TRIBUNALE CIVILE DI MODENA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE E.I. 611/2016. contro XXXX * * *
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1 TRIBUNALE CIVILE DI MODENA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE E.I. 611/2016 contro XXXX * * * Il Giudice dell Esecuzione in oggetto, con decreto in data nominava lo scrivente ARCHITETTO CLAUDIO DE GENNARO, con studio in Modena Via Farini n. 12, Consulente Tecnico d Ufficio, e il quale in data accettava l incarico di stima dei beni oggetto di E.I. Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune di Modena (MO) e l Agenzia del Territorio di Modena (MO), espone quanto segue: * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare del Rep.8638/2016 trascritto in data al Reg.part e Regg.gen risulta pignorata la piena proprietà dei seguenti beni immobili: N.C.E.U. del Comune di Modena (Mo) beni intestati a: XXXX con sede in Sassuolo, Via Rocchetta n.2 C.F
2 SUDDIVISIONE IN LOTTI Viste le tipologie dei beni da sottoporre a vendita forzata, si propone la loro suddivisione in due lotti distinti in quanto tale soluzione risulta funzionale ed indispensabile all esito di una vendita all asta e rende più appetibile ciascuno dei cespiti pignorati e un maggior numero di potenziali acquirenti. LOTTO N.1 CINEMA OLYMPIA UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Teatro- cinematografo- sala per concerti ai piani terra, primo e secondo, deposito al p.t. denominato Cinema Olympia posto in Via Malmusi 68 Modena. N.C.E.U. di Modena (Mo): IDENTIFICAZIONE CATASTALE - Fg. 144 mapp.211 sub.1 Cat. D/3 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - L immobile identificato con il mapp.211 sub.1 corrisponde all identificazione catastale. PROVENIENZA DEI BENI L immobile mapp.211 sub.1 è pervenuto per atto di fusione di società per incorporazione del Notaio Giuseppe Malaguti del 30/11/2004 Rep /19624 trascritto a Modena al Reg.Part Reg.Gen del 15/12/2004. FORMALITA IPOCATASTALI A seguito di verifica effettuata presso l Agenzia del Territorio, Servizio di pubblicità immobiliare, risultano pubblicate a carico dell immobile sopradescritto le formalità 2
3 pregiudizievoli così come riportate nel certificato notarile ai sensi art.567 comma 2 C.P.C. del notaio Alberto Parisio del agli atti della procedura di Esecuzione Immobiliare. CLASSIFICAZIONE URBANISTICA L edificio del Cinema OLYMPIA posto in Via Malmusi 68 è identificato come segue: ZONA ELEMENTARE 443, AREA 09 disciplinata dal RUE come segue: Le funzioni produttive devono essere collocate a piani non superiori al primo. La capacità insediativa per funzioni produttive può essere convertita anche parzialmente in capacità insediativa per residenza, da sommarsi a quella già prevista, tramite un coefficiente di moltiplicazione pari a 1/150. Destinazioni ammesse: A/0 A/10 C/1 C/2 C/3 C/6 D/2 D/5 Altezza massima per residenza :4 p+pt Altezza massima per Funzioni Produttive :1 p+pt Capacità Insediativa per Residenza :50 abitazioni/ha Capacità insediativa per Funzioni Produttive :2500 mq/ha SI SEGNALA CHE LE NORME URBANISTICHE NON PREVEDONO LA DESTINAZIONE D3 (teatri, cinema e sale per concerti). L edificio è vincolato con vincoli di tutela ai sensi del decreto lgs n.42. Il vincolo è stato trascritto in data al Reg.Part.43 e Reg.Gen.61 a favore del MINISTERO PER I BENI E LE ATTIVITA CULTURALI. AUTORIZZAZIONI EDILIZIE E CONFORMITA EDILIZIA L edificio del Cinema OLYMPIA è stato realizzato con le seguenti autorizzazioni edilizie: LIC. EDILIZIA prot.632/1954 3
4 Agibilità: prot del 23 luglio 1960; Autorizzazione in Sanatoria prot. 1292/1988 per installazione di impianto di refrigeramento; Autorizzazione Edilizia prot.1613/1988 per schermatura fonoisolante torri di raffreddamento; Le planimetrie catastali del legittimano la palazzina proiezioni. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Il Cinema Olympia all atto del sopralluogo risulta libero con tutte le finestre e le porte di accesso murate per evitare occupazioni dell immobile. DESCRIZIONE DEI BENI L edificio dell ex Cinema Olympia posto in Via Malmusi 68 è stato realizzato nel 1956 su progetto dell arch. V.Vecchi e Mario Pucci, è presente nell ingresso un pannello decorativo di Luciano Giberti. La facciata su strada rispecchia le funzioni ed ambienti interni: un basamento rivestito in mosaico con le uscite di sicurezza, una parete cieca soprastante, in passato rivestite da sottili listelli in botticino, un cornicione costituito da sottili voltine scalettate che ripetono all esterno le forme del controsoffitto della sala. All interno della hall è presente un pannello decorativo opera di Luciano Giberti. Il Cinema è in stato di abbandono dal 2006 ed è stato oggetto di lavori di parziale demolizione all esterno (pannellature) e all interno. I gradoni delle sale e delle scale sono rivestite in linoleum. I bagni hanno i pavimenti e rivestimenti in ceramica. Il locale uffici porta sotto i bagni è pavimentato in parquet. Le finestre sono in ferro-finestra e vetro. Gli impianti non sono funzionanti e sono fuori norma. 4
5 In generale l edificio è in cattivo stato di conservazione e presenta accumuli di macerie nella sala dovuti alle demolizioni. STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di sala cinematografica. Alla luce di quanto sopra esposto, si è tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione d uso molto specifica, del cattivo stato di conservazione, della crisi del mercato immobiliare locale e del vincolo di tutela che richiede l autorizzazione delle della Sopraintendenza ai Beni Architettonici per gli interventi edilizi e di cambio di destinazione d uso, e quindi del non ipotizzabile grado di trasformabilità dell immobile. Lo scrivente adottando il criterio di stima diretto e preso come riferimento il prezzo di vendita di una sala cinematografica a Modena nell anno 2011, ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova. Si è provveduto ad una riduzione percentuale del valore di mercato pari al 5% tenuto conto che trattasi di bene oggetto di procedura esecutiva. CINEMA OLYMPIA: - sala cinematografica e corpo di fabbrica per servizi sul retro :760 mq. circa - prezzo di stima Eu Modena, il IL C.T.U. 5
6 Allegati: fotografie planimetrie catastali certificato di abitabilità planimetrie di stato legittimato certificati catastali estratto dal PSC, POC, RUE del Comune di Modena. LOTTO N.2 CINEMA PRINCIPE UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Teatro- cinematografo- sala per concerti al piano seminterrato, terra e primo, negozio al piano terra denominato Cinema Principe posto in Piazza Natale Bruni a Modena. IDENTIFICAZIONE CATASTALE N.C.E.U. di Modena (Mo): - Fg. 110 mapp.3 sub.1 Cat. D/3 - Fg. 110 mapp.3 sub.2 Cat. C/1 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO Gli immobili pignorati corrispondono all identificazione catastale. 6
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8 AUTORIZZAZIONI EDILIZIE E CONFORMITA EDILIZIA L edificio del Cinema PRINCIPE è stato realizzato con le seguenti autorizzazioni edilizie: Licenza Edilizia prot.gen /55 del Licenza Edilizia prot.gen.7565 del E stata recepita come tavola di aggiornamento finale la planimetria catastale a cui ha fatto seguito il conseguente rilascio del certificato di agibilità. Tale elaborato è da ritenersi stato di fatto legittimato in base alla L.R. 23/2004 così come modificata delle L.R. 12/2017 art.19bis comma 1 ter.; Abitabilità prot.gen del ; Condono Edilizio prot.16379/1986 per modifiche prospettiche; Autorizzazione Edilizia prot.1529/1989 del per installazione torre evaporativa; Art.26 prot.941/1990 del per locali refrigerazione; Autorizzazione Edilizia prot.162/1999 del per manutenzione straordinaria della facciata. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Il Cinema Principe all atto del sopralluogo risulta occupato dall Associazione Via Piave in base a contratto gratuito non opponibile alla procedura. DESCRIZIONE DEI BENI L ex Cinema Principe posto in Piazzale N.Bruni è stato realizzato nel 1961 su progetto dell arch. V.Vecchi. L impianto compositivo dell edificio è costituito da una platea unica, un ampio atrio al piano terra costituito da biglietterie, uffici, bar e guardaroba. Nell atrio è presente un pannello vetrato decorato da Luciano Giberti. La sala è di circa 700 posti. Negli spazi sottostanti le scale sono ubicati locali di servizio e per gli impianti. L accesso al Cinema avviene con un portico asimmetrico rispetto alle facciate sostenuto da pilotis in acciaio. 8
9 Il portico è sormontato da un pannello in bassorilievo in cemento eseguito dal fratello dell arch. Vinicio Vecchi, Valdo. La facciata è in parte intonacata ed in parte rivestita con piastrelle ceramiche in mosaico. Al primo piano il foyer dietro la sala ha la facciata sul piazzale realizzata completamente con vetrate in alluminio. I pavimenti ed i gradoni delle sale cinematografiche sono in linoleum. Le pareti sono rivestite con boiserie in legno nella parte inferiore e pannelli fonoassorbenti nella parte superiore. Gli infissi dell ingresso al p.t. sono in ferro e vetro. Il controsoffitto della sala è realizzato con pannelli in quadrotti per isolamento acustico arricchito da un disegno geometrico ad esagoni di tavolati in legno e metallo. Le porte di sicurezza e tutti gli accessi esterni, eccesso l ingresso all atrio, sono stati murati per motivi di sicurezza. I bagni del pubblico sono pavimentati di marmettoni e rivestiti in ceramica. Gli impianti non sono funzionanti. L impianto elettrico è fuori norma. L edificio è complessivamente in cattivo stato di conservazione. STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di sala cinematografica. Alla luce di quanto sopra esposto, si è tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione d uso molto specifica, del cattivo stato di conservazione, della crisi del mercato immobiliare locale e del vincolo di tutela (che prevede l autorizzazione della Soprintendenza ai Beni Architettonici per gli interventi edilizi e per l eventuale cambio di destinazione d uso) e che non permette di ipotizzare il grado di trasformabilità dell immobile. Lo scrivente adottando il criterio di stima diretto e preso come riferimento il prezzo di vendita di una sala cinematografica 9
10 a Modena nel 2011, ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova. Si è provveduto ad una riduzione percentuale del valore di mercato pari al 5% tenuto conto che trattasi di bene oggetto di procedura esecutiva. CINEMA PRINCIPE: - sala, hall e locali cabine proiezioni :1140 mq. = Eu locali servizi nel seminterrato : 400 mq. = Eu Totale prezzo di stima = Eu Modena, il IL C.T.U. Allegati: fotografie planimetrie catastali certificato di abitabilità planimetrie di autorizzazione edilizia certificati catastali estratto del PSC, POC, RUE del Comune di Modena. TRIBUNALE DI MODENA 10
11 Oggi avanti ad un Cancelliere è personalmente comparso l arch. Claudio De Gennaro, il quale consegna la sua estesa relazione di stima dattiloscritta con n. allegati e n. fotografie. Il cancelliere IL C.T.U. 11
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