il compendio immobiliare in oggetto è da intendersi libero da persone e cose a decreto di trasferimento (la liberazione avverrà a cura del custode giudiziario). Si segnala che l immobile versa in stato di abbandono, e che all interno sono attualmente presenti oggetti vari (in gran parte materiale termoidraulico) che saranno oggetto di separata vendita. Ai fini della procedura esecutiva in essere il compendio immobiliare è da intendersi libero a decreto di trasferimento (la liberazione avverrà a cura del custode giudiziario). 9. Formalità, oneri e vincoli FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTANO A CARICO DELL AGGIUDICATARIO Risultano sussistere i seguenti vincoli che rimarranno a carico dell acquirente: 1) Vincoli sull immobile derivanti da strumenti urbanistici vigenti; 2) Vincoli derivanti da atti regolarmente trascritti e/o legalmente costituiti CONTROLLO PRESSO L AMMINISTRAZIONE CONDOMINIALE Il cespite immobiliare oggetto della procedura fa parte di un più ampio complesso condominiale denominato CONDOMINIO SFORZA. Si precisa che, relativamente alle spese condominiali insolute in capo all unità immobiliare in esame, resta a carico dell aggiudicatario il saldo del bilancio in corso e di quello precedente, calcolato alla data del decreto di trasferimento. L importo esatto sarà determinato, secondo vigente normativa in materia, dall amministratore di condominio al momento del decreto di trasferimento del bene. Rif: art. 18 Legge 220/2012 entrata in vigore il 18/06/2013. pag. 12/17

13 10. Situazione urbanistica e regolarità edilizia REGOLARITA EDILIZIA Nell atto di provenienza è stato dichiarato che trattasi di edificio costruito in data antecedente al 1 settembre La scrivente ha inoltrato formale richiesta di accesso agli atti all Ufficio Tecnico del comune di Reggio Emilia per poter visionare i titoli autorizzativi presenti presso l archivio comunale. Si precisa che nella richiesta di accesso agli atti inviata all Ufficio Tecnico sono stati indicati tutti i dati in possesso della sottoscritta, idonei all identificazione dei beni per il quali si richiedeva la visura, quali ad esempio i dati catastali dell immobile, l indirizzo e l intestazione dell attuale proprietà e della precedente. Dalla ricerca presso l archivio, effettuata a cura del personale del comune, non è stata reperita la cartella con gli atti autorizzativi in quanto al momento gli atti sono presso l ufficio sicurezza, legalità e controlli in quanto sono in corso accertamenti da parte della P.A. Si allega alla presente perizia estratto elenco titoli scaricato dal portale edilweb. I titoli indicati riguardano l intero condominio ed interessano anche unità immobiliari non oggetto della presente stima. Non avendo potuto visionare la cartella degli atti autorizzativi la scrivente ha raffrontato lo stato attuale dei luoghi con la planimetria catastale ed ha riscontrato che l unità è sostanzialmente rispondente. Nota: se dovessero emergere altri elementi non valutati/valutabili durante la redazione della presente relazione, ogni eventuale onere da esso derivanti rimane a carico dell aggiudicatario poiché si segnala che il compendio immobiliare in oggetto, essendo di provenienza giudiziaria (ex art c.c. nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per cause di lesione ), è venduto secondo la formula del visto e piaciuto, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza alcuna garanzia. APE ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA Relativamente alla certificazione energetica (D.Lgs 192/2005) il fabbricato è stato edificato in forza di titolo edilizio antecedente l ottobre 2005 e dunque non necessitava di attestato di qualificazione o certificazione energetica. Tale certificazione pertanto non risulta presente negli atti amministrativi. Da controllo effettuato presso l archivio telematico del catasto energetico di ERMES - REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data odierna, non risulta esistere il certificato energetico dell unità immobiliare in oggetto. CERTIFICAZIONE DEGLI IMPIANTI Non sono state reperite le certificazioni degli impianti. Da verifica solo visiva, si consiglia di procedere con una verifica della regolarità dell impianto elettrico, e se necessario con la messa a norma, che dovrà essere eseguita da personale/tecnici competenti e specializzati (tale eventuale spesa rimane a carico dell aggiudicatario). pag. 13/17

14 11. Valutazione del compendio immobiliare SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE L incarico affidato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato alla data odierna. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. La definizione della Banca d'italia del valore di mercato, in linea con quella degli IVS (Standard Internazionali di valutazione), definisce come valore di mercato l'importo stimato al quale l'immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. Risulta evidente che nel caso in esame non è quindi possibile riferirsi al valore di mercato come sopra esposto in quanto da una parte abbiamo il venditore che si trova nella condizione di dover vendere (vendita forzata) e che pertanto non si può collocare all interno della definizione maggiormente ricorrente del valore di mercato. Per tali motivi il più probabile valore di mercato ottenuto con procedimento comparativo con beni simili, viene percentualmente abbattuto in quanto la vendita all asta non viene eseguita secondo le regole del mercato convenzionale ma nell ambito di una vendita forzata e quindi, ad esempio, priva di garanzie sui vizi dell opera. La presente stima quindi è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene in oggetto, così come definite nella tecnica estimativa, esplicitate nelle descrizioni fatte in precedenza, considerando il pessimo stato di manutenzione e conservazione alla data del sopralluogo, ed è stata applicata, al fine di stabilire il prezzo base d asta del bene, una percentuale di riduzione pari al 20% del valore di mercato. CRITERI ADOTTATI PER IL CALCOLO DEL PIU PROBABILE VALORE di MERCATO METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO (M.C.A.): è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato degli immobili, attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o canone noti. Vengono quindi considerate le caratteristiche specifiche del bene oltre agli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonchè le attuali condizioni del mercato immobiliare. Non avendo reperito atti di compravendita, stipulati negli ultimi 18 mesi, relativi ad immobili similari a quello oggetto della presente perizia, per determinare il valore corrente di mercato del compendio in oggetto è stata effettuata una comparazione con il costruito attualmente presente, facendo riferimento anche alla vetrina immobiliare dei valori medi degli immobili pubblicata dall agenzia del territorio (OMI). pag. 14/17

15 Quindi la comparazione è avvenuta con beni analoghi offerti sul mercato in zone analoghe o mercati di concorrenza. A tali valori sono state apportate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato infine stabilito il seguente valore unitario: magazzino: ,00/mq pag. 15/17

16 CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale. Per il bene oggetto di stima si ottiene la seguente superficie commerciale: Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Magazzino Vani siti al piano terra T - 45,00 1,00 45,00 TOT. SUP. LORDA 45,00 TOT.SUP.COM. 45,00 Si giunge pertanto alla seguente valutazione: LOTTO UNICO Sup. comm. Mq Prezzo mq Valore Magazzino 45,00 550, ,00 TOTALE arrotondato a ,00 NOTA: nonostante le metodologie di calcolo adottate il valore finale degli immobili è sempre da intendersi a corpo e non a misura. PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO ALLA DATA ODIERNA ,00 PREZZO BASE D ASTA ABBATTIMENTO FORFETARIO DEL VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO Trattandosi di vendita giudiziaria viene operata una riduzione forfetaria di circa il 20% del valore di mercato, dovuta all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile: Valore ridotto = ,00 20% = ,00 pag. 16/17

17 OFFERTA MINIMA INDICAZIONE DEL VALORE di OFFERTA MINIMA Si determina l importo di minima offerta, così come previsto dalla Legge n. 132 del 6 agosto 2015 entrata in vigore il , con ulteriore decurtazione del 25% rispetto al prezzo base d asta. Pertanto risulta quanto segue: Valore offerta minima= ,00 25% = ,00 In qualità di esperto nominato nella presente procedura esecutiva dichiaro che: la sottoscritta ha ispezionato personalmente l immobile oggetto di stima; salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima riportata in calce alla stessa; gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione. Nel ringraziare per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza. Rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva la sottoscritta ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, L esperto stimatore ALLEGATI 1) Estratto di mappa catastale; 2) Visura catastale; 3) Planimetria catastale; 4) Atti di provenienza; 5) Elenco pratiche estratto da edilweb Geom. Tiziana Farioli ********************* E vietata la pubblicazione completa o parziale del presente documento e/o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto. pag. 17/17