TRIBUNALE DI PESARO Sez. distaccata Fano ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Immobiliare n. 3157-2011 Omissis contro Omissis Il sottoscritto Geom. BONAZZOLI Matteo, nato a Pesaro il 13.04.1976, con studio in Pesaro, Gall. Dei Fonditori n.3, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Pesaro- Urbino al N. 1528, a seguito di incarico ricevuto nell udienza del 21.02.2013 per la valutazione del bene immobile di proprietà dei sig.ri Omissis e Omissis relaziona: Premesso che 1. in data 21.02.2013 è stato nominato lo scrivente C.T.U. per la valutazione dei beni di proprietà dei sig.ri Omissis e Omissis relativa all esecuzione immobiliare in oggetto; 2. l incarico prevede la consegna dell elaborato peritale entro i 45 giorni precedenti l udienza di comparizione, pertanto alla data del 06.05.2013; 3. in data 03.04.2013 è stata spedita una raccomandata per procedere al sopralluogo presso l immobile, ma la raccomandata non è stata ritirata in quanto destinatario sconosciuto ; 4. il C.T.U., dopo diverse ricerche, è riuscito a reperire il nuovo indirizzo della sig.ra Omissis, comproprietaria dell immobile;
5. in data 19.04.2013 si è potuto finalmente procedere al sopralluogo presso il fabbricato oggetto di perizia, in assenza degli esecutati, in quanto la sig.ra Omissis ha consegnato le chiavi ai proprietari del piano primo ed autorizzato gli stessi ad accompagnare il C.T.U. all interno dello stabile. 6. il C.T.U. ha richiesto, in data 06.05.2013, proroga di 15 giorni per la consegna dell elaborato; Tutto ciò premesso si relaziona quanto segue: 1) Esatta identificazione del bene e dati catastali:: I beni oggetto di perizia sono costituiti da un appartamento al piano terra di un fabbricato residenziale bifamiliare nel comune di San Costanzo, strada Mondolfo n. 108, con corte esclusiva sul fronte e sul retro del fabbricato, oltre a passaggio comune all unità immobiliare al piano primo. L immobile è ubicato in zona periferica, a circa 2 km dal centro del paese di San Costanzo, in zona scarsamente dotata di servizi di pubblica utilità. La proprietà è accessibile da un cancello in ferro pedonale ubicato a confine con la strada Mondolfo, attraverso la corte esclusiva, con ingresso autonomo all immobile da portoncino blindato posizionato lato strada. L immobile è censito come segue: Nuovo Catasto Edilizio Urbano, Foglio 23 del Comune di San Costanzo, particella 25, sub. 1, categoria A/4, classe 1, consistenza 5,5 vani, Rendita Catastale Euro 124,98. 2) Descrizione del bene: Trattasi di un appartamento al piano terra di un fabbricato bifamiliare di vecchia costruzione (antecedente al 1 settembre 1967), in zona periferica. L immobile, costituito complessivamente da due piani fuori terra con n.2 unità residenziali sovrapposte (una per piano), presenta una struttura portante in muratura, con copertura a due falde in latero-cemento. Le facciate esterne, intonacate e tinteggiate, presentano un pessimo stato di conservazione, con evidenti distacchi della tinteggiatura,
più evidenti in prossimità del piede delle murature, dove si rileva un elevata presenza di umidità di risalita. Sul retro, è presente un ampliamento in muratura al piano terra con sovrastante veranda al piano primo, realizzati probabilmente in epoca successiva alla costruzione in quanto oggetto di condono edilizio. L appartamento oggetto di valutazione è suddiviso in ingresso/disimpegno, cucina, tinello, due camere, ripostiglio/guardaroba, bagno e lavanderia, oltre a piccolo locale centrale termica in disuso, accessibile dall esterno. I locali interni presentano altezze variabili, in parte per l installazione di controsoffitto decorativo, in parte per interventi di ristrutturazione con incremento della quota di calpestio. Si segnala in particolare la non conformità dell altezza interna di alcuni locali e più precisamente: - una porzione di disimpegno presenta un altezza di ml. 2,14; trattasi esclusivamente di installazione di controsoffitto in cartongesso, facilmente rimovibile; - il bagno presenta un altezza utile di ml.2,35, inferiore all altezza minima di ml. 2,40 ed inferiore a quanto riportato nella planimetria catastale (ml.2,60). Tale difformità non risulta sanabile in quanto in contrasto con i requisiti igienico sanitari minimi, pertanto da ripristinare con lo smantellamento del w.c. e realizzazione di nuovo piano di calpestio con altezza interna minima di ml.2,40. Internamente l appartamento presenta finiture di qualità media, con pavimenti e rivestimenti in ceramica, infissi in legno con vetrocamera, persiane in alluminio, porte interne in legno tamburato laccato, in parte con vetro decorativo, portoncino d ingresso blindato. Il riscaldamento dei locali è garantito da impianto autonomo con radiatori in alluminio e caldaia a gas ubicata nel locale lavanderia. Trattandosi di appartamento disabitato da diverso tempo, non è stato possibile verificare né il corretto funzionamento della caldaia e dell impianto, né la conformità degli stessi (in quanto non era nemmeno
presente la proprietà da cui attingere eventuali informazioni utili su controlli periodici, libretto di caldaia ecc.). Internamente sono riscontrabili interventi di ristrutturazione abbastanza recenti (eseguiti presumibilmente tra il 2004 e il 2008); lo stato di abbandono e l intervento superficiale eseguito, hanno comunque portato l immobile ad evidente degrado interno, con vistose macchie di umidità di risalita nelle murature, oltre ad un cedimento evidente della pavimentazione nella camera con distacco della pavimentazione in ceramica. Alcune pareti esterne sono state inoltre rivestite con contropareti in cartongesso, probabilmente per occultare ulteriori problemi di umidità. La proprietà comprende inoltre una corte esclusiva sul fronte del fabbricato, accessibile dalla strada con cancello pedonale, e una corte esclusiva sul retro, raggiungibile attraverso un passaggio comune all altra unità immobiliare. Sullo scoperto di proprietà sul retro è stato installato il bombolone del gas gpl, a servizio comune alle due unità, ed attualmente utilizzato esclusivamente dal piano primo, oltre ad un capanno prefabbricato in lamiera abusivo. 3) Titolo di proprietà così come riportata dalla Conservatoria: La piena proprietà dell immobile è stata acquistata con atto rep. 65839 del 08/09/2008 a rogito Notaio Omissis con sede a Fano, registrato il 09/09/2008 al n.7582/1t e trascritto a Pesaro il 10/09/2008 al n.7733 del reg. Part. dai sig.ri.: Omissis, nato a Senigallia il 12/11/1985, il quale ha dichiarato di essere celibe, per la quota di proprietà di ½; Omissis, nata ad Erice (TP) il 10/06/1987, la quale ha dichiarato di essere nubile, per la quota di proprietà di ½.
4) Stato di possesso del bene: Il fabbricato risulta attualmente disabitato; per quanto riscontrato, la sig.ra Omissis è attualmente residente nel comune di Mondolfo, mentre il sig. Omissis risulta irreperibile dal 17/09/2012, come riferito dall ufficio anagrafe del Comune di San Costanzo. Alla data del 17/09/2012 il sig. Omissis risultava celibe, così come la sig.ra Omissis risulta ad oggi nubile. Si allegano le certificazioni cumulative del Comune di San Costanzo (per Omissis) e di Mondolfo (per Omissis) 5) Se i beni pignorati siano occupati, da chi e per quale titolo e durata: Come già detto al punto precedente, il fabbricato risulta attualmente disabitato. Per quanto riscontrato, non risultano stipulati contratti di locazione in corso di validità. 6) Situazione urbanistica degli immobili medesimi alla luce di quanto richiesto dalla L.28/02/1985 n. 47 e successive: Il fabbricato è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967. Per la costruzione dell ampliamento, consistente in bagno, lavanderia e vano C.T., è stata rilasciata la Concessione in Sanatoria n.266 del 06.04.1998. Considerato quanto sopra, l elaborato di riferimento legittimante lo stato di fatto è la planimetria catastale prot. 6208 del 23.05.1986, allegata alla richiesta di condono edilizio. Dal confronto della planimetria suddetta e lo stato di fatto dell immobile sono state riscontrate le seguenti difformità: 1. Diversa altezza interna dei locali, indicata genericamente come ml.3,00, e misurata internamente con altezze variabili; tale discordanza è dovuta in buona parte alla realizzazione di controsoffitto decorativo, di scarsa rilevanza dal punto di vista urbanistico e comunque conforme alle altezze minime richieste dalla vigente normativa igienico sanitaria. Gli unici locali non conformi sono rappresentati, come già ampiamente descritto al
paragrafo 2, da una porzione di disimpegno, comunque realizzata con controsoffitto in cartongesso facilmente rimovibile, e l altezza interna del w.c., dove è necessario un intervento più radicale ed oneroso per il ripristino di un altezza minima di ml.2,40. 2. realizzazione di una parete in cartongesso per la creazione di un vano cabina armadi a servizio della camera matrimoniale con apertura di una nuova porta su una parete interna non portante; tale difformità risulta sanabile con la presentazione di una Comunicazione di attività di edilizia libera in sanatoria, con l applicazione di una sanziona amministrativa di Euro 256,00; 3. realizzazione di nuova apertura ad arco su muro portante fra la cucina ed il tinello; tale abuso, pur sanabile urbanisticamente con pratica in sanatoria, necessita di più approfondita verifica strutturale; pertanto si ritiene opportuno valutare il ripristino delle opere, con la chiusura del nuovo vano con muratura sismica. 4. realizzazione di un capanno in lamiera prefabbricato sullo scoperto sul retro, non sanabile e pertanto da demolire. 7) Esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente Per quanto si è potuto riscontrare, l immobile non è configurabile come condominio, in quanto trattasi di bifamiliare con un solo passaggio in comune. Dal sopraluogo è emersa una servitù di fatto sullo scoperto sul retro, in cui, in comune accordo fra i proprietari, è stato installato il bombolone del gas G.P.L.. 8) Esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente:
Per quanto si è potuto riscontrare, sull immobile oggetto di stima sussistono le seguenti iscrizioni e trascrizioni: TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI - Pignoramento reg.part. 8881 del 06/12/2011, emesso dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Pesaro in data 08/11/2011 rep. 1809 a favore della Omissis contro Omissis e Omissis; ISCRIZIONI - Ipoteca volontaria reg. part. n. 3094 del 10/09/2008, a garanzia di mutuo fondiario, per Euro 260.000,00 (mutuo di 130.000,00) a favore della Omissis contro Omissis e Omissis; Alla data del 15.05.2013 non risultano ulteriori iscrizioni. 9)Consistenza del bene e stima commerciale: Per la valutazione dell immobile sono stati analizzati recenti annunci immobiliari della zona, pur non rilevando immobili con caratteristiche simili a quello valutato. I rilevamenti più attendibili sono stati i seguenti: 1. casa indipendente in buono stato nel centro del paese: mq. Comm.li 92, prezzo rich. 110.000,00 (Euro/mq. 1195,00) 2. appartamento con ingresso indipendente in buono stato: mq. Comm.li 92,9, prezzo rich. 138.000,00 (Euro 1485,00) 3. appartamento nel centro del paese in buono stato: mq. Comm.li 80, prezzo rich. 125.000,00 (Euro/mq. 1562,00): Trattandosi di appartamenti in posizione centrale e semicentrale, tutti in buono stato di conservazione, applicando la media dei tre rilevamenti ed un coefficiente riduttivo pari a
0,90 per la trattabilità delle richieste ed un coefficiente riduttivo di 0,70 per lo scarso stato di conservazione dell immobile oggetto di valutazione, si ottiene quanto segue: Euro [(1195,00+1485,00+1562,00)/3] * 0,9 * 0,70 = Euro/mq. 890,00 Determinazione delle superfici commerciali: Abitazione p.t : mq. 90,73 Centrale termica: mq. 1,30 x 50% = mq. 0,65 Corte esclusiva fronte: mq. 15,45 x 10% = mq. 1,54 Corte esclusiva retro: mq. 39,00 x 5% = 1,95 Sommano Sup. Comm.le fabbricato mq. 94,87 Valore fabbricato: mq. 94,87 x /mq. 890,00 = Euro 84.434,30 Sanatoria opere interne: Spese tecniche Euro 1.500,00 Sanzione amministrativa Euro 256,00 Sommano - Euro 1.756,00 Ripristino opere abusive: opere per ripristino altezza w.c.: Euro 3.500,00 rimozione cartongesso disimpegno: Euro 200,00 tamponatura apertura su muro portante: Euro 400,00 demolizione e smaltimento capanno: Euro 400,00 Sommano - Euro 4.500,00,00 Valore comm.le fabbricato:. Euro 78.178,30 VALORE DI FORZATO REALIZZO (ARROTONDATO): Euro 78.000,00 x 85% = Euro 66.300,00
10) Lo stato degli impianti, posti al servizio dell edificio, collocati all interno dello stabile stesso; in particolare la loro conformità alla esatta osservanza delle disposizioni contenute nel DM del 22/01/2208 n.37: Gli impianti del fabbricato, in parte revisionati e rinnovati nel corso di alcune opere di manutenzione al fabbricato abbastanza recenti (presumibilmente dal 2004 al 2008 circa), appaiono visivamente in buono stato di manutenzione, con quadro generale, placche e interruttori dell impianto elettrico in ottimo stato e caldaia con relativo impianto di distribuzione, radiatori e termostato in buono stato di conservazione. Non sono state però rilevate certificazioni di conformità degli impianti, pertanto si presume la necessità di una verifica puntuale di un tecnico specializzato e eventuale messa a norma. CONCLUSIONI: Considerato quanto sopra esposto, si può attribuire al fabbricato oggetto di valutazione un valore commerciale in libero mercato pari ad Euro 78.000,00 (settantottomila/00) ed un valore di forzato realizzo allo stato attuale pari ad Euro 66.300,00 (sessantaseimilatrecento/00). La presente perizia viene spedita, in copia, alla sola sig.ra Omissis in quanto il sig. Omissis risulta irreperibile. Allegati: a. Documentazione fotografica b. Planimetria catastale c. Visura catastale aggiornata d. Certificato cumulativo rilasciato dal comune di San Costanzo e. Certificato cumulativo rilasciato dal comune di Mondolfo f. Copia Concessione in Sanatoria n. 266/98. g. Copia atto di acquisto dell immobile h. Elenco sintetico delle formalità al 30/06/2011 i. Copia della ricevuta della raccomandata alla sig.ra Omissis j. Ricevuta di spedizione via mail alle parti (Avv. Carboni e Avv. Fiorucci) Pesaro lì 15.05.2013 IL TECNICO INCARICATO (BONAZZOLI Geom. Matteo)