IL COLLEGIO DI ROMA composto dai signori: Dott. Giuseppe Marziale... Presidente Avv. Bruno De Carolis... Avv. Massimiliano Silvetti... Membro designato dalla Banca d'italia [Estensore] Membro designato dalla Banca d'italia Avv. Michele Maccarone. Membro designato dal Conciliatore Bancario e Finanziario Prof. Liliana Rossi Carleo Membro designato dal C.N.C.U. nella seduta del 21/09/2012, dopo aver esaminato: il ricorso e la documentazione allegata; le controdeduzioni dell'intermediario e la relativa documentazione; la relazione istruttoria della Segreteria tecnica. Fatto Il 24 luglio 2008 il ricorrente stipulava con una società cooperativa un contratto preliminare di compravendita di un immobile. Sull immobile è iscritta un ipoteca a favore della banca resistente, soggetto finanziatore dell impresa costruttrice. Il 25 luglio 2008, subito dopo la stipula del preliminare, la banca resistente rilasciava una garanzia fideiussoria a favore del ricorrente per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, secondo quanto previsto dall art. 2 del d. lgs. 20 giugno 2005, n. 122. Al riguardo il ricorrente afferma che, con la predetta polizza fideiussoria, la banca: - aveva contezza dell esistenza del contratto preliminare e della circostanza che il ricorrente non aveva contratto alcun mutuo per l acquisto dell immobile; - garantiva il ricorrente per la somma di 197.600; Pag. 2/6
- prendeva atto che la somma garantita era stata per 100.000 più iva già versata dal ricorrente al costruttore; - e che la somma residua sarebbe stata versata, alle scadenze indicate dal contratto preliminare, in due tranche da 60.000 e 30.000 più iva. Inoltre, fa presente che nell atto di fideiussione sottoscritto dalla banca si enuncia che l immobile promesso in vendita è libero da ipoteche e/o trascrizioni. Il ricorrente effettuava regolarmente il pagamento delle varie tranches del prezzo secondo le scadenze previste nel contratto preliminare, richiamato nella polizza fideiussoria. I pagamenti avvenivano sul conto del costruttore intrattenuto presso la stessa banca resistente. Il 26 maggio 2009 il ricorrente versava l ultima parte del prezzo, confidando sulla dichiarazione di libertà dell immobile resa da Codesto istituto nella garanzia fideiussoria.. e soprattutto sulla conoscenza da parte della banca della regolarità dei pagamenti effettuati. Il 29 maggio 2009 veniva rilasciata dalla stessa banca una nuova fideiussione (con riduzione dell importo della garanzia a 4.281); nell atto, la banca confermava la dichiarazione che l immobile era libero da ipoteche e trascrizioni. Il 28 maggio 2010 veniva stipulato tra la cooperativa e la banca l atto di erogazione e quietanza finale del mutuo, nel quale si procedeva alla liberazione da ipoteche di alcuni immobili, mantenendo invece sull immobile attribuito al ricorrente una quota di mutuo pari a 60.000 e un ipoteca, derivante da frazionamento, per un importo di 120.000. Il ricorrente sottolinea come la banca resistente, nella vicenda in questione, abbia assunto un duplice ruolo, essendo per un verso ente finanziatore dell impresa costruttrice, per altro verso garante dei promissari acquirenti. In tale duplice veste era perfettamente a conoscenza della situazione riguardante l immobile del ricorrente; in realtà, secondo il ricorrente, a causa del debordo degli affidamenti concessi al costruttore, la banca aveva interesse a mantenere una residua parte del mutuo anche sugli immobili interamente pagati. Sostiene il ricorrente di non aver potuto stipulare il contratto definitivo di compravendita a causa della presenza dell ipoteca apposta dalla resistente al momento della stipula dell atto di erogazione e quietanza finale del mutuo. L impresa, ora in concordato preventivo, non disporrebbe della liquidità necessaria per cancellare l ipoteca in questione. In data 25 maggio 2011 il ricorrente ha citato dinanzi al giudice ordinario l impresa costruttrice chiedendone la condanna, ex. art. 2932 cc, al trasferimento coattivo della proprietà dell immobile. Pag. 3/6
In conclusione, il ricorrente, ritenendo di essere stato danneggiato dal comportamento della banca, chiede un risarcimento corrispondente alla somma dovuta per l estinzione della quota di mutuo, quantificata in 58.678,51. Nelle controdeduzioni la banca sostiene che l'attestazione contenuta nella fideiussione [sull'insussistenza di ipoteche o trascrizioni], per quanto erronea, non è idonea a rendere la Banca responsabile verso il reclamante in quanto quest ultimo era perfettamente in grado, sulla base del contratto preliminare stipulato con il Consorzio, di rendersi conto che sull'immobile era stata iscritta ipoteca a favore della Banca a garanzia delle obbligazioni derivanti dal mutuo stipulato con il Consorzio costruttore. Aggiunge che il contratto di mutuo non contempla l'obbligazione della Banca di provvedere alla cancellazione delle ipoteche iscritte sulle porzioni immobiliari per cui sia già stato corrisposto il prezzo di acquisto da parte dei promissari acquirenti; segnala, a tale riguardo, che dall'atto di erogazione e quietanza del mutuo, stipulato il 28/5/2010, risulta che è lo stesso costruttore ad indicare i beni da liberare dai gravami. In particolare, fa presente che la Banca non ha assunto alcun obbligo di liberare l'immobile al momento del saldo del prezzo pattuito; rileva altresì che la legge di riferimento (D.Lgs. 122/2005) si limita a prevedere il non luogo alla stipula dell'atto di compravendita ove non si proceda prima, o contestualmente, alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell'ipoteca a garanzia. Infine, segnala che il ricorrente ha citato in giudizio l impresa costruttrice per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di stipulare il contratto definitivo e ciò senza che nessun contratto definitivo sia stato in realtà ancora stipulato; in tale situazione non si vede per quale motivo la Banca, avendo come unica controparte il Consorzio costruttore, avrebbe dovuto consentire la liberazione dell'immobile dall ipoteca, dal momento che lo stesso Consorzio mutuatario ha manifestato la volontà di mantenere l iscrizione, pur dopo il frazionamento del mutuo e dell'ipoteca a garanzia. In conclusione, afferma che il ricorrente non può avanzare le stesse pretese in due diversi contesti (giudice ordinario/abf), avendo, nel giudizio proposto nei confronti dell impresa, richiesto la condanna della stessa al pagamento dell'importo occorrente all'estinzione del mutuo e alla cancellazione dell ipoteca. Paventa al riguardo il rischio di una duplicazione di pronuncia sulla medesima questione. Pertanto, chiede che il Collegio rigetti il ricorso. Diritto Pag. 4/6
In via preliminare, si rende necessario esaminare l eccezione di inammissibilità e/o improcedibilità del ricorso, sollevata dalla banca convenuta, per pendenza di azione antecedente al ricorso, proposta dal ricorrente dinanzi al giudice ordinario. L eccezione è infondata, non sussistendo motivi ostativi all esame del ricorso. Infatti, ad avviso del Collegio, non sussiste identità tra il giudizio promosso dal ricorrente dinanzi al giudice ordinario e il presente ricorso, diverse essendo le parti e diverso il petitum. La domanda proposta dinanzi al giudice contro il rappresentante legale del Consorzio costruttore ha ad oggetto l accertamento dell avvenuto pagamento del prezzo di vendita e la conseguente richiesta di una sentenza che, ai sensi dell art.2932 c.c., produca gli effetti del contratto non concluso, richiedendosi altresì la cancellazione dell ipoteca iscritta sull immobile; il ricorso proposto dinanzi a questo Collegio nei confronti della banca resistente ha invece ad oggetto una domanda risarcitoria per danni determinatisi a causa del comportamento tenuto dalla convenuta nelle su esposte vicende negoziali. Ciò posto, si ritiene che il ricorso meriti accoglimento nei limiti di cui appresso. Va osservato che la banca è l ente finanziatore dell impresa costruttrice, avendo concesso un mutuo garantito da ipoteca iscritta, a favore della banca stessa, sugli immobili alla cui costruzione il mutuo è finalizzato; d altro canto, la medesima banca figura come garante del ricorrente in forza di fideiussione concessa ai sensi del d.lgs. 20 giugno 2005, n.122. E opportuno ricordare che la citata legge stabilisce (v. art.2) che il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto a consegnare all acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e ( ) deve ancora riscuotere dall acquirente prima del trasferimento della proprietà. Dalla posizione assunta dalla banca potenzialmente conflittuale, in relazione al diverso ruolo assunto nei confronti della parti contrapposte emerge che la stessa aveva il dovere di tenersi informata sullo svolgimento delle vicende afferenti il rapporto obbligatorio di cui trattasi e in particolare dei pagamenti effettuati a favore dell impresa dal ricorrente, essendo quest ultimo garantito dalla banca stessa per eventuali inadempienze del costruttore in virtù della fideiussione rilasciata, nella quale sono espressamente e analiticamente indicate le rate dei pagamenti e le relative scadenze. Va altresì considerato che la banca era tecnicamente in condizione di verificare l avvenuta esecuzione dei pagamenti nelle scadenze convenute, dal momento che questi confluivano su un c/c aperto dall impresa presso la banca stessa. Né può ritenersi convincente l assunto della banca secondo cui la scelta dei beni immobili beneficiari della Pag. 5/6
liberazione dalle ipoteche sarebbe circostanza rimessa alla discrezionalità del costruttore, non potendo la banca considerarsi estranea a tali scelte, essendo al contrario, in quanto beneficiaria della garanzia ipotecaria, titolare di uno specifico interesse, diretto e concreto, a valutazioni in ordine al merito creditizio ed essendo altresì fideiussore del ricorrente. Ne consegue che il comportamento tenuto dalla banca nei confronti del ricorrente non è conforme a buona fede, che implica un dovere di protezione del cliente stesso, anche a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge (Cfr., in tal senso, Cass. n.22819 del 10/11/2010), sicché dalla violazione di tale regola di comportamento discende l obbligo di risarcimento dei danni che ne sono conseguiti. A tale proposito, il Collegio, procedendo ad una parziale riqualificazione della domanda avanzata dal ricorrente, ritiene che i danni oggetto di risarcimento siano da individuarsi nelle spese correlate al giudizio che il ricorrente stesso è stato costretto ad intraprendere nei confronti dell impresa inadempiente, che liquida, in mancanza di altri elementi, in via equitativa in complessivi 5.000,00 (cinquemila), da ritenersi comprensiva di interessi e rivalutazione, che la banca convenuta provvederà a corrispondere a parte attrice. Proprio la pendenza di tale giudizio nei confronti del promittente venditore promosso al fine di ottenere l esecuzione in forma specifica del preliminare, previa cancellazione dell iscrizione ipotecaria spese e cure del promittente venditore medesimo, impedisce, allo stato, di computare tra le voci di danno gli oneri e le spese di cancellazione. P.Q.M. Il Collegio accoglie parzialmente il ricorso nei sensi di cui in motivazione. Dispone inoltre che l intermediario corrisponda alla Banca d Italia la somma di Euro 200,00 (duecento/00) quale contributo alle spese della procedura e al ricorrente di Euro 20,00 (venti/00) quale rimborso della somma versata alla presentazione del ricorso. IL PRESIDENTE firma 1 Pag. 6/6