TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1376/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: SRL UBI FINANCE DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott. Alberto Crivelli CUSTODE: dott.ssa Alessandra Maria Rita Salamone CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 28/06/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ORIANO FABRIZIO DURANTE CF:DRNRFB67T03F839K con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: 0299045291 email: durante@officinaprogettazione.it PEC: oriano.durante@pct.pecopen.it Pagina 1 di 10
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1376/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a LENTATE SUL SEVESO VIA ACHILLE GRANDI 13, della superficie commerciale di 96,63 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) AL TERZO PIANO APPARTAMENTO DI TRE LOCALI OLTRE SERVIZIO E RIPOSTIGLIO. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 3, ha un'altezza interna di 2,60 mt.identificazione catastale: foglio 30 particella 92 sub. 12 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 4, consistenza 81 mq, rendita 369,27 Euro, indirizzo catastale: VIA ACHILLE GRANDI n. 13, piano: 3, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 27.02.2003 Trascrizione in atti dal 17.03.2003 Repertorio n.: 15087 Rogante: TOMMASI Enrico Sede: NOVA MILANESE Registrazione: COMPRAVENDITA (n. 22872.1/2003) Coerenze: da Nord ed in senso orario: cortile comune, ripostigli di proprietà di terzi, atrio comune. L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra,. Immobile costruito nel 1962. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 96,63 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 65.800,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 49.350,00 Data della valutazione: 28/06/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 10
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 27/02/2003 a firma di Notaio TOMMASI Enrico ai nn. 15088/8350 di repertorio, iscritta il 03/03/2003 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 34701/5336, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: 186.000,00. Importo capitale: 93.000,00. Durata ipoteca: 24 anni e 9 mesi 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 28/10/2017 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 12577 di repertorio, trascritta il 29/11/2017 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 144154/92861, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: DOMANDA GIUDIZIALE, stipulata il 12/12/2001 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 2 di repertorio, trascritta il 05/01/2002 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 1130/717, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 2.100,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 16.975,57 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 27/02/2003), con atto stipulato il 27/02/2003 a firma di Notaio TOMMASI Enrico ai nn. 15087/8349 di repertorio, trascritto il 03/03/2003 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 34700/22872, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 10
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 30/05/1988 fino al 27/02/2003), con atto stipulato il 30/05/1988 a firma di Notaio SUIZZATO Silvano ai nn. 3675 di repertorio, trascritto il 06/07/1988 a lla Conservatoria dei Regsitri Immobiliari di Milano 2 ai nn. 53678/38777, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione/Autorizzazione in sanatoria N. 0453/06040, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di condono 47/85_lavori eseguiti senza licenza edilizia, presentata il 30/04/1986, rilasciata il 08/06/1994 Nulla Osta Per Esecuzione Opere Edili N. 80, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di una casa uso abitazione e magazzino, presentata il 09/07/1962, agibilità del 30/09/1963 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. n. 14 del 20.04.2017, l'immobile ricade in zona D3: Ambito Urbano: aree attività prevalentemente terziario-commerciale. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 20 NTA 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Alla data del sopralluogo il CTU constatava: l'assenza del tavolato divisorio cucina-soggiorno presente invece nell'allegato grafico alla pratica edilizia; la presenza di un lucernario nella camera non presente nell'allegato grafico alla pratica edilizia. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di pratica edilizia in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: costo professionista oltre oneri sanzionatori da concordare con il Comune:.700,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 90 gg Pagina 4 di 10
Confronto tra stato rilevato, stato assentito e planimetria catastale 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Alla data del sopralluogo il CTU constatava l'assenza del tavolato divisorio tra cucina e soggiorno. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Previa rilascio sanatoria presentazione DOCFA all'agenzia del Territorio con nuova planimetria catastale. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: costo professionista per presentazione DOCFA comprensiva di diritti amministrativi:.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 90 gg 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN LENTATE SUL SEVESO VIA ACHILLE GRANDI 13 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a LENTATE SUL SEVESO VIA ACHILLE GRANDI 13, della superficie commerciale di 96,63 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Pagina 5 di 10
1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) AL TERZO PIANO APPARTAMENTO DI TRE LOCALI OLTRE SERVIZIO E RIPOSTIGLIO. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 3, ha un'altezza interna di 2,60 mt.identificazione catastale: foglio 30 particella 92 sub. 12 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 4, consistenza 81 mq, rendita 369,27 Euro, indirizzo catastale: VIA ACHILLE GRANDI n. 13, piano: 3, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 27.02.2003 Trascrizione in atti dal 17.03.2003 Repertorio n.: 15087 Rogante: TOMMASI Enrico Sede: NOVA MILANESE Registrazione: COMPRAVENDITA (n. 22872.1/2003) Coerenze: da Nord ed in senso orario: cortile comune, ripostigli di proprietà di terzi, atrio comune. L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra,. Immobile costruito nel 1962. Particolare interno: soggiorno Particolare interno: camera DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Monza, Milano). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. Inquadramento territoriale: estratto Google Maps Particolare esterno edificio SERVIZI farmacie negozi al dettaglio scuola elementare scuola media inferiore Pagina 6 di 10
asilo nido scuola per l'infanzia piscina supermercato centro commerciale COLLEGAMENTI autostrada distante 5,00 km tangenziale distante 5,00 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia fa parte di un fabbricato costruioto negli anni Sessanta in zona centrale e servita e in prossimità delle principali arterie di comunicazione. L'edificio è presenta finiture di tipo economico e uno stato di conservazione e di manutenzione mediocre. Non è dotato di ascensore. L'appartamento si trova al piano terzo. dal vano scala comune si accede ad un grande disimpegno condominiale su cui prospetta la porta di ingresso blindata all'appartamento. quest'ultimo si compone di ingresso - corridoio, cameretta, ampio soggiorno/cucina, bagno e camera. Le finiture sono mediocri e lo stato di conservazione e di manutenzione è scarso. Il CTU evidenzia che l'unità immobiliare si configura come un sottotetto con copertura spiovente e pertanto non tutta la volumetria può essere ritenuta agibile ovvero con permanenza di persone. Tale requisito è stato considerato nel criterio di stima. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: anta singola a battente realizzati in alluminio infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in marmo rivestimento interno: posto in ceramica realizzato in cucina e bagno portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in blindata Degli Impianti: citofonico: no video elettrico: sottotraccia Pagina 7 di 10
termico: centralizzato con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori con elettrovalvole CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale ingresso 6,80 x 100 % = 6,80 soggiorno 21,60 x 100 % = 21,60 cucina 12,70 x 100 % = 12,70 ripostiglio 11,00 x 33 % = 3,63 disimpegno 2,30 x 100 % = 2,30 bagno 8,30 x 100 % = 8,30 camera 16,70 x 100 % = 16,70 camera 14,50 x 100 % = 14,50 ripostiglio 10,10 x 100 % = 10,10 Totale: 104,00 96,63 Stato di fatto rilevato alla data del sopralluogo VALUTAZIONE: Pagina 8 di 10
DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 96,63 x 700,00 = 67.641,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo per difetto -641,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 67.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 67.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Lentate sul Seveso, agenzie: Realestate, A1 Immobiliare, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; Pagina 9 di 10
il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 96,63 0,00 67.000,00 67.000,00 67.000,00 67.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 1.200,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 65.800,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 16.450,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 49.350,00 data 28/06/2018 il tecnico incaricato ORIANO FABRIZIO DURANTE Pagina 10 di 10