TRIBUNALE DI MODENA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO nella procedura esecutiva immobiliare n. 124/2017 a carico di Braga Bruna e Bianchini Augusto. ********************************************** Giudice dell esecuzione : Dott. Michele Cifarelli ********************************************** In relazione all incarico conferitomi in data 11/10/2017 dal Ill.mo Sig. Giudice Dott. Michele Cifarelli nella procedura esecutiva immobiliare n. 124/2017 Tribunale di Modena contro Braga Bruna e Bianchini Augusto, durante l udienza del 11/04/2018 l Ill.mo Signor Giudice Dott. Michele Cifarelli conferiva all esperto Ing. Raffaele Rigagnoli, di valutare il rilievo alla stima avanzato dall esecutata Bruna Braga in relazione al Bene C e precisamente: Bene C : Immobili di piena proprietà della Signora Braga Bruna Appezzamento di terreno con sovrastanti fabbricati in parte civili e in parte rurali, in unico corpo, posto nel Comune di San Felice S.P. frazione RIVARA, via Degli Estensi n. 2102. RELAZIONE DI STIMA AGGIORNAMENTO ALLA PERIZIA DEPOSITATA IN DATA 10/03/2018 IN RELAZIONE AL BENE C : A seguito dei rilievi alla stima avanzata dall esecutata Braga Bruna è stato eseguito dal sottoscritto un secondo accesso agli atti presso il Comune di San Felice Sul Panaro (MO ) dal quale si è riscontrato i seguenti documenti che descrivono la posizione edilizia ed urbanistica 1
del bene in oggetto: - Fabbricato residenziale ( Fg. 33 - Mapp. 244 ) - scheda AeDES (scheda di rilevamento danno, prato intervento e agibilità, per edifici ordinari nell emergenza Post-sismico) nelle quali si rileva che l edificio è inagibile per danni provocati dal terremoto del 2012 - ordinanza del Sindaco di totale inagibilità - attestazione assenza pratiche edilizie - Terreno ( Fg. 33 Mapp. 342 ) Si conferma la destinazione urbanistica certificata nel CDU come Aree edificate a prevalente destinazione residenziale ad assetto urbanistico consolidate ( AC1 ) -Fabbricato rurale ( Fg. 33 - Mapp. 245 ) Tale fabbricato è stato demolito e non ci sono pratiche edilizie agli atti che riguardano la sua costruzione, essendo probabilmente antecedente al 01/09/1967. (Si allega attestazione assenza pratiche edilizie ). In relazione al fabbricato rurale è stata trovata la seguente documentazione edilizia di un Capannone ad uso deposito prodotti agricoli ( non accatastato ) attualmente posizionato sul confine del Mapp. 342 ( ex 4259), costruito in seguito alla demolizione del piccolo fabbricato rurale (Mapp. 245 ), non intestata alla Sig.ra Braga Bruna ma al Sig. Stabellini Andrea (affittuario della Sig.ra Pedrazzi Carolina ) : - domanda per ottenere il permesso di esecuzione lavori per la 2
costruzione di un nuovo capannone ad uso deposito prodotti agricoli, con struttura in ferro e pareti di tamponamento in pannelli di cemento a nome del Sig. Stabellini Andrea con Prot. n. 1875 del 30/04/1973 con demolizione di piccolo fabbricato rurale esistente - nulla osta per l esecuzione dei lavori Pratica n. 46/1973 subordinato alla concessione del confinante Sig. Guerzoni Aroldo in allegato alla pratica stessa - un documento di autorizzazione del confinante ( Sig. Guerzoni Aroldo ) al Sig. Stabellini Andrea ( affittuario della Sig.ra Pedrazzi Carolina) del 24/04/1973 a costruire il capannone sul confine della proprietà del Sig. Guerzoni Aroldo e nello stesso tempo il Sig. Stabellini Andrea è obbligato a rimuovere il manufatto in caso che abbandoni l abitazione in affitto della Sig.ra Pedrazzi Carolina. - Dichiarazione di fine lavori del Direttore Lavori del 23/02/1978 - Una comunicazione del Geom. G. Corradini in data 25/11/1987 alla Sig.ra Maria Guerzoni Stabellini per incarico ricevuto dalla proprietà Sig. Pedrazzi Carolina nella quale si chiede che l immobile in affitto venga riconsegnato nello stato di consistenza e configurazione esistente all inizio della locazione e che il fabbricato adibito a deposito di prodotti agricoli da Lei costruito dovrà essere demolito con trasporto in altro luogo del materiale di risulta con la sua approvazione ( si allega le lettere ) - Lettera inviata alla Sig.ra Stabellini in data 09/12/1987 nella quale si prende atto della disponibilità a demolire il manufatto 3
costruito sul terreno di proprietà della Sig.ra Pedrazzi Carolina - Autorizzazione a nome di Pedrazzi Carolina alla demolizione di un fabbricato adibito a deposito prodotti agricoli Prot. 4717 Pratica edile 52/1988 VALUTAZIONE Fabbricato residenziale con area cortiliva : ( Fg. 33 Mapp. 244 ) Il fabbricato è inagibile, per ottenere la regolarità edilizia ed agibilità deve essere sottoposto a manutenzione straordinaria, presentando all ufficio tecnico una pratica edilizia ( SCIA) di manutenzione straordinaria in base alle normative vigenti, tale pratica avrà un costo in termini di competenze tecniche che al momento lo scrivente, non avendo elementi necessari per il calcolo dell ammontare della somma da scontare non è in grado di valutare. Pertanto si considera nella valutazione il valore della superficie commerciale del fabbricato esistente nello stato di fatto: 84,00 mq x 3 piani( P.T-1-2 ) = 252,00 mq 252 mq x 100 /mq = 25.200,00 Fabbricato rurale ( Fg. 33 Mapp. 245 ) Essendo stato demolito si può considerare l area di sedime di 5mq che è terreno edificabile : 5,00 mq x 100 /mq = 500,00 Terreno: ( Fg. 33 Mapp. 342 ) La superficie edificatoria in base alle Normative tecniche vigenti risulta essere di 735 mq 735 mq x 100 /mq = 73.500,00 4
Capannone ad uso deposito prodotti agricoli ( non accatastato ): A seguito dei documenti riscontrati il fabbricato in oggetto è stato autorizzato con nulla osta subordinato alla concessione del Sig. Guerzoni Aroldo ( confinante ), perché si costruiva sul confine tra la proprietà Guerzoni Aroldo e Pedrazzi Carolina, tale concessione venne data esclusivamente al Sig. Stabellini Andrea ( affittuario ) che in ogni caso aveva l obbligo di demolizione nel caso abbandoni l abitazione in affitto della proprietà di Pedrazzi Carolina. Negli atti di compravendita della Sig.ra Pedrazzi Carolina ai Sig.ri Bombarda Patrizia e Rebecchi Paolo, atto notarile del 24/11/1988 Notaio Pini n. trascrizione 14581 del 1988 e dall atto dei Sig.ri Bombarda Patrizia e Rebecchi Paolo alla Sig.ra Braga Bruna atto notarile del 26/03/1992 Notaio Di Maria n. trascrizione 5250/92, il nuovo capannone adibito a deposito di prodotti agricoli non è oggetto di vendita, si parla solo del fabbricato destinato ad abitazione con area cortiliva ( Mapp. 244 ) con adiacente terreno edificabile ( mapp. 246 che oggi è il 342 ) e un piccolo rustico ( Mapp. 245 ) di 5 mq confinanti in un solo corpo con Via degli Estensi, proprietà Bianchini, Scacchetti, Guerzoni, salvo altri. In entrambi i rogiti la parte venditrice dichiara di non essere in possesso o a conoscenza degli estremi della licenza edilizia relativa ai fabbricati, che le opere relative alla costruzione dei fabbricati in oggetto sono state iniziate in data anteriore al 01/09/1967 e che i fabbricati in oggetto non sono stati oggetto di interventi edilizi o di mutamenti di destinazione d uso, soggetti a licenze, concessioni o autorizzazioni ovvero sanatoria 5
e che per essi non sono stati adottati alcuno dei provvedimenti sanzionatori di cui all art. 41. Dalle norme vigenti ( RUE ) che riguardano le distanze dai confini il nuovo fabbricato dovrebbe stare a 5 metri dal confine a meno che non ci sia il consenso del confinante ( Art. 39, comma 4 del RUE ), attualmente tale consenso non esiste. Per questi motivi nella valutazione, il fabbricato si deve considerare non regolare e soggetto a demolizione con un costo approssimato di circa Euro 3.000,00 + IVA. Conclusioni : Fabbricato residenziale ( Mapp. 244 ) 252,00 mq x 100 = /mq = 25.200,00 Fabbricato Rurale ( Mapp. 245 ) 5,00 mq x 100 = /mq = 500,00 Terreno ( Mapp. 342 ) 735 mq x 100,00 = /mq = 73.500,00 Capannone da demolire o regolarizzare: - 3.660,00 TOTALE valore del Bene C 95.540,00 PROPOSTA DI VENDITA Per quanto sopra, si propone la vendita del bene sopra periziati in unico lotto con il seguente prezzo a base d asta di : Euro 95.000,00 ( euro novantacinquemila/00 ) ******************************************** Con quanto esposto lo scrivente ritiene compiutamente assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione per ogni eventuale 6
chiarimento. Con Osservanza Modena, 27 Agosto 2018. IL CONSULENTE TECNICO Dott. Ing. Raffaele Rigagnoli Allegati : - Documentazione catastale - Ordinanza inagibilità Mapp. 244 - Attestazione assenza pratiche edilizie - Certificato di destinazione urbanistica Mapp. 342 - Progetto e documentazione edilizia capannone ad uso deposito prodotti agricoli - Documentazione fotografica 7