S T U D I O T E C N I C O G E O M. S I M O N E C A R N E V A L I V i a R e ve r b e r i n.26 42 0 13 S a l v a t e r r a d i C a s a l g r a n d e ( R E ) - Te l. /F a x. 0 5 2 2. 77. 15. 6 6 C o l l e g i o d e i G e o m e t r i e d e i G e o m e t r i L a u r e a t i d i R e g g i o E m i l i a n. 2 1 4 7 C e r t i f i c a t i o n I S O 1 702 4 n. 0 1 3 4 P. I va 02 1 4 3 1 4 0 3 5 4 C. F is c. C R N S M N 7 7S 2 8 I 4 9 6 H - e - m a i l i n f o @g e o m e t r a c a r n e va l i. i t s im o n e. c a r n e va l i @g e o p e c. i t TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzioni immobiliari n 317/16 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: contro: Relazione tecnica Immobile posto in Novellara (RE) Tangenziale Galvagnina (S.P.30) Esperto designato: Carnevali geom. Simone Tribuna le di Reggio Em il ia Ufficio Ese cuz ioni Immobil iar i G.E. Dott.s sa Sommariva Cami ll a
0-SOMMARIO 0-SOMMARIO... 2 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI... 3 2-COMUNICAZIONI... 3 3-DATI CATASTALI... 4 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO... 4 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA... 4 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE... 4 4-DESCRIZIONE DEI BENI... 5 5-LOTTI DI VENDITA... 5 5.1.1- LOTTO UNICO: DATI CATASTALI... 5 5.1.2- LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE... 6 5.1.3- LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA E CERTIFICATI... 6 5.1.4- LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO... 7 5.1.5- LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE... 7 5.1.6- LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE... 7 5.1.7- LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 7 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 7 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA... 8 5.1.8- LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE... 8 5.1.9- LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI... 8 5.1.10- LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE... 9 5.1.11 - LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE... 11 VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE..11 Valore LOTTO UNICO:...11 6 STATO CIVILE DEI DEBITORI... 12 7 ALTRE NOTIZIE... 13 BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO... 13 8 ALLEGATI... 13 8.1. MAPPA CATASTALE... 13 8.2. VISURE CATASTALI... 13 8.4. ATTO DI PIGNORAMENTO... 13 8.5. COMPRAVENDITA NOTAIO ROBERTO SERINO... 13 8.6. RELAZIONE NOTARILE MARIA CARMELA RESSA... 13 8.7. ISPEZIONE IPOTECARIA... 13 8.8. CERTIFICATO DI RESIDENZA, STATO LIBERO E STATO DI FAMIGLIA... 13 8.9. REGOLAMENTAZIONE EDILIZIA-URBANISTICA, TITOLI, GRAFICI E CERTIFICATI... 13 8.10. VISURA CAMERALE... 13 8.12. CD-ROM CONTENENTE LA PERIZIA RISERVATA, COPIA DEGLI ALLEGATI, ALLEGATO A-B-C... 13 Pagina 2 di 13
1-RIASSUNTO E DATI GENERALI Esecutato: PROCEDURA N. 317/16 R.G.Es. Procedente: Data conferimento incarico: 08/01/2018 Termine per consegna della relazione presso la Cancelleria delle Esecuzioni 30/04/2018 Data atto pignoramento: Trascritto il 29/06/2016 al n 9107 R.P. Udienza: 30/05/2018 ore 11.50 2-COMUNICAZIONI Con provvedimento dell Illustrissimo Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dott.ssa Camilla Sommariva è stato nominato C.T.U. lo scrivente geom. Carnevali Simone, libero professionista con studio in Salvaterra di Casalgrande (RE) Via Reverberi n 26, iscritto all Albo Professionale di questa Provincia al n 2147, che ha prestato il giuramento di rito e ottenuto termine per il deposito dell elaborato peritale. Lo scrivente, ha dato comunicazione scritta a mezzo Raccomandata A.R e P.E.C a: Si è provveduto a prendere contatto con il referente dell IVG dott. Fornaciari Davide per organizzare il sopralluogo congiunto tra le parti; il sopralluogo concordato in data 01/02/2018 è andato a buon fine in quanto il sottoscritto ha potuto soltanto visionare l immobile dall esterno, essendo questo un terreno non recintato. A seguito di quanto sopra lo scrivente, dopo avere compiuto i suddetti accertamenti ed effettuato, tutte le ritenute necessarie verifiche in loco e presso gli uffici pubblici per l acquisizione della necessaria documentazione, si è posto nella condizione di redigere, completa in ogni sua parte, la seguente relazione tecnica. Pagina 3 di 13
3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 1 INTESTATI: I. - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T..) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria Qualità e Classe Rendita Terreno Comune di NOVELLARA 29-928 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: II. - BENI CENSITI AL CATASTO URBANO (N.C.E.U.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria Qualità e Classe Rendita Terreno agricolo Comune di NOVELLARA 29-928 00.80.80 ORTO IRRIG. CLASSE U R.D. 247,56 euro R.A. 125,19 euro 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Alla data odierna vi è corrispondenza tra i dati catastali riportati nello schema I, desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 8.4) e quelli dello schema II indicati nelle attuali visure catastali (all. 8.2) Confini catastali Mapp. 928: in senso orario con mapp. 891-980-977-1032; 1 Vedi allegato 8.4 Pagina 4 di 13
4-DESCRIZIONE DEI BENI 2 DIRITTO PIGNORATO: Il bene immobile oggetto dell esecuzione, è costituito da un terreno edificabile di forma pressoché regolare, ubicato nel Comune di Novellara (RE) in Tangenziale Galvagnina (S.P.30). Trattasi di un terreno, un tempo unico con il mappale adiacente dove ora sorge un distributore carburanti Total Erg, frazionato in epoca successiva per consentire l edificazione accanto. Ad oggi, il mappale in questione ha come destinazione d uso quella segnalata dagli strumenti urbanistici come zona AP7a ovvero destinata a attività commerciali. Durante il periodo di realizzazione dell adiacente distributore carburanti, è stato presentato un Permesso di Costruire per la realizzazione di n. 3 accessi carrai, che interessa anche il terreno oggetto di stima, il quale ha un proprio accesso dalla viabilità principale della Tangenziale Galvagnina. Il terreno presenta pressoché una conformazione planimetrica ed altimetrica regolare e pianeggiante, buona visibilità dalla strada principale e ottimi accessi per la fruizione del lotto stesso. Il terreno è privo di opere di urbanizzazione e si presenta allo stato naturale utilizzato come piazzale per deposito attrezzature edilizie. TOTALE SUPERFICIE TERRENO LOTTO: 8.080,00 mq. 5-LOTTI DI VENDITA L alienazione dei beni avverrà in LOTTO UNICO. 5.1.1- LOTTO UNICO: DATI CATASTALI INTESTATI: 2 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 5 di 13
Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e Superficie Categoria Qualità e Classe Rendita Terreno agricolo Comune di NOVELLARA 29-928 00.80.80 ORTO IRRIG. CLASSE U R.D. 247,56 euro R.A. 125,19 euro 5.1.2- LOTTO UNICO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Proprietà per 1/1 di terreno edificabile, ubicato nel Comune di Novellara (RE) in via Tangenziale Galvagnina (S.P.30); per complessivi 8080,00 mq. di superficie territoriale, terreno ancora da urbanizzare. 5.1.3- LOTTO UNICO: REGOLARITA EDILIZIA E CERTIFICATI Le caratteristiche del lotto interessato dalla stima sono deducibili dall allegato 8.9, qui di seguito riassunte: come da CDU prot. 7492 del 06/04/2018 il comune di Novellara ci attesta che il terreno oggetto delle presente esecuzione ricade in zona AP7a zona per attività commerciali come da scheda tecnica rilasciata dal comune secondo il POC del 2008 adottato con D.C.C. n. 68 del 06/12/2017, con i relativi indici indicati in scheda. Si precisa che l esecutato ha preso accordi di convenzione con il comune inerente il terreno oggetto di esecuzione in data 26/04/2007. D.I.A n.prot. 13157 del 01/10/2007 per apertura di n. 3 passi carrai su strada tangenziale Galvagnina Pagina 6 di 13
5.1.4- LOTTO UNICO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Nessuna 5.1.5- LOTTO UNICO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Nessuno 5.1.6- LOTTO UNICO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Il bene sopracitato è attualmente utilizzato dalla Pro Service Costruzioni srl, in teoria la parte contraente il contratto di comodato d uso regolarmente registrato al n.1395 serie 3 del 12/03/2015 quindi attualmente ancora in vigore, ma che l agenzia delle entrate di Modena non ha voluto fornire in tempi brevi causa iter burocratico farraginoso 5.1.7- LOTTO UNICO: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 3 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano cause relative a domande trascritte da visure ipotecarie in relazione Notarile. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Rimarranno e carico del futuro acquirente il rispetto di tutte le formalità già indicate in atto notarile di provenienza, compresi i vincoli e quant altro derivante anche da atti (di qualsiasi tipo) precedentemente stipulati. 3 Vedi allegati 8.6-8.7 Pagina 7 di 13
VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Viene di seguito riportato l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 27/05/2016, da cancellarsi a cura della procedura, che di seguito si riassumono: TRASCRIZIONE del 14/04/2006 R.P. 6242, R.G. 11958 Pubblico ufficiale TORRENTE PAOLO Rep. n. 3549/1933 del 03/04/2006 ATTO TRA VIVI COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO TRASCRIZIONE del 14/04/2006 R.P. 6244, R.G. 11960 Pubblico ufficiale TORRENTE PAOLO Rep. n. 3549/1933 del 03/04/2006 ATTO TRA VIVI COSTITUZIONE DI DIRITTI REALI A TITOLO GRATUITO ISCRIZIONE del 14/03/2007 R.P. 2033, R.G. 8040 Pubblico ufficiale SERINO ROBERTO Rep. n. 79055/6455 del 22/02/2007 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI APERTURA CREDITO 1. Annotazione n. 2655 del 15/07/2010 (RIPRISTINO AMMONTARE APERTURA DI CREDITO) ISCRIZIONE del 22/12/2008 R.P. 7703, R.G. 41776 Pubblico ufficiale SERINO ROBERTO Rep. n. 80936/7349 del 18/12/2008 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO ISCRIZIONE del 22/03/2013 R.P. 640, R.G. 5597 Pubblico ufficiale GIUDICE DI PACE DI MONTECCHIO EMILIA Rep. n. 260 del 21/08/2012 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 1. Annotazione n. 1508 del 10/06/2014 (CANCELLAZIONE TOTALE) TRASCRIZIONE del 29/06/2016 R.P. 9107, R.G. 12766 Pubblico ufficiale UFFICIALI GIUDIZIARI DEL TRIBUNALE REGGIO EMILIA Rep. n. 4337/2016 del 07/06/2016 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ISCRIZIONE del 26/10/2016 R.P. 3406, R.G. 21398 Pubblico ufficiale TRIBUNALE Rep. n. 1511/2015 del 22/12/2015 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO 5.1.8- LOTTO UNICO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta nessun diritto di prelazione trascritto gravante sui beni oggetto di esecuzione. 5.1.9- LOTTO UNICO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI 4 Il bene oggetto di esecuzione è pervenuto all attuale ditta proprietaria come segue: 4 Vedi allegati 8.5 Pagina 8 di 13
Compravendita a favore, a ministero Dott. ROBERTO SERINO, Notaio in Guastalla (RE), in data 10/10/2002 Rep. n. 53807/2950, registrato a Guastalla il 29/10/2002 al nn.ro 1219/1V e trascritto a Reggio Emilia il 31/10/2002 ai nn.ri 26335/16199 5.1.10- LOTTO UNICO: FOTOGRAFIE E PIANTE Foto n 1: Vista dell immobile dal satellite, Foto n 2-3-4-5: esterne Pagina 9 di 13
Foto n 6-7: attrezzature presenti Pagina 10 di 13
PIANTE 5 5.1.11 - LOTTO UNICO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale dei beni, finalizzata ad una futura vendita degli stessi. La stima che segue è riferita alla data odierna ed è stata fatta considerando i seguenti elementi: Condizioni di conservazione e manutenzione Dimensioni e ubicazione: grandi dimensioni, zona periferica del capoluogo; Posizione urbanistica: buona posizione, su strada di alta percorrenza; Dotazione di servizi urbanistici: nessuno; Servizi esclusivi: nessuno; Dotazione di parcheggi ad uso pubblico su lotto a fianco Total Erg; Regolarità edilizia: disposizioni in materia sopracitate VALORE LOTTO UNICO: Tenuto in debito conto quanto sopra esposto e considerata la situazione del mercato immobiliare, per immobili simili in zona, dopo avere effettuato un attento studio delle 5 Le planimetrie sopra riportate, rappresentanti la disposizione interna dei vani, sono fuori scala Pagina 11 di 13
compravendite di beni simili nella stessa zona, avvenuti in tempi relativamente recenti, raffrontate alle quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari, tenuto dall Agenzia del Territorio di Reggio Emilia lo scrivente ritiene che il valore più probabile, sul libero mercato (piena proprietà) dei beni oggetto di stima fatto per comparazione a corpo e non a misura per l abitazione ed una valutazione a corpo per l autorimessa e per l area cortiliva esterna di pertinenza, pertanto si determina quanto segue: DESCRIZIONE SUP. COMMERC. MQ. VALORE AL MQ. VALORE Terreni superficie territoriale 8080,00 30,00 Euro 242.400,00 Valore Complessivo Euro 242.400,00 Valore complessivo dopo abbattimento 20% - - Euro 48.480,00 TOTALE arrotondato - - Euro 193.920,00 Il valore sopra riportato è stato ridotto indicativamente del 20% in quanto: del suddetto immobile manca la garanzia da vizi occulti; il valore sul quale si calcolano gli oneri tributari non è quello catastale, ma quello reale; l immobile non sarà immediatamente disponibile, dopo l acquisto in quanto gravato da tempi e modalità dettate dalla procedura esecutiva; Le critiche condizioni generali del mercato immobiliare; TOTALE VALUTAZIONE 194.000,00 (Diconsi Euro Centonovantaquattromila) OFFERTA MINIMA D ASTA -25% 145.500,00 (Diconsi Euro Centoquarantacinquemilacinquecento) 6 STATO CIVILE DEI DEBITORI Come da allegato 8.8 risultano: del sig. il comune non ha rilasciato notizie utili a stabilirne lo stato civile che ai fini della procedura non risultano utili Pagina 12 di 13
7 ALTRE NOTIZIE BENI MOBILI PRESENTI ALL INTERNO DEL BENE PIGNORATO Durante il sopralluogo presso l immobile in oggetto, effettuato il 01/02/2018, sono state verificate la presenza, la consistenza e le caratteristiche di beni mobili presenti all interno del bene pignorato (macchinari, attrezzature, veicoli, ecc ) ed il loro approssimativo valore in relazione allo stato di usura. Tali ritrovamenti di attrezzature si dichiarano di proprietà terze regolarmente insite sul lotto. 8 ALLEGATI 8.1. M A P P A C A T A S T A L E 8.2. V I S U R E C A T A S T A L I 8.4. A T T O D I P I G N O R A M E N T O 8.5. C O M P R A V E N D I T A N O T A I O R O B E R T O S E R I N O 8.6. R E L A Z I O N E N O T A R I L E M A R I A C A R M E L A R E S S A 8.7. I S P E Z I O N E I P O T E C A R I A 8.8. C E R T I F I C A T O D I R E S I D E N Z A, S T A T O L I B E R O E S T A T O D I F A M I G L I A 8.9. R E G O L A M E N T A Z I O N E E D I L I Z I A - URBANISTICA, TITO L I, G R A F I C I E C E R T I F I C A T I 8.10. V I S U R A C A M E R A L E 8.11. C O N T R A T T I E C O M O D A T I 8.12. CD-ROM C O N T E N E N T E L A P E R I Z I A R I S E R V A T A, C O P I A D E G L I A L L E G A T I, A L L E G A T O A - B- C Confidando d aver operato al meglio della propria professionalità ed esperienza, lo scrivente tecnico, rimane a disposizione per ogni qualsivoglia delucidazione o integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto si doveva ad espletamento dell'incarico. Reggio Emilia, lì 30/04/2018 L esperto stimatore geom. Carnevali Simone Pagina 13 di 13