TRIBUNALE CIVILE di BOLOGNA IV SEZIONE CIVILE FALLIMENTARE UBICAZIONE IMMOBILI E CONSISTENZA SUPERFICIALE Piena proprietà su area edificabile ad uso residenziale, costituente un comparto edificatorio da urbanizzare sito in Comune di San Giorgio di Piano (BO). Il comparto in esame è ubicato ad est del Capoluogo ed è delimitato ad ovest dalla via IV Novembre, a sud in parte dalla via Santa Maria in Duno N. 175/2013 R.G. LOTTO 26 ed ad est in parte con la sede ferroviaria della linea Bologna-Padova. La consistenza complessiva dell area, ivi compresa l attuale area di sedime del piccolo fabbricato abusivo esistente, ma non identificato catastalmente, è di mq. 24.606. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati: Catasto Terreni del Comune di San Giorgio di Piano (BO), Foglio 28 mappali: 43 fabbricato rurale di mq. 28 277 area urbana di mq. 386 278 qualità Incolto di mq. 102 279 qualità prato classe 1 superficie mq. 12 280 qualità prato classe 1 superficie mq. 35 640 qualità seminativo arborato classe 1 superficie mq. 706 (presumibilmente per l intero già strada) 644 qualità seminativo arborato classe 1 superficie mq. 2.660 646 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 568 665 qualità seminativo arborato classe 1 superficie mq. 4.092
2 di 9 666 qualità seminativo arborato classe 1 superficie mq. 855 667 qualità seminativo arborato classe 1 superficie mq. 265 668 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 5.376 669 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 919 670 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 741 671 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 207 672 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 1.541 673 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 1.730 674 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 839 675 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 854 676 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 743 677 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 3.801 678 qualità seminativo classe 1 superficie mq. 146 La superficie totale delle aree libere e di quella residuale del piccolo fabbricato rurale non più esistente è di mq. 24.606 CONFINI L area confina ad ovest con la via IV Novembre, a sud con la via Santa Maria in Duno, ad est con la ferrovia Bologna Padova ed a nord con diverse ragioni di edifici condominiali. PROVENIENZA DEL BENE Atto di compravendita stipulato a ministero del notaio dott. Alberto Valeriani di Bologna, in data 06 ottobre 2004 repertorio n. 15472 raccolta 8735, trascritto a Bologna il 19 ottobre 2004 al reg. part. 36576. Atto di permuta stipulato in data 15 ottobre 2008 repertorio n. 46434 raccolta 13859, a ministero del notaio dott. Angelo Guerini di Bologna,,
3 di 9 trascritto a Bologna il 21 ottobre 2008 al reg. part. 33284. ATTI PREGIUDIZIEVOLI SERVITU Vedere la relazione notarile ventennale agli atti, con riferimento all iscrizione di un ipoteca volontaria, n.3 ipoteche giudiziali, e n.2 ipoteche legali.sentenza dichiarativa di fallimento n. 175/2013 del 01 ottobre 2013, in fase di trascrizione. Pignoramento che colpisce tutte le particelle sopra riportate, trascritto a Bologna in data 27.01.2014 reg. part. 2179, a favore di un istituto di credito. Servitù attive e passive se e come esistenti e aventi ragioni legali di essere. Si precisa che quanto meno il mappale 640, è di fatto utilizzata come strada, esattamente in corrispondenza della rotonda che disimpegna via IV Novembre, via S.Maria in Duno e via Forlani. La cessione di detta area all ente competente sarà da redigere a cura e spese dell aggiudicatario. Convenzione urbanistica a rogito notaio Bruno Alvisi del 30.11.1987, rep.55091- raccolta 1316, trascritta a Bologna il 04.12.1987 al reg. part 22322. Nell atto di provenienza sopra citato a ministero dr A. Valeriani rep. 15472, la società fallita si è obbligata a non eseguire alcuna costruzione, intendendosi con ciò il posizionamento di stabili in muratura, capanni, box o altri manufatti anche non stabilmente fissati al terreno, a distanza inferiore a cinque metri dal confine con la residua proprietà dei venditori particella 32, con costituzione della relativa servitù. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. o a imposta di registro secondo il regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene.
4 di 9 INDAGINE AMMINISTRATIVA- URBANISTICA SITUAZIONE URBANISTICO - EDILIZIA Il complesso di aree ed il piccolo edificio abusivo non accatastato, costituenti il comparto, sono individuati nel vigente PSC del Comune di San Giorgio di Piano (approvazione del. C.C. n. 50 del 26-10-2011) come segue: Tav. 1 Schema di assetto territoriale SISTEMI STRUTTURANTI - Sistema insediativo prevalentemente per funzioni residenziali (art. 21) - Ambiti territoriali per funzioni prevalentemente residenziali: Ambiti urbani consolidati (art. 23) Simbolo con asterisco Ambiti consolidati in corso di attuazione mediante Accordo di Programma Nel RUE vigente ( Approvato con del. C.C. n. 31 del 26-10-2011) le aree ed il piccolo edificio rurale costituenti il comparto sono individuate come segue: Tav. 1 - Disciplina del territorio extraurbano Fogli 7-11 Legenda b - Sistema insediativo per funzioni prevalentemente residenziali -Ambiti urbani in corso di attuazione mediante Accordo di programma (art. 24) - Nella planimetria l ambito è erroneamente indicato con il n. C 10 mentre risulta trattarsi del n. C 9 L art 24 della normativa urbanistico-edilizia del RUE vigente, per gli ambiti consolidati in corso di attuazione conferma i Piani Attuativi derivanti dal previgente Piano Regolatore Generale già convenzionati.
5 di 9 Il punto 4 dell articolo recita: In particolare i PPIP n. 9 e 10 sono assoggettati a Accordo di Programma approvato, di concerto con l Ambito ASP-T5. Nel caso tale Accordo di programma non venga attuato, le aree saranno diversamente classificate tramite Variante al RUE in ottemperanza a quanto fissato dal PSC all art. 23, paragrafo 1) lettera e). Tali Ambiti vengono individuati negli elaborati grafici del RUE con una perimetrazione di colore blu tratteggiata. L accordo di Programma previsto in normativa (ex art. 18 legge Regionale 20/2000), risulta regolarmente perfezionato mediante l atto in data 19-11- 2008, sottoscritto dal Sindaco del Comune di San Giorgio di Piano, dal vice Presidente della Provincia di Bologna e dal legale rappresentante della società fallita. L accordo di Programma non riguarda esclusivamente il comparto C.9 ma anche altri due comparti edificatori per edilizia residenziale D7.2 e D.10. La proprietà dell area riguardante il comparto D7.2 è interamente della stessa società fallita mentre del comparto C.10 questa è proprietaria solo di una porzione. Dalle verifiche effettuate, riguardanti i tre comparti, accomunati nell unico Accordo di programma sottoscritto, si è rilevato che gli oneri di perequazione urbanistica posti a carico degli attuatori dell urbanizzazione consistono in: - progettazione e realizzazione di una scuola primaria di 25 classi; - progettazione e realizzazione di un fabbricato da adibire a stazione dei Carabinieri.
6 di 9 L area dove dovrà sorgere la scuola in parte è previsto venga messa a disposizione dal Comune ed in parte collocata all interno delle aree per standard pubblici da prevedere nel comparto C 10. Per quanto attiene la caserma dei Carabinieri questa è previsto debba sorgere all interno del comparto C 9. I due progetti vengono contestualmente approvati con la sottoscrizione dell Accordo di programma e ad esso allegati. La valutazione economica dei due interventi è definita indicativamente in 8.108.000,00 per la scuola ed 2.250.000,00 per la caserma dei Carabinieri. Successivamente è stato presentato il previsto Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata (PPIP) riguardante l intero comparto, che nel PRG vigente all epoca era identificato come comparto C 9 (sottozona C di espansione). Il PPIP è stato approvato dal Consiglio Comunale in data 20-04-2009 con delibera n. 33. Alla deliberazione di approvazione è allegato lo schema di convenzione che doveva essere stipulata tra il Comune e la proprietà attuatrice, atto questo che non è mai stato sottoscritto. L edificabilità complessiva prevista nel PPIP è la seguente: - SC complessiva mq. 8.800 di cui 7.000 per funzioni residenziali non convenzionate e mq. 1800 per funzioni di interesse pubblico (caserma dei carabinieri). Si è riscontrata una differenza di superficie del comparto indicata nello schema di convenzione in mq. 25.730 contro i mq. 24.606 di proprietà. Tale differenza potrebbe essere originata dal fatto che sono considerati i mappali 635 e 645 non compresi nella proprietà.
7 di 9 Le valutazioni economiche, correlate agli ingenti impegni per soddisfare la perequazione urbanistica prevista nell Accordo di Programma, mediante la realizzazione delle due opere pubbliche, hanno portato lo scrivente perito alla conclusione che l attivazione di tale accordo porterebbe all azzeramento del valore del bene, anzi ad un risultato economico addirittura negativo. Da qui la scelta di dividere in tre lotti distinti i tre comparti edificatori, assumendo per non praticabile l originaria impostazione di legarli ad unico Accordo di Programma per il loro sfruttamento quali aree edificabili. Dal punto di vista urbanistico si è tenuto conto che la normativa del PSC e RUE prevede l eventualità della mancata attuazione dell Accordo di Programma per iniziativa della parte attuatrice, nel qual caso la norma rimanda a successive decisioni dell Amministrazione Comunale circa la destinazione urbanistica da dare al comparto. Nel vigente RUE la materia è regolata dall art. 24. Il punto 4 dell articolo recita: In particolare i PPIP n. 9 e 10 sono assoggettati a Accordo di Programma approvato, di concerto con l Ambito ASP-T5. Nel caso tale Accordo di programma non venga attuato, le aree saranno diversamente classificate tramite Variante al RUE in ottemperanza a quanto fissato dal PSC all art. 23, paragrafo 1) lettera e). SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile è libero da persone e cose. DESCRIZIONE DEI BENI Trattasi di area edificabile per uso residenziale ricompresa tra la rete ferroviaria Bologna - Padova e la strada Provinciale Galliera nel tratto urbano che prende il toponimo di via 4 Novembre. L accesso è diretto dalla
8 di 9 via Santa Maria in Duno, che è strada posta perpendicolare alla via principale con la quale l area confina a sud. L area risulta completamente recintata. Si dà atto che il mappale 640 di mq. 706 è esterno alla recinzione ed è già adibito a strada pubblica costituendo parte del raccordo a rotatoria tra la via IV Novembre e la via Santa Maria in Duno. Sull area è presente un piccolo fabbricato in stato di abbandono, approssimativamente eretto sul mapp. 671, di cui non si è trovata traccia di Titoli abilitativi edilizi in Comune e che non risulta accatastato. Il terreno si presenta attualmente coltivato a seminativo. Data la particolare posizione, la programmazione urbanistica Comunale ha opportunamente previsto per l area una destinazione edificatoria ad uso residenziale. Si ritiene che l ubicazione dell area la renda ancor oggi commercialmente interessante nel medio periodo per uno sfruttamento per edilizia residenziale, anche se il non dare seguito all Accordo di Programma inizialmente previsto renderà necessaria una nuova trattativa con l Amministrazione Comunale. Aggiornamento luglio 2014. In data 04 luglio 2014 il Sindaco del comune di San Giorgio di Piano comunicava alla curatela quanto segue : come noto, il comune di San Giorgio di Piano ha sottoscritto, in data 19.11.2008, un accordo di programma con la società Immobiliare Kamarpathos srl per la costruzione di una nuova scuola e di una caserma, accordo di cui non è mai stata avviata la fase attuativa e son già decorsi i termini previsti. Dovendo in Comune di San Giorgio di Piano assumere decisioni in merito,in ordine alla pianificazione urbanistica dei comparti
9 di 9 interessati all Accordo, si chiede se si condivida l interpreazione secondo la quale il suddetto accordo sia automaticamente sciolto. E infatti avviso degli uffici comunali che, a seguito del fallimento della società, l accordo sia sciolto in quanto la Curatela fallimentare del soggetto privato che ha concluso con una pubblica amministrazione un accordo di programma non possa subentrare nel medesimo accordo, ai sensi dell art. 72 della Legge Fallimentare, in quanto, per accordi di questo tipo, trovano applicazione unicamente i principi codicistici in materia di obbligazioni e di contratti, e non quelli contemplati da diritto privato. In merito a quanto sostenuto dal Sindaco del comune di S.Giorgio di Piano, la curatela si è riservata. STIMA DEL BENE INDICAZIONE DEL METODO DI STIMA Valutazione incidenza sull edificabile per terreni da urbanizzare prendendo a riferimento i dati del PPIP approvato, dati che si ipotizza possano essere confermati in una nuova trattativa con l Amministrazione Comunale: SC residenziale non convenzionata mq. 7000 x 200,00/mq = 1.400.00,00 a dedurre prevedibili oneri di perequazione urbanistica 500.000,00 Valore di stima 900.000,00 Il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova: valore di mercato del bene 900.000,00 BASE D ASTA uro 650.00,00 Bologna, li 14 luglio 2014