Espropriazioni immobiliari N. 763/2015 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 763/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: Condominio Cantalupo DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Nardecchia Giovanni Battista CUSTODE: Rag. Aletto Stefania CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 24/01/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: TIZIANO CESANA CF:CSNTZN59D24A849A con studio in BIASSONO (MB) via Locatelli 13 telefono: 0392495114 fax: 0392495114 email: tiziano@cesanafumagalli.it PEC: tiziano.cesana@pct.pecopen.it Pagina 1 di 13
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 763/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a MONZA via Pellegrino Pellegrini n 19, quartiere Cederna, della superficie commerciale di 86,24 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In contesto condominiale, appartamento situato al piano secondo (con ascensore) e composto da tre locali oltre al cucinino, un balcone e gli annessi servizi igienici; di pertinenza un vano cantina al piano seminterrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2-S1 ed ha un'altezza interna di 3,00 m. Identificazione catastale: foglio 64, particella 129, sub. 26 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 5,5 vani, rendita 724,33 Euro, indirizzo catastale: via Pellegrino Pellegrini n 19, piano: 2-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da visura catastale ed atto di compravendita Coerenze: dell'appartamento: area comune, proprietà di terzi, area comune e vano ascensore, vano scala e ascensore, proprietà di terzi; della cantina: area comune, proprietà di terzi, corridoio comune, proprietà di terzi. L'intero edificio sviluppa 6 piani, di cui 5 fuori terra e 1 interrato. Immobile costruito nel 1964. A.1 cantina, composta da un unico locale ripostiglio, sviluppa una superficie commerciale di 2,63 mq. Sup. lorda = 10,50 mq circa (calcolata graficamente sulla tavola della licenzia edilizia in quanto non è stato possibile accedere al locale) Coefficiente utilizzato = 25% 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 86,24 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 2,63 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 87.194,91 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 65.400,00 Data della valutazione: 24/01/2017 Pagina 2 di 13
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da terzi non identificati e senza alcun titolo. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 28/05/2004 a firma del Notaio Antonio Aurucci ai nn. 34663/2440 di repertorio, iscritta il 22/06/2004 a Milano 2 ai nn. 89569/20680, a favore di *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: 290.000,00 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulato il 28/07/2008 a firma del Tribunale di Monza ai nn. 4878 di repertorio, trascritto il 12/09/2008 a Milano 2 ai nn. 126852/77612, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da verbale di pignoramento immobili pignoramento, stipulato il 10/06/2015 a firma del Tribunale di Monza ai nn. 9308 di repertorio, trascritto il 28/07/2015 a Milano 2 ai nn. 75711/49997, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da verbale di pignoramento immobili 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 3.400,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 321,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 7.130,00 Millesimi condominiali: 11,414 Ulteriori avvertenze: Le spese annue di gestione dell'immobile (circa 3.400) sono comprensive del riscaldamento centralizzato che ammonta a circa 1.400 /anno. Alla voce "spese scadute ed insolute" sono state conteggiate solo quelle riconducibili alla gestione in corso e a quella precedente; l'ammontare totale delle spese scadute, includendo cioè tutte le pregresse gestioni, supera i 24.000. Si sottolinea infine che i millesimi per la ripartizione delle spese di riscaldamento corrispondono a 72,20/36.373,45 Pagina 3 di 13
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 della piena proprietà (dal 19/10/2006) in forza di atto di compravendita stipulato il 19/10/2006 a firma del Dott. Notaio Aurucci Antonio ai nn. 40445/4012 di repertorio, trascritto il 15/11/2006 a Milano 2 ai nn. 175226/91221. 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (fino al 06/12/1995) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 (dal 06/12/1995 fino al 28/05/2004) in forza di atto di compravendita stipulato il 06/12/1995 a firma del Dott. Notaio Malberti Claudio ai nn. 66758 di repertorio, trascritto il 03/01/1996 a Milano 2 ai nn. 248/190. *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 della piena proprietà in ragione di 1/2 ciascuno (dal 28/05/2004 fino al 19/10/2006) in forza di atto di compravendita stipulato il 28/05/2004 a firma del Dott. Notaio Aurucci Antonio ai nn. 34662/2439 di repertorio, registrato il 21/06/2004 a Milano 1 ai nn. 7819 serie 1T, trascritto il 22/06/2004 a Milano 2 ai nn. 89568/45199. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 317/63, intestata all' *** DATO OSCURATO ***, per lavori di "costruzione di un fabbricato (n 13) dell'altezza di gronda m 16,70 costituito da: seminterrato ad uso cantina; piano rialzato, 1, 2, 3 e 4 piano (5 fuori terra) ad uso abitazione", presentata il 20/05/1963; agibilità del 25/02/1966 con il n. 58380 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera n 53 del 07/07/2016 L'immobile ricade in zona B2 classe III PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera C.C. n 71 del 29/11/2007 L'immobile ricade in zona B2 Classe III 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità (normativa di riferimento: D.P.R. 380/2001): oltre a modesti spostamenti dei tavolati interni trascurabili ai fini della verifica della regolarità edilizia dell'immobile, è stata invece riscontrata una difformità rispetto al progetto approvato imputabile all'intero corpo di fabbrica. Pagina 4 di 13
Il progetto prevedeva la realizzazione di diverse palazzine all'interno di un'area denominata "quartiere Monza 3 "; il fabbricato d'appartenenza dell'unità immobiliare oggetto di esecuzione avrebbe dovuto essere il n 13 della licenza edilizia del 1963, composto di soli due corpi scala ed isolato rispetto agli altri edifici; nella realtà due fabbricati (presumibilmente il n 13 ed il n 14) sono stati uniti e posizionati diversamente rispetto a quanto assentito. Per quanto concerne la sanabilità della suddetta situazione occorrerà valutare se la volumetria totale realizzata, somma delle due palazzine "unite", risulti comunque comparabile, ovvero senza significativi aumenti, con quella prevista in progetto (situazione non verificabile nella presente perizia); in tal caso l'intero condominio sarebbe regolarizzabile previo versamento di un'ammenda relativamente modesta (516 ) da parte di ogni singola proprietà. In presenza invece di significativi aumenti di volume, condizione tuttavia non imputabile all'immobile oggetto di perizia che è risultato pressoché conforme, la sanatoria potrebbe rivelarsi ben più onerosa. A seguire verrà quindi stimato il costo pro quota di un'eventuale sanatoria condominiale per il solo spostamento della palazzina (senza aumenti di volume); si sottolinea ancora una volta che una siffatta pratica edilizia potrà essere presentata solo a firma e ad onere di tutte le proprietà coinvolte. Le difformità sono regolarizzabili mediante presentazione di un Permesso di Costruire in Sanatoria a firma ed onere dell'intero condominio. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: permesso di costruire in sanatoria (sanzione + pro quota della pratica edilizia):.800,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 60 gg circa. N.B. Secondo indicazioni informali dell'ufficio Tecnico l'ammontare della sanzione di un'eventuale sanatoria condominiale sarebbe preventivabile in 516 per ogni unità immobiliare facente parte del condominio. Per quanto riguarda l'unità oggetto di perizia, alla sanzione è stata sommata una quota parte pari a circa 300 per la redazione e presentazione della pratica. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MONZA VIA PELLEGRINO PELLEGRINI 19, QUARTIERE CEDERNA APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a MONZA via Pellegrino Pellegrini n 19, quartiere Cederna, della superficie commerciale di 86,24 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) In contesto condominiale, appartamento situato al piano secondo (con ascensore) e composto da tre locali oltre al cucinino, un balcone e gli annessi servizi igienici; di pertinenza un vano cantina al piano seminterrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2-S1 ed ha un'altezza interna di 3,00 m. Identificazione catastale: foglio 64, particella 129, sub. 26 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 5,5 vani, rendita 724,33 Euro, indirizzo catastale: via Pellegrino Pellegrini n 19, piano: 2-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da visura catastale ed atto di compravendita Pagina 5 di 13
Coerenze: dell'appartamento: area comune, proprietà di terzi, area comune e vano ascensore, vano scala e ascensore, proprietà di terzi; della cantina: area comune, proprietà di terzi, corridoio comune, proprietà di terzi. L'intero edificio sviluppa 6 piani, di cui 5 fuori terra e 1 interrato. Immobile costruito nel 1964. La cucina Il soggiorno (utilizzato come camera aggiuntiva) DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, confinante con zone di tipo misto (residenziale/commerciale). Il traffico nella zona è di tipo locale ed è presente un sufficiente numero di parcheggi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Vista aerea Il contesto condominiale SERVIZI Pagina 6 di 13
biblioteca negozi al dettaglio stadio verde attrezzato scuola elementare scuola media inferiore asilo nido buono COLLEGAMENTI aeroporto distante 20 km - Aereoporto di Milano Linate aeroporto distante 60 km - Aereoporto di Milano Malpensa autostrada distante 7 km - Autostrada A4 Torino Trieste tangenziale distante 7 km - A52 Tangenziale nord Milano tangenziale distante 4 km - A51 Tangenziale est Milano autobus distante 300 m - fermata autobus urbano ATM QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento composto da tre locali, un cucinino, un balcone ed annessi servizi igienici (oltre al vano cantina al piano seminterrato) posto al piano secondo di un complesso condominiale risalente ai primi anni '60. Dalla strada comunale denominata via Pellegrino Pellegrini si accede al complesso immobiliare da più fabbricati; dal cortile e giardino comune si raggiunge a scala al civico 19. L'edificio è in discrete condizione di conservazione e manutenzione; il vano scala è provvisto di ascensore in buone condizioni. L'appartamento si presenta invece in un mediocre stato di manutenzione in special modo per quanto concerne la serramentistica, decisamente vetusta e mal tenuta, i sanitari del bagno e l'impiantistica nel suo complesso che si consiglia di far revisionare da tecnici qualificati prima di una sua messa in funzione (con particolare riguardo alla rete elettrica e del gas). L'esposizione dei locali è discreta; la cucina, soggiorno e balcone sono esposti a sud/est verso il giardino comune; le due camere e il bagno sono esposti a nord/ovest verso il giardino comune. Completano l'unità immobiliare un ingresso (di discrete dimensioni), un disimpegno che separa la zona notte e un poccolo ripostiglio. Pagina 7 di 13
Si precisa che in occasione del sopralluogo non è stato possibile ispezionare il vano cantina di pertinenza. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno con vetro singolo. Tapparelle esterne in PVC infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato e vetro pavimentazione interna: realizzata in ceramica rivestimento interno: posto in bagno e cucina realizzato in ceramica Degli Impianti: citofonico: audio elettrico: sottotraccia con tensione di 220V; conformità: da revisionare e certificare gas: sottotraccia con alimentazione a metano; conformità: da revisionare e certificare idrico: sottotraccia; conformità: da revisionare e certificare termico: centralizzato con diffusione a mezzo di termosifoni in ghisa scarso mediocre CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Soggiorno/Camera 19,98 x 115 % = 22,98 Cucina 8,35 x 115 % = 9,60 Ingresso 6,58 x 115 % = 7,57 Disimpegno 2,64 x 115 % = 3,04 Ripostiglio 1,43 x 115 % = 1,64 Camera 15,51 x 115 % = 17,84 Bagno 6,14 x 115 % = 7,06 Camera 12,12 x 115 % = 13,94 Balcone 8,58 x 30 % = 2,57 Totale: 81,33 86,24 ACCESSORI: cantina, composta da un unico locale ripostiglio, sviluppa una superficie commerciale di 2,63 mq. Sup. lorda = 10,50 mq circa (calcolata graficamente sulla tavola della licenzia edilizia in quanto non è stato possibile accedere al locale) Pagina 8 di 13
Coefficiente utilizzato = 25% VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Market Comparison Approach (MCA) - Standard Internazionali di Valutazione. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 20/12/2016 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: appartamento di tre locali composto da ingresso, soggiorno, cucina abitabile con balcone, due ampie camere da letto e bagno. Completa la soluzione la presenza di cantina. Indirizzo: via Pellegrino Pellegrini, 12 - Monza Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 125.000,00 pari a 1.388,89 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: 112.500,00 pari a 1.250,00 Euro/mq 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: trilocale composto da soggiorno con terrazzino, cucina abitabile con balconcino di servizio, due camere, bagno e cantina Indirizzo: via Luca della Robbia, 36 - Monza Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 84.000,00 pari a 933,33 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: 75.600,00 pari a 840,00 Euro/mq 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 20/12/2016 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: tre locali con cucina abitabile, soggiorno, due balconi, due camere da letto e bagno oltre cantina Indirizzo: zona Cederna - Monza Superfici principali e secondarie: 91 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 99.000,00 pari a 1.087,91 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Pagina 9 di 13
Prezzo: 89.100,00 pari a 979,12 Euro/mq 4 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 21/12/2016 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: appartamento posto al secondo piano, composto da un salotto, terrazzino, cucina abitabile, disimpegno, due camere e doppi servizi, oltre a cantina e box. Indirizzo: viale Sicilia - Monza Superfici principali e secondarie: 120 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 179.000,00 pari a 1.491,67 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: 161.100,00 pari a 1.342,50 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: TeMA S.c.p.a. (01/01/2016) Valore minimo: 950,00 Valore massimo: 1.150,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Sono stati presi in considerazione tre immobili di simili caratteristiche, ubicati nelle vicinanze, raffrontandoli sulla base delle seguenti caratteristiche: LONTANANZA DA ELEMENTI DI DISTURBO: viene riconosciuto un incremento di +5% per ogni classe a salire, considerando l'ubicazione dell'immobile rispetto alla lontananza da elementi di disturbo (strade trafficate, linee ferroviarie, insediamenti industriali, ecc.); CONTESTO URBANO: viene riconosciuto un incremento di +5% per ogni classe a salire, considerando l'ubicazione dell'immobile rispetto alla presenza di elementi urbani di pregio (parcheggi pubblici, negozi al dettaglio, verde pubblico, ecc.), nonché la gradevolezza della via; CONTESTO CONDOMINIALE: viene riconosciuto un incremento di +5% per ogni classe a salire, avendo considerato la gradevolezza dell'edificio, lo stato di manutenzione generale, la qualità delle finiture, la funzionalità dei servizi comuni ed il numero delle unità abitative presenti (privilegiando le palazzine medio-piccole); LIVELLO DI PIANO: viene riconosciuto un incremento del valore dell'immobile in virtù dell'allontanamento dalla strada, sia per ragioni di sicurezza che di minor disturbo derivante dal traffico veicolare. Non vengono invece considerati la migliore esposizione/luminosità, né la miglior vista, in quanto categorie valutate a sé. Ne consegue che, il solo allontanamento dalla strada, acquista valore fino al 4 piano oltre al quale è da considerarsi ininfluente. E' stata applicata la seguente scala di valori: PT = 0%; P1 = +4%; P2 = +7%; P3 = +9%; P4 e successivi = +10%. Si è inoltre considerato un ulteriore incremento di +2% nel caso di ultimo piano abitato; VISTA ESTERNA: viene riconosciuto un incremento di +2% per ogni classe a salire, tenuto conto della piacevolezza della vista esterna e/o della panoramicità; STATO DI MANUTENZIONE E/O QUALITA' DELLE FINITURE: viene riconosciuto un incremento di +5% per ogni classe a salire, avendo considerato il pregio delle finiture e lo stato di manutenzione generale dell'appartamento; POSSIBILITA' DI ACQUISTO DI UN BOX AUTO: viene deprezzato il valore del box singolo valutato in 16.000. Pagina 10 di 13
TABELLA DEI DATI Caratteristiche: CORPO 1 2 3 4 Prezzo - 112.500,00 75.600,00 89.100,00 161.100,00 Consistenza 88,86 90,00 90,00 91,00 120,00 Data [mesi] 0 1,00 0,00 1,00 1,00 Prezzo unitario - 1.388,89 933,33 1.087,91 1.491,67 Lontananza da elementi di disturbo 6,00 6,00 4,00 6,00 5,00 Contesto urbano 7,00 7,00 4,00 6,00 6,00 Contesto condominiale 5,00 5,00 6,00 5,00 8,00 Livello di piano 7,00 12,00 4,00 0,00 9,00 Vista esterna 6,00 9,00 6,00 6,00 5,00 Stato di manutenzione e/o qualità delle finiture Box incluso nell'offerta 4,00 6,00 5,00 6,00 7,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 TABELLA DEI PREZZI MARGINALI Caratteristiche: Indice mercantile 1 2 3 4 Data [mesi] 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Prezzo unitario prezzo medio minimo 840,00 840,00 840,00 840,00 Lontananza da elementi di disturbo 5 % 5.625,00 3.780,00 4.455,00 8.055,00 Contesto urbano 5 % 5.625,00 3.780,00 4.455,00 8.055,00 Contesto condominiale 5 % 5.625,00 3.780,00 4.455,00 8.055,00 Livello di piano 1 % 1.125,00 756,00 891,00 1.611,00 Vista esterna 2 % 2.250,00 1.512,00 1.782,00 3.222,00 Stato di manutenzione e/o qualità delle finiture 5 % 5.625,00 3.780,00 4.455,00 8.055,00 Pagina 11 di 13
Box incluso nell'offerta 16.000,00 16.000,00 16.000,00 16.000,00 TABELLA DI VALUTAZIONE Caratteristiche: 1 2 3 4 Prezzo 112.500,00 75.600,00 89.100,00 161.100,00 Data [mesi] 0,00 0,00 0,00 0,00 Prezzo unitario -956,34-956,34-1.796,34-26.156,34 Lontananza da elementi di disturbo 0,00 7.560,00 0,00 8.055,00 Contesto urbano 0,00 11.340,00 4.455,00 8.055,00 Contesto condominiale 0,00-3.780,00 0,00-24.165,00 Livello di piano -5.625,00 2.268,00 6.237,00-3.222,00 Vista esterna -6.750,00 0,00 0,00 3.222,00 Stato di manutenzione e/o qualità delle finiture Box incluso nell'offerta -11.250,00-3.780,00-8.910,00-24.165,00 0,00 0,00 0,00-16.000,00 Prezzo corretto 87.918,66 88.251,66 89.085,66 86.723,66 Valore corpo (media dei prezzi corretti): 87.994,91 Divergenza: 2,65% < 5% Il valore unitario ottenuto dalla comparazione con offerte immobiliari simili (circa 990 /mq) è compatibile con quanto rilevato della borsa immobiliare della Camera di Commercio di Milano (min 950, max 1.150 /mq) per "appartamenti vecchi (impianti obsoleti) o da ristrutturare" ubicati nella zona "via Libertà/stadio nuovo". CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 86,24 x 990,25 = 85.395,51 Valore superficie accessori: 2,63 x 990,25 = 2.599,40 87.994,91 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 87.994,91 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 87.994,91 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: E' stato utilizzato un metodo di stima comparativo basato sui prezzi di mercato della zona per immobili Pagina 12 di 13
aventi simili caratteristiche. Si è tenuto conto del contesto urbano e dello stato di conservazione e manutenzione dell'immobile; la superficie commerciale è stata calcolata secondo le "Istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell'osservatorio del mercato immobiliare" dell'agenzia del Territorio: nello specifico, l'indice/coefficiente utilizzato per il calcolo della superficie commerciale degli ambienti abitati è frutto del rapporto tra la superficie calcolata ai sensi del DPR 138/1998 e la sommatoria di tutte le consistenze nette, vale a dire 83,86/72,75= 1,15 ovvero 115%. Questo perché nell'incarico del Tribunale viene espressamente richiesto d'indicare "per ciascun locale la superficie netta ed il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale". Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio del registro di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Monza, agenzie: Monza, osservatori del mercato immobiliare TeMA S.c.p.a., ed inoltre: siti web dedicati VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 86,24 2,63 87.994,91 87.994,91 87.994,91 87.994,91 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 800,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 87.194,91 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 21.798,73 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 65.400,00 data 24/01/2017 il tecnico incaricato TIZIANO CESANA Pagina 13 di 13