TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE. Ufficio Esecuzioni Immobiliari RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Riccardo Falcone
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1 TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE Ufficio Esecuzioni Immobiliari RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE BANCA NAZIONALE DELL AGRICOLTURA SPA contro Omissis Procedimento Esecutivo Rg.N.86/96 Il Consulente Tecnico d Ufficio arch. Adele Ricupito

2 TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE Procedura Esecutiva RG.E.n.86/96 Banca Nazionale Dell Agricoltura Spa/ Omissis Il Giudice dell Esecuzione, GE Dott.ssa M.E.Del Forno, ha nominato in sede d udienza, in data , C.T.U. nell esecuzione immobiliare in epigrafe, la sottoscritta arch.adele Ricupito, con studio in Sarno, piazza Marconi n.40, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Salerno al n La sottoscritta, in data dopo aver prestato il giuramento di rito, raccoglieva i quesiti posti dal Giudice : 1. descrivere i beni immobili pignorati distinguendoli per lotti e con riepilogo finale, nonché di determinare il valore venale di mercato alla data della stima; 2. verificare la coincidenza fra dati catastali e dati di pignoramento; 3. accertare se degli immobili oggetto di espropriazione il debitore esecutato risulti proprietario unico o per quota indivisa, anche con riguardo al regime di cui all art.177 c.c., 4. indicare egli attuali intestatari degli immobili secondo i dati risultanti dalla Conservatoria dei R.R. II. e dal Catasto; 5. accertare se risultano iscrizioni e trascrizioni sul bene pignorato, indicandone, in caso affermativo, gli estremi; 6. accertare se per gli immobili pignorati sia stata rilasciata o comunque richiesta concessione edilizia e se essi risultano in tutto o in parte conformi alla stessa; 7. verificare se, per le eventuali opere abusive sia stata rilasciata o comunque richiesta concessione in sanatoria, secondo il disposto degli artt. 13 e 31 della Legge 47 del 1985; 8. riportare tutte le indicazioni, relative agli immobili pignorati, di cui agli artt. 17 e 40 della predetta Legge 47/1985; 9. accertare se sussistono vincoli o condizioni che rendano gli immobili pignorati non commerciabili (artt. 32 e 33 legge citata); 10. precisare se i beni sono concessi in locazione e, in tal caso, indicare l ammontare del canone;

3 Svolgimento delle operazioni peritali: poiché trattasi di perizia estimativa ad integrazione della relazione tecnica già depositata agli atti, le operazioni peritali si sono svolte con gli accessi ai luoghi in data , e , già documentati nella relazione tecnica depositata agli atti. I beni immobili pignorati oggetto della procedura esecutiva L Atto di Pignoramento redatto dall avv.d.iannicelli in data e la Trascrizione del Reg.Part Reg.Gen (v.allegato ) avevano ad oggetto le unità immobiliari: 1) terreno di mq.147 al NCT, al fgl.8, p.lla n.837 2) terreno di mq.210 al NCT, al fgl.8, p.lla n.838 3) terreno di mq.267 al NCT, al fgl.8, p.lla n.852 4) terreno di mq.383 al NCT, al fgl.8, p.lla n.853 5) immobile, in corso di edificazione, in NCEU, al fgl.8, p.lla n.837 6) immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.354, sub 9, catg.c/2, mq.97 7) immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.354, sub 11, catg.c/2, mq.9 8) immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.853, sub 1, catg.c/2, mq.235 9) immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.853, sub 2, catg.a/2, vani 5 10)immobile, in NCEU al fgl.8, p.lla n.853, sub 3, catg.a/2, vani 6 Individuazione dei luoghi Le unità immobiliari risultano ubicate nel Comune di Pagani alla via S.Erasmo, 31: trattasi di fabbricato composto da tre piani, e annesso corpo di fabbrica consistente in capannone industriale. Il piano terra del fabbricato, destinato ad attività commerciale, è contiguo al capannone, anche se le due strutture sono indipendenti. Il fabbricato è a struttura in c.a. e solai in laterocemento, la cui realizzazione risale agli anni 80 e le condizioni complessive di manutenzione sono buone; il capannone è con struttura portante in ferro e tamponamenti in lamiera, manca di rifiniture e le condizioni sono discrete. La tipologia del fabbricato è del tipo casa bifamiliare: l accesso avviene dal cancello e dal viale di proprietà che conduce ai vani cantina ed al vano scala per l ingresso ai due appartamenti del 1 piano e ai sottotetti al 2 piano. Al primo piano del fabbricato, con accesso sulla destra dalla scala condominiale, salendo vi è l appartamento di proprietà Omissis composto da sei vani, da due balconi ed un terrazzo: il tutto in ottimo stato di manutenzione e ben rifinito (cfr. Foto).

4 La pavimentazione è di tipo monocottura e ceramica; le pareti sono regolarmente intonacate e tinteggiate così come i soffitti dei vari ambienti. Gli infissi sono in legno e vetrocamera, le porte sono in legno tamburato. Tutti gli impianti idrico e fognario, elettrico e citofonico sono funzionanti Di seguito si riporta la distinta delle superfici dell immobile al 1 Piano con accesso dal viale di proprietà: appartamento 5 vani + accessori S.U. mq.136,80 balconi e terrazzo S.nr.mq. 59,65 (60%) cantina p. t S.nr.mq. 9,00 (60%) Superficie Totale Ragguagliata mq. 178,00 Al secondo piano con accesso direttamente dalla scala condominiale salendo a destra vi è il sottotetto di proprietà Omissis.: il sottotetto è a pianta rettangolare non è intonacato né pavimentato: è rifinito parzialmente ed in perfetto stato di conservazione, e l altezza interna minima è m.1,20. La copertura è inclinata a doppia falda. Dal sottotetto si accede al terrazzo. - Di seguito, si riporta la distinta delle superfici del sottotetto al 2 Piano: sottotetto S.nr. mq.128,45 (60%) terrazzo S.nr. mq. 33,15 (60%) Superficie Totale Ragguagliata mq. 97,00 Precedentemente si è detto che al piano terra del fabbricato, vi è un magazzino destinato ad attività commerciale, contiguo ad un capannone industriale. Il magazzino è intonacato e pitturato, il pavimento è del tipo monocottura: le condizioni di manutenzione sono buone. Il capannone, collegato internamente ai locali suddetti, è realizzato con struttura intelaiata in ferro con copertura composta da elementi in eternit, in lamiera ed ondulina: le condizioni di manutenzione sono discrete. La struttura del capannone è indipendente dal fabbricato. Il capannone non è assolutamente rifinito, le condizioni di manutenzione sono mediocri. - Di seguito, si riporta la distinta delle superfici del magazzino e del capannone al piano terra: Magazzino Superficie Totale mq. 235,00 Capannone Superficie Totale mq. 396,58 Identificazione catastale degli immobili oggetto della procedura e conformità I beni immobili identificati come segue, sono tutti censiti al N.C.E.U. di Salerno, comune censuario di Pagani, via S.Erasmo, 31, in ditta : Omissis

5 Appartamento : fgl.8, part.853, sub 3, catg.a/2, vani 6, piano 1 ; Cantina : fgl.8, part.354, sub 11, catg.c/2, mq 9, piano Terra T. Map. N.121 del (v. n.7 Atto di Pignoramento). Sottotetto : fgl.8, part.354, sub 9, catg.c/2, mq 97, piano 2 ; Magazzino : fgl.8, part.853, sub 1, catg.c/2, mq 235, piano Terra T.Map. N.121 del (v. n.8 Atto di Pignoramento). Capannone : fgl.8, part.837, sub 2, catg.c/2, mq 340 T.Map. 3055/89 (v. n.5 Atto di Pignoramento). Quanto rilevato nel corso dei sopralluoghi risulta essere conforme a quanto rappresentato nella planimetria catastale citata. Provenienza Dalla documentazione agli atti risulta che le unità immobiliari individuate sono pervenute al sig.omissis con atto per Notar A.Trotta del , reg. a Salerno il al n.459 e Trascritto il ai n.ri 9671/8571. Accertamenti Urbanistici e Legittimità Nell ambito degli accertamenti all U.T.C. di Pagani è risultato che è stata rilasciata, al Omissis Concessione Edilizia n.237/1979 prat.ed.n.75/1979, per la sopraelevazione del fabbricato e la realizzazione di due appartamenti di vani quattro ed accessori. Inoltre agli atti risulta essere stata presentata anche istanza di concessione in sanatoria, secondo il disposto degli artt. 13 e 31 della Legge 47/1985. L istanza di sanatoria prot.n del , interessa porzione di corpo di fabbrica destinato ad attività commerciale per una superficie complessiva di mq.490. Dalle indagini presso gli uffici competenti la pratica di condono edilizio lg.47/85 è sospesa: essa risulta incompleta dei grafici e dei pagamenti delle oblazioni previste. Nel corso dei sopralluoghi gli immobili in oggetto risultano conformi alle planimetrie catastali. Attualmente l appartamento è occupato dalla famiglia di Omissis inoltre la cantina ed il sottotetto sono utilizzati dagli stessi come deposito; il magazzino ed il capannone invece sono in locazione.

6 DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI Il CTU ha proceduto alla determinazione del valore venale di mercato degli immobili previo metodo di stima sintetico-comparativo. Il valore ottenuto con la stima diretta è stato poi mediato con il valore ottenuto da una stima indiretta. La media dei due valori ( STIMA MISTA) determina il più probabile valore di mercato. Dalla ricerca effettuata, è risultato che il più probabile valore di mercato degli immobili in oggetto oscilla tra i 350/mq e i 1550/mq In considerazione delle caratteristiche tipologiche ed una migliore individuazione dei beni stimati, si suddividono gli immobili in oggetto nei seguenti lotti: LOTTO 1 : Appartamento e cantina Superficie Totale mq. 178,00 LOTTO 2 : Sottotetto Superficie Totale mq. 97,00 LOTTO 3 : Magazzino Superficie Totale mq. 235,60 LOTTO 4 : Capannone Superficie Totale mq. 396,58 STIMA Pertanto dall esame estimativo effettuato in base alle considerazioni svolte precedentemente, si ottiene che il più probabile valore di mercato degli immobili di cui sopra è : LOTTO 1 : Appartamento : fgl.8, part.853, sub 3, catg.a/2, vani 6, piano 1 ; Cantina : fgl.8, part.354, sub 11, catg.c/2, mq 9, piano Terra Superficie Totale Ragg. mq. 178,00 x 1550 /mq = LOTTO 2 : Sottotetto : fgl.8, part.354, sub 9, catg.c/2, mq 97, piano 2 ; Superficie Totale Ragg. mq. 97,00 x 1345 /mq = LOTTO 3 : Magazzino: fgl.8, part.853, sub 1, catg.c/2, mq 235, piano Terra Superficie Totale mq. 235,60 x 850 /mq = LOTTO 4 : Capannone: fgl.8, part.837, sub 2, catg.c/2, mq 340 Superficie Totale mq. 396,58 x 350 /mq = Il C.T.U. arch. Adele Ricupito

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