T R I B U N A L E D I B O L O G N A

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1 T R I B U N A L E D I B O L O G N A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Guerra Rocco, nell'esecuzione Immobiliare 780/2014 del R.G.E. promossa da *** Omissis *** contro *** Omissis *** LOTTO UNICO 1 di 14

2 PREMESSA All'udienza del 19/01/2017, il sottoscritto Arch. Guerra Rocco, con studio in Via Don Mauro Costanza, Triggiano (BA), architettoguerra@libero.it, PEC: guerrarocco@pec.it, cell , veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 26/01/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito presso il Tribunale di Bologna. L Ill.mo Giudice dell esecuzione convocava lo scrivente Dott. Arch. Rocco Guerra, in qualità di Ausiliario dal G.E., affidandogli l incarico di rispondere ai seguenti quesiti: 1. provvedere prima di ogni altra attività al controllo della completezza dei documenti di cui all art.567 II co. c.p.c. (Es. Relazione notarile, c.d.u., o documentazione ipocatastale, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei); 2. descrivere i beni oggetto dell espropriazione, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando: la corrispondenza o meno delle certificazioni catastali ai dati indicati nel verbale di pignoramento; i dati del Nuovo Catasto effettivamente risultanti; il censimento regolare di tutte le proprietà e altri diritti reali rilevati procedendo, in caso negativo e previa apposita autorizzazione da parte di questo giudice, ai necessari atti ed operazioni per l accatastamento degli immobili, previa ogni verifica della conformità dei manufatti alle licenze e/o concessioni e/o autorizzazioni rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/o usabilità, la sussistenza diritti di comproprietà o altri diritti reali o parziali; 3. accertare lo stato di possesso e l indicazione del titolo in base al quale l immobile è occupato ed in particolare: gli eventuali rapporti di locazione (precisando la data del contratto e della registrazione) o di altro tipo (es. contratti di comodato, leasing, ecc. o diritti di abitazione dell immobile come da provvedimenti giudiziali per separazione, cessazione degli effetti civili del matrimonio ecc.) conferenti, in fatto, il godimento dei beni a terzi, indicandone le date di apparente inizio e scadenza, il regime legale (soggetti a proroga o meno, fondati su provvedimenti giudiziali definitivi o meno), il corrispettivo (se corrisposto anche dopo il pignoramento e come depositato nell interesse dei creditori) ed allegando tutti i documenti rinvenuti, nonché valutare la congruità del canone alla luce dell art.2923 c.c. 3 comma; 4. esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti e predisporre, in caso affermativo, il relativo frazionamento, con tutti i dati catastali per ciascun lotto; 5. indicare le eventuali opere necessarie secondo la migliore scienza ed esperienza ed il costo dei lavori di ripristino della funzionalità cui i beni sono destinati, ove gravemente compromessa; 6. esprimere il proprio motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene ovvero alienazione separata dalla quota stessa, provvedendo agli adempimenti eventuali di cui sub 3; 7. redigere piante planimetriche per i fabbricati ed eseguire fotografie dei manufatti e delle aree; 8. indicare i dati necessari per la compilazione delle denunce fiscali obbligatorie conseguenti alla vendita e per la voltura dei beni dell aggiudicatario definitivo e redigere, per ogni lotto di vendita proposto e su pagina separata, un prospetto riepilogativo: stato di possesso, l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno 2 di 14

3 non opponibili all acquirente, la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; 9. determinare il valore commerciale dei beni secondo la migliore scienza ed esperienza del settore immobiliare di riferimento, per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto, opere necessarie alla migliore funzionalità ed epoca di alienazione; 10. depositare una relazione scritta entro quarantacinque giorni antecedenti l udienza ex art. 569 c.p.c., già fissata ( ), facendo tempestivo ricorso al G.E. qualora si presentassero difficoltà tali da pregiudicare il rapido e preciso svolgimento dell incarico. Il bene oggetto d esecuzione è stato visionato svolgendo le opportune operazioni di rito, il giorno 20 febbraio 2017 alle ore 13:15. Il sopralluogo si è svolto alla presenza dell Avv. Giovanni Ravenna in qualità di custode giudiziario, della Signora *** Omissis *** e del figlio *** Omissis ***, entrambi familiari del debitore esecutato. Dal sopralluogo si è riscontrato che il bene pignorato è costituito da un abitazione sviluppata su tre livelli, sita in Alto Reno Terme già Porretta Terme (BO) in località Ca di Gone n. 30. Il bene suddetto costituisce "LOTTO UNICO" di vendita: Bene unico - Appartamento ubicato in Alto Reno Terme già Porretta Terme (BO) - località Ca' di Gone n.30 Il bene oggetto di esecuzione immobiliare sarà preso in considerazione specificando: 3 di 14

4 SOMMARIO Lotto Unico... 1 Premessa... 2 Dati di pignoramento... 4 Consistenza e ubicazione immobile... 4 Identificazione catastale... 5 Cronistoria Dati Catastali... 5 Esistenza di parti comuni, servitù e cessioni... 6 Vincoli e oneri... 6 Confini... 6 Proprietà... 7 Provenienze Ventennali... 7 Atti pregiudizievoli... 9 Regime fiscale Indagine amministrativa Certificazione energetica Stato di occupazione Descrizione Caratteristiche costruttive prevalenti Conformità impianti Consistenza commerciale Stima / Formazione lotti Riserve e particolarità da segnalare DATI DI PIGNORAMENTO Con verbale di pignoramento immobili a favore del creditore procedente n.8384 del 02/10/2014, trascritto il 10/11/2014 registro generale e part , presso l'agenzia del Territorio di Bologna, come da nota di trascrizione in atti, sono stati sottoposti ad esecuzione in danno del debitore esecutato i seguenti immobili: ELENCO BENI PIGNORATI Unità immobiliare in Comune di Alto Reno Terme già Porretta Terme (BO), via Ca di Gone n.30 e precisamente abitazione al piano terra, primo e secondo. Il tutto identificato al catasto fabbricati del Comune di Alto Reno Terme (BO) sez. Porretta Terme (BO), al Foglio 5, Particella 207: - Sub. 5 - categoria A/3, classe 1, consistenza 6 vani e rendita 387,34 ; CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE 4 di 14

5 Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 24,26 mq 36,87 mq 1,00 36,87 mq 2,40 m Terra Abitazione 37,16 mq 58,49 mq 1,00 58,49 mq 3,20 m Primo Scale interne 6,80 mq 6,80 mq 0,25 1,70 mq 0,00 m Primo Abitazione 13,46 mq 19,52 mq 1,00 19,52 mq 2,30 m Secondo I beni non sono comodamente divisibili in natura. Il bene oggetto di C.T.U. è costituito da un abitazione a piano terra, primo e secondo sita in Alto Reno Terme già Porretta Terme (BO), via Ca di Gone n.30. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato A3 1 6 vani 102 mq 387,34 T-1 Corrispondenza catastale A seguito del sopralluogo tecnico non si è riscontrata una corrispondenza tra lo stato dei luoghi e gli elaborati catastali, in quanto è inesistente il tramezzo divisorio posto tra la camera da letto e il disimpegno del secondo piano indicato sulla planimetria catastale. Pertanto sarà necessario presentare pratiche catastali di rettifica. Costo pratica DOCFA per variazione catastale: - Presentazione pratica: 50,00 per diritti di segreteria catasto; - Onorario tecnico per presentazione e gestione pratica catastale: 250,00 oltre Iva e oneri di legge. CRONISTORIA DATI CATASTALI Periodo Proprietà Dati catastali Dal 20/12/1999 al 24/05/2002 *** Omissis *** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 207, Sub. 5 Categoria A3 Cl.1, Cons. 6 vani Rendita 387,34 Piano T-1 Dal 24/05/2002 al 09/11/2015 *** Omissis *** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 207, Sub. 5 Categoria A3 Cl.1, Cons. 6 vani Rendita 387,34 Piano T-1 Dal 09/11/2015 al 07/11/2016 *** Omissis *** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 207, Sub. 5 Categoria A3 Cl.1, Cons. 6 vani 5 di 14

6 Superficie catastale 102 mq Rendita 387,34 Piano T-1 Dal 07/11/2016 al 01/02/2017 *** Omissis *** Catasto Fabbricati Fg. 5, Part. 207, Sub. 5 Categoria A3 Cl.1, Cons. 6 vani Superficie catastale 102 mq Rendita 387,34 Piano T-1 Con Variazione Territoriale del 01/01/2016 in atti dal 07/11/2016 LEGGE REGIONALE 19/2015 proveniente dal Comune di Porretta Terme (A558), i dati identificativi dell'immobile venivano trasferiti al comune di Alto Reno Terme sezione Porretta Terme (M369A) (n. 2/2016). ESISTENZA DI PARTI COMUNI, SERVITÙ E CESSIONI Parti comuni: L abitazione oggetto di C.T.U. fa parte di un complesso immobiliare costituito da più abitazioni unifamiliari indipendenti e adiacenti tra loro. Costituiscono parti comuni dell edificio le superfici scoperte a piano terra, gli spazi di distribuzione, di manovra e tutto quanto è in comune come meglio riportato nel rogito di provenienza. VINCOLI E ONERI Vincoli e oneri che resteranno a carico dell'acquirente: - Presentazione pratica DOCFA per rettifiche catastali con i seguenti costi: 50,00 per diritti di segreteria e 250,00 oltre iva e oneri di legge per onorario tecnico. Vincoli e oneri che saranno cancellati a cura della procedura: - Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario - Iscritto a Bologna il 21/06/2002. Reg. gen Reg. part Quota: 1/1. Importo: ,00. A favore di *** Omissis *** Contro *** Omissis ***. - Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Bologna il 22/03/2007. Reg. gen Reg. part Quota: 1/1. Importo: 5.000,00 A favore di *** Omissis ***Contro *** Omissis ***. - Ipoteca Legale derivante da Ipoteca legale ai sensi dell'art.77 D.P.R.602/73 modificato dal D.lgs.46/99 e dal D.193/01. Iscritto a Bologna il 31/03/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,48. A favore di *** Omissis ***. Contro *** Omissis *** - IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO Iscritto a BOLOGNA il 03/05/2016 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di *** Omissis *** Contro *** Omissis ***. - VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a BOLOGNA (BO) il 10/11/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di *** Omissis ***Contro *** Omissis ***. CONFINI Il bene oggetto di C.T.U. confina a nord-est e sud-est con unità immobiliari di altrui proprietà (f.5, p.lla 207, sub. 4 - proprietà *** Omissis ***e f.5, p.lla 207, sub. 1 - proprietà *** Omissis ***), a nord-ovest e a 6 di 14

7 sud-ovest con area esterna identificata in catasto terreni al f.5, p.lla 208 (Accessorio comune ad ente rurale ed urbano). PROPRIETÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: *** Omissis *** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: *** Omissis *** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni PROVENIENZE VENTENNALI Periodo Proprietà Atti Dal 05/04/1993 *** Omissis *** ATTO PER CAUSA DI MORTE CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE Rogante Data Repertorio N Raccolta N UFFICIO DEL REGISTRO BOLOGNA 05/10/ /4986 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Provinciale di Bologna - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare 04/05/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 21/07/1995 *** Omissis *** ATTO PER CAUSA DI MORTE, CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE Rogante Data Repertorio N Raccolta N UFFICIO DEL REGISTRO BOLOGNA (BO) 10/02/ /5274/95 Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Provinciale di Bologna - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare 14/03/ Registrazione 7 di 14

8 Presso Data Reg. N Vol. N Dal 05/12/1995 *** Omissis *** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Pier Paolo Padovani 05/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Provinciale di Bologna - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare 04/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 05/12/1995 *** Omissis *** Accettazione tacita di eredità Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Pier Paolo Padovani 05/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Provinciale di Bologna - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare 04/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Dal 05/12/1995 *** Omissis *** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Padovani Pier Paolo 05/12/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bologna 04/01/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N 8 di 14

9 Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bologna 19/12/ Dal 24/05/2002 *** Omissis *** Compravendita Rogante Data Repertorio N Raccolta N Notaio Peirano Piero 24/05/ Trascrizione Presso Data Reg. gen. Reg. part. Ufficio Provinciale di Bologna - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare 21/06/ Registrazione Presso Data Reg. N Vol. N Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Bologna 4 10/06/ V ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'agenzia del Territorio di Bologna aggiornate al 01/02/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli: Iscrizioni Ipoteca volontaria derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario Iscritto a Bologna il 21/06/2002 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di *** Omissis *** Contro *** Omissis *** Formalità a carico della procedura Capitale: ,00 Spese: ,00 Percentuale interessi: 4,80 % Rogante: Notaio Peirano Piero Data: 24/05/2002 N repertorio: 2070 Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Bologna il 22/03/2007 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: 5.000,00 A favore di *** Omissis *** Contro *** Omissis *** Formalità a carico della procedura 9 di 14

10 Capitale: 2.521,45 Rogante: Giudice di Pace Data: 25/01/2005 N repertorio: 398 Ipoteca Legale derivante da Ipoteca legale ai sensi dell'art.77 D.P.R.602/73 modificato dal D.lgs.46/99 e dal D.193/01 Iscritto a Bologna il 31/03/2008 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,48 A favore di *** Omissis *** Contro *** Omissis *** Formalità a carico della procedura Capitale: ,74 Rogante: *** Omissis *** Data: 21/03/2008 N repertorio: N raccolta: 20 IPOTECA CONC.AMMINISTRATIVA/RISCOSSIONE derivante da RUOLO E AVVISO DI ADDEBITO ESECUTIVO Iscritto a BOLOGNA il 03/05/2016 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 Importo: ,00 A favore di *** Omissis *** Contro *** Omissis *** Formalità a carico della procedura Capitale: ,50 Rogante: *** Omissis *** Data: 29/04/2016 N repertorio: 1827 N raccolta: 2016 Trascrizioni VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Trascritto a BOLOGNA (BO) il 10/11/2014 Reg. gen Reg. part Quota: 1/1 A favore di *** Omissis *** Contro *** Omissis *** Formalità a carico della procedura REGIME FISCALE La vendita dell immobile non è da assoggettarsi ad IVA come previsto dalla normativa vigente. 10 di 14

11 INDAGINE AMMINISTRATIVA Dalle documentazioni acquisite risulta che la costruzione del fabbricato risale ad epoca anteriore al 1 settembre A seguito di accertamenti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Alto Reno Terme sez. Porretta Terme (BO), a meno che non vi siano documentazioni non pervenute allo scrivente, l abitazione è stata soggetta a pratica DIA n del 14 maggio 1997 rilasciato dal Comune di Porretta Terme (BO). Da un'analisi degli Strumenti Urbanistici vigenti del Comune di Alto Reno Terme sez. Porretta Terme (BO), il bene oggetto di C.T.U. risulta individuato dal vigente Regolamento Urbanistico Edilizio (RUE) ed è assoggettato alle seguenti discipline: - Ambiti Urbani Consolidati, porzioni urbane per funzioni residenziali e servizi prevalentemente edificate a bassa densità. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L'appartamento oggetto di stima è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data 20/03/2017, valevole sino al 20/03/2027, codice n , redatto dal Dott. Arch. Rocco Guerra. In tale certificato si attesta che l'appartamento è posto in Classe Energetica "G". STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dai familiari del debitore esecutato, ovvero dalla moglie *** Omissis *** e dal figlio *** Omissis ***. DESCRIZIONE Il bene oggetto di C.T.U. è sito a Porretta Terme alla via Casa Goni n. 30, estrema periferia rurale del Paese. L immobile pignorato è costituito da una casa indipendente sviluppata su più livelli. Il piano terra ha una zona soggiorno pranzo separata da un ulteriore spazio utilizzato come cucinino e in adiacenza ad esso una scala conduce al primo livello composto da ripostiglio, due camere da letto di cui una posta ad una quota inferiore rispetto alla camera limitrofa al vano scale. Una terza camera da letto è ubicata al piano secondo e ad essa si accede tramite una rampa di scala in muratura posta tra le due precedenti camere da letto. L unico servizio della casa, ubicato al piano primo, è adiacente al vano scala. Poco funzionale l articolazione planimetrica del manufatto. L immobile versa in una condizione di totale invivibilità, assenti o pessime le rifiniture nel complesso, gli impianti sono tutti irrispettosi delle normative vigenti, assenza dell impianto di riscaldamento. Da un punto di vista statico il bene, a parere del C.T.U., non è agibile ed in adiacenza ad esso altri beni di altrui proprietà sono apparsi, seppur da un semplice esame a vista degli esterni, nelle medesime condizioni statiche. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI Esposizione principale: sud-ovest Altezza interna utile variabile: - H piano terra = 2,25 m - H media piano primo = 3,20 m - H media piano secondo = 2,90 m Struttura: muri portanti Copertura: in legno a falde inclinate 11 di 14

12 Pareti esterne: a parere dello scrivente, da un esame a vista, le murature esterne versano in precarie condizioni che pur non compromettendo la statica strutturale, non garantiscono una vulnerabilità sismica adeguata. Pareti interne: intonacate con presenza di crepe diffuse. Pavimentazione interna: in gres Rivestimenti wc: ceramica Scale: in cemento armato e in muratura Infissi: in legno con vetrocamera Porta di accesso: in legno Impianto di riscaldamento: generatore a biomassa (camino a legna naturale) ACS: Scaldabagno elettrico (boiler) Gli impianti sono tutti irrispettosi delle normative vigenti CONFORMITÀ IMPIANTI Il bene in oggetto dalle ricerche effettuate e dalle documentazioni acquisite non dispone delle dichiarazioni di conformità degli impianti. In ogni caso, l'aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti privi di certificazione o comunque non a norma e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell'art del codice civile, gli organi della procedura da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 24,26 mq 36,87 mq 1,00 36,87 mq 2,40 m Terra Abitazione 37,16 mq 58,49 mq 1,00 58,49 mq 3,20 m Primo Scale interne 6,80 mq 6,80 mq 0,25 1,70 mq 0,00 m Primo Abitazione 13,46 mq 19,52 mq 1,00 19,52 mq 2,30 m Secondo Totale superficie convenzionale: 116,58 mq 12 di 14

13 STIMA / FORMAZIONE LOTTI Per la stima del bene oggetto di C.T.U. è opportuna la valutazione dei seguenti aspetti: -UBICAZIONE -TIPOLOGIA DEL MANUFATTO -CONDIZIONI DEL MANUFATTO -CARATTERISTICHE ESTRINSECHE, IN PARTICOLARE LA CONDIZIONE DEI BENI ADIACENTI, SOTTOSTANTI E LIMITROFI. UBICAZIONE: Il bene è sito nel comune di Porretta Terme, via Cà di Gone n.30, estrema periferia. All immobile si giunge dopo un percorso tortuoso con salite anche del 50% circa e percorsi sterrati. TIPOLOGIA DEL MANUFATTO: L immobile è stato edificato nel II decennio del XX secolo con tipologia strutturale a muri portanti e tetto a falde in legno. CONDIZIONI DEL MANUFATTO: Il cespite è carente di impianto di riscaldamento, pessime condizioni di qualsivoglia rifinitura, infissi mediocri, fenomeni infiltrativi ascensionali e di acqua piovana dal tetto per tutta la sua estensione. Dal punto di vista statico si sono riscontrate lesioni passanti diffuse in svariati punti delle mura portanti che, a parere dello scrivente e da una analisi qualitativa, pregiudicano l equilibrio statico dell edificio mettendo a rischio la vita degli occupanti. I manufatti adiacenti, sottostanti e limitrofi versano nelle medesime condizioni, precisando che l ipotetico intervento di consolidamento e/o ricostruzione non potrebbe essere fatto a prescindere da una attenta analisi statica dell immobile sottostante e quello adiacente, entrambi di altrui proprietà. STIMA DEL BENE Sulla base di quanto suddetto il valore medio di mercato di un bene similare a quello oggetto di esecuzione, privo però di tutte le problematiche che gravano sul bene attenzionato sarebbe di 900,00 per mq. Tale valore è ricavato a seguito dello studio approfondito presso l'agenzia del Territorio attraverso la Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari (OMI) e la Camera di Commercio di Bologna-Borsa Immobiliare, dove i valori riscontrati sono peraltro condivisibili anche sulla base della personale esperienza dello scrivente. Tali valori sono oggetto di ulteriore rielaborazione in funzione di particolari caratteristiche intrinseche ed estrinseche al bene stesso che ne possano determinare ulteriori specifiche variazioni. Nello specifico, per quanto riguarda le caratteristiche intrinseche, si è tenuto conto della legittimità dell'immobile, la disposizione degli ambienti interni, le caratteristiche dei prospetti esterni, la vetustà dell'immobile, lo stato di manutenzione generale, l'orientamento, la luminosità degli ambienti, il grado di rifinitura dell'immobile con riferimento alle caratteristiche dei materiali adoperati, il grado di isolamento termico, acustico e lo stato degli impianti, mentre per le caratteristiche estrinseche si è considerato la prossimità al centro cittadino, i livelli di rumorosità diurna e notturna, la panoramicità, la possibilità di parcheggiare nella zona e la presenza di servizi. Nel caso di specie, il bene ha ridotto mercato immobiliare in quanto le problematiche intrinseche elencate e quelle estrinseche abbattono il valore del cespite all interno del mercato immobiliare, in quanto il necessario costo di ristrutturazione e consolidamento massivo/ricostruzione influisce pesantemente sul prezzo di vendita. Pertanto al bene viene data una quotazione per mq pari a 180,00, per un valore complessivo pari ad ,40. Precisando che trattandosi di antica costruzione con murature portanti di elevato spessore, lo scrivente ha ritenuto opportuno utilizzare come criterio per il calcolo della "superficie commerciale" il Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa e Agenzia delle entrate) che prevede i seguenti parametri: -muri perimetrali con spessore di 50 cm massimo; -muri in comunione con altra proprietà con spessore di 25 cm massimo. 13 di 14

14 Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale Bene unico - Appartamento Porretta Terme (BO) - via Ca' di Gone n ,58 mq 180,00 /mq ,40 100, ,40 Valore di stima: ,40 Valore finale di stima: ,40 Prezzo a base d asta: ,00 RISERVE E PARTICOLARITÀ DA SEGNALARE Il C.T.U. resta a disposizione per eventuali chiarimenti, integrazioni e correzioni di inesattezze eventualmente riscontrate nella presente relazione. Da un punto di vista statico il bene, a parere del C.T.U., non è agibile ed in adiacenza ad esso altri beni di altrui proprietà sono apparsi, seppur da un semplice esame a vista degli esterni, nelle medesime condizioni statiche. A seguito dell istanza del sottoscritto all Ufficio Tecnico competente, per la verifica delle condizioni statiche dell immobile attenzionato, il Comune di Porretta Terme ha dichiarato con ricognizione visiva delle strutture portanti dell immobile, che non sono emerse situazioni e/o vulnerabilità statiche tali da giustificare l adozione di un provvedimento di sgombero dell abitazione oggetto di C.T.U. Si allega quanto ricevuto via in merito dall Ufficio Competente. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Triggiano, li 22/03/2017 L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Guerra Rocco 14 di 14