TRIBUNALE DI COMO Sezione Fallimentare Fallimento: N. Gen rep.: 7/2015 Giudice Delegato: Curatore Fallimentare: Dott. Alessandro Petronzi Dott. Fabio Frigerio ELABORATO PERITALE Lotto 009 Tecnico incaricato: Arch. Alessandro Maino iscritto all'albo della provincia di Como al N. 1862 iscritto all'albo del Tribunale di Como al N. 1085 C.F. MNALSN69L11C933A - P.Iva 02670980131 con studio in Olgiate Comasco (Como) Via Roma n. 68 telefono: 031 947035 - cellulare: 348 0826050 - E-mail: alemain@tin.it Pagina - 1 - di 12
1 - Premessa Con autorizzazione del Curatore Dott. Fabio Frigerio il sottoscritto Arch. Alessandro Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n. 1862 ed al Registro dei Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell incarico conferitogli veniva nominato perito nel procedimento fallimentare n. 7/15; accettato l incarico lo scrivente prendeva conoscenza del mandato ed iniziava le operazioni peritali. Prudenzialmente il sottoscritto, sulla scorta di quanto visionato nei sopralluoghi del 14/05/2015, 21/05/2015, 12/06/2015, 08/07/2015 e 03/08/2015 alla presenza del Curatore e sulla scorta delle documentazioni di divisione immobiliare in lotti, avutesi dallo stesso, redige il presente elaborato peritale ripartendo i lotti come sotto riportati e provvedendo a compilare, in fascicoli separati con annessi allegati, tante relazioni di stima quanti sono i lotti sotto individuati. - Comune di Como - Frazione Albate (CO) Via Acquanera n. 22 "C/D" - lotti da 001 a 008; - Comune di Como (CO) - Via Goffredo Mameli n. 4 - lotti da 009 a 012; - Comune di Como (CO) - Via Giovanni Bertacchi n. 11 a - Lotto 013. ******************************************* LOTTO 009 Beni immobili in Comune di Como (CO) Via Goffredo Mameli n. 3 2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A. Porzioni di fabbricato cosi suddivise: - appartamento ai piani terreno e primo; Cantina al piano primo sottostrada; Box auto al piano primo sottostrada. - Foglio 8, sez. cens. MOL, particella 9532, sub 713, piano T-1, cl. 5, cat. A/2, vani 6, 1.611,35. - Foglio 8, sez. cens. MOL, particella 9532, sub 718, piano S1, cl. 3, cat. C/2, sup. mq 24, 70,65. - Foglio 8, sez. cens. MOL, particella 9532, sub 703, piano S1, cl. 6, cat. C/6, sup. mq 51, 405,63. Pagina - 2 - di 12
Al Catasto Fabbricati intestate a: - Arades s.r.l. con sede in Como CF: 02194530131 per la piena proprietà. ACCESSO: da Via Goffredo Mameli. COERENZE: (così come indicato nell elaborato planimetrico). - Appartamento al mappale 9532 sub 713: Al piano terreno: giardino, enti comuni al sub.701, unità al sub. 712 ed infine ancora giardino Al piano primo: prospetto su tre lati, unità immobiliare al sub. 720, enti comuni al sub. 701 ed infine prospetto su tre lati. - Cantina al mappale 9532 sub 718: terrapieno, enti comuni al sub. 701, unità al sub. 703 ed ancora terrapieno - Box auto al mappale 9532 sub 703: terrapieno, enti comuni al sub. 701, unità immobiliare al sub. 704, corsello di accesso, unità al sub. 702 ed infine terrapieno. ENTI COMUNI: alle suddette unità immobiliari compete quota degli enti e spazi comuni dell intero complesso così come indicata nella tabella millesimale. VINCOLO PERTINENZIALE: Risulta trascritto atto di vincolo pertinenziale stipulato in data 19 luglio 2006 n. 271775/21093 a rogito notaio Alberto Nessi di Como, trascritto a Como l 1/08/2006 ai nn. 28611/17971. 3 DESCRIZIONE SOMMARIA A seguito dei sopralluoghi esperiti dallo scrivente presa visione dei luoghi e delle unità immobiliari oggetto della presente perizia, il tutto ubicato in Comune di Como (CO) - Via Goffredo Mameli n. 3 e composte da: - appartamento al piano terra e primo: vani accessori, ripostiglio, cucina/soggiorno, due camere, due bagni, portico, terrazzo e giardino. Cantina e box auto al piano primo sottostrada entrambi di un unico vano. L'appartamento, allogato al piano terra e primo di una palazzina residenziale, è raggiungibile dal piano Pagina - 3 - di 12
terra passando dal portico comune. L'unità abitativa internamente si presenta nella sua globalità in buono stato di conservazione. Tuttavia si evidenziano: nel locale accessorio al piano terra dei deterioramenti dovuti alla presenza di umidità sulla muratura verticale il cui effetto conduce ad efflorescenze, sfarinamento e distacco dell intonaco; sulle superfici murarie esterne, di perimetro fabbricato, sono presenti dei deterioramenti anch'essi dovuti alla presenza di umidità di risalita capillare il cui effetto conduce ad efflorescenze, sfarinamento e distacco del rivestimento colorato di facciata e dell intonaco. L'abitazione ha le finestre esposte verso Nord/Est, Sub/Est, e Sud/Ovest. Il locale cantina è raggiungibile dall'appartamento con l'utilizzo della scala interna e dell'ascensore. La cantina non è provvista di finestra. Il locale box auto è orientato sul il versante Nord/est del fabbricato ed è raggiungibile direttamente dal corsello esterno. 4 STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare alla data del sopralluogo risulta libera. 5 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 5.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 5.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 5.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 5.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno GRAVAMI A tutto il 10/06/2015 (data delle ispezioni ipotecarie) i suddetti beni risultano essere gravati dalle seguenti formalità: 5.2.1. Iscrizioni: - Ipoteca volontaria a garanzia di mutuo fondiario n. 28598/6379 del 1/08/2006, iscritta a favore della Cassa Rurale ed Artigiana di Cantù Banca di Credito Cooperativo soc. coop sede Cantù ed a carico della società Arades s.r.l. per un capitale di 1.700.000,00 e per un totale di 3.400.000,00 da Pagina - 4 - di 12
restituire in anni 30, e gravante, tra l altro sulle porzioni ai mappali 9532/713 e 9532/703. La porzione al mappale 9532/718 è stata svincolata dalla suddetta ipoteca con scrittura privata autenticata notaio Alberto Nessi di Como n. 274239/22809 del 15/09/2009, annotata a margine della formalità di riferimento in data 22/09/2009 ai nn. 26573/4121 - Sentenza dichiarativa di fallimento n. 5338/3598 del 13/03/2015, gravante, tra l altro, sui beni oggetto dell ispezione. 6 - GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE. 6.1. Conformità urbanistico edilizia: dalla documentazione visionata non risultano difformità rilevanti. 6.2. Conformità catastale. dalla documentazione visionata non risultano difformità rilevanti. 7 ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Il condominio è amministrato dallo Studio Nicolini in Via Dei Mille n. 8 - Comune di Como (CO). Le documentazioni contabili ricevute dal Curatore, riportante l'esercizio ordinario 2015/2016 del periodo dal 01/07/2015 al 30/06/2015, sono unite alla presente in apposito allegato (Allegato O). 8. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: A tutto il 10/06/2015 (data delle ispezioni ipotecarie) i beni oggetto dell ispezione risultano di proprietà dei suddetti proprietari così come si evince dalla seguente cronistoria: - oltre il ventennio e precisamente in data 29/01/1968 è deceduta la signora Ciceri Elisa Maria (nata 06/02/1889), certificato di denunciata successione presentato all Ufficio del Registro di Como il 27/03/1969 al n. 20 vol. 103 e trascritto a Como l 1/04/1969 ai nn. 3374/2746, lasciando eredi i signori Belluschi Nadia e Belluschi Rinaldo della complessiva quota di 1/2 del fabbricato eretto sull area al mappale 2588 di Como. - Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Mario Orlandoni di Como n. 76527/5182 del 14/12/1972, trascritto a Como il 4/1/1973 ai nn. 238/229, il signor Belluschi Riccardo (nato il 15/07/1936) ha venduto al signore Livio Marino (nato 13/03/1927), che ha acquistato la quota di 1/2, ed alla signora Belluschi Nadia (nata 12/06/1928), che ha acquistato la quota di 1/4 del Pagina - 5 - di 12
fabbricato in Como Monte Olimpino eretto sull area al mappale 2588 - Oltre il ventennio e precisamente in data 21/03/1993 è deceduta la signora Belluschi Nadia, certificato di denunciata successione presentato all Ufficio del Registro di Como l 11/09/1996 al n. 1218 vol. 1993 e trascritto a Como il 16/03/2002 ai nn. 6493/4637, lasciando eredi per la quota di 1/6 a testa i signori Livio Marino (che già possiede la quota di 1/2), Livio Marica (nata 20/04/1963), Livio Sabina (nata 05/06/1964) del fabbricato in Como Monte Olimpino eretto sull area al mappale 2588. - Oltre il ventennio e precisamente in data 2/08/1994 è deceduto il sig. Belluschi Alfonso, certificato di denunciata successione registrato all Ufficio del Registro di Como al n. 71 vol. 1995 in data 17/01/1995 e trascritto a Como il 10/12/2001 ai nn. 27261/18957 e relativo verbale di pubblicazione del testamento a rogito notaio Achille Cornelio di Como n. 48705/18360 del 10/10/1994 trascritto a Como l 8/02/1995 ai nn. 2558/1940, lasciando erede al signora Banfi Giuseppina del fabbricato in Como sez. Monte Olimpino eretto sull area al mappale 9219. - Con atto notaio Alberto Nessi di Como n. 270205/20138 del 30/05/2005, trascritto a Como il 16/06/2005 ai nn. 20927/13252, i signori Livio Marino, Livio Marica e Livio Sabina hanno venduto alla società Arades s.r.l. il fabbricato sito in Como sezione Monte Olimpino censito con i mappali 2588 subalterni 1-2-3 ed il terreno al mappale 2588/f. - Con atto notaio Piercarlo Colnaghi di Cantù n. 48043/19869 del 7/04/2006, trascritto a Como il 21/04/2006 ai nn. 14137/8703, la signora Banfi Giuseppina ha venduto alla signora Zanfrini Susanna (nata 12/08/1980) la casa di abitazione eretta sull area al mappale 9219. - Con frazionamento n. 233022.1 del 11/01/2007 il mappale 2588 del catasto terreni è stato soppresso e sostituito dai nuovi mappali 9304, 9305, 9306, 9307, 9308, 9309 e 9310 del catasto terreni foglio 3. - Con atto notaio Alberto Nessi di Como n. 272696/21803 del 11/10/2007, trascritto a Como il 31/10/2007 ai nn. 38864/23734 sono stati identificati con miglior precisione i beni di proprietà della Arades ed in particolare essi sono stati identificati con i mappali 9304, 9310, 9309, 9308, 9307 del Pagina - 6 - di 12
catasto terreni fg. 3 e con i mappali 9304/702 e 9090 del catasto fabbricati. - Con frazionamento n. 123306.1 del 22/05/2008 è stato frazionato il mappale 9219 del catasto terreni ed è stato generato, tra l altro, il nuovo mappale 9446, ente urbano di mq. 31. - Con atto notaio Alberto Nessi di Como n. 273237/22168 del 09/06/2008, trascritto a Como il 18/06/2008 ai nn. 19074/11882 la società Arades s.r.l. ha acquistato dalla signora Zanfrini Susanna l area urbana sita in Como sezione Monte Olimpino al mappale 9446 del Catasto Fabbricati foglio 8. - Con tipo mappale 150264.1 del 07/08/2009 i mappali 9307, 9308, 9309, 9310 e 9446 sono stati soppressi ed uniti al mappale 9304, a sua volta soppresso e sostituito dal nuovo mappale 9532 del Catasto Terreni foglio 3. - Con variazione catastale n. 17566.1 del 19/08/2009 per frazionamento, fusione, demolizione e ristrutturazione i mappali 9090, 9304 subalterni 701 e 702 sono stati soppressi e sostituiti, tra l altro, dai nuovi mappali 9532 subalterni 713, 718 e 703. 9 NORMATIVA URBANISTICA - PRATICHE EDILIZIE (così come indicate nell atto notaio Alberto Nessi di Como n. rep. 275175/23428 del 31/01/201) il fabbricato di cui sono parte le suddette porzioni è stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967, ed è stato oggetto di sanatoria in forza dell art. 35, comma dodicesimo, della legge 47/1985 a seguito di domanda presentata al Comune di Como in data 30 settembre 1986 n. 24101 di protocollo generale e n. progressivo 0409698509. Il fabbricato è stato oggetto di ristrutturazione in forza delle seguenti autorizzazioni rilasciate dal Comune di Como: Provvedimento di autorizzazione paesaggistica in data 15 giugno 2006 n. 13734 di prot. D.I.A. del 4 luglio 2006 n. 33265/06 di prot. D.I.A. in variante in data 18 luglio 2007 n. 30204/07 di prot. Per la realizzazione di balcone e modifica alle aperture sulle facciate. Provvedimento di autorizzazione paesaggistica in data 17 settembre 2007 n. 30189/07 P.G. Pagina - 7 - di 12
D.I.A. in variante in data 12 dicembre 2007 n. 52412/07 P.G. per parziali modifiche strutturali al piano terzo e copertura. Provvedimento di autorizzazione paesaggistica in data 25 agosto 2008 n. 22653/08 P.G. D.I.A. in data 21 ottobre 2008 per realizzazione nuovo box in adiacenza e continuazione dei boxes già realizzati. I lavori di costruzione sono terminati in data 22 marzo 2010 e che in data 15 aprile 2010 è stata presentata richiesta al Comune di Como per il rilascio del prescritto certificato di agibilità (P.G. 19605 del 16 aprile 2010). In data 9 luglio 2010 n. 35109/10 P.G. è stato auto-certificato con comunicazione presentata al Comune di Como il sopra citato Certificato di Agibilità. Infine in data 29 settembre 2010 n. 49469 di protocollo è stata presentata al Comune di Como richiesta di autorizzazione paesaggistica semplificata per interventi sui prospetti degli edifici esistenti (con autorizzazione paesaggistica in data 17 dicembre 2010 n. 49469-2010 P.G.)." Dalla documentazione visionata presso il Comune di Como si riporta quanto segue: - Agibilità datata 04/06/2010: "Comune di Como settore Edilizia Privata. Decorsi i termini di cui all'art. 25 punto 4 del DPR 380/01 l'agibilità si intende attestata - passi agli atti." - In data 27/02/2015. Conclusione infrazione ORD. RIPR. 249/11 - Opere realizzate in difformità dall'autorizzazione paesaggistica dell'immobile sito in Como, Via Mameli n. 3. ******************************************* DESCRIZIONE APPARTAMENTO, CANTINA E BOX AUTO DI CUI AL PUNTO - (A) A. Porzioni di fabbricato cosi suddivise: - appartamento ai piani terreno e primo; Cantina al piano primo sottostrada; Box auto al piano primo sottostrada. - Foglio 8, sez. cens. MOL, particella 9532, sub 713, piano T-1, cl. 5, cat. A/2, vani 6, 1.611,35. - Foglio 8, sez. cens. MOL, particella 9532, sub 718, piano S1, cl. 3, cat. C/2, sup. mq 24, 70,65. Pagina - 8 - di 12
- Foglio 8, sez. cens. MOL, particella 9532, sub 703, piano S1, cl. 6, cat. C/6, sup. mq 51, 405,63. Al Catasto Fabbricati intestate a: - Arades s.r.l. con sede in Como CF: 02194530131 per la piena proprietà. ACCESSO: da Via Goffredo Mameli. COERENZE: (così come indicato nell elaborato planimetrico). - Appartamento al mappale 9532 sub 713: Al piano terreno: giardino, enti comuni al sub.701, unità al sub. 712 ed infine ancora giardino Al piano primo: prospetto su tre lati, unità immobiliare al sub. 720, enti comuni al sub. 701 ed infine prospetto su tre lati. - Cantina al mappale 9532 sub 718: terrapieno, enti comuni al sub. 701, unità al sub. 703 ed ancora terrapieno - Box auto al mappale 9532 sub 703: terrapieno, enti comuni al sub. 701, unità immobiliare al sub. 704, corsello di accesso, unità al sub. 702 ed infine terrapieno. Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico (P.G.T.) del Comune di Como (CO) il fabbricato risulta posizionato nella zona CV (La città esistente da valorizzare) e precisamente nel sotto settore CV 1(tessuto urbano consolidato prevalentemente residenziale, da valorizzare). Descrizione (mapp. 9532/713) Sup. lorda cat. Coefficiente Valore equivalente A. accessori all'appartamento p.t. 71,00 0,60 42,60 portico 40,00 0,20 8,00 scala esterna 16,60 0,20 3,32 giardino 446,00 0,05 22,30 appartamento p.1 126,00 1,00 126,00 terrazzo 111,00 0,20 22,20 giardino 176,00 0.05 8,80 Pagina - 9 - di 12
TOTALE 986,60 233,22 Descrizione (mapp. 9532/718) Sup. lorda cat. Coefficiente Valore equivalente cantina 24,00 0,25 6,00 Descrizione (mapp. 9532/703) Sup. lorda cat. Coefficiente Valore equivalente Box auto 51,00 1,00 51,00 Caratteristiche descrittive sommarie: - Caratteristiche strutturali: Struttura verticale: materiale c.a., e mattoni; Tetto: tipologia: piana; Pav. interna/esterna: in piastrelle di ceramica, parquet e ceramica gres. Rivestimento bagni: piastrelle; Serramenti: con doppi vetri; serramenti esterni: tipo tapparella; Pareti verticali: intonacate al civile e tinteggiate; Imp. elettrico: tipologia con tubazioni nascoste, conformità non è pervenuta nessuna documentazione; Imp. Gas: per uso e cucina, bagno e riscaldamento non è pervenuta nessuna documentazione; Termico: caldaia a gas, termosifoni e riscaldamento a pavimento, conformità non è pervenuta nessuna documentazione; imp. di unità di raffrescamento/riscaldamento a parete. 10 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 10.1. Criterio di stima Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo. Si è proceduto anche all'analisi dei listini di Como e provincia e Banca OMI. Per la superficie commerciale si sono considerati, oltre alla superficie netta, i muri interni compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, l'intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con unità confinanti. Questo criterio è preso in considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed a regole fiscali) e si basa sull'ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Tenendo conto della posizione, della tipologia, delle attuali condizioni di mercato e quant altro utile ai fini della presente relazione è prudenziale porre un valore all'appartamento residenziale di /mq 2.800,00. La cantina ed il box auto sono calcolati a corpo in 15.000,00 per la cantina e in 55.000,00 per il box auto. Il valore finale Pagina - 10 - di 12
delle unità immobiliari è da intendersi fornito a corpo e non a misura. NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all interno che all esterno delle unità immobiliari. 10.2. Fonti di informazione Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Como (CO), Agenzie Immobiliari ed Osservatori del Mercato di Como e Provincia. 10.3. Valutazione corpo 1 Immobile (mapp. 9532/713) Superficie lorda Valore intero Valore diritto e quota accessori all'appartamento p.t 71,00 119.280,00 119.280,00 portico 40,00 22.400,00 22.400,00 scala esterna 16,60 9.296,00 9.296,00 giardino 446,00 62.440,00 62.440,00 appartamento p.1 126,00 352.800,00 352.800,00 terrazzo 111,00 62.160,00 62.160,00 giardino 176,00 24.640,00 24.640,00 Totale: 653.016,00 653.016,00 2 Immobile (mapp. 9532/718) Superficie lorda Valore intero Valore diritto e quota cantina 24,00 15.000,00 15.000,00 3 Immobile (mapp. 9532/703) Superficie lorda Valore intero Valore diritto e quota box auto 51,00 55.000,00 55.000,00 Totale (1+2+3): 723.016,00 723.016,00 11 - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA - Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita Pagina - 11 - di 12
giudiziariaiaria. Euro (723.016,00 x 0.15) = 108.452,40 - Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale: Nessuno - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno 12. PREZZO BASE D ASTA DEL LOTTO - Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova: 614.563,60 ******************************************* Documenti allegati al presente elaborato peritale: - Allegato I : documentazione Catastale pag. 13. - Allegato "I1" documentazione fotografica pag. 30. - Allegato "I2" (copia) documentazione A.P.E. pag. 35. Data:... Arch. Alessandro Maino Pagina - 12 - di 12