TRIBUNALE CIVILE DI PALERMO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI G. Esecutivo: D. re Aldo De Negri

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1 TRIBUNALE CIVILE DI PALERMO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI G. Esecutivo: D. re Aldo De Negri Proc. esecuzione immobiliare 654/ 85 Data del rinvio 03/07/ 07 Banco di Sicilia contro omissis... relazione tecnica C.T.U. arch. Cristina Bonanno

2 TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE ESECUZIONE IMMOBILIARI G. Esecutivo.: D. re Aldo De Negri C.T.U. arch. Cristina Bonanno ************************ esecuzione immobiliare 654\ 85 CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Premessa La sottoscritta arch. Cristina Bonanno, iscritta all albo degli architetti della Provincia di Palermo al n 3362, e residente in Palermo via Tramontana n 28, è stata incaricata con provvedimento del 13/02/2007 dall ill.mo Sig.G.es. D. re Aldo De Negri nell esecuzione immobiliare n 654\ 85, con creditori istanti; Avv. Antonio Gioia per il Banco di Sicilia, contro il fu sig. Omissis... nato a omissis... ed ivi deceduto il omissis... e la moglie la sig.ra omissis... nata a omissis..., procedendo allo stimare i beni dei sopra elencati debitori, al fine di determinare il più probabile valore di mercato dell immobile pignorato. La sottoscritta sottopone alla S.V.lIl.ma la seguente relazione premettendo che, riguardo alla stima dell immobile è valido il principio della ripetitività dei prezzi per i beni omogenei, ma come prima indicazione; sono necessarie, infatti, condizioni di assoluta omogeneità delle caratteristiche sia intrinseche che estrinseche dei beni stessi giacché, anche tra immobili simili, si rilevano delle differenze di ubicazione, esposizione, vetustà, tipologia, caratteristiche costruttive, etc. Ai fini della perizia è necessario dunque, per il confronto estimativo individuare i parametri di valutazione sulla base dell uguale destinazione,

3 eguale area di mercato, periodo economico, classe economica, caratteristiche generali dell immobile, dei suoi locali, della sua consistenza, come anche nel nostro caso sono riportati. Per la valutazione verrà quindi esposta una descrizione degli immobili, l ubicazione, la posizione catastale, le caratteristiche generali e peculiari, gli impianti, la consistenza, lo stato di conservazione, la provenienza della proprietà e quant altro concorra all espressione di un giudizio di stima. Gli immobili citati nell atto di pignoramento sono: - Lotto unico 1\2 della proprietà dell appezzamento di terreno sito in contrada Villa Maio di Palermo, esteso are 15.71, catastato al fg. 68 p.lle 68 e 193 (ex 193a). Si precisa che su detto terreno insistono due fabbricati, di cui uno catastato al fg. 68, p.lla 68 dal sub. 3 al sub. 8, sempre in testa a Omissis... ed alla sig. Omissis..., ed un altro non catastato che inizialmente era un edificio rurale. La sottoscritta in data 20 febbraio 2007 ha effettuato il sopralluogo, visitando tutta la proprietà in di Villa Maio in Palermo, in tale occasione è stato stilato il verbale di sopralluogo, sono stati effettuati i rilievi sia fotografici che metrici, che hanno consentito di acquisire i dati necessari per ottemperare all incarico ricevuto e redigere la seguente relazione di stima, così organizzata: 1) formalità pregiudizievoli 2) descrizione analitica delle proprietà 3) criterio e metodo di stima; 4) valutazione; 5) conclusioni;

4 6) allegati. Risposta agli artt. 599, 498, 567 del C.P.C. - L atto di avviso ex art. 498, è stato fatto a tutti i creditori iscritti, con ipoteca, non intervenienti. - Non è stato fatto l atto di avviso ex art. 599 del c. p. c.., in quanto l esecutato è deceduto e gli eredi hanno rinunziato all eredita. Per quanto riguarda la relazione notarile è completa sia perché c è la storia del dominio con il ventennio antecedente la data del pignoramento e perché non vi sono mancanze, omissioni o discrasie rispetto ai singoli documenti richiesti dall art. 567 del c. p. c. Inoltre è stato dato avviso dell avvenuto deposito al custode giudiziario tramite posta, ma lo rinnoverò tramite fax, dopo avere depositato quest ultimo. 1. formalità pregiudizievoli: - Iscrizioni e Trascrizioni a favore e contro - ipoteca iscritta il 30 Aprile 1984 ai nn \1572 a seguito di un finanziamento cambiario del 18 aprile 1984 in Notar Sangiorgi a favore del Banco di Sicilia Palermo sulle p.lle 68 e ipoteca iscritta il 14 dicembre 1984 ai nn \4653 a seguito di iscrizione cambiaria del 3 dicembre 1984 in Notar Sangiorgi a favore del banco di Sicilia Palermo sulle p.lle 68 e pignoramento immobiliare del 6 dicembre 1985 trascritto il 22 gennaio 1986 ai nn. 2699\2168 a favore del Banco di Sicilia sede di Palermo 2. descrizione analitica delle proprietà: provenienza, titolo di proprietà, autorizzazioni, regolarità edilizia di tutto l immobile:

5 L immobile oggetto del pignoramento è pervenuto ai sig. Omissis... e Omissis... per atto di compravendita del 18/4/1984 trascritto in data 27/4/1984 ai nn /1144, di fronte al Notaio di Palermo Giuseppe Sangiorgi, dai sigg. omissis..., omissis... e omissis... che vendono e trasferiscono al fratello, Omissis... (che è in regime di comunione dei beni con la sig. Omissis...) il bene oggetto di pignoramento. ubicazione, caratteristiche sommarie, caratteristiche generali della zona, caratteristiche strutturali e costruttive dell immobile, impianti e determinazione della superficie commerciale, costi condominiali: - ubicazione: Comune di Palermo; indirizzo: Villa Maio, in via Santicelli n.8. - Caratteristiche sommarie: n. 2 fabbricati siti nel terreno in contrada Villa Maio, esteso are 15,71 distinto in catasto al fg. 68 p.lla 68 e Caratteristiche generali della zona: (fot. 1 21) questo appezzamento di terreno è sito in una zona particolarmente difficile da raggiungere dalla città, in quanto è servita unicamente da una trazzera, si dice che in un futuro sarà realizzata una strada a monte che la collegherà direttamente a viale regione siciliana. Il P.R.G. a previsto questa zona come verde attrezzato e zona B5 che però è stata abrogata (si allega lo stralcio). Tutta la restante zona, prima era solamente campagna adesso è quasi tutta suddivisa in lotti con ville unifamiliari di un certo prestigio. Le problematiche inerenti alla zona non sono poche, in quanto dalla trazzera passa l autobus, ed è facile incrociare ingorghi, la zona è quella di Brancaccio, normalmente malavitosa. Per raggiungere servizi di vario genere si deve arrivare in corso Calatafimi, zona abbastanza critica. - Caratteristiche strutturali e costruttive, impianti, riferite ai due immobili:

6 il primo edificio (fot. 2, 3) è una struttura di quattro elevazioni fuori terra, realizzato in calcestruzzo di cemento armato, con fondazioni a travi rovesce, con una quadratura per piano di circa 250,00 mq. piano terra: realizzato in calcestruzzo di cemento armato con travi e pilastri, è ancora al rustico come si può vedere dalle fotografie allegate ed esattamente dalle fot. 4, 5, questo piano è utilizzato come garage per le macchine, non presenta pareti interne e neanche quelle perimetrali, per cui non è utilizzabile come magazzino. Il pavimento è rialzato di circa 60 cm. da terra in quanto è stato realizzato un comodo vespaio contro l umidità. Piano primo: (fot. 18, 19) in questo rustico, in più, rispetto agli altri piani, è stato installato l imbotto degli infissi esterni, la suddivisione interna dei due appartamenti, ma oltre a questo non c è altro in quanto mancano, i rivestimenti, la pavimentazione, sanitari, gli infissi interni ed esterni e tutti gli impianti. Piano secondo e terzo: (fot. 14, 15, 16, 17) questi due piani oltre a non avere; infissi interni ed esterni, rivestimenti, pavimentazione, sanitari, impianti non hanno neanche la suddivisione interna e quindi sono semplicemente dei piani aperti con una grande aggressione sia degli agenti atmosferici, che di piccioni e gatti. Lastrico solare: vi si accede tramite il corpo scala dimenticavo che non è previsto l ascensore - (f0t. 11, 12, 21) presenta solamente il muretto perimetrale. Determinazione della superficie commerciale del fabbricato Piano terra mq. lordi 248,17 Piano primo 248,17 + n. 3 balconi mq 9,60 + 6,40 + 6,40 = mq 22,40 Piano secondo 248,17 + n. 3 balconi mq 9,60 + 6,40 + 6,40 = mq 22,40 Piano terzo 248,17 + n. 3 balconi mq 9,60 + 6,40 + 6,40 = mq 22,40

7 volume v.p.p. in c.t.. Riepilogo: superficie lorda S.R. 248,17 + S.N.R. (1/3 di 22,40)= 7, ,17 = 255,63; Superficie totale dei quattro piani mq. 1015,06 Il secondo edificio: di mq. 96,82, presenta una elevazione fuori terra, come si vede dalle fotografie allegate ha due facce. La prima è quella che si vede dalla strada (via Santicelli, fot. 1, 7) ossia un edificio rurale uso magazzino, senza alcuna apertura ed in stato di abbandono. (fot. 10) La seconda faccia è visibile solamente entrando nel terreno, ed è quella di un villetta unifamiliare in stato di costruzione non ancora definita (fot. 6, 8, 9, 11), rialzata da un vespaio, realizzata con ottimi materiali da costruzione, accatastati sia all esterno che all interno, in un buon stato di avanzamento. Innanzi tutto è stata realizzata in cls, con fondazioni a travi rovesce e vespaio contro l umidità. Non sono state rispettate le distanze obbligatorie dagli altri edifici. Sono state realizzate sino ad oggi, le pareti perimetrali e quelle interne divisorie in mattoni di pomice, la coperture in tavelle di cotto e tutta la guaina bituminosa, i pluviali. Mancano gli infissi interni ed esterni, i rivestimenti, gli impianti, i sanitari. La suddivisione interna prevede un cucinino, un salotto, una stanza da letto, un bagno ed un ripostiglio. Ritengo che i lavori continueranno anche in seguito ai miei sopralluoghi. Determinazione della superficie commerciale dell ex fabbricato rurale Piano terra mq. 96,82 volume v.p.p. in c.t.. Riepilogo: vani 3, superficie lorda S.R. 96,82 Costi condominiali e pertinenze: visto lo stato indefinito delle strutture non ci sono costi e pertinenze. Difformità catastali, condizioni di vendita e conformità urbanistica:

8 L edificio di quattro elevazioni è stato censito al catasto e riporta i dati al NCEU del fg. 68 p.lla 68 sub 3-8, il secondo edificio non risulta neanche censito e si conferma che entrambi sono sprovvisti di concessione edilizia quindi abusivi. Rispetto alla normativa vigente sono entrambi non conformi, ma visto che l inizio dei lavori è datato prima del 2003 (entrata in vigore dell ultima sanatoria) ed inoltre ci sono i 120 gg. a disposizione per immobili sotto esecuzione immobiliare, per attivare le pratiche di sanatoria edilizia. Urbanisticamente la zona ove insiste il lotto è indicata nella Variante al PRG, come B5 ed ambiti da sottoporre a pianificazione particolareggiata, e vincolo paesaggistico totale, siamo infatti a 50 mt. dall alveo in parte aeroportuale. Di conseguenza l area risulta sottoposta a vincolo ai sensi della l. 1089/39, e sarebbe un ulteriore iter per rendere conformi le proprietà 3. Criterio e metodo di stima. La stima è stata preceduta da accurate indagini di mercato, attraverso le quali si è cercato di conoscere i prezzi che normalmente sono praticati nelle libere contrattazioni di compravendita, a quel certo tipo d immobile che più o meno si avvicina, per le sue caratteristiche costruttive e di posizione, a quello in esame. Oggetto di indagini sono stati anche i fitti medi di locazione che normalmente si realizzano per immobili analoghi nella zona circostante, il parametro tecnico adottato per tale determinazione è il metro quadrato. La presente stima è stata svolta tenendo in considerazioni due fasi caratteristiche, che vengono definite oggettiva e soggettiva. La fase oggettiva è quella tendente a rilevare tutti i dati tecnici inerenti al bene, grandezza, stato di conservazione, distanza dalla strada principale, esposizione.

9 La fase soggettiva è quella nella quale si attribuiscono al bene in oggetto, saggio di capitalizzazione, scelta dei beni messi a confronto, e quindi del valore unitario, e determinazione delle eventuali aggiunte e detrazioni al valore di stima, scelta dei metodi di stima. 3) Criterio e metodo di stima dei fattori influenti nelle stime: Fattori intrinseci. L esposizione. Le rifiniture e lo stato di conservazione L esistenza di strutture condominiali. Fattori estrinseci. Salubrità de luoghi. L ubicazione rispetto alle strade, per la transitabilità. 4 )- Valutazione: - parametri per la stima dei fabbricati I parametri sono unità di misura relative al bene da stimare, in rapporto diretto e costante col valore del bene stesso. Essi si suddividono in tecnici ed economici, i primi esprimono la quantità fisica, mentre i secondi l attitudine del bene a creare utilità o ricchezza. Per l odierna stima si adottano i seguenti: parametri tecnici: metro quadrato con le detrazioni dovute allo stato rustico di entrambi gli edifici - Tasso di capitalizzazione Data la particolare funzione del tasso di capitalizzazione r, è facile immaginare quanto ne sia delicata la scelta, infatti nelle stime, operare ad esempio col tasso 0,03 anziché 0,04 o viceversa, significa approdare a risultati notevolmente diversi, poiché aumentando il tasso diminuisce il valore del capitale da ricercarsi.

10 La ricerca di questo dovrebbe essere fatta da ciascun estimatore, in quanto il mercato dei beni immobili si presenta diverso da zona a zona di una stessa città. Tuttavia, consapevole delle difficoltà che ricerche del genere comportano, sulla scorta d esperienze svolte nell ambito del territorio di Palermo e provincia si adottano in linea di massima, i seguenti tassi di capitalizzazione: 0,030/ 0.04 per le case, negozi, magazzini, ecc - Analisi di stima dell unità oggetto di stima Scelta del metodo di stima: Essendo nella zona avvenute compravendite di fabbricati aventi, più o meno, le medesime caratteristiche di quello da stimare, ed essendosi potuti reperire i parametri tecnici indispensabili per l effettuazione di una stima analitica per capitalizzazione dei redditi netti; si è potuto procedere allo scopo di determinare il più probabile valore di mercato del bene oggetto della presente stima seguendo il metodo che alla luce delle precedenti esperienze della scrivente si è rilevato più aderente alla realtà di mercato, detto metodo consiste nella media dei valori assurti da una stima sintetica in base a parametri tecnici e, da una stima analitica per capitalizzazione dei redditi netti. - Stima sintetica: Per la determinazione del valore di commercio, si è applicata una procedura sintetica di stima, giustificata dall esistenza dei beni comparabili a quello in esame. Per una corretta applicazione della suddetta procedura di stima, si è svolta un accurata indagine di mercato, intesa ad accertare beni similari oggetto di contrattazioni recenti. Successivamente, attraverso una serie d indagini presso proprietari, operatori economici e mediante lo studio e l esame critico delle

11 informazioni, attinte a sicura fonte, sono stati ricavati i prezzi medi di mercato, escludendo i valori massimi e minimi imputabili, a contrattazioni viziate. - Strutture al rustico in questo caso siamo in presenza di una diversa stima in quanto questi locali non sono stati completati, per cui al precedente criterio aggiungeremo un particolare metodo di stima: ipotizzeremo il valore finale del bene una volta completamente realizzato e sottrarremo da questo il costo dovuto per terminarlo. La formula che useremo sarà la seguente: Va = Vf Cm Va = valore al momento attuale Vf = valore finale Cm = costi di costruzione per terminare i locali Va e Vf li sappiamo calcolare per Cm dobbiamo fare alcune considerazioni o procedere con un computo metrico, oppure decurteremo un tanto per cento per ogni categoria di lavoro che non è stata fatta, di conseguenza avremo una formula del tipo: Cm = K Cc K è un coefficiente che varia in funzione dei lavori mancanti Cc è il costo di costruzione necessario per realizzare l intero locale (appartamento, stenditoio). Per calcolare K esistono varie tabelle, ed in queste sono espresse tutte le categorie di lavoro e la loro incidenza percentuale, si sceglierà la tabella in relazione alla tipologia adatta per la nostra stima. Fabbricato di n. 4 elevazioni fuori terra: Mq 1015, ,00 /mq. = ,00 VALORE DI MERCATO.. = ,00 se fosse completo ma adesso dobbiamo calcolare il K che è il coefficiente variabile in funzione dei lavori mancanti, ammettiamo che il costo di costruzione è di. 950,00

12 euro/m²*1015,06 = 964,250,00, applicheremo una tabella che ci aiuterà a calcolarlo Pittura 6% Pavimenti 9% Infissi 9% Tramezzi 5% Intonaci interni 2% Impianto idrico sanitario gas (apparecchi) 4% Impianto termico (apparecchi) 3% Impianto elettrico 1% varie 2% Totale: ( %)=41% Cm = costi di costruzione ancora necessari per completare l appartamento 0,41* 964,250,00 = ,50 il valore attuale sarà dunque Va=Vf-Cm= , ,50= ,00 totale valore di mercato (in cifra tonda) ,00 - Fabbricato di n. 1 elevazione fuori terra: mq. 98, ,00/mq.= ,60 VALORE DI MERCATO.. = ,60 se fosse completo ma adesso dobbiamo calcolare il K che è il coefficiente variabile in funzione dei lavori mancanti, ammettiamo che il costo di costruzione è di. 950,00 euro/m²*98,62 = euro ,00, applicheremo una tabella che ci aiuterà a calcolarlo Pittura 6% Pavimenti 9% Infissi 9% Impianto idrico sanitario gas (apparecchi) 4% Impianto termico (apparecchi) 3%

13 Impianto elettrico 1% varie 2% Totale: ( %)=41% Cm = costi di costruzione ancora necessari per completare l appartamento 0,34*93.689,00 = ,26 il valore attuale sarà dunque Va=Vf-Cm= , ,26 = ,34 totale valore di mercato (in cifra tonda) ,34 C è da considerare ulteriormente la non conformità di entrambi i fabbricati che richiedono un ulteriore onere di spesa per: a) istruire la pratica da presentare al Comune per la richiesta di concessione in sanatoria (bolli, service e documenti). b) Pagare il tecnico che istruisce la pratica. c) Pagare gli oneri di concessione. d) Pagare le oblazioni. e) Istruire la pratica per il Nulla Osta della Soprintendenza regionale ai beni culturali ed ambientali. Per il primo fabbricato forfetariamente la spesa è di circa ,00 Per il secondo fabbricato forfetariamente la spesa è di circa 4.000,00 Fabbricato 4 elevazioni _ valore di mercato con detrazioni ,00 _ costi per la sanatoria ,00 VALORE DELL IMMOBILE ,00 Fabbricato 1 elevazione _ valore di mercato con detrazioni ,34 _ costi per la sanatoria 4.000,00 VALORE DELL IMMOBILE ,34

14 5) Conclusioni: In risposta ai quesiti del Giudice si ritiene espletato l incarico conferitomi. Palermo lì, 17/04/2007 il C.T.U. F.to Arch. Cristina Bonanno 6- Allegati 1. Rilievo fotografico. 2. Rilievi grafici. 3. Verbale di sopralluogo del 19\01\ Copia della visure catastali. 5. Copia delle raccomandate spedita agli interessati. 6. Copie delle ricevute delle raccomandate. 7. parcella