TRIBUNALE ORDINARIO DI MODENA Sezione Civile Ufficio Esecuzioni Immobiliari: E.I. 870/2014 R.G.E. Ill.mo Giudice dell Esecuzione: Dott. Pasquale Liccardo PERIZIA ESTIMATIVA ammessa nella procedura esecutiva promossa da: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.p.A., procedente, con l Avv. Sergio Lupinacci del Foro di Roma e l Avv. Giorgio Giusti del Foro di Modena * * * * 1
Allo scrivente, Efrem Fornero, iscritto all Albo dei Consulenti del Tribunale di Modena ed all Ordine della Città, il Giudice dell esecuzione affidava previo giuramento di rito, incarico di procedere alla stima dei beni tutti colpiti da atto di pignoramento, verificata la corrispondenza degli stessi al titolo di proprietà della persona esecutata, previo accesso altresì ai competenti uffici catastali dell Agenzia delle Entrate, agli uffici preposti alla funzione urbanistica del Comune di appartenenza ed opportuno sopralluogo per la visione dei beni, la definizione della loro consistenza e la rappresentazione grafica dei medesimi. Eseguiti i sopralluoghi tutti lo scrivente, Perito incaricato, si poneva in condizione di espletare l incarico affidatogli con la stesura della presente Relazione di stima e l illustrazione dei contenuti che la compongono. PUNTO PRIMO: Corrispondenza degli immobili pignorati, al titolo di proprietà della persona esecutata La Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., con sede legale i Roma, viale Vittorio Veneto civ. n. 119, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Sergio Lupinacci del Foro di Roma e Federico Ferrioli del Foro di Modena, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest ultimo, promuoveva esecuzione forzata per espropriazione, sulla porzione di fabbricato condominiale sito in Carpi di Modena, via G. Piccelli civ. n. 5 e precisamente: appartamento posto al piano terzo, composto di ingresso, soggiorno con angolo cottura, disimpegno notte, una camera e mezzo da letto, un bagno e due balconi, a 2
confine con area cortiliva comune su due lati, vano scala comune, ragioni Pelliccia, salvo eventualmente altri, come dichiarato dalle parti. Annesso locale ad uso solaio posto al piano sottotetto, a confine con area cortiliva comune a sbalzo, ragioni Pelliccia, salvo eventualmente altri come dichiarato dalle parti. Il tutto riportato in N.C.E.U. in Comune di Carpi al foglio 90, mapp. 175, sub 14, in via Guido Piccelli n. 5, piano 3-4, cat. A/2, cl. 1, vani 4,5. La visura per immobile eseguita in data 06/06/2018 presso i Servizi Catastali dell Agenzia delle Entrate evidenziava che al N.C.E.U. del Comune di Carpi, risultava censito a nome della persona esecutata, ciascuna per la quota di ½ in regime di comunione dei beni la seguente unità abitativa: foglio part.lla sub cat. cl. cons.za rendita ub.ne e piano cat.le 90 175 14 A/2 1 90 mq tot. 348,61 v. Guido Piccelli n. 5 escluse aree piano 3 e 4 scop. 89 mq Tot. U.I. 1 348,61 Si allegano per migliore comprensione: - visura storica per immobile; - scheda planimetrica del 14.04.2003 prot. n. 85446 a firma geom. Sabrina Frattini; - dimostrazione grafica dei subalterni; - estratto di mappa. 3
Nota L unità immobiliare sopra descritta è stata così censita, con variazione del 14 aprile 2003 (n. 2452.1/2003) in Atti dal 14 aprile 2003, per suddivisioni e diversa distribuzione degli spazi interni ed intervento di ristrutturazione di precedenti unità immobiliari già censita al foglio 90, mapp. 175, sub 12, cat. A/2, di vani 8 (impianto meccanografico del 30.06.1987). Il terreno censito al foglio 90, mapp. 175, risulta essere ente urbano di are 04.30, già presente nell impianto meccanografico da 08 novembre 1973. Provenienza Il bene perveniva all attuale proprietà, per atto a ministero Notaio Flavia Fiocchi del 16.12.2005 rep. 32424/10635, trascritto in Modena presso l Agenzia delle Entrate, ufficio Provinciale, in data 30.12.2005 al n. 42579/25472 Reg. part. Proveniente da Fusaro Francesco, cod. fisc.: FSRFNC70S17H818D. Nota Sul bene sussiste trascrizione di verbale di pignoramento presso l Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di Modena del 17 marzo 2015 al n. 6138/4501, Atto del Tribunale di Modena dell 11 dicembre 2015 n. 11184 rep. a favore Vela Mortgages S.r.l. con sede in Conegliano (TV). 4
Conclusione Il bene immobile oggetto di atto di pignoramento, appartiene alle persone esecutate PUNTO SECONDO: Stato di locazione dell immobile L unità abitativa risulta libera a disponibilità dell Istituto Vendite Giudiziarie. PUNTO TERZO: Sintetica descrizione del bene L unità abitativa posta al piano terzo e quarto di corpo di fabbricato realizzato su quattro piano fuori terra, realizzato con caratteristiche costruttive che possono esse sintetizzate come sopra: - strutture portanti ed orizzontali in cemento armato; - solai in latero-cemento; - tamponamenti esterni e divisoria interna in laterizio forato; - intonaco civile tinteggiato a due mani; - finestra e portafinestra in legno verniciato con tapparelle e cassonetti interni; - pavimenti in ceramica smaltata, rivestimenti in ceramica decorata in secondo fuoco; - accessori sanitari in vetro china, rubinetteria in acciaio inox; - allacciamento alla rete idrica cittadina, alla rete distribuzione gas di città, alla rete fognaria ed alla rete elettrica Enel. Si annota che l appartamento è disposto, al piano terzo, come segue: 5
. ingresso al reparto giorno, con sala da pranzo, angolo cottura, balconcino a servizio del cucinotto e balcone a servizio della sala da pranzo; Ingressino-disimpegno al reparto notte, composto di camera matrimoniale, camera singola e servizio igienico. L altezza dei vani è indicata in h = 2,80 mt.;. al piano sottotetto, in corrispondenza della sala sottostante, vi è il vano solaio. Vi è assenza di servizio autorimessa, e servizio ascensore. Le indicazioni rustiche catastali indicano per l unità abitativa una superficie di 89 mq, sussistono altresì due balconi della sup. compl. Di 4,30 mq c.a.; per il solaio si indicano 24 mq c.a. da planimetria. PUNTO QUARTO: Posizione amministrativa presso l Ufficio Urbanistica del Comune di Carpi L accesso agli Atti presso l Ufficio Urbanistica ha evidenziato quanto segue. L intera palazzina è stata edificata in forza di: - concessione edilizia n. 128/2000, prot. n. 6344 rilasciata al sig. Arnaldo Artioli il 24 maggio 2000 in forza della quale è stato effettuato il frazionamento di un alloggio al piano terzo, con formazione di due unità immobiliari, di cui una oggetto di procedura esecutiva (v. Guido Piccelli civ. n. 5, mapp. 175, sub 14, foglio 90), con relazione tecnica descrittiva del progetto e progetto 283/2003 a firma geom. Sabrina Frattini; 6
- segue denuncia di inizio attività prot. n. 6232 del 20.02.2003 da parte di Emmedici S.r.l. e comunicazione fine lavori del 12 febbraio 2004, prot. n. 6338; - segue rilascio del Certificato di conformità edilizia ed agibilità del 04.03.2009. Dal sopralluogo effettuato, non sono state rilevate variazioni al progetto. PUNTO QUINTO: Stima del bene immobile Il piccolo appartamento, facente parte di palazzina realizzata nei primi anni 60 in una zona periferica di prima periferia rispetto al centro storico di Carpi, vanta una ristrutturazione abbastanza recente, ma non gode né di autorimessa, né di ascensore. Ambedue risultano essere aspetti finalizzati per la vendita di un bene posto certamente in zona residenziale appetibile completa di servizi primari e secondari, ma che di questi tempi trova seri concorrenti nelle immediate vicinanze, che godono di questi importanti accessori. Pertanto la valutazione sarà certamente prudenziale, in questo periodo di congiuntura economica non ancor del tutto superata: si adotterà un valore di 700,00 /m² per i 90 mq cat. 700,00/m² x 90 mq = 63.000,00.= (diconsi euro sessantatremila/zerozero) 7
PUNTO QUINTO: Posizione con l amministrazione condominiale Non esistendo un vero e proprio amministrazione della palazzina, lo scrivente si è rivolto ad un condomino che provvede in economia, senza proventi, ed a nome di tutti, ai lavori necessari alla manutenzione del fabbricato. Il sig. Luigi Cabassi ha inviato l elenco delle spese sostenute per la riparazione del tetto, qui allegato. In particolare la cifra di 1.180,00.= corrisponde alla somma non versata dal proprietario dell appartamento al piano terzo, interno 6. Tanto era dovuto ad evasione dell incarico affidato allo scrivente Perito Estimatore. Modena, 06 agosto 2018 il C.T.U. Ing. Efrem Fornero 8