Il valore di mercato e il valore di costo 09.03.2016
Le fasi del percorso di valutazione Progetto e fattibilità Stimadicosti e ricavi del progetto Misura delle consistenze del progetto e stima di ricavi e costi Determinazione della tempistica Cronoprogramma con articolazione di costi e ricavi Stima dei saldi netti Differenza tra ricavi e costi Verifica dei criteri di fattibilità Individuazione della regola per l accettabilità del progetto
La disciplina estimativa L Estimo è la parte delle scienza economica chè può essere definito come l insieme dei principi logici e metodologici che consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore di beni economici espresso in moneta (C. Forte e B. de Rossi (1974), Principi di economia ed Estimo)
Alcuni elementi alla base della metodologia estimativa Principi dell estimo Aspetti economici (o basi di valore) di un bene Concetto di prezzo e stima Unico metodo di stima basato sulla comparazione, procedimenti diversi Nell ambito della valutazione economica del progetto due sono le basi di valore rilevanti: Valore di mercato Valore di costo DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A. 2015.16
Il valore di mercato dei beni immobili DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A. 2015.16
Il valore di mercato Se un bene possiede la caratteristica di dispiegare utilità diretta e può essere oggetto di scambio, determina l esistenza di un valore di mercato Il valore di mercato è inteso come l equivalenza fra una quantità di moneta e un bene Il valore di mercato è funzione della domanda e dell offerta La valutazione del valore di mercato deve determinare il più conveniente e migliore utilizzo possibile dell'immobile (ipotesi di highest and best use) DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A. 2015.16
La definizione RICS di valore di mercato Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), riprendendo la definizione dell International Valuation Standards Council (IVSC) definisce il valore di mercato come L ammontare stimato a cui una proprietà o passività dovrebbe essere ceduta e acquistata, alla data di valutazione, da un venditore e da un acquirente privi di legami particolari, entrambi interessati alla compravendita, a condizioni i i concorrenziali, dopo un adeguata commercializzazione in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, consapevole e senza coercizioni (Standard professionali di Valutazione RICS, Edizione italiana, 2012) DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A. 2015.16
I procedimenti di stima I procedimenti di stima, che seguono dal metodo comparativo, possono essere distinti in: procedimenti diretti o sintetici procedimenti indiretti o analitici
I procedimenti diretti Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile disporre di prezzi relativi a transazioni di beni analoghi Le due operazioni fondamentali per la formulazione del giudizio di stima del valore: raccolta di dati storici relativi a transazioni di beni immobili analoghi: i prezzi rappresentano il fondamento della stima formulazione vera e propria del giudizio di stima del bene, attraverso procedimenti operativi che sono funzione della quantità e della qualità delle informazioni disponibili
Il procedimento analitico La stima analitica o indiretta del valore di mercato di un bene economico si basa sul principio che il valore di un bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti o lordi scontato all attualità li Si ottiene attualizzando i redditi netti o lordi, futuri e ordinari per n anni ad un saggio r di fruttuosità indicato dal mercato
L espressione analitica della stima del valore di mercato Vm = R r Dove: Vm: valore di mercato R: reddito (netto o lordo) r: saggio di capitalizzazione (netto o lordo)
I valori di costo del progetto DCP - Valutazione economico finanziaria del progetto - Prof. Mirko Bisulli A.A. 2015.16
I costi del progetto Quando si parla di produzione di beni nell ambito di un progetto immobiliare ci sono due possibilità: la prima riguarda la produzione di beni intesa come promozione immobiliare la seconda considera la produzione come costruzione Il primo caso contiene il secondo: in una promozione immobiliare il costo di costruzione rappresenta una voce del costo totale di produzione immobiliare
I costi del progetto e gli attori In un operazione di sviluppo immobiliare la struttura dei costi assume forme diverse in funzione degli attori coinvolti Imprenditore Promotore Costo totale di produzione (C p ) Attori Imprenditore Costruttore Costo di costruzione (C C )
Il costo di produzione Il costo di produzione si compone delle seguenti voci di costo dove: C P = C a + C C + S t + (O u + C cc ) + I + S c + U p C a : costo dell area C C : costo di costruzione S t : spese tecniche (di progettazione e di collaudo) Oneri concessori, ex art 16 del DPR 380/2001, suddivisi in: O u : oneri di urbanizzazione primaria e secondaria C cc : contributo sul costo di costruzione I : interessi sul capitale finanziario S c : spese di commercializzazione U p : utile dell imprenditore endito e promotore
Procedimento di stima e livello di progettazione Come per il valore di mercato, la stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti sintetici procedimenti analitici La scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto Livello di definizione progettuale Procedimento Obiettivo Progetto preliminare Sintetico Preventivo sommario Progetto esecutivo Analitico CME
I procedimenti indiretti A differenza dei procedimenti diretti, i procedimenti indiretti si differenzianoi a seconda che si consideri i il valore di costo o di mercato
Il procedimento sintetico Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile bil valore di mercato Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà eventualmente possibile procedere all analisi analisi dei dati e all analisi analisi della distribuzione di frequenza Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei prezzi noti I casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più selezionata letteratura di settore
La fonte del Prezzario DEI del Collegio degli architetti di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata t dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano I volumi della DEI Prezzi Tipologie Edilizie forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi articolati per tipolgie I valori riportati nei prezzari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità
Il costo dell area Il valore del costo dell immobile soggetto a trasformazione può essere stimato t per via sintetica per via analitica Nel caso della stima per via sintetica, dovremo riferirci al mercato dei beni strumentali (aree edificabili, immobili da ristrutturare) e identificare dei comparativi grazie ai quali procedere alla stima per comparazione
Il valore dell incidenza area Un procedimento rapido per la stima del valore di un area edificabile anche a partire dal valore dell incidenza id area Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un elevata aleatorietà
Il valore dell area tramite l incidenza area La formula impiegata per definire il valore di trasformazione: Vt = Vm * ia dove Vm è il valore di mercato dei beni prodotti ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell area
Un esempio Mq di immobili realizzabili: 100*100*0.3= 3.000 Se Vm = 2.000/mq, Vtm = 3.000 * 2.000 Se Ia = 15% Va = 6.000 * 0,15= 900 in migliaia di euro Ie è l indice edificatorio i stabilito dal piano regolatore
I limiti della stima attraverso l incidenza area La stima attraverso l incidenza area appare utile solo in prima approssimazione i Essa fornisce un indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa una buona fonte per la stima dell incidenza area è rappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare pubblicato da IlSole24ore