Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Immobiliare Garda S.r.l. In Liq. Ne N Gen. Rep. 99/2015 data udienza di verifica crediti: 10-06-2015 ore 09:30 Giudice Delegato: Dott.ssa FRANCESCA SAVIGNANO Curatore Fallimentare: Diego Moscato RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto Palazzine Residenziali Esperto alla stima: Codice fiscale: Partita IVA: Studio in: Telefono: Fax: Email: Pec: Maddalena Daniele DNLMDL79T47A123U Corso Garibaldi 125-20121 Milano maddaniele@libero.it mdaniele@pec.it Pag. 1
INDICE NTETICO 1. Dati Catastali Bene: via Pigarelli - Fontanelle Varone - Località Ischia - Riva Del Garda (Trento) - 38066 Lotto: Palazzine Residenziali Corpo (LOTTO 1): Edificio C Categoria: Fabbricato in corso di costruzione [C] Dati Catastali:, particella P.F. 2308/7,, particella P.F. 2308/7, particella P.F. 4415/9,, particella P.F. 2308/7, particella P.F. 4415/9, particella P.ED. 3744 Corpo (LOTTO 2): Area Edificio D Categoria: Dati Catastali:, particella P.F. 2308/7,, particella P.F. 2308/7, particella P.F. 4415/9,, particella P.F. 2308/7, particella P.F. 4415/9, particella P.ED. 3744 2. Possesso Bene: via Pigarelli - Fontanelle Varone - Località Ischia - Riva Del Garda (Trento) - 38066 Lotto: Palazzine Residenziali Corpo (LOTTO 1): Edificio C Possesso: Libero Corpo (LOTTO 2): Area Edificio D Possesso: Libero 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: via Pigarelli - Fontanelle Varone - Località Ischia - Riva Del Garda (Trento) - 38066 Lotto: Palazzine Residenziali Corpo (LOTTO 1): Edificio C Accessibilitià degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO Corpo (LOTTO 2): Area Edificio D Accessibilitià degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO 4. Creditori Iscritti Bene: via Pigarelli - Fontanelle Varone - Località Ischia - Riva Del Garda (Trento) - 38066 Corpo (LOTTO 1): Palazzine Residenziali Corpo: Edificio C Creditori Iscritti: Unicredit Banca d'impresa S.p.A., TONY COSTRUZIONI S.R.L. Corpo (LOTTO 2): Area Edificio D Creditori Iscritti: Unicredit Banca d'impresa S.p.A. Pag. 2
5. Comproprietari Beni: via Pigarelli - Fontanelle Varone - Località Ischia - Riva Del Garda (Trento) - 38066 Lotti: Palazzine Residenziali Corpo (LOTTO 1): Edificio C Comproprietari: Nessuno Corpo (LOTTO 2): Area Edificio D Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali Beni: via Pigarelli - Fontanelle Varone - Località Ischia - Riva Del Garda (Trento) - 38066 Lotto: Palazzine Residenziali Corpo (LOTTO 1): Edificio C Misure Penali: NO Corpo (LOTTO 2): Area Edificio D Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Bene: via Pigarelli - Fontanelle Varone - Località Ischia - Riva Del Garda (Trento) - 38066 Lotto: Palazzine Residenziali Corpo (LOTTO 1): Edificio C Continuità delle trascrizioni: Corpo (LOTTO 2): Area Edificio D Continuità delle trascrizioni: 8. Prezzo Bene: via Pigarelli - Fontanelle Varone - Località Ischia - Riva Del Garda (Trento) - 38066 Lotto: Palazzine Residenziali Prezzo da libero: 2.400.000,00 (Corpo Lotto 1) Prezzo da libero: 525.000,00 (Corpo Lotto 2) Prezzo da occupato: 0,00 Pag. 3
Beni in Riva Del Garda (Trento) Località/Frazione Fontanelle Varone - Località Ischia via Pigarelli Lotto: Palazzine Residenziali (Lotto 1 Edificio C - Lotto 2 Edificio D) 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo Lotto 1: Edificio C. Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Riva Del Garda (Trento) CAP: 38066 frazione: Fontanelle Varone - Località Ischia, via Pigarelli Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Garda S.r.l. in Liq. ne- Piena proprietà Cod. Fiscale: 06184390968 Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:, particella P.F. 2308/7 Note: Sistema Tavolare, provincia autonoma di Trento. Particella Fondiaria 2308/7 Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:, particella P.F. 2308/7, particella P.F. 4415/9 Note: Sistema Tavolare, provincia autonoma di Trento. Particella Fondiaria 4415/9 Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:, particella P.F. 2308/7, particella P.F. 4415/9, particella P.ED. 3744 Note: Sistema Tavolare, provincia autonoma di Trento. Particella Ed. 3744 Note generali: terreno con fabbricato residenziale in corso di costruzione. La particella edificiale 3744 identifica il fabbricato in corso di costruzione. Identificativo corpo Lotto 2: Area Edificio D. sito in Riva Del Garda (Trento) CAP: 38066 frazione: Fontanelle Varone - Località Ischia, via Pigarelli Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Garda S.r.l. in Liq. ne- Piena proprietà Cod. Fiscale: 06184390968 Eventuali comproprietari: Nessuno Pag. 4
Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:, particella P.F. 2308/7 Note: Sistema Tavolare, provincia autonoma di Trento. Particella Fondiaria 2308/7 Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:, particella P.F. 2308/7, particella P.F. 4415/9 Note: Sistema Tavolare, provincia autonoma di Trento. Particella Fondiaria 4415/9 Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione:, particella P.F. 2308/7, particella P.F. 4415/9, particella P.ED. 3744 Note: Sistema Tavolare, provincia autonoma di Trento. Particella Ed. 3744 Note generali: terreno libero su cui si prevede la costruzione di fabbricato residenziale. La particella edificiale 3744 identifica il fabbricato in corso di costruzione. 2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA): Quartiere in località Ischia - Fontanelle Varone, a destinazione prevalentemente residenziale con abitazioni destinate a popolazione locale, in quanto un pò più distante dal lago. Riva del Garda è un comune molto turistico, ed è una tra le prime cinque città del Trentino. Caratteristiche zona: periferica normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Limone sul Garda, Malcesine. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: Lago di Garda. Attrazioni storiche: Bastione - Fortezza Veneta, Chiesa di San Giuseppe, Chiesa di San Michele. Principali collegamenti pubblici: Aeroporto di Verona 86 km, Stazione Ferroviaria Rovereto 23 km, Servizio autobus 2 km Servizi offerti dalla zona: Attrezzature turistiche - Lago di Garda (Ottime) 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo Lotto 1: Edificio C Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Riva Del Garda (Trento), via Pigarelli Libero Note: unità in corso di costruzione - cantiere Identificativo corpo Lotto 2: Area Edificio D sito in Riva Del Garda (Trento), via Pigarelli Libero Note: area edificabile 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Vedi ipoteche al punto 4.2.1. Pag. 5
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. Rapporto di stima Fallimentare - n. 99 / 2015 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: - A favore del fondo identificato al foglio p.f. 2302/1 mappale 2302/1 superficie (mq) Rogito: in data 13/08/1932 ai nn. GN 986/7 Servitù di passo a piedi, carri e bestie sui fondi serventi. A carico della p.f. 4415/9. A favore della p.f. 2302/1 Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C - Lotto 2 Edificio D - A favore del fondo identificato al foglio p.f. 2297/1 e p.f. 2302/1 mappale superficie (mq) Rogito: - in data 06/08/2008 ai nn. G.N. 2704/22 contratto d.d. 23/07/2008, G.N. 2704/22 diritto di servitù. Transito a piedi e con qualsiasi mezzo meccanico, ai sensi del contratto e della allegata planimetria. A carico della p.ed. 9744, p.f. 2308/7, p.f. 4415/9. A favore della p.f. 2297/1 e p.f. 2302/1. Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C - Lotto 2 Edificio D 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: - Descrizione onere: Annotazione Convenzione Rogito: - in data 08/01/2008 ai nn. G.N. 60/9 G.N. 60/9 Convenzione d.d. 20.12.2007 ai sensi dell'art. 55 della Legge Provinciale 05.09.1991 n. 22, per la p.ed. 3744 nella sua originaria superficie. G.N. 60/10 Convenzione d.d. 20.12.2007 ai sensi dell'art. 55 della Legge Provinciale 05.09.1991 n. 22, per la p.f. 2308/7, p.f. 4415/9. Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C - Lotto 2 Edificio D 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - Ipoteca volontaria annotata a favore di Unicredit Banca d Impresa S.p.A. Unicredit Banca d Impresa S.p.A. contro Immobiliare Garda S.r.l. in Liq. ne - derivante da: G.N. 2109/3 diritto di ipoteca - Importo ipoteca: 3670000 - Importo capitale: 3670000 Rogito: - in data 04/07/2007 ai nn. G.N. 2109/3 Note: Importo complessivo, comprensivo di Euro 3.670.000,00 di capitale, interessi al tasso del 3,60% nominale annuo... Annotazione del 02/01/2012 - G.N. 3/1 - variazione del tasso di interesse dal 5,25% al 3,60% nominale annuo ai sensi dell'articolo due del contratto. Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C - Lotto 2 Edificio D - Ipoteca volontaria annotata a favore di Unicredit Banca d Impresa S.p.A. Unicredit Banca d Impresa S.p.A. contro Immobiliare Garda S.r.l. in Liq. ne - derivante da: G.N. 2110/2 diritto di ipoteca - Importo ipoteca: 1700000 - Importo capitale: 1700000 Rogito: - in data 04/07/2007 ai nn. G.N. 2110/2 Note: Importo complessivo, comprensivo di Euro 1.700.000,00 di capitale, interessi al tasso del 3,60% nominale annuo... Annotazione del 02/01/2012 - G.N. 4/1 - variazione del tasso di interesse dal 5,25% al 3,60% nominale annuo ai sensi dell'articolo due del contratto. Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C - Lotto 2 Edificio D Pag. 6
- Ipoteca giudiziale annotata a favore di TONY COSTRUZIONI S.R.L. contro Immobiliare Garda S.r.l. in Liq. ne - Importo ipoteca: 400978,13 - Importo capitale: 648537,96 Rogito: - in data 07/07/2014 ai nn. G.N. 1998/1 Note: atto d.d. 23/05/2014. Importo massimo Euro 648.537,96. Comprensivo di Euro 400.978,12 di capitale, interessi, spese ed accessori, come da titolo. Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C 4.2.2 Pignoramenti: Nessuna. 4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: Nessuna. 4.3 Misure Penali Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Identificativo corpo Lotto 1: Edificio C sito in Riva Del Garda (Trento), via Pigarelli Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna Millesimi di proprietà: Non Specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Non Specificato Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non Specificato Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Non Specificato Note Indice di prestazione energetica: Non Specificate Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non Specificato Avvertenze ulteriori: Non Specificate Identificativo corpo Lotto 2: Area Edificio D sito in Riva Del Garda (Trento), via Pigarelli Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna Millesimi di proprietà: Non Specificato Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Non Specificato Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non Specificato Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: Non Specificato Note Indice di prestazione energetica: Non Specificate Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non Specificato Avvertenze ulteriori: Non Specificate Pag. 7
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: ZANONI ADRIANO - ZANONI LVANO dal al 06/08/2008 (ante ventennio) - In forza di atto di assegnazione A rogito: in data ai nn. - Titolare/Proprietario: IMMOBILIARE GARDA S.r.l. dal 06/08/2008 ad oggi (attuale/i proprietario/i) - In forza di atto di compravendita Note: Il sistema Tavolare del Trentino certifica la proprietà del bene alla società Immobiliare Garda S.r.l. con sede a Milano, 06184390968 - quota 1/1 dal 06/08/2008 - G.N. 2704/21 - intavolazione diritto di proprietà per 1/1. Contratto d.d. 23/07/2008, riguardante le p.ed. 3744, p.f. 2308/7, p.f. 4415/9 Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C - Lotto 2 Edificio D 7. PRATICHE EDILIZIE: Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Riva Del Garda (Trento) CAP: 38066 frazione: Fontanelle Varone - Località Ischia, via Pigarelli Identificativo: EDICONR080353 Intestazione: Zanoni Silvano, Zanoni Adriano - voltura a Immobiliare Garda Srl Tipo pratica: Concessione Edilizia Note tipo pratica: Reg. C.UT. n. 75/2008 - Prot. n. 2008033051 Per lavori: realizzazione fabbricato sulla p.f. 2297/3 C.C. Riva, denominato Edificio C per numero 32 alloggi Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 05/06/2008 al n. di prot. 2008020849 Rilascio in data 23/09/2008 al n. di prot. 2008033051 Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Riva Del Garda (Trento) CAP: 38066 frazione: Fontanelle Varone - Località Ischia, via Pigarelli Identificativo: EDICOVR090449 Intestazione: Immobiliare Garda Srl Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera Note tipo pratica: Reg. C.UT. 78/2009-I^ - Prot. n. 2009026136 Per lavori: costruzione edificio C inerente il cambio del materiale del tetto da lamiera a tegole marsigliesi Oggetto: variante Presentazione in data 02/07/2009 al n. di prot. 2009021558 Rilascio in data 20/08/2009 al n. di prot. 2009026136 Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Riva Del Garda (Trento) CAP: 38066 frazione: Fontanelle Varone - Località Ischia, via Pigarelli Identificativo: 28795 Intestazione: Fine lavori al grezzo Note tipo pratica: comunicazione di ultimazione dei lavori (al grezzo) e dichiarazione di variante Pag. 8
catastale Per lavori: ultimazione dei lavori al grezzo Presentazione in data 03/10/2011 al n. di prot. 28795 Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C 7.1 Conformità edilizia: Fabbricato in corso di costruzione [C] Note sulla conformità edilizia: Non risultano ultimate le opere di urbanizzazione stipulate dal vigente Piano di Lottizzazione, per cui occorrerà provvedere in tal senso, o eventualmente stipulare nuova convenzione con il Comune di Riva del Garda. Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C Note sulla conformità edilizia: Si devono presentare ancora tutte le pratiche edilizie, Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 2 Area Edificio D 7.2 Conformità urbanistica: Fabbricato in corso di costruzione [C] Strumento urbanistico Approvato: In forza della delibera: Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Immobile soggetto a convenzione: Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Piano regolatore generale deliberazione del Consiglio Comunale n. 235 del 21.10.2014 - B.U.R. dd. 11.11.2014, n. 45/III PL8 - RC3, perimetro di lottizzazione, zona RC di espansione residenziale Edificio in corso di costruzione normato da apposita Convenzione di Lottizzazione stipulata con il Comune di Riva del Garda Piano di Lottizzazione per realizzazione di palazzine residenziali Repertorio n. 13427, Raccolta 4757, sottoscritta in data 20/12/2007 tra il Comune di Riva del Garda e (tra gli altri) Zanoni Adriano e Zanoni Silvano Realizzazione opere di urbanizzazione primaria e secondaria, come stabilito dalla vigente Convenzione, della durata massima di 10 anni dalla data della stipula (rif. 20/12/2007-20/12/2017). Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Pag. 9
Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Edificio con 32 unità residenziali totali, di cui solo 3 destinate per il tempo libero e le vacanza e altre 29 alloggi da destinarsi a residenza ordinaria ai sensi art. 18 sexsies L.P. 22/91E ss.mm. Annotazione del vincolo nel libro fondiario ai sensi del comma 7 dell'art. 18 sopra citato Note sulla conformità: Note sulla conformità urbanistica: Fabbricato in corso di realizzazione che rispetta quanto previsto dalla vigente Convenzione stipulata con il Comune di Riva del Garda, si ribadisce che alla data del sopralluogo, non risultavano ancora ultimate tutte le urbanizzazioni previste dalla suddetta Convenzione. Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 1 Edificio C Strumento urbanistico Approvato: In forza della delibera: Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Immobile soggetto a convenzione: Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Piano regolatore generale deliberazione del Consiglio Comunale n. 235 del 21.10.2014 - B.U.R. dd. 11.11.2014, n. 45/III PL8 - RC3, perimetro di lottizzazione, zona RC di espansione residenziale Edificio da realizzare normato da apposita Convenzione di Lottizzazione stipulata con il Comune di Riva del Garda Piano di Lottizzazione per realizzazione di palazzine residenziali Repertorio n. 13427, Raccolta 4757, sottoscritta in data 20/12/2007 tra il Comune di Riva del Garda e (tra gli altri) Zanoni Adriano e Zanoni Silvano Realizzazione opere di urbanizzazione primaria e secondaria, come stabilito dalla vigente Convenzione, della durata massima di 10 anni dalla data della stipula (rif. 20/12/2007-20/12/2017). Pag. 10
Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Edificio con 32 unità residenziali totali, di cui solo 3 destinate per il tempo libero e le vacanza e altre 29 alloggi da destinarsi a residenza ordinaria ai sensi art. 18 sexsies L.P. 22/91E ss.mm. Annotazione del vincolo nel libro fondiario ai sensi del comma 7 dell'art. 18 sopra citato Note sulla conformità: Note sulla conformità urbanistica: Terreno su cui si potranno realizzare due palazzine collegate (denominato Edificio D) Dati precedenti relativi ai corpi: Lotto 2 Area Edificio D Pag. 11
Descrizione: Fabbricato in corso di costruzione [C] di cui al punto Lotto 1 Edificio C L'area su cui è in corso di realizzazione l'edificio in perizia, è stata oggetto di Convenzione di Lottizzazione stipulata tra il Comune di Riva del Garda e soggetti vari, in data 20/12/2007, n. rep. 13427, n. racc. 4757. Con tale Convenzione si stabiliva la superficie complessiva dell'intero Piano identificata in mq 8.386,85, che ricomprendeva quattro aree di intervento, oltre a normare, quantificare, definire e disciplinare l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria da realizzare sull'intero Lotto di intervento. La porzione di proprietà dei signori Zanoni Adriano e Zanoni Silvano (che successivamente verrà trasferita alla società Immobiliare Garda S.r.l.) interessava la porzione di sviluppo identificata come "Lotto 4", dalla superficie lorda di pavimento complessiva realizzabile pari a 3.822,58 mq. Il "Lotto 4" si sarebbe poi dovuto sviluppare in 4 palazzine collegate a coppia, denominate "Edificio C" ed "Edificio D". Ad oggi, le pratiche edilizie e la fase di cantierizzazione sono state effettuate per il solo "Edificio C". La restante parte del lotto si presenta ancora come terreno incolto e senza alcuna opera di cantiere in corso. L'intero "Lotto 4" doveva provvedere alla realizzazione di parcheggio pubblico posto ad est (di n. 27 posti auto) che doveva essere realizzato prima della richiesta di agibilità dell'edificio C o dell'edificio D e comunque entro cinque anni dalla data di inizio lavori delle opere di urbanizzazione, salvo concessione di proroga, a seguito di motivata istanza. Oltre a quota parte di competenza di ramali di fognatura acque bianche ed acque nere, costruzione di marciapiede (compresa aiuola alberata). Ad oggi tali opere risultano realizzate solo in parte e nello specifico mancano il parcheggio pubblico e la quota parte del marciapiede. La realizzazione dell' "Edificio C" è iniziata a seguito di Concessione Edilizia presentata dai signori Zanoni Silvano e Zanoni Adriano e successivamente volturata alla società Immobiliare Garda Srl, rilasciata dal Comune di Riva del Garda in data 23/09/2008, rif. pratica EDI- CONR080353. La costruzione dei 32 alloggi autorizzati è subordinata alla realizzazione di sole 3 residenze destinate al tempo libero e vacanze, oltre alle 29 da destinarsi a residenza ordinaria, come meglio specificato nel successivo paragrafo urbanistico. Si segnala che alla data del 03/10/2011 veniva consegnata presso il Comune di Riva del Garda "Comunicazione di ultimazione dei lavori al GREZZO" con dichiarazione della Imm. Garda Srl che alla data del 29/09/2011 si erano conclusi i lavori previsti dagli atti sopracitati (rif. pratica EDICONR08035) con EDIFICAZIONE PARZIALE AL GREZZO. Di fatto a tutt'oggi il cantiere risulta fermo e ancora allo stato di finiture al GREZZO. Nello specifico l'edificio si presenta realizzato interamente nella sua parte strutturale e volumetrica per quattro livelli fuori terra e due interrati. Mancano ancora da realizzare gli impianti idrico ed elettrico, i serramenti interni ed esterni, le tinteggiature, sistemazioni esterne, pavimenti interni, allacci edificio alla rete pubblica, cappotto termico, ultimazione dei piani interrati, impermeabilizzazione ascensori, opere da fabbro, pluviali, recinzioni. Sono stati montati i cassonetti, le soglie in marmo delle finestre, falsi telai. Non ci sono le compartimentazioni del secondo piano interrato, mentre sono presenti al primo piano interrato. Sono presenti in cantiere (alla data del sopralluogo) i cassonetti e- lettrificati e le tapparelle. Il tetto risulta finito con isolante (secondo quanto visibile dall'esterno). Sono presenti i velux del tetto. Sono stati montati i giunti per vibrazioni tra corpo scale ed appartamenti. Predisposizione e scarichi cucina e bagni. Acustica tappetini sotto pavimento e a parete (secondo quanto ispezionabile dall'esterno, visualizzazione senza sondaggio). Predisposizione dei cavedi degli impianti elettrici ed idraulici. 1. Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Garda S.r.l. in Liq. ne- Piena proprietà Cod. Fiscale: 06184390968 Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 2.460 (commerciale) è posto al piano: PT-P1-P2-P3-PS1-PS2 L'edificio è stato costruito nel: in corso di costruzione, cantiere fermo da qualche anno ristrutturato nel: - L'unità immobiliare è identificata con il numero: - di interno, ha un'altezza interna di circa: 2,60 metri + Pag. 12
0,40 di solaio L'intero fabbricato è composto da n. quattro fuori terra e due interrati, per un totale di sei piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 2 Stato di manutenzione generale: sufficiente Condizioni Generali dell'immobile: Cantiere in fase di realizzazione Informazioni relative al calcolo della consistenza: - Superficie lorda: è quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali del fabbricato, alla mezzeria delle murature confinanti verso terzi, è espressa in mq. - Superficie commerciale: s intende la superficie lorda al netto dei locali tecnici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori, dei corselli e parti comuni. Le superfici dei balconi e terrazze sono computate per intero, viene poi opportunamente ponderato il valore unitario a mq. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Residenziale sup reale lorda 2.460,00 1,00 2.460,00 2.460,00 2.460,00 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 02-2014 Zona: Riva del Garda-C1 Tipologia: abitazioni civili Valore di mercato min ( /mq): 2.400 Superficie di riferimento: Tipo di destinazione: Stato conservativo: Valore di mercato max( /mq): 2.700 Pag. 13
Descrizione: di cui al punto Lotto 2 Area Edificio D L'area su cui è in corso di realizzazione l'edificio in perizia, è stata oggetto di Convenzione di Lottizzazione stipulata tra il Comune di Riva del Garda e soggetti vari, in data 20/12/2007, n. rep. 13427, n. racc. 4757. Con tale Convenzione si stabiliva la superficie complessiva dell'intero Piano identificata in mq 8.386,85, che ricomprendeva quattro aree di intervento, oltre a normare, quantificare, definire e disciplinare l'esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria da realizzare sull'intero Lotto di intervento. La porzione di proprietà dei signori Zanoni Adriano e Zanoni Silvano (che successivamente verrà trasferita alla società Immobiliare Garda S.r.l.) interessava la porzione di sviluppo identificata come "Lotto 4", dalla superficie lorda di pavimento complessiva realizzabile pari a 3.822,58 mq. Il "Lotto 4" si sarebbe poi dovuto sviluppare in 4 palazzine collegate a coppia, denominate "Edificio C" ed "Edificio D". Ad oggi, le pratiche edilizie e la fase di cantierizzazione sono state effettuate per il solo "Edificio C". La restante parte del lotto si presenta ancora come terreno incolto e senza alcuna opera di cantiere in corso. L'intero "Lotto 4" doveva provvedere alla realizzazione di parcheggio pubblico posto ad est (di n. 27 posti auto) che doveva essere realizzato prima della richiesta di agibilità dell'edificio C o dell'edificio D e comunque entro cinque anni dalla data di inizio lavori delle opere di urbanizzazione, salvo concessione di proroga, a seguito di motivata istanza. Oltre a quota parte di competenza di ramali di fognatura acque bianche ed acque nere, costruzione di marciapiede (compresa aiuola alberata). Ad oggi tali opere risultano realizzate solo in parte e nello specifico mancano il parcheggio pubblico e la quota parte del marciapiede. IL PRESENTE LOTTO E' FORMATO SOLO DAL TERRENO SU CUI DOVRA' COSTRUIRE L'EDIFICIO D 1. Quota e tipologia del diritto 100/100 di Immobiliare Garda S.r.l. in Liq. ne- Piena proprietà Cod. Fiscale: 06184390968 Eventuali comproprietari: Nessuno Superficie complessiva di circa mq 2.460 (superficie commerciale da realizzare) il terreno risulta di forma TERRENO ed orografia PIANA Tessitura prevalente - Sistemazioni agrarie - Sistemi irrigui presenti - Colture erbacee INCOLTO Colture arboree - Selvicolture - Stato di manutenzione generale: sufficiente Condizioni Generali dell'immobile: AREA LIBERA Informazioni relative al calcolo della consistenza: - Superficie lorda: è quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali del fabbricato, alla mezzeria delle murature confinanti verso terzi, è espressa in mq. - Superficie commerciale: s intende la superficie lorda al netto dei locali tecnici, dei cavedi, dei vani scala/ascensori, dei corselli e parti comuni. Le superfici dei balconi e terrazze sono computate per intero, viene poi opportunamente ponderato il valore unitario a mq. Pag. 14
Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Residenziale sup reale lorda 2.460,00 1,00 2.460,00 2.460,00 2.460,00 Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Valori relativi alla Agenzia del territorio Periodo: 02-2014 Zona: Riva del Garda-C1 Tipologia: abitazioni civili Valore di mercato min ( /mq): 2.400 Superficie di riferimento: Tipo di destinazione: Stato conservativo: Valore di mercato max( /mq): 2.700 Pag. 15
8. VALUTAZIONE COMPLESVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Visto l'intervento a destinazione residenziale in fase di realizzazione e visti i prezzi di vendita delle unità residenziali già realizzate, si è valutato il bene attraverso il metodo della trasformazione, calcolando i ricavi totali meno i costi diretti ed indiretti (a finire), ed attualizzando il tutto attraverso un opportuno tasso di capitalizzazione che tenga in considerazione i rischi specifici dell'iniziativa (tempi di ultimazione, rischi urbanistici, rischi legati al mercato immobiliare di riferimento, rischi legati ai tempi di assorbimento, rischi di illiquidità,...). Dal risultato di tale analisi ne deriva il Valore dell'iniziativa ad oggi, che tenga in considerazione l'attuale stato del cantiere. Visto tale risultato e visti i valori unitari con cui vengono compravendute le unità residenziali in Riva del Garda (unità destinate alla popolazione locale, e non ad uso turistico - seconda casa), si è effettuata un'analisi comparativa, moltiplicando i mq del bene, per il valore unitario ottenuto dalla Trasformazione (opportunamente calibrato con quanto riscontrato sul mercato immobiliare di riferimento). DALLE DUE TRASFORMAZIONI EFFETTUATE SULL' "EDIFICIO C" E L' "EDIFICIO D" SONO SOTTRATTI I COSTI A FINIRE PER LA REALIZZAZIO- NE DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE, COME DA CONVENZIONE URBA- NISTICA STIPULATA. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Provincia Autonoma di Trento, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Provincia Autonoma di Trento, Uffici del registro di Provincia Autonoma di Trento, Ufficio tecnico di Riva del Garda, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Riva del Garda, Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) Residenze destinate alla popolazione locale, e non ad uso turistico - seconda casa 8.3 Valutazione corpi: Lotto 1 Edificio C. Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Residenziale 2.460,00 1.301,00 3.200.460,00 Valore corpo 3.200.000,00 Valore accessori 0,00 Valore complessivo intero 3.200.000,00 Valore complessivo diritto e quota 3.200.000,00 Lotto 2 Area Edificio D. Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Residenziale 2.460,00 284,00 698.640,00 Valore corpo 700.000,00 Valore accessori 0,00 Pag. 16
Valore complessivo intero 700.000,00 Valore complessivo diritto e quota 700.000,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Lotto 1 Edificio C 2.460,00 3.200.000,00 3.200.000,00 Lotto 2 Area Edificio D 2.460,00 700.000,00 700.000,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 25%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.15% ) 975.000,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Costi di cancellazione oneri e formalità: 0,00 8.5 Prezzo base d'asta dei lotti: LOTTO 1 EDIFICIO C Valore immobile al netto delle decurtazioni nello 2.400.000,00 stato di fatto in cui si trova: LOTTO 2 AREA EDIFICIO D Valore AREA al netto delle decurtazioni nello 525.000,00 stato di fatto in cui si trova: Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 0,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 0,00 Allegati Allegato situazione urbanistica; Allegato catastale e allegato ipocatastale (conservatoria); Allegato edilizia (convenzione urbanistica e autorizzazione edilizie fabbricato C); Allegato fotografico (palazzina in corso di costruzione fabbricato C, oltre area su cui si dovrà realizzare fabbricato D); Allegato planimetrie (planimetrie di progetto del Lotto 1 fabbricato C, PS2-PS1-PT-P1-P2-P3-P.Copertura) Allegato tabelle di valutazione (Metodo della Trasformazione) Data generazione: 07-07-2015 10:07:30 L'Esperto alla stima Maddalena Daniele Pag. 17