Espropriazioni immobiliari N. 52/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 52/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: CONDOMINIO VIA NOVARA 139 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott.ssa Maria Gabriella Mennuni CUSTODE: Avv. Michele Giliberti CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 29/06/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: MAURIZIO NOBILE CF:NBLMRZ77P24H827X con studio in MILANO (MI) Via Lattanzio, 9 telefono: 0283424990 fax: 0283424990 email: ing.maurizio.nobile@tiscali.it Pagina 1 di 35
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 52/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a MILANO Via Novara 139, quartiere S.Siro, della superficie commerciale di 89,59 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) trilocale al piano quinto composto da cucina, soggiorno, due camere e servizi, con annesso solaio al piano sottotetto. Nella realtà nell appartamento vi è un abbassamento estetico e sono stati abbattuti dei muri all ingresso verso il soggiorno. Identificazione catastale: foglio 293 particella 201 sub. 17 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria A/3, classe 4, consistenza 5 vani, rendita 671,39 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: 5-6, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: cortile comune, proprietà di terzi, enti comuni, ancora cortile comune sui restanti lati; A.1 sottotetto non abitabile, composto da un vano, sviluppa una superficie commerciale di 3,32 Mq. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 89,59 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 3,32 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 269.839,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.. 255.000,00 Data della valutazione: 29/06/2017 Pagina 2 di 35
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 02/02/2016 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 5312/3500, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 3.700,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 33.221,25 Ulteriori avvertenze: L'importo delle spese condominiali insolute è la somma dei debiti condominiali accumulati per i quattro laboratori e per l'appartamento alla data del 30/04/2017 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto in autentica (dal 31/07/1986), con atto stipulato il 31/07/1986 a firma di Notaio Alberto Gallizia ai nn. 33405/4864 di repertorio, trascritto il 08/08/1986 a Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 ai nn. 36426/27144, in forza di atto in autentica 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 174206/23842/1963, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione, presentata il 01/04/1964 con il n. 174206/23842/1963 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 3 di 35
Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: situazione all'interno dell'appartamento diversa da quella riscontrata su planimetria catastale Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica edilizia in sanatoria:.1.000,00 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: abbassamento estetico e abbattimento dei muri all ingresso verso il soggiorno. Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione pratica in sanatoria al Comune e regolarizzazione catastale mediante procedura DOC.FA. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: DOC.FA:.500,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MILANO VIA NOVARA 139, QUARTIERE S.SIRO APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a MILANO Via Novara 139, quartiere S.Siro, della superficie commerciale di 89,59 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) trilocale al piano quinto composto da cucina, soggiorno, due camere e servizi, con annesso solaio al piano sottotetto. Nella realtà nell appartamento vi è un abbassamento estetico e sono stati abbattuti dei muri all ingresso verso il soggiorno. Identificazione catastale: foglio 293 particella 201 sub. 17 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria A/3, classe 4, consistenza 5 vani, rendita 671,39 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: 5-6, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: cortile comune, proprietà di terzi, enti comuni, ancora cortile comune sui restanti Pagina 4 di 35
lati; DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI stadio asilo nido biblioteca farmacie negozi al dettaglio ospedale supermercato spazi verde COLLEGAMENTI autobus distante 150 m metropolitana distante 600 m aeroporto distante 37 km autostrada distante 10 km ferrovia distante 10 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica portone di ingresso: blindata protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in pvc ottimo buono ottimo ottimo buono buono Pagina 5 di 35
Degli Impianti: elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V termico: centralizzato i diffusori sono in pannelli a pavimento al di sopra della media CLASSE ENERGETICA: [167,28 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 1514602115013 registrata in data 18/07/2013 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 80,85 x 100 % = 80,85 balcone 1 16,54 x 35 % = 5,79 balcone 2 8,44 x 35 % = 2,95 Totale: 105,83 89,59 ACCESSORI: sottotetto non abitabile, composto da un vano, sviluppa una superficie commerciale di 3,32 Mq. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Per la stima dell'immobile in questione è stato utilizzato un metodo comparativo diretto, prendendo il più probabile valore di mercato di immobili simili per caratteristiche, condizioni e vetustà in riferimento alla zona stessa e alle zone limitrofe. Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (Periferica/IPPODROMO, SAN SIRO) sono compresi tra i 2600 euro/mq e i 3200 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 2800 euro/mq e 3600 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato medio tra i borsini pari a 3000 euro/mq. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 89,59 x 3.000,00 = 268.779,00 Valore superficie accessori: 3,32 x 3.000,00 = 9.960,00 Pagina 6 di 35
278.739,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo Spese condominiali decurtazione nel biennio -7.400,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 271.339,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 271.339,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la stima dell'immobile in questione è stato utilizzato un metodo comparativo diretto, prendendo il più probabile valore di mercato di immobili simili per caratteristiche, condizioni e vetustà in riferimento alla zona stessa e alle zone limitrofe. Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (Periferica/IPPODROMO, SAN SIRO) sono compresi tra i 2600 euro/mq e i 3200 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 2800 euro/mq e 3600 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato medio tra i borsini pari a 3000 euro/mq. Le fonti di informazione consultate sono:, agenzie: del Comune stesso., ed inoltre: Borsino immobiliare di Milano e Provincia (ultimo numero a disposizione), l Agenzia del territorio per il comune di Milano. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 89,59 3,32 271.339,00 271.339,00 Pagina 7 di 35 271.339,00 271.339,00
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 269.839,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 13.491,95 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 1.347,05 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 255.000,00 Pagina 8 di 35
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 52/2016 LOTTO 2 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: B laboratorio artigianale a MILANO Via Novara 139, quartiere S. Siro, della superficie commerciale di 41,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) locale al piano seminterrato, composto da un vano e servizio. Identificazione catastale: foglio 293 particella 79 sub. 31 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria C/3, classe 6, consistenza 38 mq, rendita 96,16 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: partendo da nord e quindi in senso orario: cortile comune, proprietà di terzi,enti comuni,proprietà di terzi 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 41,50 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 28.179,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. Laboratorio utilizzato dal proprietario per attività comerciale. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.. 26.000,00 Data della valutazione: 29/06/2017 Pagina 9 di 35
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 20/06/2011 a L Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 38529/7106, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 450.000,00. Importo capitale: 300.000,00 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 02/02/2016 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 5312/3500, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 723,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 33.221,25 Ulteriori avvertenze: L'importo delle spese condominiali insolute è la somma dei debiti condominiali accumulati per i quattro laboratori e per l'appartamento alla data del 30/04/2017 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 07/06/2011), con atto stipulato il 07/06/2011 a firma di Massimiliano Tornambè ai nn. 12424/7671 di repertorio, trascritto il 20/06/2011 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 38528/25991 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 11/09/2002) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di rogito (dal 11/09/2002 fino al 07/06/2011), con atto stipulato il 11/09/2002 a firma di notaio Enrico Chiodi Daelli ai nn. 149170 di repertorio, trascritto il 24/09/2002 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 58667/35705, in forza di atto di rogito 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 10 di 35
7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 174206/23842/1963, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione, presentata il 01/04/1964 con il n. 174206/23842/1963 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica edilizia in sanatoria:.1.000,00 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: La porta di accesso al servizio igienico è stata spostata chiudendo un lato e aprendolo su altro lato. Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione pratica in sanatoria al Comune e regolarizzazione catastale mediante procedura DOC.FA. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: DOC.FA:.500,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MILANO VIA NOVARA 139, QUARTIERE S. SIRO LABORATORIO ARTIGIANALE DI CUI AL PUNTO B laboratorio artigianale a MILANO Via Novara 139, quartiere S. Siro, della superficie commerciale di 41,50 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) locale al piano seminterrato, composto da un vano e servizio. Identificazione catastale: Pagina 11 di 35
foglio 293 particella 79 sub. 31 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria C/3, classe 6, consistenza 38 mq, rendita 96,16 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: partendo da nord e quindi in senso orario: cortile comune, proprietà di terzi,enti comuni,proprietà di terzi DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI asilo nido supermercato farmacie negozi al dettaglio scuola elementare spazi verde stadio spazi verde COLLEGAMENTI autobus distante 150 m metropolitana distante 600 m aeroporto distante 37 km autostrada distante 10 km ferrovia distante 10 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica portone di ingresso: realizzato in ferro infissi esterni: vetro singolo realizzati in metallo infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato scarso scarso mediocre mediocre mediocre mediocre Pagina 12 di 35
CLASSE ENERGETICA: [67,64 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 1514600291111 registrata in data 31/01/2011 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale un vano e servizio 41,50 x 100 % = 41,50 Totale: 41,50 41,50 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (Periferica/ippodromo, san siro) sono compresi tra i 600 euro/mq e i 900 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 600 euro/mq e 900 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato medio tra i due borsini pari a 750 euro/mq. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 41,50 x 750,00 = 31.125,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo Spese condominiali decurtate nel biennio -1.446,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 29.679,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 29.679,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Pagina 13 di 35
Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (Periferica/ IPPODROMO, SAN SIRO) sono compresi tra i 600 euro/mq e i 900 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 600 euro/mq e 900 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato medio tra i due borsini pari a 750 euro/mq. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto B laboratorio artigianale 41,50 0,00 29.679,00 29.679,00 29.679,00 29.679,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 28.179,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 1.408,95 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 770,05 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Pagina 14 di 35. 26.000,00
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 52/2016 LOTTO 3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: C laboratorio artigianale a MILANO Via Novara 139, quartiere S.Siro, della superficie commerciale di 97,56 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) locale al piano seminterrato, composto da tre vani e servizio. Identificazione catastale: foglio 293 particella 79 sub. 32 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria C/3, classe 6, consistenza 78 mq, rendita 197,39 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: partendo da nord e quindi in senso orario: cortile comune su tre lati,enti comuni, proprietà di terzi 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 97,56 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 71.412,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** senza alcun titolo. contrattodi locazione posteriore al pignoramento n. 5323 serie 3T del 11/05/2017 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.. 67.000,00 Data della valutazione: 29/06/2017 Pagina 15 di 35
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 20/06/2011 a L Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 38529/7106, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 450.000,00. Importo capitale: 300.000,00 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 02/02/2016 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 5312/3500, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 2.568,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 33.221,25 Ulteriori avvertenze: L'importo delle spese condominiali insolute è la somma dei debiti condominiali accumulati per i quattro laboratori e per l'appartamento alla data del 30/04/2017 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 07/06/2011), con atto stipulato il 07/06/2011 a firma di Massimiliano Tornambè ai nn. 12424/7671 di repertorio, trascritto il 20/06/2011 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 38528/25991 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 11/09/2002) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di rogito (dal 11/09/2002 fino al 07/06/2011), con atto stipulato il 11/09/2002 a firma di notaio Enrico Chiodi Daelli ai nn. 149170 di repertorio, trascritto il 24/09/2002 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 58667/35705, in forza di atto di rogito 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 16 di 35
7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 174206/23842/1963, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione, presentata il 01/04/1964 con il n. 174206/23842/1963 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: situazione all'interno del laboratorio diversa da quella riscontrata da planimetria catastale Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica edilizia in sanatoria:.1.000,00 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: La porta di accesso al servizio igienico è stata spostata chiudendo un lato e aprendolo su altro lato ed è stata creata una suddivisione con tamponamenti interni creando due ambienti separati. Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione pratica in sanatoria al Comune e regolarizzazione catastale mediante procedura DOC.FA. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: DOC.FA:.500,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MILANO VIA NOVARA 139, QUARTIERE S.SIRO LABORATORIO ARTIGIANALE DI CUI AL PUNTO C laboratorio artigianale a MILANO Via Novara 139, quartiere S.Siro, della superficie commerciale di 97,56 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) locale al piano seminterrato, composto da tre vani e servizio. Pagina 17 di 35
Identificazione catastale: foglio 293 particella 79 sub. 32 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria C/3, classe 6, consistenza 78 mq, rendita 197,39 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: partendo da nord e quindi in senso orario: cortile comune su tre lati,enti comuni, proprietà di terzi DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI asilo nido biblioteca farmacie negozi al dettaglio ospedale scuola elementare spazi verde supermercato stadio verde attrezzato COLLEGAMENTI autobus distante 150 m autostrada distante 10 km ferrovia distante 10 km aeroporto distante 37 km metropolitana distante 2 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica scarso buono Pagina 18 di 35
portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in ferro infissi esterni: vetro singolo realizzati in metallo infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato infissi interni: a battente realizzati in legno e vetro mediocre mediocre CLASSE ENERGETICA: [70.81 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 1514600292011 registrata in data 31/01/2011 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale composto da tre vani e servizio 97,56 x 100 % = 97,56 Totale: 97,56 97,56 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (Periferica/ IPPODROMO, SAN SIRO) sono compresi tra i 600 euro/mq e i 900 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 600 euro/mq e 900 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio e incrementati considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile che in questo caso è stato ristrutturato, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato pari a 800 euro/mq. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 97,56 x 800,00 = 78.048,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo Spese condominiali decurtate nel biennio -5.136,00 Pagina 19 di 35
RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 72.912,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 72.912,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (Periferica/ IPPODROMO, SAN SIRO) sono compresi tra i 600 euro/mq e i 900 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 600 euro/mq e 900 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio e incrementati considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile che in questo caso è stato ristrutturato, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato pari a 800 euro/mq. Le fonti di informazione consultate sono:, agenzie: del Comune stesso., ed inoltre: Agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto C laboratorio artigianale VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): 97,56 0,00 72.912,00 72.912,00 72.912,00 72.912,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 71.412,00 Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e. 3.570,60 Pagina 20 di 35
reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 841,40 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 67.000,00 Pagina 21 di 35
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 52/2016 LOTTO 4 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: D laboratorio artigianale a MILANO Via Novara 139, quartiere S.Siro, della superficie commerciale di 101,17 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )Identificazione catastale: foglio 293 particella 79 sub. 33 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria C/3, classe 6, consistenza 84 mq, rendita 212,57 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: partendo da nord e quindi in senso orario: cortile comune, proprietà di terzi, enti comuni, cortile comune, proprietà di terzi; 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 101,17 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 79.648,50 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 75.000,00 Data della valutazione: 29/06/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** senza alcun titolo. Il proprietario ha affittato il locale con contratto di affitto n. 14438 serie 3T del 29 dicembre 2016 (posteriore al pignoramento). Tale contratto però erroneamente è stato attribuito al sub 34 (subalterno nel quale il soggetto esecutato svolge attività di deposito per il negozio di bomboniere) 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. Pagina 22 di 35
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 20/06/2011 a L Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 38529/7106, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 450.000,00. Importo capitale: 300.000,00 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 02/02/2016 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 5312/3500, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 2.423,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 33.221,25 Ulteriori avvertenze: L'importo delle spese condominiali insolute è la somma dei debiti condominiali accumulati per i quattro laboratori e per l'appartamento alla data del 30/04/2017 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 07/06/2011), con atto stipulato il 07/06/2011 a firma di Massimiliano Tornambè ai nn. 12424/7671 di repertorio, trascritto il 20/06/2011 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 38528/25991 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 11/09/2002) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di rogito (dal 11/09/2002 fino al 07/06/2011), con atto stipulato il 11/09/2002 a firma di notaio Enrico Chiodi Daelli ai nn. 149170 di repertorio, trascritto il 24/09/2002 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 58667/35705, in forza di atto di rogito 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 23 di 35
7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 174206/23842/1963, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione, presentata il 01/04/1964 con il n. 174206/23842/1963 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: situazione all'interno del laboratorio diversa da quella riscontratanella planimetria catastale Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica edilizia in sanatoria:.1.000,00 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: Il locale è stato suddiviso con una parete in cartongesso creando due ambienti separati ed è stato chiuso un varco comunicante con altro subalterno. Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione pratica in sanatoria al Comune e regolarizzazione catastale mediante procedura DOC.FA. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: DOC.FA:.500,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: NESSUNA L'immobile risulta conforme. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MILANO VIA NOVARA 139, QUARTIERE S.SIRO LABORATORIO ARTIGIANALE DI CUI AL PUNTO D laboratorio artigianale a MILANO Via Novara 139, quartiere S.Siro, della superficie commerciale di 101,17 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )Identificazione catastale: foglio 293 particella 79 sub. 33 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria C/3, classe 6, Pagina 24 di 35
consistenza 84 mq, rendita 212,57 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: partendo da nord e quindi in senso orario: cortile comune, proprietà di terzi, enti comuni, cortile comune, proprietà di terzi; DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI asilo nido biblioteca farmacie negozi al dettaglio ospedale scuola elementare spazi verde stadio supermercato verde attrezzato COLLEGAMENTI aeroporto distante 37 km autobus distante 350 m autostrada distante 10 km ferrovia distante 10 km metropolitana distante 2 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: pavimentazione interna: realizzata in laminato portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in ferro infissi esterni: vetro singolo realizzati in metallo scarso buono al di sotto della media al di sotto della media Pagina 25 di 35
infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato buono CLASSE ENERGETICA: [56.79 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 1514600291711 registrata in data 31/01/2011 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale un vano e servizio 101,17 x 100 % = 101,17 Totale: 101,17 101,17 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (Periferica/ IPPODROMO, SAN SIRO) sono compresi tra i 600 euro/mq e i 900 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 600 euro/mq e 900 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio e incrementati considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile che in questo caso è stato ristrutturato, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato pari a 850 euro/mq. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 101,17 x 850,00 = 85.994,50 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo Spese condominiali decurtate nel biennio -4.846,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 81.148,50 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 81.148,50 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Pagina 26 di 35
Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (Periferica/ IPPODROMO, SAN SIRO) sono compresi tra i 600 euro/mq e i 900 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 600 euro/mq e 900 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio e incrementati considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile che in questo caso è stato ristrutturato, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato pari a 850 euro/mq. Le fonti di informazione consultate sono:, agenzie: del Comune stesso, ed inoltre: 'Agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto D laboratorio artigianale VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): 101,17 0,00 81.148,50 81.148,50 81.148,50 81.148,50 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 79.648,50 Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 3.982,43 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Pagina 27 di 35
Riduzione per arrotondamento:. 666,08 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 75.000,00 Pagina 28 di 35
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 52/2016 LOTTO 5 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: E laboratorio artigianale a MILANO Via Novara 139, quartiere S.Siro, della superficie commerciale di 87,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) locale al piano seminterrato, composto da tre vani e servizio. Identificazione catastale: foglio 293 particella 79 sub. 34 (catasto fabbricati), zona censuaria 3, categoria C/3, classe 6, consistenza 88 mq, rendita 222,70 Euro, indirizzo catastale: Via Novara 139, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: partendo da nord e quindi in senso orario: cortile comune, proprietà di terzi, cortile comune, enti comuni, proprietà di terzi; 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 87,90 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 61.533,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. Locale utilizzato dal proprietario per deposito dell'attività commerciale. Erroneamente il proprietario ha affittato il sub. 33 indicando nel contratto di affitto il presente sub 34. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.. 58.000,00 Data della valutazione: 29/06/2017 Pagina 29 di 35
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, iscritta il 20/06/2011 a L Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 38529/7106, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 450.000,00. Importo capitale: 300.000,00 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 02/02/2016 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 5312/3500, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.446,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 33.221,25 Ulteriori avvertenze: L'importo delle spese condominiali insolute è la somma dei debiti condominiali accumulati per i quattro laboratori e per l'appartamento alla data del 30/04/2017 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 07/06/2011), con atto stipulato il 07/06/2011 a firma di Massimiliano Tornambè ai nn. 12424/7671 di repertorio, trascritto il 20/06/2011 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 38528/25991 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 11/09/2002) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di rogito (dal 11/09/2002 fino al 07/06/2011), con atto stipulato il 11/09/2002 a firma di notaio Enrico Chiodi Daelli ai nn. 149170 di repertorio, trascritto il 24/09/2002 a l Ufficio del Territorio Servizi di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 ai nn. 58667/35705, in forza di atto di rogito Pagina 30 di 35