TRIBUNALE di REGGIO EMILIA Sezione Fallimentare Fallimento n 91/2012 R.F. Tribunale di Reggio Emilia Società in fallimento: EDIL.ITA S.r.l. Via Matteotti n 31 Rubiera (RE) P. Iva 01215600352 Curatore: Avv. Matteo Gaccioli Giudice Delegato: Dott. Virgilio Notari RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ed allegati LOTTO N 01 Ufficio con pertinenze sito in viale Giacomo Matteotti, n.31 - Rubiera (RE) pag. 1/39
0. Sommario 0- Sommario....... pag.2 1 - Premessa.. pag.3 2 - Dati della procedura... pag.4 3 - Perimetro e scopo dell incarico.. pag.5 4 - Individuazione del compendio immobiliare... pag.6 5 Individuazione dei lotti di vendita...... pag.12 6 - LOTTO 01 Dati catastali... pag.14 7 - Provenienza..... pag.25 8 - Descrizioni dei beni.... pag.26 9 - Sopralluogo, stato di possesso e occupazione dei beni... pag.32 10 - Amministrazione condominiale.... pag.32 11 - Vincoli a carico dell aggiudicatario...... pag.33 12 - Regolarità edilizia e agibilità...... pag.34 13 - Valutazione del compendio immobiliare....... pag.35 14 - Allegati...... pag.39 pag. 2/39
1. Premessa La sottoscritta geom. Tiziana Farioli, con studio in Reggio Emilia, in via Guido de Ruggiero n 16, iscritta al n 1984 dell'albo professionale dei Geometri e dei Geometri Laureati della Provincia di Reggio Emilia ed iscritta all albo dei Consulenti Tecnici d ufficio del Tribunale di Reggio Emilia al n 1071, in data 04/02/2014 veniva nominata dal Curatore Dott. Alberto Sassi quale esperto stimatore nella procedura di fallimento n 91/2012 R.F. Tribunale di Reggio Emilia, con mandato di redigere accertamento tecnico, descrizione ed indicazione del valore di mercato dei beni immobili e dei beni mobili di proprietà della società EDIL.ITA s.r.l.. Accettato l incarico, disaminata la documentazione in atti e quella reperita durante le operazioni peritali, fatte le opportune riflessioni, la scrivente redigeva il sotto esteso elaborato peritale con relativi allegati, in conformità all art. 173 bis del Codice di Procedura Civile. Sintetica descrizione della Società EDIL.ITA s.r.l. La EDIL.ITA s.r.l. è una società immobiliare con sede in Rubiera, l attività principale riguarda l esecuzione di interventi edilizi a carattere residenziale e la realizzazione di comparti a destinazione commerciale. Negli anni precedenti alla dichiarazione di fallimento la società ha svolto la propria attività principalmente nella provincia di Reggio Emilia, più precisamente nel comune di Rubiera e nel comune di Reggio Emilia; alla data odierna il patrimonio attivo è costituito da immobilizzazioni materiali quali fabbricati siti nel comprensorio Rubierese ed in piccola parte in comune di Reggio Emilia. Con sentenza del 7/13 novembre 2012 il tribunale di Reggio Emilia ha dichiarato il fallimento della soc. Edil.Ita s.r.l.. pag. 3/39
2. Dati della procedura Procedura: Curatore Fallimentare: N 91/12 R.G. Procedure Fallimentari Tribunale di Reggio Emilia Dott. Alberto Sassi con studio in Reggio Emilia (RE) - via Previdenza Sociale, n 13 sostituito in corso di procedura da Avv. Matteo Gaccioli con studio in Correggio (RE) - via Circondaria, n 5 Società Fallita: EDIL.ITA S.r.l. con sede in Rubiera (RE) - via Matteotti, n 31 Registro Imprese n 01215600352 in persona dell'amministratore unico Sig. Alberto Spallanzani nato a Rubiera (RE) il 06.09.1955 residente a Rubiera (RE) - via Paduli, n 17 Esperto stimatore: Geom. Tiziana Farioli Via G. De Ruggiero n 16 42123 - Reggio Emilia Tel. 0522.286632 E.mail tiziana.farioli@gmail.com Beni da stimare: In comune di Rubiera, viale G. Matteotti n.31: n 1 ufficio, n 7 appartamenti, n 12 posti auto, n 1 autorimessa e n 10 cantine; In comune di Reggio Emilia, via Renato Cartesio n.98: n 1 autorimessa; In comune di Reggio Emilia, via Gio Ponti snc n 2 autorimesse Beni mobili: strumentazione e beni d ufficio pag. 4/39
3. Perimetro e scopo dell incarico dell esperto stimatore In fase preliminare si rende necessario precisare che l incarico affidatomi dal Curatore consiste nell individuazione e nella stima del compendio immobiliare e dei beni mobili costituenti gran parte dell attivo patrimoniale della società Edil.Ita S.r.l. Convenzionalmente per stima si intende la determinazione del più probabile valore commerciale (valore di scambio) ovvero l indicazione del più probabile valore di mercato, riferito alla data odierna (corrispondente alla data di redazione della perizia), al quale determinati beni potrebbero essere alienati se posti su libero mercato. Nell ambito della procedura fallimentare è richiesto alla scrivente di individuare, oltre al valore di mercato, il valore di base d asta ed il valore di offerta minima, secondo la prassi in uso presso il Tribunale di Reggio Emilia, poiché i beni verranno alienati tramite asta pubblica e procedura competitiva. Risulta quindi indispensabile procedere dapprima con la valutazione di mercato del compendio immobiliare e successivamente stabilire quale sia il valore base d asta dei beni stimati e la relativa offerta minima in applicazione dell art. 571 c.p.c. comma 2. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. La definizione di valore di mercato, secondo gli Standard Internazionali di valutazione IVS -, è esplicitata come l'importo stimato al quale l'immobile andrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore ed un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione. pag. 5/39
4. Individuazione del compendio immobiliare La prima fase della relazione consiste nell individuazione dei beni immobili e mobili appartenenti alla soc. Edil.Ita S.r.l. Dalla disamina dei documenti ed a seguito dei sopralluoghi risulta che il compendio è composto da più unità immobiliari, in parte autonome, dislocate in comune di Rubiera ed in comune di Reggio Emilia e da alcune rimanenze (obsolete) di beni mobili (attrezzature da ufficio). Si riporta la tabella con il riepilogo dei dati catastali di tutte le unità immobiliari: UNITA' IMMOBILIARI POSTE IN RUBIERA, VIALE G. MATTEOTTI 31 CATASTO FABBRICATI COMUNE DI RUBIERA Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Ufficio Rubiera 17 521 6 A/10 1 U 3 VANI 790,18 2) Abitazione Rubiera 17 521 7 A/2 1 U 3 VANI 294,38 3) Abitazione Rubiera 17 521 10 A/2 1 U 3 VANI 294,38 4) Abitazione Rubiera 17 521 11 A/2 1 U 3 VANI 294,38 5) Abitazione Rubiera 17 521 12 A/2 1 U 5 VANI 490,63 6) Abitazione Rubiera 17 521 15 A/2 1 U 3 VANI 294,38 7) Abitazione Rubiera 17 521 16 A/2 1 U 3 VANI 294,38 8) Abitazione Rubiera 17 521 17 A/2 1 U 3 VANI 294,38 9) Autorimessa Rubiera 17 521 29 C/6 1 2 40 MQ 142,54 10) Cantina Rubiera 17 521 33 C/2 1 3 5 MQ 15,24 11) Cantina Rubiera 17 521 34 C/2 1 3 5 MQ 15,24 12) Cantina Rubiera 17 521 35 C/2 1 3 5 MQ 15,24 pag. 6/39
13) Cantina Rubiera 17 521 36 C/2 1 3 5 MQ 15,24 14) Cantina Rubiera 17 521 37 C/2 1 3 5 MQ 15,24 15) Cantina Rubiera 17 521 38 C/2 1 3 5 MQ 15,24 16) Cantina Rubiera 17 521 39 C/2 1 3 4 MQ 12,19 17) Cantina Rubiera 17 521 41 C/2 1 3 7 MQ 21,33 18) Cantina Rubiera 17 521 42 C/2 1 3 6 MQ 18,28 19) Cantina Rubiera 17 521 47 C/2 1 3 8 MQ 24,38 20) Posto auto Rubiera 17 521 56 C/6 1 1 17 MQ 51,80 21) Posto auto Rubiera 17 521 57 C/6 1 1 16 MQ 48,75 22) Posto auto Rubiera 17 521 61 C/6 1 1 15 MQ 45,71 23) Posto auto Rubiera 17 521 62 C/6 1 1 16 MQ 48,75 24) Posto auto Rubiera 17 521 63 C/6 1 1 16 MQ 48,75 25) Posto auto Rubiera 17 521 64 C/6 1 1 15 MQ 45,71 26) Posto auto Rubiera 17 521 65 C/6 1 1 19 MQ 57,89 27) Posto auto Rubiera 17 521 66 C/6 1 1 20 MQ 60,94 28) Posto auto Rubiera 17 521 67 C/6 1 1 20 MQ 60,94 29) Posto auto Rubiera 17 521 68 C/6 1 1 20 MQ 60,94 30) Posto auto Rubiera 17 521 69 C/6 1 1 20 MQ 60,94 31) Posto auto Rubiera 17 521 70 C/6 1 1 15 MQ 45,71 32) Area Urbana Rubiera 17 521 55 Area Urbana 648 MQ Ditta Intestata EDIL.ITA S.R.L. PROPRIETA - 1 / 1 pag. 7/39
1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A/2: abitazioni di tipo civile A/10: Uffici e studi privati C/2: Magazzini e locali di deposito C/6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) UNITA' IMMOBILIARE POSTA IN REGGIO EMILIA, VIA CARTESIO, 98 CATASTO FABBRICATI COMUNE DI REGGIO EMILIA Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Autorimessa Reggio Emilia 248 335 12 C/6 1 4 36 MQ 107,84 Ditta Intestata EDIL.ITA S.R.L. PROPRIETA - 1 / 1 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 C/6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) UNITA' IMMOBILIARE POSTA IN RUBIERA, VIA GIO PONTI, snc CATASTO FABBRICATI COMUNE DI REGGIO EMILIA Tipologia immobile Comune Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Autorimessa 2) Autorimessa Reggio Emilia Reggio Emilia 278 306 33 C/6 1 2 19 MQ 41,21 278 306 37 C/6 1 2 19 MQ 41,21 Ditta Intestata EDIL.ITA S.R.L. PROPRIETA - 1 / 1 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 C/6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) pag. 8/39
Sintetica descrizione catastale delle unità immobiliari UNITA' IMMOBILIARI POSTE IN RUBIERA, VIALE G. MATTEOTTI 31 UFFICIO SUB. 6: dislocato al piano primo, della consistenza catastale complessiva di 3 vani, così composto: ingresso, n 2 uffici, loggia, disimpegno e bagno. APPARTAMENTO SUB. 7: dislocato al piano secondo, della consistenza catastale complessiva di 3 vani, così composto: ingresso, pranzo-soggiorno con loggia, antibagno, bagno e camera. APPARTAMENTO SUB. 10: dislocato al piano secondo della consistenza catastale complessiva di 3 vani, così composto: ingresso su pranzo-soggiorno con loggia, antibagno, bagno e camera; APPARTAMENTO SUB. 11: dislocato al piano secondo della consistenza catastale complessiva di 3 vani, così composto: ingresso su pranzo-soggiorno con loggia, antibagno, bagno e camera; APPARTAMENTO SUB. 12: dislocato al piano secondo della consistenza catastale complessiva di 5 vani, così composto: ingresso, pranzo-soggiorno con loggia, angolo cottura, disimpegno, n 2 camere, bagno. APPARTAMENTO SUB. 15: dislocato al piano terzo, della consistenza catastale complessiva di 3 vani, così composto: ingresso su pranzo-soggiorno con loggia, antibagno, bagno e camera; APPARTAMENTO SUB. 16: dislocato al piano terzo, della consistenza catastale complessiva di 3 vani, così composto: ingresso su pranzo-soggiorno con loggia, antibagno, bagno e camera; APPARTAMENTO SUB. 17: dislocato al piano terzo, della consistenza catastale complessiva di 3 vani, così composto: ingresso su pranzo-soggiorno con loggia, antibagno, bagno e camera; AUTORIMESSA SUB. 29: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 40 mq. CANTINA SUB. 33: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 5 mq. CANTINA SUB. 34: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 5 mq. CANTINA SUB. 35: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 5 mq. CANTINA SUB. 36: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 5 mq. pag. 9/39
CANTINA SUB. 37: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 5 mq. CANTINA SUB. 38: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 5 mq. CANTINA SUB. 39: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 4 mq. CANTINA SUB. 41: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 7 mq. CANTINA SUB. 42: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 6 mq. CANTINA SUB. 47: dislocata al piano interrato della consistenza catastale complessiva di 8 mq. POSTO AUTO SUB. 56: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 17 mq. POSTO AUTO SUB. 57: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 16 mq. POSTO AUTO SUB. 61: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 15 mq. POSTO AUTO SUB. 62: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 16 mq. POSTO AUTO SUB. 63: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 16 mq. POSTO AUTO SUB. 64: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 15 mq. POSTO AUTO SUB. 65: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 19 mq. POSTO AUTO SUB. 66: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 20 mq. POSTO AUTO SUB. 67: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 20 mq. POSTO AUTO SUB. 68: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 20 mq. POSTO AUTO SUB. 69: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 20 mq. POSTO AUTO SUB. 70: dislocato al piano terra della consistenza catastale complessiva di 15 mq. AREA URBANA SUB. 55: sita al piano terra, della consistenza catastale di mq 648 (destinata a parcheggi privati ad uso pubblico e relativa viabilità). pag. 10/39
AUTORIMESSA SITA IN REGGIO EMILIA (RE), VIA R. CARTESIO 98 AUTORIMESSA SUB. 12: sita al piano interrato, della consistenza catastale di mq 36. AUTORIMESSE SITE IN REGGIO EMILIA (RE), VIA GIO' PONTI snc AUTORIMESSA SUB. 33: sita al piano terra, della consistenza catastale di mq 19. AUTORIMESSA SUB. 37: sita al piano terra, della consistenza catastale di mq 19. pag. 11/39
5. Individuazione dei lotti di vendita La scrivente ritiene che le varie unità immobiliari oggetto di stima, nel loro complesso, tenendo conto delle caratteristiche che presentano (tipologia edilizia, destinazione d uso, ampiezza, dotazione di servizi e accessori, distribuzione ed accessi) siano comodamente divisibili in più lotti. Per comoda divisibilità, deve intendersi la possibilità che l idoneità funzionale del bene sia conseguita con spese non rilevanti e senza pregiudicare l originario valore economico, evitando altresì che il godimento del cespite sia gravato da limitazioni, pesi e servitù. La comoda divisibilità di un compendio immobiliare va quindi considerata sotto l aspetto funzionale ed economico in modo da generare quote indipendenti e funzionali senza spese rilevanti e senza imposizioni di vincoli a carico dell'una o dell'altra porzione. Vengono quindi realizzati n 12 distinti lotti, trattati separatamente e composti come segue: LOTTO N 01: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso ufficio (sub. 6), due cantine (subb. 41 e 42) e due posti auto scoperti (subb. 69 e 70); LOTTO N 02: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso residenziale (appartamento sub. 7), una cantina (sub. 38) e un posto auto scoperto (sub. 61); LOTTO N 03: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso residenziale (appartamento sub. 10), una cantina (sub. 39) e due posti auto scoperti (subb. 62 e 63); LOTTO N 04: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso residenziale (appartamento sub. 11), una cantina (sub. 35) e due posti auto scoperti (subb. 65 e 66); LOTTO N 05: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso residenziale (appartamento sub. 12), due cantine (subb. 36 e 47) e due posti auto scoperti (subb. 56 e 57); pag. 12/39
LOTTO N 06: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso residenziale (appartamento sub. 15), una cantina (sub. 33) e un posto auto scoperto (sub. 64); LOTTO N 07: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso residenziale (appartamento sub. 16), una cantina (sub. 37) e un posto auto scoperto (sub. 68); LOTTO N 08: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso residenziale (appartamento sub. 17), una cantina (sub. 34) e un posto auto scoperto (sub. 67); LOTTO N 09: sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso autorimessa (sub. 29 ) LOTTO N 10: sito in comune di Reggio Emilia (RE), via Gio Ponti snc costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso autorimessa (sub. 33) LOTTO N 11: sito in comune di Rubiera (RE), via R. Cartesio n.98 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso autorimessa (sub. 37) LOTTO N 12: sito in comune di Reggio Emilia (RE), via R. Cartesio n.98 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso autorimessa (sub. 12) pag. 13/39
LOTTO N 01 sito in comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti n.31 costituito da unità immobiliare avente destinazione d uso ufficio (sub. 6), due cantine (subb. 41 e 42) e due posti auto scoperti (subb. 69 e 70) 6. Dati catastali (mappa, visure, planimetrie) DATI CATASTALI DEL BENE COME RISULTANTI DA VISURA ALL ATTO DELLA PERIZIA Come da visure catastali, estratte presso l Agenzia del Territorio, i beni in oggetto risultano censiti al N.C.E.U. del comune di Rubiera come segue: Estratto di mappa Comune di Rubiera foglio 17 mappale 521 Tribunale di Reggio Emilia Procedura CATASTO N 91/2012 FABBRICATI R.G. COMUNE FALLIMENTI DI RUBIERA Tipologia immobile Comune pag. 14/39
Z. c. Fg. Map. Sub. Categ. Classe Consist. Rendita Catastale 1) Ufficio Rubiera 17 521 6 A/10 1 U 3 VANI 790,18 2) Cantina Rubiera 17 521 41 C/2 1 3 7 MQ 21,33 3) Cantina Rubiera 17 521 42 C/2 1 3 6 MQ 18,28 4) Posto auto Rubiera 17 521 69 C/6 1 1 20 MQ 60,94 5) Posto auto Rubiera 17 521 70 C/6 1 1 15 MQ 45,71 Ditta Intestata EDIL.ITA S.R.L. PROPRIETA - 1 / 1 1 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A/10: Uffici e studi privati C/2: Magazzini e locali di deposito C/6: Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro) Estratto di planimetrie catastali pag. 15/39
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PARTI COMUNI L unità immobiliare fa parte di un più ampio complesso condominiale. Il compendio immobiliare in oggetto è accessoriato della proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del complesso edilizio di cui fa parte (art. 1117 C.C.). Da verifica presso l Agenzia del Territorio è emerso che risulta presente l elaborato planimetrico, come di seguito riportato. Estratto elaborato planimetrico Comune di Rubiera, foglio 17, mappale 521 con indicazione in rosso dei beni costituenti il LOTTO 01 PIANO INTERRATO pag. 21/39
PIANO TERRA PIANO PRIMO pag. 22/39
PIANO SECONDO PIANO TERZO pag. 23/39
Elenco subalterni Comune di Rubiera, foglio 17, mappale 521 pag. 24/39
RISCONTRI ALLA SITUAZIONE CATASTALE Le unità immobiliari risultano regolarmente censite e vi è sostanziale corrispondenza tra lo stato dei luoghi e quanto accatastato; si segnalano alcune modestissime difformità grafiche. Tali modifiche non incidono sulla rendita dei beni e pertanto si dichiara la sostanziale conformità rispetto alle schede catastali in atti. 7. Provenienza del bene I beni sono pervenuti alla soc. Edil.Ita srl in forza di atto notarile di cui alla compravendita (relativa all acquisto dei fabbricati preesistenti sull area sulla quale sono state realizzate le unità in esame previa demolizione totale dei manufatti) a ministero notaio Dott. Guido Corradi, stipulato in data 16 marzo 2000 al rep. n 74.410 e raccolta n 12.411, trascritto a Reggio Emilia il 07 aprile 2000. Le unità immobiliari vengono valutate e trasferite così come pervenute all attuale proprietà, con tutti gli oneri, i vincoli, i pesi e le servitù risultanti dagli atti di provenienza e legalmente costituiti. pag. 25/39
8. Descrizione dei beni Trattasi di piena ed intera quota di proprietà di unità immobiliare ultimata - ad uso ufficio, posta al piano 1 con annesse n 2 cantine al piano interrato e con n 2 posti auto scoperti al piano terra, il tutto facente parte di un complesso condominiale con ascensore composto da un unico corpo di fabbrica, sito in Comune di Rubiera (RE), viale Giacomo Matteotti, n 31. Il lotto risulta composto da: ufficio dislocato al piano primo della consistenza catastale complessiva di 3 vani (superficie catastale indicata in visura pari a 55 mq). L ufficio, avente altezza interna pari a 2,70 ml, risulta composta da ingresso su vano ufficio con ampia loggia, disimpegno, 1 bagno con finestra, 1 vano uso ufficio. Al piano interrato sono presenti le due cantine (confinanti) di 8 e 7 mq; al piano terra sono annessi due posti auto scoperti tra loro confinanti di 20 e 15 mq. Per le unità in oggetto risultano spese condominiali insolute. Le finiture interne dell ufficio sono le seguenti: tramezzi in laterizio intonacati e tinteggiati (il fabbricato è dotato di cappotto esterno); pavimenti in ceramica ovunque; rivestimenti del bagno in ceramica (completo di lavabo, wc, bidet e doccia); porte in legno tamburato di colore bianco; porta di ingresso blindata con pannello interno di colore bianco; infissi esterni con vetrocamera e vetri antisfondamento. L impiantistica è a norma (in riferimento all epoca di edificazione del fabbricato) come da certificazioni allegate alla richiesta di agibilità (da controllo solo visivo non è stato possibile appurare il corretto funzionamento degli impianti). Il riscaldamento è del tipo autonomo con elementi radianti in acciaio. Si precisa che al momento vi è solo la predisposizione per la caldaia (ubicata nella loggia); resta a carico dell aggiudicatario il costo per l acquisto e l installazione della caldaia e ogni altro onere per la messa in funzionamento dell impianto di riscaldamento. E presente il citofono e la predisposizione per l aria condizionata. Estratto mappa satellitare Viale G. Matteotti, 31 pag. 26/39
Foto parti esterne pag. 27/39
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Foto parti comuni pag. 29/39
Foto LOTTO 01 pag. 30/39
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9. Sopralluogo, stato di possesso e di occupazione La scrivente ha eseguito i necessari sopralluoghi presso gli immobili in oggetto ed ha verificato quanto segue: a) la consistenza dei beni e la loro esatta identificazione; b) gli elementi necessari per una corretta descrizione (sono state scattate le fotografie); c) lo stato di conservazione e manutenzione; d) la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e lo stato autorizzato dalla Pubblica Amministrazione (sono state rilevate misure a campione ); e) lo stato di possesso dei beni. STATO DI POSSESSO DEL BENE Alla data del sopralluogo gli immobili risultavano nella disponibilità della società proprietaria e liberi da persone e cose, pertanto il compendio immobiliare in oggetto è da intendersi libero a decreto di trasferimento (la liberazione avverrà a cura del custode giudiziario/curatore fallimentare). 10. Controllo presso l amministratore di condominio Il compendio immobiliare in oggetto fa parte di un condominio denominato Condominio Matteotti ; il complesso risulta costituito da un unica palazzina con 4 piani fuori terra oltre al piano seminterrato e con area cortiliva in comune oltre a porzione di area destinata a parcheggi privati ad uso pubblico. L ascensore serve tutti piani, nel complesso lo stabile, seppur in parte non occupato, risulta in ordine ed in buono stato di manutenzione e conservazione. L amministrazione del condominio è stata affidata allo studio GECO di Campa Ivana. La scrivente, secondo informazioni raccolte presso l amministratore, ha appurato che: a) nelle spese condominiali sono comprese le seguenti voci: spese generali, compenso amministratore, energia elettrica parti comuni, servizio idrico e altre. NON è compreso il riscaldamento del tipo autonomo. b) Risultano spese condominiali insolute, l aggiudicatario è tenuto a corrispondere gli importi dovuti per il bilancio in corso e quello precedente. Il preciso ammontare e l esatto importo che rimarrà a carico dell aggiudicatario sarà determinato, secondo vigente normativa in materia, dall amministratore al momento del decreto di trasferimento dei beni. Rif: art. 18 Legge 220/2012 entrata in vigore il 18/06/2013. pag. 32/39
11. Formalità e vincoli a carico dell aggiudicatario FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTANO A CARICO DELL AGGIUDICATARIO Risultano sussistere i seguenti vincoli che rimarranno a carico dell acquirente: 1) Spese condominiali insolute relative al bilancio in corso e a quello precedente da riferire alla data di emissione del decreto di trasferimento a favore dell aggiudicatario; 2) Oneri e vincoli per regolarizzazione edilizia (qualora necessaria); 3) Ogni altro vincolo derivante da atti regolarmente trascritti e/o legalmente costituiti. 12. Situazione urbanistica e regolarità edilizia REGOLARITA EDILIZIA La scrivente ha inoltrato formale richiesta di accesso agli atti all Ufficio Tecnico del comune di Rubiera per poter visionare i titoli autorizzativi presenti presso l archivio comunale. Si precisa che nella richiesta di accesso agli atti inviata all Ufficio Tecnico sono stati indicati tutti i dati in possesso della sottoscritta, idonei all identificazione dei beni per il quali si richiedeva la visura, quali ad esempio i dati catastali dell immobile, l indirizzo e l intestazione dell attuale proprietà. Dalla ricerca presso l archivio, effettuata a cura del personale del comune, sono stati reperiti i seguenti atti autorizzativi relativi alle unità in esame e al restante complesso edilizio: Concessione edilizia n 1999/477 presentata il 13.11.1999 e rilasciata il 19.01.2000 per nuova costruzione previa demolizione totale di fabbricati esistenti; Comunicazione di inizio lavori prot. n 1040 del 18.01.2001 (data inizio lavori 18.01.2001); D.I.A. per variante in corso d opera prot. n 3415 del 03.03.2003; Segnalazione di assenso edilizio per esecuzione lavori (completamento lavori non ultimati entro il termine) rilasciato dal comune in data 07.08.2004; Permesso di costruire n 2004/6 presentato il 16.02.2004 e rilasciato il 20.07.2004 per completamento lavori non ultimati entro il termine; Comunicazione di inizio lavori prot. n 12407 del 03.08.2004 (data inizio lavori 03.08.2004); D.I.A. per varianti essenziali in corso d opera prot. n 2005/11 (pratica non reperita presso l archivio); D.I.A. per varianti minori in corso d opera prot. n 10270 del 16.06.2005; D.I.A. per varianti minori in corso d opera prot. n 697 del 16.01.2006; Comunicazione di Fine lavori prot. n 6378 del 19.04.2006 (data fine lavori 18.04.2006); Agibilità parziale n 1999/377/1 presentata in data 24.04.2006 e rilasciata in data 25.07.2006 relativa ai subb. 5-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18-20-e dal 22 al 70 oltre a tutte le parti comuni con esclusione del vano ascensore; pag. 33/39
Agibilità parziale n 1999/377/2 presentata in data 22.01.2007 e rilasciata in data 26.04.2007 relativa al solo sub.21 (locale commerciale sito al piano terreno escluso dalla presente perizia); Agibilità parziale n 1999/377/3 presentata in data 26.03.2007 e rilasciata in data 26.06.2007 relativa ai subb. 1-2-3-4-6. Qualora presso l ufficio tecnico dovessero emergere altri atti oltre a quelli sopra indicati non mostrati alla scrivente, e che pertanto non possono essere stati esaminati e considerati in fase di redazione della presente perizia, occorrerà verificare la rispondenza degli stessi rispetto allo stato dei luoghi. Ciò detto, in considerazione di quanto la scrivente ha potuto visionare in sede di accesso agli atti si procede con l attestazione della regolarità edilizia del bene. In fase di sopralluogo è stato verificato che il compendio immobiliare è sostanzialmente conforme rispetto all ultimo stato autorizzato, con alcune modeste eccezioni che riguardano alcune misure prese a campione. Alcune discrepanze tra le misure reali e quelle riportate nelle tavole di progetto dello stato autorizzato rientrano nella tolleranza del 2% prevista per Legge; altre risultano di non chiara interpretazione (ad esempio le quote relative alle aperture esterne) poiché non è chiaramente indicato se la misura è riferita all infisso o all apertura all interno del muro. COSTI DI REGOLARIZZAZIONE e/o MESSA IN PRISTINO In via prudenziale si considera la possibilità che l aggiudicatario debba bonificare le difformità riscontrate e quindi si decurta dal valore di mercato il costo dell eventuale sanatoria e/o le eventuali opere di messa in pristino (se necessarie) per le quali si stima un costo forfetario di 5.000,00 complessivi (tale importo è indicativo ed è riferito alla data odierna; l importo definitivo sarà fissato secondo accordi tra le parti per quanto riguarda il compenso del professionista e secondo i calcoli effettuati dall ufficio tecnico del comune in base alle tariffe vigenti al momento della presentazione della pratica in sanatoria per quanto riguarda gli oneri concessori). Da controllo effettuato presso l archivio telematico di ERMES - REGIONE EMILIA ROMAGNA, alla data odierna per i beni in esame NON risulta presente il certificato energetico APE. Restano a carico dell aggiudicatario i costi da sostenere per il rilascio dell APE. Le valutazioni sopra espresse, rese sulla base delle informazioni raccolte durante le operazioni peritali e secondo le norme attualmente in vigore, non costituiscono alcuna garanzia circa il buon esito ed il rilascio di sanatorie da parte del comune. Qualora dovessero emergere altri elementi non valutati/valutabili durante la redazione della presente relazione, ogni eventuale onere da esso derivanti rimane a carico dell aggiudicatario poiché si segnala che il compendio immobiliare in oggetto, essendo di provenienza giudiziaria (ex art. 2922 c.c. nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa. Essa non può essere impugnata per cause di lesione ), è venduto secondo la formula del visto e piaciuto, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, senza alcuna garanzia pag. 34/39
13. Valutazione del compendio immobiliare L incarico affidato all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene ovvero la determinazione del più probabile valore di mercato dello stesso. Il criterio valore di mercato della piena proprietà si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e dell'offerta. CRITERI ADOTTATI PER IL CALCOLO DEL PIU PROBABILE VALORE di MERCATO METODO DEL CONFRONTO DI MERCATO (M.C.A.): è un procedimento di stima del valore o del canone di mercato degli immobili, attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima ed un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o canone noti. Si è fatto riferimento anche alla vetrina immobiliare dei valori medi degli immobili pubblicata dall agenzia delle entrate (OMI). Inoltre, non avendo reperito sufficienti atti di compravendita, stipulati negli ultimi 12/18 mesi, relativi ad immobili similari a quelli oggetto della presente perizia, i dati (prezzo, descrizione, caratteristiche, ecc.) relativi agli immobili utilizzati quali comparabili per il calcolo del M.C.A. sono stati reperiti anche su siti on line specializzati (agenzie immobiliari e simili) e trattasi di immobili recentemente pubblicizzati ed offerti in vendita. Il prezzo indicato in pubblicità quale "prezzo di vendita" è stato forfetariamente ridotto dalla scrivente di una percentuale pari a circa il 10/15% del complessivo, in considerazione del fatto che, stante l'attuale situazione del mercato immobiliare, si presume che un eventuale acquirente riesca ad operare una vantaggiosa trattativa con il venditore. La presente stima è stata effettuata con riferimento alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni in oggetto, così come definite nella tecnica estimativa, esplicitate nelle descrizioni fatte in precedenza, considerando lo stato di manutenzione e conservazione alla data del sopralluogo, considerando altresì il livello delle finiture interne e l efficienza degli impianti tecnologici presenti. E stata poi applicata, al fine di stabilire il prezzo base d asta del bene, una percentuale di riduzione pari a circa il 15% del valore di mercato. pag. 35/39
CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene si assume come parametro di stima il metro quadrato commerciale. Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Ufficio sub. 6 Vani Utili 1 2,70 52,00 1 52,00 Loggia 1-9,80 0,40 3,92 TOT. SUP. LORDA 61,80 TOT.SUP.COM. 55,92 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Cantina sub. 41 Cantina S1 2,40 7,70 1 7,70 TOT. SUP. LORDA 7,70 TOT.SUP.COM. 7,70 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Cantina sub. 42 Cantina S1 2,40 6,80 1 6,80 TOT. SUP. LORDA 6,80 TOT.SUP.COM. 6,80 Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Posto auto sub. 69 Posto Auto T - 20,00 1 20,00 TOT. SUP. LORDA 20,00 TOT.SUP.COM. 20,00 pag. 36/39
Unità immobiliare Destinazione d uso Piano H (mt) Sup. lorda (mq) K Sup. comm. (mq) Posto auto sub. 70 Posto Auto T - 15,00 1 15,00 TOT. SUP. LORDA 15,00 TOT.SUP.COM. 15,00 DETERMINAZIONE DEL PIU PROBABILE VALORE DI MERCATO ALLA DATA ODIERNA Ai valori dei comparabili sono state apportate le dovute correzioni attraverso l applicazione di coefficienti di aggiustamento ed è stato infine stabilito il seguente valore unitario: ufficio:... 1.800,00/mq sup.comm. cantina:... 450,00/mq sup.comm. posto auto:... 250,00/mq sup.comm. Si precisa che il valore delle parti comuni (in uso all intero complesso edilizio) è da considerarsi già compreso nel valore unitario adottato per il calcolo del prezzo di mercato dei beni in oggetto. Nonostante le metodologie di calcolo adottate il valore finale degli immobili è sempre da intendersi a corpo e non a misura. LOTTO 01 Sup. comm. Mq Prezzo / mq Valore Ufficio sub.6 55,92 1.800,00 100.656,00 Cantina sub.41 7,70 450,00 3.465,00 Cantina sub.42 6,80 450,00 3.060,00 Posto auto scoperto sub.69 20,00 250,00 5.000,00 Posto auto scoperto sub.70 15,00 250,00 3.750,00 TOTALE 115.931,00 arrotondato a 115.000,00 pag. 37/39
DECURTAZIONI AL VALORE DI MERCATO Descrizione Valore Valore del cespite 115.000,00 Costi di regolarizzazione catastale - Costi di regolarizzazione edilizia 5.000,00 TOTALE 110.000,00 PREZZO BASE D ASTA ABBATTIMENTO FORFETARIO DEL VALORE DI MERCATO COMPLESSIVO Trattandosi di vendita giudiziaria viene operata una riduzione forfetaria di circa il 15% del valore di mercato, dovuta all assenza di garanzie sui vizi occulti, oltre che al gravame di tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile: Valore ridotto = 110.000,00 15% = 93.5000,00 arrotondato a 94.000,00 OFFERTA MINIMA INDICAZIONE DEL VALORE di OFFERTA MINIMA Si determina l importo di minima offerta, così come previsto dalla Legge n. 132 del 6 agosto 2015 entrata in vigore il 21.08.2015, con ulteriore decurtazione del 25% rispetto al prezzo base d asta. Pertanto risulta quanto segue: Valore offerta minima= 94.000,00 25% = 70.500,00 pag. 38/39
In qualità di esperto nominato nella presente procedura esecutiva dichiaro che: la sottoscritta ha ispezionato personalmente l immobile oggetto di stima; salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima riportata in calce alla stessa; gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione. Nel ringraziare per la fiducia accordatami, rassegno la presente relazione, confidando d aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza. Rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva la sottoscritta ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, 06.02.2019 L esperto stimatore 14. Allegati Geom. Tiziana Farioli 1) Estratto di mappa catastale; 2) Visura catastale; 3) Planimetrie catastali; 4) Elaborato planimetrico + elenco subalterni; 5) Atto di provenienza; 6) Fotografie in formato jpeg ********************* E vietata la pubblicazione completa o parziale del presente documento e/o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto. pag. 39/39