TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 184/2018 DEBITORE: GIUDICE: dr. Luca FUZIO CUSTODE: Avv. Agata Adriana BONACCORSO CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 17/12/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Arch. SIMONE ANTONICELLI CF:NTNSMN63B14B639U con studio in SEREGNO (MB) Via F. Filzi n. 21 telefono: 03621721253 email: architech@intj.it PEC: simone.antonicelli@geopec.it Pagina 1 di 8
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 184/2018 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A Appartamento a SESTO SAN GIOVANNI via G. Mameli n. 21, della superficie commerciale di circa 58,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( ) 1/2 di piena proprietà ( ) Funzionale e spazioso appartamento bilocale ubicato a piano quarto senza ascensore, in palazzina costruita nel periodo 1948-'50, composto da: ingresso, soggiorno, cucina abitabile, camera e bagno oltre balconcino con affaccio su via Mameli. L'appartamento è in condizioni sufficienti/buone anche se presenta in vari punti, all'angolo tra soffitto e parete, macchie scure riconducibili a ponti termici dovuti a carenza di isolamento Identificazione catastale: foglio 20, particella 409, sub. 12 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 271,14 Euro, indirizzo catastale: via Goffredo Mameli n. 21, piano: 4, intestato a Coerenze da nord-est in senso orario: via Mameli, altra u.i., altra u.i.-enti comuni-altra u.i., altra u.i. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 57,81 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 88.000,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si. 66.000,00 trova: Data della valutazione: 17/12/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: L'immobile risulta occupato dal debitore esecutato 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 8
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Ipoteca volontaria attiva, stipulata il 19/12/2003 a firma Notaio Sergio Luppi (Milano) nn. 52426/5103 di repertorio, iscritta il 02/01/2004 a MIlano 2 ai nn. 55/15, a favore di, contro, derivante da garanzia mutuo. Importo ipoteca: 246.000,00 euro. Importo capitale: 123.000,00 euro. Durata ipoteca: 25 anni Ipoteca legale attiva, stipulata il 20/07/2005 da ESATRI ESAZIONE TRIBUTI S.P.A. nn. 16916/68 di repertorio, iscritta il 03/08/2005 a Milano 2 ai nn. 122921/32472, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro, derivante da Atto amministrativo. Importo ipoteca: 7.309,72 euro. Importo capitale: 3.654,86 euro 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Pignoramento, del 07/02/2018 a firma Tribunale di Monza n. 1911 di repertorio, trascritto il 20/04/2018 a Milano 2 ai nn. 51115/34053, a favore di, contro *** DATO OSCURATO ***. Si segnala intervento nella procedura, in data 19/06/2018, da parte di AGENZIA DELLE ENTRATE - RISCOSSIONE per l'importo di euro 27.990,16 per imposte diverse, compresi gli accessori di legge, oltre interessi e spese successive. Il ruolo esattoriale riguarda il sig. CAVALLARO GAETANO 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.600,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 10.909,29 Millesimi condominiali: 21,150 Ulteriori avvertenze: I dati contabili sopra indicati sono stati gentilmente forniti dall'amministratore pro-tempore dello stabile in data 23/11/2018. L'importo delle spese scadute comprende anche le rate di sp. ordinarie non versate nel corso dell'anno 2018. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 8
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: per la quota di 1/1, in forza atto di compravendita stipulato il 19/12/2003 a firma Notaio Sergio Luppi (Milano) ai nn. 52425/5102 di repertorio, trascritto il 02/01/2004 a Milano ai nn. 54/31. La comproprietaria sopra indicata è deceduta in data 02/08/2018. Alla data della presente gli eredi non avevano ancora provveduto alla presentazione della denuncia di successione 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: per la quota di 1/1 (fino al 19/12/2003), in forza atto di compravendita stipulato il 16/05/1991 a firma Notaio Lorenzo Fenaroli (Legnano) ai nn. 63161/9591 di repertorio, trascritto il 24/05/1991 a Milano 2 ai nn. 43052/32423 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 45/1945 e successive varianti, intestata a, per lavori di costruzione fabbricato abitativo, richiesta presentata il 11/10/1945 con il n. 23586/2604 di protocollo, rilasciata il 09/11/1945, Agibilità del 22/08/1946 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA DIFFORMITA': l'unità presenta una sostanziale corrispondenza nella conformazione planimetrica rispetto al progetto autorizzato. Si sono tuttavia rilevate differenze - in aumento o in diminuzione - nelle dimensioni interne dei locali, pur nel rispetto delle dimensioni esterne dell'unità e dell'edificio e sicuramente risalenti all'epoca di costruzione del fabbricato (anno 1945). REGOLARIZZAZIONE: E' necessario presentare richiesta di permesso edilizio in sanatoria entro 120 (centoventi) giorni dalla notifica del decreto emesso dall'autorità giudiziaria, ai sensi del combinato disposto dagli artt. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, e 40 comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n. 47. Costi di regolarizzazione: Onorario da corrispondere a tecnico incaricato di presentare richiesta di Permesso edilizio in Sanatoria (importo puramente indicativo):.1.500,00 Oneri da corrispondere al Comune, connessi al rilascio del permesso edilizio in sanatoria (importo puramente indicativo):.2.500,00 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA DIFFORMITA': la rappresentazione grafica riportata sulla planimetria catastale vigente, pur in apparenza corrispondente allo stato dei luoghi, presenta in realtà differenze nelle dimensioni interne Pagina 4 di 8
dei locali, in aumento o in diminuzione REGOLARIZZAZIONE: da attuarsi, previa regolarizzazione edilizia, mediante presentazione di denuncia di variazione catastale con procedura DOCFA Costi di regolarizzazione: onorario da corrispondere a tecnico incaricato di presentare denuncia di variazione catastale (importo puramente indicativo, incluso diritti catastali):.1.000,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SESTO SAN GIOVANNI VIA G. MAMELI N. 21 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A Appartamento a SESTO SAN GIOVANNI via G. Mameli n. 21, della superficie commerciale di circa 58,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( ) 1/2 di piena proprietà ( ) Funzionale e spazioso appartamento bilocale ubicato a piano quarto senza ascensore, in palazzina costruita nel periodo 1948-'50, composto da: ingresso, soggiorno, cucina abitabile, camera e bagno oltre balconcino con affaccio su via Mameli. L'appartamento è in condizioni sufficienti/buone anche se presenta in vari punti, all'angolo tra soffitto e parete, macchie scure riconducibili a ponti termici dovuti a carenza di isolamento Identificazione catastale: foglio 20, particella 409, sub. 12 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 271,14 Euro, indirizzo catastale: via Goffredo Mameli n. 21, piano: 4, intestato a Coerenze da nord-est in senso orario: via Mameli, altra u.i., altra u.i.-enti comuni-altra u.i., altra u.i. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale a destinazione mista residenziale/commerciale, caratterizzata da traffico di tipo locale con presenza di parcheggi pubblici di superficie a disco orario. SERVIZI negozi al dettaglio scuola per l'infanzia scuola elementare scuola media inferiore scuola media superiore COLLEGAMENTI Pagina 5 di 8
metropolitana distante 0,6 km superstrada distante 1,2 km ferrovia distante 2 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pieni, finitura esterna realizzata parte in intonaco colorato e parte in mattoncini facciavista infissi esterni: ante a battente in alluminio, doppi vetri infissi interni: ante a battente, legno/vetro, originali epoca di costruzione mediocre portone di ingresso: anta singola a battente, blindata protezioni infissi esterni: tapparelle in plastica pavimentazione interna: realizzata in piastrelle in ceramica monocottura in tutti i locali (eccetto bagno) pavimentazione interna nel BAGNO: pavimento (e rivestimento) in piastrelle di ceramica. Diverse piastrelle del pavimento presentano crepature e bordi rovinati mentre quelle del rivestimento sono in buone condizioni mediocre Degli Impianti: antenna collettiva: antenna di tipo rettilineo, funzionante, si ritiene a norma citofonico: impianto di tipo audio, funzionante, si ritiene a norma elettrico: impianto di tipo sottotraccia, funzionante, certificato di conformità non disponibile termico: impianto di tipo centralizzato, caldaia a gas, si presume a norma; diffusori: radiatori in ghisa con contabilizzatori di calore e termovalvole idrico: impianto centralizzato per quanto attiene linea di alimentazione; acqua calda prodotta Pagina 6 di 8
singolarmente mediante caldaietta istantanea a gas (funzionante) CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Lorda Pavimento (Slp) Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 57,00 x 100 % = 57,00 balcone 2,70 x 30 % = 0,81 Totale: 59,70 57,81 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. SVILUPPO VALUTAZIONE: Si sono consultate diverse fonti di informazione al fine di individuare l'ambito di valori piùappropriato al compendio oggetto di valutazione. L'Osservatorio Immobiliare dell'agenzia del Territorio, relativamente al 1 semestre 2018, per comune e zona di competenza, per la categoria 'Abitazioni di tipo economico', stato di conservazione 'normale', indica valori compresi tra 1.550,00 e 1950,00 euro/mq. I dati raccolti da altre fonti quali Borsino Immobiliare, Agenzie Immobiliari della zona o Annunci immobiliari su siti specializzati, per immobili similari in buone/ottime condizioni, forniscono valori compresi tra 1.650,00 e 2.380,00 euro/mq. Tenuto quindi conto dei valori rilevati, delle caratteristiche specifiche dell'immobile e dell' unità oggetto di stima, riguardo anno di costruzione, ubicazione, consistenza, stato di conservazione, considerata infine l'assenza di impianto ascensore, che per appartamenti a piano alto - come quello in esame - costituisce un handicap rilevante e restringe il bacino di potenziali acquirenti, si è assunto il valore di 1.600,00 euro/mq. Avvalendosi dei criteri stabiliti dall'agenzia delle Entrate si è effettuato il calcolo della consistenza. Si è quindi determinato il valore del bene da intendersi espresso con criterio 'a corpo' e non 'a misura'. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 93.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 93.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 93.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Stima effettuata con metodo sintetico comparativo, basato sul confronto con beni similari presenti inzona, tenuto conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile, nello stato di fatto in cui si trova. Fonti di informazione consultate: Agenzia delle Entrate (Catasto, Ufficio Registro, Conservatoria RR.II), ufficio tecnico comunale, Osservatorio immobiliare Agenzia Entrate, Borsa immobiliare, siti specializzati settore immobiliare Pagina 7 di 8
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 57,81 0,00 93.000,00 93.000,00 93.000,00 93.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 5.000,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 88.000,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 22.000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 66.000,00 data 17/12/2018 il tecnico incaricato Arch. SIMONE ANTONICELLI Pagina 8 di 8