RELAZIONE DEL PERITO STIMATORE

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1 63821 ************* (FM) tel/fax cell Geom. Paolo Cantarini via Venezia 43/A Tribunale di Fermo - Cancelleria Fallimentare Oggetto Fallimento n. 24/08 R.G. Perizia di stima del valore aggiornato degli immobili Giudice Dott.ssa Chiara D Alfonso Società fallita *****************************************. CURATORE Avv. Adriano De Luna Perito stimatore geom. Paolo Cantarini RELAZIONE DEL PERITO STIMATORE *************, 06 giugno 2018 Il Perito Stimatore Geom. Paolo Cantarini PREMESSA In data 01/02/2018, il Dott. Adriano De Luna, con studio a Fermo alla via Perpenti, n. 16, ha conferito al sottoscritto geom. Paolo Cantarini, iscritto al n. 539 del collegio dei Geometri e Geometri laureati della provincia di Fermo, l incarico di consulenza tecnica per la stima, di un area sita a Caldarola e descritta all Ufficio Provinciale dell Agenzia del Territorio del suddetto comune al foglio 13, particella 463 di proprietà del fallimento della società ***************************************, con sede in *************************************. Il dott. Adriano De Luna conferisce l incarico al sottoscritto nella sua qualità di Curatore fallimentare col compito di formare apposito elaborato, in cui risultino, per il bene da sottoporre a stima ubicato nel Comune di CALDAROLA i dati e gli accertamenti sotto elencati:

2 Dettagliata relazione dei diritti spettanti alla società fallita nonché degli atti o fatti in base ai quali ne hanno acquisito la titolarità; Individuazione degli immobili e sua descrizione; Acquisizione di aggiornato elenco delle iscrizioni ipotecarie e trascrizioni gravanti sugli immobili e delle trascrizioni delle domande giudiziali; Elenco completo dei comproprietari esistenti su tutti gli immobili interessati; Individuazione dell utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; Verifica della regolarità edilizia ed urbanistica; Determinazione analitica del valore commerciale degli immobili, criterio di stima usato. Viene redatto uno specifico fascicolo contenente gli atti e la documentazione allegati. NOTA BENE 1) La validità delle certificazioni acquisite ed utilizzate ai fini della perizia deve intendersi riferita unicamente alla data di emissione come indicata in ogni singolo documento e non alla data del presente elaborato. 2) Ai fini della verifica della consistenza dell area, in assenza di materializzazione dei confini, non è stato possibile compiere puntuali rilievi, atti a definirne la reale consistenza. Considerato, che la ricostruzione dei confini, attualmente incerti, avrebbe comportato la necessità di una complessa procedura di riconfinamento richiedente, oltre ad uno specifico incarico, la partecipazione congiunta di tutti i proprietari confinanti, si è ritenuto inevitabile adottare le risultanze delle visure catastali. 3) Il giudizio di stima dei beni immobili ha carattere di natura esclusivamente previsionale e, seppure risultante da accurate indagini di mercato, potrebbe non rappresentare l effettivo prezzo di vendita dei beni che ne formano oggetto, in ragione della perdurante instabilità di mercato e delle particolari e contingenti condizioni del comparto immobiliare. OPERAZIONI PERITALI RELAZIONE Le operazioni peritali sono state svolte mediante: studio ed esame degli atti urbanistici e catastali; effettuazione di sopralluoghi presso l immobile oggetto del procedimento, per accertamento e documentazione dell attuale stato dei luoghi; assunzione di atti, documenti e informazioni ritenuti utili e necessari ai fini del presente procedimento. 2

3 Tribunale di Fermo Procedura fallimentare N. 24/08 R.G. PERIZIA ESTIMATIVA 1. INDICAZIONE DEI DIRITTI SPETTANTI ALLA SOCIETA FALLITA NONCHE DEGLI ATTI O FATTI IN BASE AI QUALI NE HA ACQUISITO LA TITOLARITA. Risultano i seguenti diritti nei confronti della società ******************************************************, c.f. *************: Piena proprietà per 1/1 dell immobile sito in Caldarola, strada della Montagna, così distinto al Catasto Terreni: foglio n. 13, partic. n. 463, seminativo, classe 4, mq 4.790, R.D. 9,90, R.A. 17,32 Gli atti in base ai quali ne è stata acquisita la titolarità risultano: R.g r.p del Tribunale di Macerata del Rep DECRETO TRASFERIMENTO IMMOBILI, la società ************* sede ******************** cf. ************* trasferisce alla società ************* sede ************* cf. *************: **********************, terreno distinto al Catasto terreni foglio 13 part. 463 mq R.g r.p del Atto Antonio Moretti, Civitanova Marche del Rep (integrazione ad atto notaio Alfonso Rossi di ************* del Rep /10834) MUTAMENTO Di DENOMINAZIONE, la società ************* muta la sua denominazione in *************. R.g r.p del Atto Alessandrini Calisti, Macerata del Rep / COMPRAVENDITA, la società ************* sede ************* cf. ************* (così indicato nella nota di trascrizione) vende alla società ************* sede ************* cf. *************: Caldarola, terreno al catasto terreni foglio 13 part. 463 mq Intestazione catastale: ************* sede ************* cf. ************* per 1/1 piena proprietà A seguito atto Alfonso Rossi, ************* del Rep per recesso del socio ************* (atto non trascritto in Conservatoria) la società assume la denominazione ************* sede *************, si rimanda all allegata visura storica Camerale (cfr. allegato E ). N.B. Nell atto non viene data menzione degli immobili di proprietà della trasformando società (cfr. all. F ). 3

4 2. INDIVIDUAZIONE DEGLI IMMOBILI E LORO DESCRIZIONE AREA INEDIFICATA costituita da appezzamento di terreno posto fuori dal paese, direttamente confinante con la viabilità pubblica. Dal punto di vista altimetrico, l area risulta fortemente pendente nella direzione ovest-est. L area al momento del sopralluogo è apparsa in stato di abbandono. In assenza di materializzazione dei confini, non è stato possibile effettuare puntuali rilievi sull area, atti a definirne la reale consistenza. Considerato che, la ricostruzione dei confini, attualmente incerti, avrebbe comportato la necessità di una complessa procedura di riconfinamento richiedente, oltre ad uno specifico incarico e la partecipazione congiunta di tutti i proprietari confinanti, si è ritenuto inevitabile adottare le risultanze delle visure catastali. INTESTAZIONE CATASTALE: ************* con sede in ************* cf. ************* per 1/1 piena proprietà; l intestazione non corrisponde all attuale ragione sociale (cfr. precedente punto 1) CONSISTENZA CATASTALE complessiva di mq 4.790,00, identificata al C.T. al foglio 13, particella 463 UBICAZIONE: l area è situata in zona Castiglione di Croce PERTINENZE E ACCESSORI: nessuno. CONFINI: strada della Montagna particelle 211, 419, 465, 213, 214 oltre una stradina tipo mulattiera particelle 282, 460; Per quanto è stato possibile accertare, il bene in oggetto non risulta occupato. In considerazione della sua destinazione di PRG e della continuità con altre aree confinanti, non si esclude la possibilità di eventuali prelazioni agrarie da parte di soggetti aventi diritto. Non è stato possibile accertare, l esistenza di eventuali servitù e/o occupazioni a qualsiasi titolo. 3. ELENCO AGGIORNATO DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUGLI IMMOBILI E DELLE TRASCRIZIONI DELLE DOMANDE GIUDIZIALI Dalle visure ipotecarie aggiornate al 30 maggio 2018 è risultato quanto segue: GRAVAMI R.g r.p del Atto amministrativo del Rep IPOTECA LEGALE A MEZZO RUOLO per euro ,32 ( ,64) a favore Equitalia Marche Uno spa agente della riscossione per la provincia di Ascoli Piceno (domicilio, presso Equitalia Marche Due Piazza Matteo Ricci 6 Macerata), contro ************* sede ************* cf. *************. Grava il bene in oggetto. R.p del (Tribunale di Fermo del Rep. 27). Sentenza dichiarativa di fallimento a favore Massa dei creditori fallimento *************, contro ************* sede ************* cf. *************. Grava il bene in oggetto. 4

5 4. ELENCO DEI COMPROPRIETARI ESISTENTI SU TUTTI GLI IMMOBILI INTERESSATI AL PROCEDIMENTO Non sussistono comproprietari. 5. INDIVIDUAZIONE DELL UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO COMUNALE Il Responsabile del Settore Urbanistica LL.PP. Edilizia Privata del comune di Caldarola, ha rilasciato in data 16/05/2018, prot. N il certificato di destinazione urbanistica N. 15/2018 [all. A ] le cui risultanze sono in appresso riportate: Le aree risultano avere la seguente destinazione urbanistica: B398 Foglio 13 part. n. 463(parte) hanno destinazione EM Zone Agricole Montane EM. B398 Foglio 13 part. n. 463(parte)hanno destinazione STR Aree destinate alla Viabilità. ATTTESTA INOLTRE Che le stesse aree risultano sottoposte ai vincoli di seguito indicati:nessuno N.B. L area è sottoposta a vincolo sismico ai sensi della legge 2 febbraio 1974, N. 64. Per una più completa ed esaustiva comprensione delle previsioni urbanistiche e vincoli gravanti sull area si rimanda alla visione dell allegato certificato di destinazione urbanistica. 6. VERIFICA DELLA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA In relazione al sopraindicato quesito, si precisa che durante il sopralluogo, svolto il giorno 16/05/2018, lo scrivente non è riuscito a visionare completamente l area in quanto la stessa era ricoperta da una folta vegetazione che ne impediva l accesso. Tuttavia per quanto è stato possibile verificare sull area non è apparsa la presenza di manufatti. Tale accertamento potrà essere svolto solo dopo un lavoro di decespugliamento/disboscamento. 7. DETERMINAZIONE ANALITICA DEL VALORE COMMERCIALE DEGLI IMMOBILI RELATIVAMENTE A CIASCUN LOTTO E DELL INTERO COMPENDIO IMMOBILIARE - CRITERIO DI STIMA USATO CRITERI DI VALUTAZIONE Si è proceduto alla stima dei beni immobili adottando i principi logici e metodologici dell estimo finalizzati alla determinazione del valore in moneta di beni economici, sulla base di dati tecnico-economici relativi ai beni stessi ed a beni di specie che con essi hanno 5

6 rapporti, valutando i prezzi oggi noti per tipologie di beni aventi caratteristiche e condizioni intrinseche ed estrinseche influenti sul probabile valore di mercato, analoghe a quelle in esame. VALUTAZIONE DESTINAZIONE TABELLA 1 SUPERFICI COMMERCIALI E VALORE BENE SUPERF. CATASTALE Kr(1) PARZIALI SUPERFICI TOTALI VALORE UNIT. VALORE DI MERCATO mq mq mq /mq PT Area agricola montana/str ada 4.790,00 (2) , ,00 0, ,00 Prezzo di vendita: 2.395,00 Prezzo di vendita arrotondato 2.400,00 NOTE: (1) Kr = coefficiente di ragguaglio (2) parte dell area è occupata dalla sede stradale di tale circostanza si è tenuto conto nel valore di stima CONCLUSIONI Il sottoscritto perito stimatore è pervenuto alla conclusione che al bene immobile costituente il compendio immobiliare oggetto dell incarico di cui trattasi di proprietà del fallimento della società ****************************************************** possa attribuirsi il valore di 2.400,00 (duemilaquattrocento/00 euro). ALLEGATI Sono allegati alla presente relazione, e ne costituiscono parte integrante e sostanziale, i seguenti atti e documenti: doc. A Certificato di destinazione urbanistica del 16 maggio 2018; doc. B Visure catastali; doc. C Visure ipotecarie; doc. D Documentazione fotografica; doc. E Visura storica camerale; doc. F Copia atto Alfonso Rossi, ************* del Rep *************, 06 giugno 2018 Il Perito Stimatore Geom. Paolo Cantarini 6