T R I B U N A L E D I M A N T O V A SE ZI ON E EE. II. Perizia dell'esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Savoldini Fiorenzo, nell'esecuzione Immobiliare 76/2016 del R.G.E. promossa da **** Omissis **** contro **** Omissis **** 1
SOMMARIO Incarico... 3 Premessa... 3 Descrizione... 3 Lotto Unico... 3 Titolarità... 3 Confini... 3 Consistenza... 4 Dati Catastali... 4 Stato conservativo... 4 Parti Comuni... 4 Caratteristiche costruttive prevalenti... 4 Stato di occupazione... 5 Provenienze Ventennali... 5 Formalità pregiudizievoli... 6 Regolarità edilizia... 7 Vincoli od oneri condominiali... 7 Stima / Formazione lotti... 7 Riepilogo bando d'asta... 9 Lotto Unico... 9 2
INCARICO All'udienza del 20/05/2016, il sottoscritto Ing. Savoldini Fiorenzo, con studio in Via Toresano, 88-46041 - Asola (MN), email savoldini@email.it, PEC fiorenzo.savoldini@ingpec.eu, Tel. 333 7662496, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 20/06/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito. PREMESSA I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Goito (MN) - VIA STATALE GOITESE N 318/A/6, piano 2 DESCRIZIONE Appartamento al piano secondo in edificio condominiale. L'appartamento si compone di soggiorno con angolo cottura e balcone, due camere da letto di cui una con balcone e bagno. L'appartamento occupa una superficie di circa 72 mq, con balcone di superficie pari a circa 11 mq. L'appartamento è termoautonomo con caldaia posta sul balcone. I pavimenti sono in ceramica, i serramenti in legno con vetro doppio e ante in legno. Le finiture dell'appartamento risultano di livello basso. L'appartamento necessita di interventi manutentivi. Al piano seminterrato vi è una piccola cantina con finestra, alla quale vi si accede da corrridoio condominiale, di superficie pari a circa 7 mq. E' stato effettuato sopralluogo presso l'appartamento in presenza della famiglia dell'esecutato il giorno martedì 5 luglio alle ore 10:30. Il lotto è formato dai seguenti beni: LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Goito (MN) - VIA STATALE GOITESE N 318/A/6, piano 2 TITOLARITÀ L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti: **** Omissis **** (Proprietà 1/1) Regime patrimoniale di separazione legale dei beni CONFINI L'appartamento confina a nord e a sud con ambiente esterno, a est in parte con vano scala condominiale e in parte con appartamento altra unità altra ditta, a ovest con vano scala condominiale. 3
La cantina confina a nord e a sud con cantine altre unità altra ditta, a est con corridoio condominiale, a ovest con ambente esterno. CONSISTENZA Destinazione Superficie Netta Superficie Lorda Coefficiente Superficie Convenzionale Altezza Piano Abitazione 61,00 mq 72,00 mq 1,00 72,00 mq 3,00 m 2 Cantina 6,00 mq 7,00 mq 0,20 1,40 mq 2,00 m seminterrato Balcone scoperto 10,00 mq 11,00 mq 0,25 2,75 mq 0,00 m 2 Totale superficie convenzionale: 76,15 mq Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 76,15 mq I beni non sono comodamente divisibili in natura. DATI CATASTALI Catasto fabbricati (CF) Dati identificativi Dati di classamento Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie catastale Rendita Piano Graffato 29 350 6 A3 2 5vani 90mq 149,77 S-T-P Corrispondenza catastale Sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale esistente STATO CONSERVATIVO L'immobile risulta in uno stato conservativo non ottimale, necessita di interventi manutentivi. PARTI COMUNI Contesto condominiale con giardino e area cortiva, non risulta nominato un amministratore condominiale. Si attribuisce un valore di 3.000,00 alle suddette parti comuni. CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI 4
L'immobile risulta realizzato in muratura con solai in laterocemento, pavimenti in ceramica, serramenti in legno con doppio vetro e ante in legno, portoncino d'ingresso in legno, impianto di riscaldamento con caldaia posta sul balcone con caloriferi. STATO DI OCCUPAZIONE L'immobile risulta occupato dall'esecutato con la sua famiglia. PROVENIENZE VENTENNALI Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento: Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento; Tratto da relazione notarile catastale e ipotecaria ventennale a firma del dottor Giammatteo Rizzonelli, notaio in Capriolo, iscritto presso il Collegio Notarile di Brescia: "DICHIARA che, in base a detti documenti e registri, l'immobile sopra indicato sito in Comune di Goito (MN) è di proprietà del signor **** Omissis **** allo stesso pervenuto in forza dell'atto di compravendita in data 26 maggio 2006 al n. 6269/935 di repertorio del notaio Barbara FRANCESCHINI, debitamente registrato, trascritto a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 22 giugno 2006 ai n.ri 4165/2289, con il quale le signore Nadia DANIELI, nata a Goito (MN) il 21 maggio 1946, per la quota di 5/6 e Dina DANIELLI, nata a Goito (MN) il 27 dicembre 1936, per la quota di 1/6, vendevano al signor **** Omissis ****, il diritto di proprietà sull'unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Goito (MN) al foglio 29, col mappale 350 sub. 6. QUADRO SINOTTICO NEL VENTENNIO a) Anteriormente al ventennio, l'immobile in oggetto era di proprietà dei signori Ottorino DANIELI, nata a Goito (MN) il 30 novembre 1911 e Santa Maria CASAROTTI, nata a Goito (MN) il 9 gennaio 1915, agli stessi pervenuto in forza dell'atto di cessione di proprietà in data 25 settembre 1978 n. 11343/4095 di repertorio del notaio A. Marocchi, registrato a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 16 ottobre 1978 al n. 2482 vol. 147,trascritto a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 23 ottobre 1978 ai n.ri 2433/1867, con il quale l' "Istituto Autonomo Per le Case Popolari della provincia di Mantova" vendeva ai signori Ottorino DANIELI e Santa Maria CASAROTTI, il diritto di proprietà sull' unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Goito (MN) al foglio 32, sezione A, col mappale 527 sub. 6 corrispondente al foglio 29, col mappale 350 sub. 6. b) In forza di successione legittima a Ottorino DANIELI, nato a Goito (MN) il 30 novembre 1911, deceduto il 10 marzo 1992 (denuncia di successione registrata a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 17 ottobre 1994 al n. 87 vol. 295, trascritta a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 8 marzo 1995 ai n.ri 639/867) l'eredità del de cuius, comprendente la quota di 1/2 del diritto di proprietà sull' unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Goito (MN) al foglio 29, col mappale 350 sub. 6, si devolveva per legge a favore del coniuge Santa Maria CASAROTTI, nata a Goito (MN) il 9 gennaio 1915 e alle figlie Nadia DANIELI e Dina DANIELLI o DANIELI. c) In forza di successione legittima a Santa Maria CASAROTTI, nata a Goito (MN) il 9 gennaio 1915, deceduta il 21 marzo 2005 (denuncia di successione registrata a Montichiari (BS) in data 22 agosto 2006 al n. 25 voi. 277, trascritta a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 2 settembre 2006 ai n.ri 5
5813/3196) l'eredità della de cuius, comprendente la quota di 4/6 del diritto di proprietà sull' unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Goito (MN) al foglio 29, col mappale 350 sub. 6, si devolveva per legge a favore figlia Nadia DANIELI, avendo la signora Dina DANIELLI rinunciato all'eredità spettante con atto in data 31 gennaio 2006 n, 43206/9695 di repertorio del notaio Fabrizio ROSSI, registrato a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 2 febbraio 2006 al n. 81 serie 1. d) In forza dell'atto di compravendita in data 26 maggio 2006 al n. 6269/935 di repertorio del notaio Barbara FRANCESCHINI, debitamente registrato, trascritto a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 22 giugno 2006 ai n.ri 4165/2289, le signore Nadia DANIELI, nata a Goito il 21 maggio 1946, per la quota di 5/6 e Dina DANIELLI, nata a Goito (MN) il 27 dicembre 1936, per la quota di 1/6, vendevano al signor **** Omissis ****, il diritto di proprietà sull'unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Goito (MN) al foglio 29, col mappale 350 sub. 6. Si precisa che sono state effettuate le seguenti ricerche ipo-catastali: - visure ipotecarie sugli archivi informatizzati presso l'agenzia delle Entrate Entrate di Castiglione delle Stiviere (MN) - Servizio di Pubblicità Immobiliare; - visure catastali presso i Servizi Catastali dell'agenzia delle Entrate di Mantova - Territorio; - stampa della planimetria catastale e dell'estratto di mappa catastale" FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI Tratto da relazione notarile catastale e ipotecaria ventennale a firma del dottor Giammatteo Rizzonelli, notaio in Capriolo, iscritto presso il Collegio Notarile di Brescia: "DICHIARA che, in base a detti documenti e registri, l'immobile sopra indicato sito in Comune di Goito (MN) è di proprietà del signor **** Omissis **** allo stesso pervenuto in forza dell'atto di compravendita in data 26 maggio 2006 al n. 6269/935 di repertorio del notaio Barbara FRANCESCHINI, debitamente registrato, trascritto a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 22 giugno 2006 ai n.ri 4165/2289, con il quale le signore Nadia DANIELI, nata a Goito (MN) il 21 maggio 1946, per la quota di 5/6 e Dina DANIELLI, nata a Goito (MN) il 27 dicembre 1936, per la quota di 1/6, vendevano al signor **** Omissis ****, il diritto di proprietà sull'unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Goito (MN) al foglio 29, col mappale 350 sub. 6. Dichiara, inoltre, che: - risulta rispettato il principio della continuità delle trascrizioni di cui all'articolo 2650 Codice Civile e che nel ventennio non sussistono passaggi per donazioni; - a tutto il 9 maggio 2016 esso risulta libero da pesi, oneri, vincoli e trascrizioni pregiudizievoli nonché iscrizioni ipotecarie e privilegi risultanti da detti documenti e registri, ad eccezione delle seguenti formalità pregiudizievoli; -ipoteca volontaria iscritta a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 22 giugno 2006 ai n.rì 4166/1101, a favore della "BANCA PER LA CASA S.P.A." con sede a Milano, sino alla somma complessiva di euro 200.000,00, contro il signor **** Omissis **** gravante il diritto di proprietà sull' 6
unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Goito (MN) al foglio 29, col mappale 350 sub. 6; - pignoramento immobiliare trascritto a Castiglione delle Stiviere (MN) in data 15 marzo 2016 ai n.ri 1047/694, a favore della banca "UNICREDIT SPA" con sede a Roma, contro **** Omissis ****gravante il diritto dì proprietà sull' unità immobiliare censita nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Goito (MN) al foglio 29, col mappale 350 sub. 6." REGOLARITÀ EDILIZIA La costruzione è antecedente al 01/09/1967. Non sono state rinvenute pratiche edilizie relative all'immobile oggetto d'esecuzione. VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali. Non risulta nominato un amministratore condominiale. STIMA / FORMAZIONE LOTTI Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito: Bene N 1 - Appartamento ubicato a Goito (MN) - VIA STATALE GOITESE N 318/A/6, piano 2 Appartamento al piano secondo in edificio condominiale. L'appartamento si compone di soggiorno con angolo cottura e balcone, due camere da letto di cui una con balcone e bagno. L'appartamento occupa una superficie di circa 72 mq, con balcone di superficie pari a circa 11 mq. L'appartamento è termoautonomo con caldaia posta sul balcone. I pavimenti sono in ceramica, i serramenti in legno con vetro doppio e ante in legno. Le finiture dell'appartamento risultano di livello basso. L'appartamento necessita di interventi manutentivi. Al piano seminterrato vi è una piccola cantina con finestra, alla quale vi si accede da corrridoio condominiale, di superficie pari a circa 7 mq. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 29, Part. 350, Sub. 6, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: 64.000,00 L indagine di mercato svolta nella zona ha evidenziato il permanere della crisi economica che ha colpito anche e soprattutto il mercato immobiliare, per quanto dia timidi segnali di iniziale ripresa. Nello specifico caso oggetto di stima, in linea con i prezzi evidenziati dall indagine di mercato ed anche a quando indicato dai valori medi in zona, si attribuisce un parametro /mq pari a 800,00. Al valore viene sommato il valore attribuito alle parti comuni stimato in 3.000,00 pertanto si attribuisce un valore di stima all'immobile oggetto d'esecuzione pari a 64.000,00. Identificativo corpo Superficie convenzionale Valore unitario Valore complessivo Quota in vendita Totale 7
Bene N 1 - Appartamento Goito (MN) - VIA STATALE GOITESE N 318/A/6, piano 2 76,15 mq 800,00 /mq 60.920,00 100,00 64.000,00 Valore di stima: 64.000,00 Valore finale di stima: 64.000,00 L indagine di mercato svolta nella zona ha evidenziato il permanere della crisi economica che ha colpito anche e soprattutto il mercato immobiliare, per quanto dia timidi segnali di iniziale ripresa. Nello specifico caso oggetto di stima, in linea con i prezzi evidenziati dall indagine di mercato ed anche a quando indicato dai valori medi in zona, si attribuisce un parametro /mq pari a 800,00. Al valore complessivo viene sommato il valore attribuito alle parti comuni stimato in 3.000,00 pertanto si attribuisce un valore di stima all'immobile oggetto d'esecuzione pari a 64.000,00. Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti. Asola, li 20/07/2016 ELENCO ALLEGATI: Altri allegati - ALL.1-RACCOMANDATA AD ESECUTATO Estratti di mappa - ALL.2-ESTRATTO MAPPA Visure e schede catastali - ALL.3-VISURA E VISURA STORICA Planimetrie catastali - ALL.4-PLANIMETRIA Foto - ALL.5-FOTOGRAFIE L'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Savoldini Fiorenzo 8
RIEPILOGO BANDO D'ASTA LOTTO UNICO Bene N 1 - Appartamento ubicato a Goito (MN) - VIA STATALE GOITESE N 318/A/6, piano 2 Appartamento al piano secondo in edificio condominiale. L'appartamento si compone di soggiorno con angolo cottura e balcone, due camere da letto di cui una con balcone e bagno. L'appartamento occupa una superficie di circa 72 mq, con balcone di superficie pari a circa 11 mq. L'appartamento è termoautonomo con caldaia posta sul balcone. I pavimenti sono in ceramica, i serramenti in legno con vetro doppio e ante in legno. Le finiture dell'appartamento risultano di livello basso. L'appartamento necessita di interventi manutentivi. Al piano seminterrato vi è una piccola cantina con finestra, alla quale vi si accede da corrridoio condominiale, di superficie pari a circa 7 mq. Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 29, Part. 350, Sub. 6, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Prezzo base d'asta: 64.000,00 9