TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 156/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: CONDOMINIO ERRE DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott.ssa Anna Maria Antonini CUSTODE: IVG Coveg CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 18/12/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Geom. MARCO ROMANELLO CF:RMNMRC63P12L483U con studio in UDINE (UD) VIA TEOBALDO CICONI 7 telefono: 0432299388 email: geomarcoromanello@gmail.com Pagina 1 di 10
TRIBUNALE ORDINARIO - UDINE - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 156/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a UDINE via Giuseppe Parini 37, della superficie commerciale di 99,80 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'immobile oggetto della presente relazione peritale è ricompreso all'interno del fabbricato condominiale denominato Condominio ERRE e situato in Comune di Udine via G. Parini al civico n. 37/1, zona semicentrale a ridosso della parte interna della circonvallazione cittadina. zona ben servita dai mezzi pubblici, attività commerciali, e servizi pubblici. Il corpo di fabbrica così individuato si sviluppa su più piani fuori terra che entro terra. Al suo interno troviamo due vani scale individuati con l'interno 1-2 indipendenti fra loro e serviti da altrettanti ascensori. Identificazione catastale: foglio 41 particella 454 sub. 41 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 596,51 Euro, indirizzo catastale: Via G. Parini n. 37/1, piano: S2-3, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati si superficie foglio 41 particella 454 (catasto terreni), qualita/classe ENTE URBANO, superficie 1190, derivante da Impianto meccanografico del 20/10/1977 Coerenze: Nord via pubblica denominata via G. Parini, Est particelle 1531-489-1534, Sud particelle 1533-1532-466-458, Ovest particella 459, salvo se altri.- 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 99,80 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 119.760,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:. 84.000,00 Data della valutazione: 18/12/2017 Pagina 2 di 10
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 30/01/2001 a firma di notaio Marcello Mauro ai nn. 126700 di repertorio, iscritta il 31/01/2001 a Udine ai nn. 2972/405, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione d garanzia di mutuo. Importo ipoteca: lire 217.400.000. Importo capitale: lire 195.000.000. Durata ipoteca: 35 anni 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 31/01/2006 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 220/2006 di repertorio, trascritta il 14/02/2006 a Udine ai nn. 4961/3294, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziale pignoramento, stipulata il 26/03/2009 a firma di Tribunale di Udine ai nn. 1013 di repertorio, trascritta il 07/04/2009 a Udine ai nn. 9867/6873, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Atto giudiziario pignoramento, stipulata il 30/10/2017 a firma di Ufficiale Giudiziario Tribunale di Udine ai nn. 1584 di repertorio, trascritta il 20/04/2017 a Udine ai nn. 9301/6416, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Atto giudiziario 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 2.379,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 11.415,82 Millesimi condominiali: 21,60/1000 Ulteriori avvertenze: Le prossime scadenze rateali per bilancio preventivo anno di gestione 2017/2018, così come deliberato sono: - rata nr. 2 01/11/2017 475.81 - rata nr. 3 01/11/2017 475.81 - rata nr. 4 01/01/2018 475.81 - rata nr. 5 01/03/2018 475.81 per un totale complessivo di 1.903,24.- Pagina 3 di 10
Amministratore pro tempore: DIEMMESTUDIO SNC di De Michieli R. e Dotoli B. tel. 0432-1744587 - 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 30/01/2001 a firma di notaio Mauro Marcello ai nn. 126700 di repertorio, trascritto il 31/01/2001 a Udine ai nn. 2971/2188, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 901/63, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di un fabbricato ad uso alloggi e negozi, presentata il 12/08/1963, rilasciata il 03/12/1963 con il n. 30918 P.G. -901 ed di protocollo, agibilità del 06/08/1965 con il n. 14776/11 SAN. di protocollo Condono edilizio tratto dalla legge 47/85 N. P.G. 40181 G.C. 10526, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di chiususa con veranda del terrazzo esistente e diversa distribuzione degli spazi interni, presentata il 01/10/1986 con il n. P.G. 40181 G.C. 10526 di protocollo, rilasciata il 11/10/2000 con il n. P.G. 40181 G.C. 10526 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona B1- Residenziale intensiva 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: L'immobile risulta conforme. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: L'immobile risulta conforme. 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ Pagina 4 di 10
BENI IN UDINE VIA GIUSEPPE PARINI 37 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a UDINE via Giuseppe Parini 37, della superficie commerciale di 99,80 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'immobile oggetto della presente relazione peritale è ricompreso all'interno del fabbricato condominiale denominato Condominio ERRE e situato in Comune di Udine via G. Parini al civico n. 37/1, zona semicentrale a ridosso della parte interna della circonvallazione cittadina. zona ben servita dai mezzi pubblici, attività commerciali, e servizi pubblici. Il corpo di fabbrica così individuato si sviluppa su più piani fuori terra che entro terra. Al suo interno troviamo due vani scale individuati con l'interno 1-2 indipendenti fra loro e serviti da altrettanti ascensori. Identificazione catastale: foglio 41 particella 454 sub. 41 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/2, classe 2, consistenza 5,5 vani, rendita 596,51 Euro, indirizzo catastale: Via G. Parini n. 37/1, piano: S2-3, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati si superficie foglio 41 particella 454 (catasto terreni), qualita/classe ENTE URBANO, superficie 1190, derivante da Impianto meccanografico del 20/10/1977 Coerenze: Nord via pubblica denominata via G. Parini, Est particelle 1531-489-1534, Sud particelle 1533-1532-466-458, Ovest particella 459, salvo se altri.- fronte principale su Via G. Parini particolare fronte principale Via G. Parini planimetria d'inquadramento fronte posteriore Pagina 5 di 10
DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Come identificato l'unità immobiliare adibita a civile abitazione è posta al piano terzo del complesso immobiliare mentre la cantina è popsta nel piano scantinato. Al suo interno troviamo: l'ingresso che da direttamente sulla zona giorno dalla quale si accede alla terrazza ed alla cucina, un disimpegno notte, due camere da letto da cui si accede al terrazzo, un bagno e la veranda. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta battente realizzati in legno e vetro infissi interni: anta singola battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in parquet in legno a doghe - zona giorno e notte protezioni infissi esterni: avvolgibili realizzate in materiale plastico rigido pavimentazione interna: realizzata in piastrelle in ceramica bagno e cucina pavimentazione interna: realizzata in marmette terrazza e veranda portone di ingresso: anta singola battente realizzato in legno Degli Impianti: citofonico: conformità: di detto impianto non è stato possibile verificare la conformità alle normativa di settore vigenti termico: centralizzato con alimentazione in metano i diffusori sono in caloriferi conformità: di detto impianto non è stato possibile verificare la conformità alle normativa di settore vigenti. elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: di detto impianto non è stato possibile verificare la conformità alla normativa di settore vigente gas: sottotraccia con alimentazione a metano conformità: di detto impianto non è stato al di sopra della media nella media nella media nella media nella media al di sopra della media nella media al di sopra della media al di sopra della media Pagina 6 di 10
possibile verificare la conformità alla normativa di settore vigente CONSISTENZA: soggiorno veranda cantina Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 disimpegno notte camera da letto descrizione consistenza indice commerciale appartamento 91,00 x 100 % = 91,00 veranda 6,00 x 50 % = 3,00 Pagina 7 di 10
terrazzi 16,00 x 30 % = 4,80 cantina 4,00 x 25 % = 1,00 Totale: 117,00 99,80 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: OMI Banca dati delle quotazioni immobiliari- Agenzia delle Entrate - anno 2017 - semestre 1 Valore minimo: 1.150,00 Valore massimo: 1.600,00 Borsino FIAIP FVG anno 2017 - Zona Semicentro Est - Buonoo stato - Abitabile Valore minimo: 800,00 Valore massimo: 1.200,00 Osservatorio quotazioni immobiliari - Abitazioni Civili in stato Valore minimo: 1.183,00 Valore massimo: 1.638,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: planimetria generale - piano terzo Gli elementi che intervengono e che verranno presi dallo scrivente in debita considerazione nella determinazione del più probabile valore di mercato, sono tutta una serie di condizioni intrinseche (l ubicazione territoriale, le caratteristiche della zona, la destinazione dei fabbricati circostanti, i collegamenti viari, la situazione del mercato immobiliare, ecc.) e di condizioni intrinseche (proprie dell unità immobiliare in esame come il suo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza catastale, la distribuzione interna, la dotazione e funzionalità degli impianti, ecc.). Nel caso in questione lo scrivente determinerà la sua stima secondo il criterio monoparametrico o sintetico per confronto diretto, tenendo conto del principio dell ordinarietà come quello dello Highest and Best Use (HBU) ossia il più conveniente e miglior uso, rappresentante la destinazione maggiormente redditizia per gli immobili esaminati. Per quanto sopra quindi, effettuate dalla scrivente tutte le ricerche possibili sui conosciuti valori unitari attualmente praticati dal mercato immobiliare nel segmento delle unità residenziali e dei terreni edificabili del Comune di UDINE (UD) (Borsino immobiliare FIAP,, Banca Osservatorio del mercato immobiliare OMI, Osservatorio Immobiliare, conoscenze dirette per recenti transazioni, ecc.) ma in considerazione anche dei prezzi marginali ad esso collegati. Il sottoscritto ritiene congruo attribuire un valore economico pari a: 1.200,00/mq per l unità a destinazione abitativa. La valutazione tiene in considerazione tutti gli elementi oggettivi Pagina 8 di 10
e soggettivi, anche se non apparenti, ma tuttavia sulle considerazioni espresse dal C.T.U. per la determinazione di un prezzo base d asta che risulti a livello concorrenziale. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 99,80 x 1.200,00 = 119.760,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 119.760,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 119.760,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di UDINE, ufficio del registro di UDINE, conservatoria dei registri immobiliari di UDINE, ufficio tecnico di UDINE DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 99,80 0,00 119.760,00 119.760,00 119.760,00 119.760,00 Giudizio di comoda divisibilità della quota: Gli immobili risultano pignorati per l intera quota, che risulta di proprietà dell esecutata Sig.ra Considerata l inopportunità di una separazione tra l abitazione e la cantina, si propone la vendita all asta dei beni immobili esaminati nello stato di fatto e diritto in cui si trovano, in un unico lotto Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 119.760,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Pagina 9 di 10
Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 23.952,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc:. 11.415,82 Riduzione per arrotondamento:. 392,18 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: data 18/12/2017 il tecnico incaricato Geom. MARCO ROMANELLO. 84.000,00 Pagina 10 di 10