TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 54/2016 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott. DE PAOLA Paolo CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 04/01/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Erika Margareta Galassi CF:GLSRMR73D42A326U con studio in AOSTA (AO) Loc. Porossan-Roppoz, 15 telefono: 0165235278 email: ERIKA.GALASSI@ME.COM PEC: erikamargareta.galassi@ingpec.eu Pagina 1 di 10
TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 54/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a AOSTA via Parigi 146, della superficie commerciale di 77,65 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'immobile, costruito nel 1953, non è risultato oggetto di ristrutturazioni pertanto, esso si presenta come un edificio in stato di ordinaria conservazione, ma vetusto. L'immobile non è dotato di ascensore. L'appartamento è posto al piano primo con affaccio della zona giorno (cucina e soggiorno) a SUD. La cucina è dotata di porta finestra con accesso all'unico balcone presente. L'appartamento è costituito da un corridoio di accesso ai vari vani, una camera da letto, un bagno, una cucina/pranzo ed un soggiorno. Al piano S1 troviamo la cantina. la distribuzione degli spazi interni e delle luci risulta conforme ai progetti autorizzati e ai dati catastali. La cantina, presenta l'apertura sul lato EST dell'immobile, è pertanto in posizione diversa rispetto al progetto autorizzato. Tale difformità risulta sanabile. I serramenti si presentato di fattura recente, però non risulta agli atti un richiesta di sostituzione. L'alloggio è dotato di caldaietta autonoma a gas metano, l'impianto termo-sanitario si presenta datato come l'impianto elettrico. I merito ai pavimenti, troviamo: legno posato a spina di pesce in camera ed in soggiorno, piastrelle di gres in bagno, mentre in ingresso, corridoio e cucina, pistrelle di graniglia. le pareti risultano tinteggiate a colori forti. I sanitari sono di tipologia semplice ed economici, il mobilio semplice. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, interno 1, ha un'altezza interna di 2,80 m.identificazione catastale: foglio 27 particella 760 sub. 3 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/4, classe 3, consistenza 4 vani, rendita 289,22 Euro, indirizzo catastale: via Parigi 146 - (ex Regione La Rochère n. 9), piano: 1-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Appartamento: Confinante a NORD con vano scala - a EST con affaccio su corte/via - a SUD affaccio su corte - a EST confinante con appartamento altra ditta Cantina: Confinante a NORD con corridoio comune - a EST con cantina altra ditta - a SUD con terrapieno - a OVEST con terrapieno e cantina altra ditta L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1953. B box singolo a AOSTA via Parigi 146, della superficie commerciale di 16,05 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il box è sito al primo livello interrato dell'immobile interrato ad uso esclusivo autorimessa. All'autorimessa interrata si accede da via Parigi tramite cancello automatizzato posto in corrispondenza dell'ingresso della stessa. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 2,40 m.identificazione catastale: foglio 27 particella 742 sub. 2 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 15 mq, rendita 79,02 Euro, indirizzo catastale: via Parigi, piano: S1, intestato a *** Pagina 2 di 10
DATO OSCURATO *** Coerenze: A NORD con autorimessa altra ditta - ad EST con corsia di manovra - a SUD con autorimessa altra ditta - ad OVEST con terrapieno L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1981. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 93,70 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 143.984,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 143.984,00 Data della valutazione: 04/01/2017 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 13/11/2015, con scadenza il 12/11/2019, registrato il 13/11/2015 a DRAO UT AOSTA ai nn. 5035 SERIE 3T, trascritto il 13/11/2015 a DRAO UT AOSTA ai nn. 5053 SERIE 3T ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 3600,00. Con esclusione del vano cantina 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno. 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Verbale di pignoramento immobili, registrata il 18/04/2016 a Ufficiale Giudiziario di Aosta ai nn. 678, trascritta il 13/05/2046 ai nn. 4387/3310, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO Pagina 3 di 10
OSCURATO ***. La formalità è riferita solamente a Comune di Aostra - Foglio 27 - particella n. 760 sub. 3 e particella n. 742 sub. 2 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 2.492,96 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 1.020,00 Millesimi condominiali: 69,5 Ulteriori avvertenze: L'autorimessa, rientrante nel presente Lotto come Corpo B, fa capo ad una seconda gestione immobiliare e pertanto le spese sono così riassumibili: spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: euro 93,80 spese condominiali scadute: euro 1127,00 millesimi condominiali: euro 17,2 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, con atto stipulato il 12/02/1983 a firma di Notaio Stellatelli Domenico ai nn. 49252 di repertorio, registrato il 22/02/1983 a Aosta ai nn. 323, trascritto il 26/02/1983 a Aosta ai nn. 1184/1014. Il titolo è riferito solamente a Riferito a: Come di Aosta - Foglio 27 - Particella 760 - sub. 3 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, con atto stipulato il 18/01/1991 a firma di Notaio Bastrenta Ottavio ai nn. 13720 di repertorio, registrato il 05/04/1991 a Aosta ai nn. 286, trascritto il 17/04/1991 a Aosta ai nn. 3636/2529. Il titolo è riferito solamente a Riferito a: Comune di Aosta - Foglio 27 - particella 760 sub. 3 *** DATO OSCURATO ***, in forza di Atto di COMPRAVENDITA, con atto stipulato il 14/01/1984 a firma di Notaio CHANOUX EMILIO ai nn. 19549/5726 di repertorio, registrato il 30/01/1984 a Chatillon (AO) ai nn. 235 vol. 90, trascritto il 07/02/1984 a Aosta ai nn. 1036/896, in forza di Atto di COMPRAVENDITA. Il titolo è riferito solamente a Comune di Aosta - Foglio n. 27 - particella 742 sub. 2 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Denuncia di Costruire N. 178/52, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Realizzazione Immobile, presentata il 08/08/1952 con il n. 750 di protocollo, rilasciata il 14/08/1952 con il n. 178 di protocollo. Pagina 4 di 10
Il titolo è riferito solamente a Comune di Aosta - Foglio 27 - particella 760 sub. 3 Concessione di variante N. 25/53, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Variante piano sottotetto - variazione prospetto - aggiunta autorimessa, presentata il 26/02/1953 con il n. 25 di protocollo, rilasciata il 03/03/1953 con il n. 25 di protocollo, agibilità del 27/11/1953 con il n. 25/53 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a Comune di Aosta - Foglio 27 - particella 760 sub 3 Concessione Edilizia N. 219/82, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Realizzazione di garage interrati, presentata il 24/04/1981, rilasciata il 22/07/1982 con il n. 219/82 di protocollo, agibilità del 31/01/2003 con il n. 219/82 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a Comune di Aosta - Foglio 27 - particella 742 sub. 2. In data 24/04/1982 la C.E. viene volturata a società QUATTRO VILLE di Rosati e C. s.a.s. - ora Società QUATTRO VILLE di D'Orazio 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera Delibera Consiglio Comunale n. 76 del 25/11/2009, l'immobile ricade in zona Ba05* 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Apertura vano cantina lato Ovest posta in posizione traslata rispetto al progetto e con dimensioni differenti. Apertura lato Sud vano cantina, non realizzata. Le difformità sono regolarizzabili mediante: SCIA in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: sanzione amministrativa:.516,00 Presentazione SCIA:.1.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 2 mesi Questa situazione è riferita solamente a Immobile censito al Catasto Immobili Comune di Aosta - Foglio 56 - particella 760 sub. 3 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN AOSTA VIA PARIGI 146 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a AOSTA via Parigi 146, della superficie commerciale di 77,65 mq per la quota di 1/1 di Pagina 5 di 10
piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) L'immobile, costruito nel 1953, non è risultato oggetto di ristrutturazioni pertanto, esso si presenta come un edificio in stato di ordinaria conservazione, ma vetusto. L'immobile non è dotato di ascensore. L'appartamento è posto al piano primo con affaccio della zona giorno (cucina e soggiorno) a SUD. La cucina è dotata di porta finestra con accesso all'unico balcone presente. L'appartamento è costituito da un corridoio di accesso ai vari vani, una camera da letto, un bagno, una cucina/pranzo ed un soggiorno. Al piano S1 troviamo la cantina. la distribuzione degli spazi interni e delle luci risulta conforme ai progetti autorizzati e ai dati catastali. La cantina, presenta l'apertura sul lato EST dell'immobile, è pertanto in posizione diversa rispetto al progetto autorizzato. Tale difformità risulta sanabile. I serramenti si presentato di fattura recente, però non risulta agli atti un richiesta di sostituzione. L'alloggio è dotato di caldaietta autonoma a gas metano, l'impianto termo-sanitario si presenta datato come l'impianto elettrico. I merito ai pavimenti, troviamo: legno posato a spina di pesce in camera ed in soggiorno, piastrelle di gres in bagno, mentre in ingresso, corridoio e cucina, pistrelle di graniglia. le pareti risultano tinteggiate a colori forti. I sanitari sono di tipologia semplice ed economici, il mobilio semplice. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, interno 1, ha un'altezza interna di 2,80 m.identificazione catastale: foglio 27 particella 760 sub. 3 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria A/4, classe 3, consistenza 4 vani, rendita 289,22 Euro, indirizzo catastale: via Parigi 146 - (ex Regione La Rochère n. 9), piano: 1-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Appartamento: Confinante a NORD con vano scala - a EST con affaccio su corte/via - a SUD affaccio su corte - a EST confinante con appartamento altra ditta Cantina: Confinante a NORD con corridoio comune - a EST con cantina altra ditta - a SUD con terrapieno - a OVEST con terrapieno e cantina altra ditta L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1953. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media al di sotto della media mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Pagina 6 di 10
CLASSE ENERGETICA: [184,2 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. A326-748-S-001 registrata in data 20/12/2016 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale ALLOGGIO 4 VANI 75,40 x 100 % = 75,40 CANTINA PERTINENZA A PIANO S1 4,50 x 50 % = 2,25 Totale: 79,90 77,65 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Fonte di informazione: agenzie immobiliari Descrizione: Immobile di tipo economico Indirizzo: via Parigi, 146 Superfici principali e secondarie: 75 Superfici accessorie: 5 Prezzo/Prezzo richiesto: 126.000,00 pari a 1.575,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 126.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 126.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 126.000,00 BENI IN AOSTA VIA PARIGI 146 BOX SINGOLO DI CUI AL PUNTO B Pagina 7 di 10
box singolo a AOSTA via Parigi 146, della superficie commerciale di 16,05 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Il box è sito al primo livello interrato dell'immobile interrato ad uso esclusivo autorimessa. All'autorimessa interrata si accede da via Parigi tramite cancello automatizzato posto in corrispondenza dell'ingresso della stessa. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1, ha un'altezza interna di 2,40 m.identificazione catastale: foglio 27 particella 742 sub. 2 (catasto fabbricati), zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza 15 mq, rendita 79,02 Euro, indirizzo catastale: via Parigi, piano: S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: A NORD con autorimessa altra ditta - ad EST con corsia di manovra - a SUD con autorimessa altra ditta - ad OVEST con terrapieno L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piano interrato. Immobile costruito nel 1981. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale BOX AUTO 16,05 x 100 % = 16,05 Totale: 16,05 16,05 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Descrizione: Box auto posto in autorimessa interrata Pagina 8 di 10
Indirizzo: via Parigi Superfici principali e secondarie: 16 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 20.000,00 pari a 1.250,00 Euro/mq CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 20.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 20.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 20.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Aosta, ufficio del registro di Aosta, conservatoria dei registri immobiliari di Aosta, ufficio tecnico di Aosta DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 77,65 0,00 126.000,00 126.000,00 B box singolo 16,05 0,00 20.000,00 20.000,00 146.000,00 146.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 2.016,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 143.984,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali. 0,00 Pagina 9 di 10
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 143.984,00 data 04/01/2017 il tecnico incaricato Erika Margareta Galassi Pagina 10 di 10