STUDIO GEOM. MAZZOLI PIETRO GIOVANNI Via Mazzini nr. 26 25043 Breno (BS) TRIBUNALE DI BRESCIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari RELAZIONE DI STIMA DEI BENI PIGNORATI RG N 1219/2012 Es. Imm. Giudice Dell Esecuzione Dott. Gianni Sabbadini Il consulente Geom. Pietro Giovanni Mazzoli Breno 29.04.2013 1
INDICE 1. Premessa 2. Caratteristiche dei beni immobiliari Dati catastali - Situazione urbanistica Descrizione e consistenza dell immobile 3. Valutazione dei beni immobiliari Allegati PARTICELLA 2784 SUB. 138 Comune di Artogne Monte Campione Allegato 1 Allegato 2 Allegato 3 Allegato 4 Allegato 5 Ortofoto Estratto Mappa Visura Catastale Storica Scheda Catastale Documentazione Urbanistica Allegato 6 Documentazione Fotografica Allegati PARTICELLA 244 SUB. 1 e 2 Comune di Iseo Allegato 1 Ortofoto Allegato 2 Estratto Mappa Allegato 3 Visura Catastale Storica Allegato 4 Planimetrie Immobile Allegato 5 Documentazione Urbanistica Allegato 6 Documentazione Fotografica 2
TRIBUNALE DI BRESCIA Ufficio Esecuzioni Immobiliari N RG 1219/2012. Es. Imm. Relazione di stima Premessa Il sottoscritto Geom. Pietro Giovanni Mazzoli, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Brescia al nr. 4949, con studio a Breno in Via Mazzini nr. 26 è stato nominato dall Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Brescia al fine di redigere la stima degli immobili pignorati. I beni oggetto della presente relazione di stima sono i seguenti: A) Immobili posti nel Comune di Artogne in Via Montecampione snc al foglio 29 così identificati: Sezione // foglio nr. 29 particella 2784 sub. 138 Categoria A/2 Classe 2 Consistenza 1,5 vani Rendita 92,96; B) Immobili posti nel Comune di Iseo in Via Dossello, 11 al foglio 5 così identificati: Sezione NCT foglio nr. 5 particella 244 sub. 1 Categoria A/3 Classe 4 Consistenza 7,5 vani Rendita 333,11; Sezione NCT foglio nr. 5 particella 244 sub. 2 Categoria C/6 Classe 3 Consistenza 19 vani Rendita 43,18; Caratteristiche dei beni immobiliari A) Immobile posto nel Comune di Artogne in Via Montecampione snc al foglio 29 particella 2784 sub. 138. 3
L'unità immobiliare costituisce una piccola parte di un immobile adibito principalmente a civile abitazione per vacanze estive ed invernali, posto nel centro turistico di Montecampione del Comune di Artogne e censita catastalmente con apposita planimetria. La unità immobiliare in oggetto pervenne alla ditta debitrice in forza di decreto di trasferimento del Tribunale di Brescia in data 23/07/1990 trascritto a Breno il 09/08/1990 ai nr. 3859/3257 con il quale il Signor Valloncini Paolo acquisiva la piena proprietà della unità immobiliare in oggetto. Si evidenzia che nonostante si sia proceduto alla convocazione del Signor Valloncini Paolo nei termini di Legge, lo stesso non si è presentato alla data prefissata e pertanto è risultato impossibile procedere all'analisi interna dell'unità immobiliare, ritenendo pertanto che la stessa rispecchi le divisioni interne rilevate dalla documentazione urbanistica reperita. Il sottoscritto, oltre a visionare la documentazione depositata presso il Tribunale di Brescia, ha effettuato ricerche presso l Agenzia delle Entrate di Breno, l Agenzia del Territorio di Breno (Servizi di Pubblicità Immobiliare) e di Brescia oltre che presso il Comune di Artogne, esaminando tavole, estratti mappa, planimetrie e certificati catastali, documenti autorizzativi e relativi progetti esecutivi al fine di acquisire tutti gli elementi necessari per redigere la relazione di stima. L'unità immobiliare, visionata unicamente dall'esterno, sulla scorta delle planimetria catastale e della planimetria reperita in Comune, è posta al piano terra della porzione nord del condominio denominato "Le Malghe", ubicato nel comprensorio di Montecampione del Comune di Artogne con unico accesso che si affaccia sulla scala comune del condominio (scala numero 3). Trattasi di piccola unità immobiliare composta da un locale adibito a 4
soggiorno/camera oltre che da due piccoli locali aventi funzione di servizio igienico ed angolo cottura. L accesso carrabile al complesso avviene percorrendo la strada Comunale di Via Montecampione che conduce ai parcheggi comuni del condominio. Dai parcheggi tramite un percorso pedonale posto a nord dell edificio, percorso delimitato da muretti in cemento armato e pavimentato in cubetti di porfido, si può raggiungere l ingresso della scala nr. 3 ed aver accesso al corridoio comune sul quale si affaccia l'ingresso dell'unità in esaminata. Il complesso residenziale è stato realizzato negli anni 80 in una zona che presenta le connotazioni tipiche delle residenze feriali, siano esse estive che invernali, dotata di tutti i servizi generali. Dati catastali ed Urbanistici: Dalla documentazione visionata e reperita presso l Agenzia del Territorio di Brescia l unità immobiliare in esame è identificata come segue: Comune Censuario di Artogne: Catasto Fabbricati Sezione // foglio nr. 29 particella 2784 sub. 138 Categoria A/2 Classe 2 Consistenza 1,5 vani Rendita 92,96 Intestatario Valloncini Paolo nato a Rovato il 24.04.1965 codice fiscale VLL PLA 65D42H598A piena proprietà. Si evidenzia che la mappa catastale individua l immobile con la particella 5516. La documentazione depositata presso il Comune di Artogne ha permesso di individuare l esatta ubicazione del fabbricato nel quale è inserita l unità immobiliare in oggetto che risulta edificato sui mappali nr. 3978/2434/4202/2433/4199/4200/2784 del foglio nr. 29 e successivamente censito al Catasto Fabbricati con costituzione del 16/12/1980 nr. 485.900/1981 in atti dal 12.02.1994. 5
Una ulteriore verifica della documentazione visionata nel Comune di Artogne ha evidenziato che la struttura è stata realizzata con Concessione Edilizia nr. 273 prot. 1810 nr. 340 di Reg. rilasciata dal Comune di Artogne il 11.05.1978 e che successivamente il Comune di Artogne ha rilasciato apposito Certificato di Abitabilità nr. 60/87, pratica edilizia 340-438 in data 26.10.1987 relativo all intero condominio. Descrizione e consistenza dell immobile L unità immobiliare, visionata solo esternamente, risulta costituita da un grande locale e due piccoli locali catastalmente adibiti a bagno e cucina, oltre ad un piccolo terrazzo esterno di uso esclusivo.per quanto rilevabile dall'esterno gli oscuranti sono in legno di media fattura, datati ed il complesso si presenta in condizioni medie con un grado di conservazione accettabile. I parametri per il calcolo del valore, desunti dalle planimetrie catastali e comunali sono pertanto: - superficie abitabile mq. 29,00; - superficie balcone mq. 3,33 Valutazione dei beni immobiliari Lo scopo della presente stima è la ricerca del più probabile valore di mercato delle proprietà di cui all oggetto; frutto di un giudizio e non dello scambio reale dei beni. Il valore, si basa su una previsione soggettiva seppur riferita ad una certa situazione di mercato in modo da ottenere il più probabile prezzo attribuito al bene economico oggetto della stima su quel mercato. La stima è effettuata in piena proprietà. Gli elementi principali di cui si è tenuto presente nella valutazione della proprietà, unitamente alla area sulla quale sorge, sono l ubicazione, il grado di conservazione, 6
il grado di finitura, eventuali interventi di manutenzione straordinaria, effettuati o previsti ecc... La valutazione delle proprietà è effettuata con il metodo di stima sintetico, basato sul parametro del metro quadrato di superficie, tendo conto di un possibile valore commerciale in relazione all attuale situazione immobiliare. Si tiene inoltre conto di parametri essenziali, intrinseci ed estrinseci delle proprietà per determinare il più probabile prezzo unitario. Tra le condizioni intrinseche sono da considerarsi: 1. L orientamento e la posizione 2. Il grado di finitura e lo stato di conservazione e di manutenzione 3. Le caratteristiche igieniche ed estetiche 4. Le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali per il tipo di fabbricato cui appartengono le proprietà da valutare 5. La consistenza complessiva dell immobile 6. L importo d eventuali interventi di manutenzione straordinaria eseguiti o da eseguire Tra le condizioni estrinseche sono da considerarsi: 1. La posizione dell edificio nei confronti degli edifici confinanti e loro distanza 2. La posizione e le vie di collegamento dell edificio nei confronti dei servizi pubblici, mercati, uffici, scuole 3. La presenza di aree di sosta nelle vicinanze 4. La salubrità della zona in cui sorge il fabbricato 5. Il grado di affaccio posseduto dall edificio 6. Il contesto urbanistico nel quale è disposto l edificio 7
7. L efficienza dei servizi pubblici, di manutenzione e di pulizia stradale 8. L efficienza e la dotazione dei servizi collettivi di energia elettrica, acqua potabile, gas, telefonia, ecc (reti tecnologiche) Il sottoscritto ha eseguito una ricerca di mercato al fine di determinare il valore attuale in comune commercio per le proprietà in esame, valutando dapprima il prezzo per immobili di carattere medio compresi nella medesima zona o in zone limitrofe. Per la valutazione del più probabile valore di mercato il sottoscritto, oltre a ricerche personali sul luogo, ha fatto riferimento ai dati pubblicati da riviste specializzate del settore immobiliare riportanti dati statistici sui prezzi di mercato. Tra queste il Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Artogne e Provincia rilevati presso la Borsa Immobiliare di Brescia. Al prezzo unitario così ricavato sono stati applicati dei coefficienti per tener conto delle reali condizioni attuali. A) Unità immobiliare adibita ad abitazione Comune di Artogne in Via Montecampione snc particella 2784 sub. 138: Valore superficie lorda di pavimento di 1.000,00 /mq. Si desume pertanto che il valore dell immobile stimato è pari a: - Superficie locali abitabili mq. 29,00 = superficie ragguagliata (1/1) = mq. 29,00; - Superficie balcone mq. 3,33 = superficie ragguagliata (1/3) = mq. 1,11; Superficie complessiva ragguagliata mq. 30,11 (29,00 + 1.11) (mq. 30,11 *./mq. 1.000,00) =. 30.110,00.= 8
Il valore della unità immobiliare censita alla particella 2784 sub. 138 del foglio nr. 29 del Comune Censuario di Artogne tenuto conto della situazione attuale di mercato, dello stato di conservazione delle opere e della loro attuale destinazione risulta essere di. 30.110,00.= arrotondato a. 30.100,00 (diconsi euro trentamilacento zero centesimi) 9
Caratteristiche dei beni immobiliari B) Immobili posti nel Comune di Iseo in Via Dossello, 11 al foglio 5 particella 244 sub. 1 e sub. 2. Le unità immobiliari costituiscono una costruzione singola separata inserita in una corte giardino ad uso esclusivo adibita a civile abitazione posta nella frazione di Clusane d'iseo del Comune di Iseo, centro turistico in sponda del lago d'iseo e regolarmente censite catastalmente con apposite planimetrie, che non risultano disponibili nella banca dati catastale. La unità immobiliare in oggetto pervenne alla ditta debitrice in forza di atto Notaio R. Anessi in data 21.06.1990 repertorio nr. 86263 trascritto a Brescia il 28.06.1990 ai nr. 19223/13393 con il quale il Signor Valloncini Paolo acquisiva la piena proprietà della unità immobiliare in oggetto. Si evidenzia che nonostante si sia proceduto alla convocazione del Signor Valloncini Paolo nei termini di Legge, lo stesso non si è presentato alla data prefissata e pertanto è risultato impossibile procedere all'analisi interna dell'unità immobiliare, ritenendo pertanto che la stessa rispecchi le disposizioni e destinazioni interne rilevate dalla documentazione urbanistica reperita in Comune. Il sottoscritto, oltre a visionare la documentazione depositata presso il Tribunale di Brescia, ha effettuato ricerche presso l Agenzia delle Entrate di Brescia, l Agenzia del Territorio di Brescia (Servizi di Pubblicità Immobiliare) e di Brescia oltre che presso il Comune di Iseo, esaminando tavole, estratti mappa, planimetrie e certificati catastali, documenti autorizzativi e relativi progetti esecutivi al fine di acquisire tutti gli elementi necessari per redigere la relazione di stima, descrivendo e valutando i beni immobiliari. L'unità immobiliare, visionata unicamente dall'esterno, sulla scorta della 10
planimetria reperita in Comune, risulta posta nella frazione di Clusane d'iseo, in zona decentrata dal Centro dell'abitato, ma trova collocazione in area edificata con costruzioni singole di medio pregio, dotata di idonea viabilità e di ampi spazi verdi che la rendono compatibile sia alla residenza stabile che alla residenza estiva. L immobile edificato negli anni 80 è collegato alle arterie stradali principali dalla Via Dossello del Comune di Iseo, strada asfaltata in medie condizioni di manutenzione, che ne garantisce un facile ed agevole accesso, è posto in area dotata di tutti i servizi generali. Dati catastali ed Urbanistici: Dalla documentazione visionata e reperita presso l Agenzia del Territorio di Brescia l unità immobiliare in esame è identificata come segue: Comune Censuario di Iseo: - Catasto Fabbricati Sezione NCT foglio nr. 5 particella 244 sub. 1 Categoria A/3 Classe 4 Consistenza 7,5 vani Rendita 333,11 Intestatario Valloncini Paolo nato a Rovato il 24.04.1965 codice fiscale VLL PLA 65D42H598A proprietà; - Catasto Fabbricati Sezione NCT foglio nr. 5 particella 244 sub. 2 Categoria C/6 Classe 3 Consistenza 19 mq. Rendita 43,18 Intestatario Valloncini Paolo nato a Rovato il 24.04.1965 codice fiscale VLL PLA 65D42H598A proprietà; La documentazione depositata presso il Comune di Iseo ha permesso di individuare l esatta ubicazione del fabbricato nel quale è inserita l unità immobiliare in oggetto che risulta edificato sul mappale nr. 1693 del foglio nr. 1 e successivamente censito al Catasto Fabbricati risultando all'impianto meccanografico del 30.06.1987. Con successiva variazione del 13.06.2002 nr. 13264.1/2002 in atti dal 13.06.2002 (protocollo nr. 223683) COLL. CNT. P.I. 2001 di provvedeva alla definizione dell'attuale intestazione catastale. 11
Una ulteriore verifica della documentazione visionata nel Comune di Iseo, pur non avendo permesso di verificare la Concessione Originaria di costruzione, ha evidenziato che la struttura è stata oggetto di modifiche autorizzate con: - Autorizzazione all'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria interne ed esterne rilasciata dal Comune di Iseo il 16/03/1993 prot. nr. 7971/92, Pratica Edilizia nr. 45/1192; - Permesso di Costruire rilasciato dal Comune di Iseo il 11.08.2005 prot. nr. 5872/05, Pratica Edilizia nr. 151/05 per la realizzazione di una piscina esterna e sopralzo muro di contenimento. Descrizione e consistenza dell immobile Le unità immobiliari costituiscono un unico immobile, posto in zona centrale di un giardino esclusivo curato con piantumazioni di vario tipo, sul lato sud del quale trova collocazione una piscina di medie dimensioni. L'accesso pedonale e carrabile all'immobile avviene attraverso uno scivolo pavimentato in quadrotti di cemento ed erbablok, che collega direttamente l'ingresso del box con la strada Via Dossello civico 3/c. L'impossibilità di effettuare una visione interna dell'immobile impedisce quindi di esprimere un giudizio sulla reale situazione di conservazione dello stesso, anche se l'analisi esterna evidenzia che la struttura si presenta in buone condizioni di conservazione ritenendola pertanto idonea alla destinazione abitativa per la quale è stata edificata. L'analisi della documentazione reperita presso l'ufficio Tecnico Comunale ha permesso di rilevare che il fabbricato, disposto su due piani presenta al piano seminterrato 5 locali, di cui uno destinato a box (subalterno 2), uno a rimessa, una lavanderia e un servizio igienico, oltre alla scalinata che collega il piano con i locali 12
posti al piano superiore e la centrale termica posta fuori dal sedime del fabbricato. Al piano terra, destinato alla residenza stabile trova ubicazione il locale soggiorno/cucina, oltre a due camere, un servizio igienico ed un ampio balcone. La superficie utile dei vari locali, sempre desunta dalla documentazione reperita presso il Comune è di: - Locale Box = mq. 41,12. - Rimessa, Lavanderia, Bagno, Atrio, Centrale Termica = mq. 31,05. - Soggiorno/Cucina, Camera, Camera, Atrio, Bagno = mq. 71,30; - Balcone = mq. 27,81; - Area esterna, corte esclusiva = mq. 910,00. I parametri per il calcolo del valore, desunti dalle planimetrie comunali sono pertanto: - superficie box mq. 41,12; - superficie locali accessori mq. 26,53 - superficie abitabile mq. 71,30; - superficie balcone mq. 31,05; Valutazione dei beni immobiliari Lo scopo della presente stima è la ricerca del più probabile valore di mercato delle proprietà di cui all oggetto; frutto di un giudizio e non dello scambio reale dei beni. Il valore, si basa su una previsione soggettiva seppur riferita ad una certa situazione di mercato in modo da ottenere il più probabile prezzo attribuito al bene economico oggetto della stima su quel mercato. La stima è effettuata in piena proprietà. Gli elementi principali di cui si è tenuto presente nella valutazione della proprietà, unitamente alla area sulla quale sorge, sono l ubicazione, il grado di conservazione, 13
il grado di finitura, eventuali interventi di manutenzione straordinaria, effettuati o previsti ecc... La valutazione delle proprietà è effettuata con il metodo di stima sintetico, basato sul parametro del metro quadrato di superficie, tendo conto di un possibile valore commerciale in relazione all attuale situazione immobiliare. Si tiene inoltre conto di parametri essenziali, intrinseci ed estrinseci delle proprietà per determinare il più probabile prezzo unitario. Tra le condizioni intrinseche sono da considerarsi: 1 L orientamento e la posizione 2 Il grado di finitura e lo stato di conservazione e di manutenzione 3 Le caratteristiche igieniche ed estetiche 4 Le dimensioni dei vani in rapporto a quelli normali per il tipo di fabbricato cui appartengono le proprietà da valutare 5 La consistenza complessiva dell immobile 6 L importo d eventuali interventi di manutenzione straordinaria eseguiti o da eseguire Tra le condizioni estrinseche sono da considerarsi: 1 La posizione dell edificio nei confronti degli edifici confinanti e loro distanza 2 La posizione e le vie di collegamento dell edificio nei confronti dei servizi pubblici, mercati, uffici, scuole 3 La presenza di aree di sosta nelle vicinanze 4 La salubrità della zona in cui sorge il fabbricato 5 Il grado di affaccio posseduto dall edificio 6 Il contesto urbanistico nel quale è disposto l edificio 14
7 L efficienza dei servizi pubblici, di manutenzione e di pulizia stradale 8 L efficienza e la dotazione dei servizi collettivi di energia elettrica, acqua potabile, gas, telefonia, ecc (reti tecnologiche) Il sottoscritto ha eseguito una ricerca di mercato al fine di determinare il valore attuale in comune commercio per le proprietà in esame, valutando dapprima il prezzo per immobili di carattere medio compresi nella medesima zona o in zone limitrofe. Per la valutazione del più probabile valore di mercato il sottoscritto, oltre a ricerche personali sul luogo, ha fatto riferimento ai dati pubblicati da riviste specializzate del settore immobiliare riportanti dati statistici sui prezzi di mercato. Tra queste il Listino dei valori degli immobili sulla piazza di Iseo e Provincia rilevati presso la Borsa Immobiliare di Brescia. Al prezzo unitario così ricavato sono stati applicati dei coefficienti per tener conto delle reali condizioni attuali. B) Unità immobiliare adibita ad abitazione Comune di Iseo in Via Dossello 3/C particella 244 sub. 1 e sub. 2. Valore superficie lorda di pavimento di 2.500,00 /mq. Valore corte esclusiva con piscina /mq. 50,00.= Si desume pertanto che il valore dell immobile stimato è pari a: - Superficie box mq. 41,12 = superficie ragguagliata (1/2) = mq. 20,56; - Superficie accessori mq. 26,56 = superficie ragguagliata (1/2) = mq. 13,28; - Superficie locali abitabili mq. 71,30 = superficie ragguagliata (1/1) = mq. 71,30; - Superficie balcone mq. 31,05 = superficie ragguagliata (1/3) = mq. 10,35; 15
Superficie complessiva ragguagliata mq. 115,49 (20,56 + 13,28 + 71,3 0 + 10,35) (mq. 115,49 *./mq. 2.500,00) =. 288.725,00.= Valore corte esclusiva mq. 910,00 *./mq. 50,00 =. 45.500,00.= Il valore della unità immobiliare censite alla particella 244 sub. 1 e sub. 2 del foglio nr. 5 del Comune Censuario di Iseo tenuto conto della situazione attuale dello stato di conservazione, della loro attuale destinazione risulta essere di. 334.225,00.= arrotondato a. 334.200,00 (diconsi euro trecentotrentaquattromiladuecento zero centesimi) Breno 29.04.2013 IL CONSULENTE Geom. Pietro Giovanni Mazzoli 16