TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione R.G.E. n. 170/2000 G.E. dott.ssa Paola Romana Lodolini Promossa da : XXXXXXXXXX nei confronti di: XXXXXXXX Comune: Montalto di Castro (VT) Indirizzo attuale: via di Mezzana 11/c, int. 4, p. T Dati catastali: Foglio 72, particella 230 sub 13 Caratteristiche interne:. Pertinenze: L immobile è situato al piano rialzato di un edificio di tre livelli, di cui uno seminterrato, composto da nove unità immobiliari e nove locali garage, con vari ingressi per l accesso alle singole unità. La distribuzione interna comprende un piccolo locale tinello con caminetto, un cucinino, un bagno con doccia a pavimento, una camera da letto, una cameretta adibita comunque a letto, un balcone con ringhiera metallica al quale si accede da questi ultimo due locali. Gli impianti presenti sono solo quello idrico e quello elettrico (ancora quello originale). I materiali di finitura sono piastrelle di ceramica nei pavimenti, pareti ad intonaco tinteggiato bianco, infissi interni ed esterni in legno tinteggiati in bianco e dotati di avvolgibili in PVC. Lo stato di conservazione è molto buono, considerata l età dell immobile, che risulta pienamente abitabile. La corte esterna è quasi interamente sistemata a prato con siepi in arbusti ornamentali. Il garage, sottostante l appartamento, ha una porta scorrevole orizzontale in ferro, due finestrelle che si affacciano sul giardino pertinenziale ed una cantinola sul fondo; il pavimento è in piastrelle di gres 7,5 x 15 cm. Dimensioni dell immobile: Superficie utile (calpestabile) dell appartamento mq 30,67 Superficie lorda (commerciale) dell appartamento mq 38,09 Superficie dei balconi mq 11,06 Superficie del giardino mq 86,13 Superficie netta del garage (incl. cantinola) mq 14,51 Superficie lorda del garage (incl. cantinola) mq 18,98 Stima dell immobile: 172.000,00 (euro centosettantaduemila/00) Il C.T.U.
TRIBUNALE DI CIVITAVECCHIA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione R.G.E. n. 170/2000 G.E. dott.ssa Paola Romana Lodolini Promossa da : XXXXXXXXXX nei confronti di: XXXXXXXX RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA ---------------------------------------------- PREMESSE E GENERALITA Il G.E. dott.ssa P. R. Lodolini ha nominato quale consulente tecnico d ufficio per l Esecuzione Immobiliare in oggetto il sottoscritto arch. Valerio Benedetto Cosentino, con studio in Anguillara Sabazia in via G. Puccini 15, iscritto all Ordine degli Architetti di Roma al n. 8425, invitandolo ad intervenire all udienza in data 2.11.2007 nella quale, dopo aver prestato il giuramento di rito, è stato incaricato di rispondere ai quesiti di seguito riportati. ESPLETAMENTO DELL INCARICO Il sottoscritto c.t.u in data 2.11.2007 ha effettuato il giuramento di rito accettando di espletare l incarico; nelle date 13.11.2007 e 20.11.2007 ha effettuato l accesso presso la Cancelleria del Tribunale di Civitavecchia per acquisire copia della documentazione agli atti; nella data 5.08.2008 ha effettuato l accesso all Ufficio Tecnico Urbanistico del Comune di Montalto di Castro; in data 26.08.2008 ha inviato un primo avviso di sopralluogo all indirizzo indicato sull atto di pignoramento, a mezzo di raccomandata R/R, avviso che è ritornato al mittente per destinatario sconosciuto ; CTU - arch. Valerio B. Cosentino 1/7
in data 29.08.2008 ha effettuato un ispezione ipotecaria per verificare lo stato delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. in data 19.03.2009 ha effettuato l accesso presso gli Uffici Anagrafe e Tributi del Comune di Montalto di Castro, riuscendo a reperire il nuovo indirizzo di residenza dei proprietari, individuato in viale F. Baracca 20, Viterbo; nelle date 5.08.2008 e 19.03.2009 ha effettuato sopralluoghi presso l immobile a marina di Montalto, per effettuarne l individuazione e per verificare l eventualità di un possibile accesso diretto, con esito negativo; in data 19.03.2009 ha inviato un secondo avviso di sopralluogo all indirizzo reperito presso gli uffici comunali, a mezzo di raccomandata R/R; in data 20.04.2009 ha effettuato l accesso presso l immobile oggetto di pignoramento per la visita sopralluogo di rito, per acquisire la documentazione fotografica e verificare lo stato dei luoghi; RISPOSTE AI QUESITI Eseguiti il preliminare controllo di regolarità della documentazione ed eseguiti gli accertamenti di verifica presso gli uffici competenti, il sottoscritto c.t.u. risponde ai quesiti posti dal giudice. Quesito n. 1 verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti). E stata verificata la presenza in atti della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. che risulta completa ed idonea. Dati catastali Comune: Montalto di Castro (Viterbo) Dati identificativi: Foglio 72, particella 230 sub 13 Classamento: Cat. A/3, cl. 2, vani 4, rendita 351,19 Ubicazione: via di Mezzana 11/c, int. 4, p. T Comune: Montalto di Castro (Viterbo) CTU - arch. Valerio B. Cosentino 2/7
Dati identificativi: Foglio 72, particella 230 sub 4 Classamento: Cat. C/6, cl. 4, mq 15, rendita 24,01 Ubicazione: via di Mezzana 11/c, int. 4, p. 1s Attuali proprietari: XXXXXXXXXX, pervenuto con atto notaio Mario Simoni rep. 32495 del 26.03.1987, trascritto in Civitavecchia il 30.03.1987 al n.1757. Da: XXXXXXXXX, pervenuto con atto notaio Antonio Califano rep. 87915 del 16.12.1974, trascritto in Civitavecchia il 18.12.1974 al n. 6276. ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Risultano agli atti la seguente documentazione in merito a trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli relative all immobile citato; tali documenti, già agli atti, sono risultati corretti in base all ispezione ipotecaria in data 29.08.2008. FORMALITÀ GRAVANTI SULL IMMOBILE TRASCRIZIONI Form. n. 5523 R.P. del 4.10.2000, pignoramento immobiliare di L 108.325.170 del 17-25.05.2000, Tribunale di Civitavecchia, avv. Rodolfo Antonini. A favore di XXXXXXXXX. Contro XXXXXXXXXXX. Comune di Montalto di Castro, immobile sito in via di Mezzana 11/c, p. 1, int. 4; NCEU f. 72, part. 230, sub 15 e sub 4. ISCRIZIONI Form. n. 393 R.P. del 30.03.1987, ipoteca di L. 84.000.000 per L. 35.000.000, atto notaio Mario Simoni del 26.03.1987. A favore di XXXXXXXXXX Contro XXXXXXXXXX Comune di Montalto di Castro, immobile sito in via di Mezzana 11/c, p. 1, int. 4; NCEU f. 72, part. 230, sub 15 e sub 4. Form. n. 1709 R.P. del 29.11.1987, ipoteca giudiziale di L. 50.000.000 per L. 30.294.799, decreto ingiuntivo del Pretore di Viterbo n. 530 del 7.11.1997. A favore di XXXXXXXXXXXX Contro XXXXXXXXXXXXXX Comune di Montalto di Castro, immobile sito in via di Mezzana 11/c, p. 1, int. 4; NCEU f. 72, part. 230, sub 15 e sub 4. Form. n.1850 R.P. del 19.12.1997, ipoteca di L.270.000.000 per L. 90.000.000, atto notaio Luigi Annibaldi. CTU - arch. Valerio B. Cosentino 3/7
A favore di XXXXXXXXXXXX Contro XXXXXXXXXXXXX Comune di Montalto di Castro, immobile sito in via di Mezzana 11/c, p. 1, int. 4; NCEU f. 72, part. 230, sub 15 e sub 4. Non risultano sentenze di fallimento. Quesito n. 2 descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq., confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.). All immobile oggetto del pignoramento si accede tramite un cancello carrabile, sulla via di Mezzana, che conduce direttamente al garage, adiacente al quale si trova un cancelletto pedonale; questo costituisce l ingresso al giardino interno pertinenziale dell unità. L immobile è situato al piano rialzato di un edificio di tre livelli, di cui uno seminterrato, composto da nove unità immobiliari e nove locali garage, con vari ingressi per l accesso alle singole unità. La distribuzione interna comprende un piccolo locale tinello con caminetto, un cucinino, un bagno con doccia a pavimento, una camera da letto, una cameretta adibita comunque a letto, un balcone con ringhiera metallica al quale si accede da questi ultimo due locali. Gli impianti presenti sono solo quello idrico e quello elettrico (ancora quello originale). I materiali di finitura sono piastrelle di ceramica nei pavimenti, pareti ad intonaco tinteggiato bianco, infissi interni ed esterni in legno tinteggiati in bianco e dotati di avvolgibili in PVC. Lo stato di conservazione è molto buono, considerata l età dell immobile, che risulta pienamente abitabile. Il garage, sottostante l appartamento, ha una porta scorrevole orizzontale in ferro, due finestrelle che si affacciano sul giardino pertinenziale ed una cantinola sul fondo; il pavimento è in piastrelle di gres 7,5 x 15 cm. Le dimensioni dell immobile sono: Superficie utile (calpestabile) dell appartamento mq 30,67 Superficie lorda (commerciale) dell appartamento mq 38,09 Superficie dei balconi mq 11,06 Superficie del giardino mq 86,13 Superficie netta del garage (incl. cantinola) mq 14,51 Superficie lorda del garage (incl. cantinola) mq 18,98 CTU - arch. Valerio B. Cosentino 4/7
Quesito n. 3 accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; Si è accertata la conformità tra i dati indicati nel pignoramento e la situazione di fatto, dati che hanno consentito l esatta individuazione dell immobile. Quesito n. 4 proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Non appare necessario effettuare alcuna variazione catastale. Quesito n. 5 indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; Il terreno in oggetto, ai sensi del P.R.G. vigente, ricade in Zona F3 Zona di Sviluppo Turistico stagionale ed all interno del Piano di Lottizzazione La Castellaccia. Quesito n. 6 indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47; L immobile è stato realizzato con Licenza Edilizia n. 320 del 27.08.1973, prot. 2708. ed ha ottenuto certificazione di abitabilità in data 4.06.1975, prot. n. 3215. L immobile stesso è risultato pienamente conforme sia al progetto di concessione sia alla planimetria catastale. Quesito n. 7 dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in quest ultimo caso, alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; CTU - arch. Valerio B. Cosentino 5/7
Le due unità immobiliari, pur essendo catastalmente distinte, sono legata da vincolo di pertinenzialità, essendo il posto auto presupposto per l ottenimento della licenza di costruzione; pertanto i due immobili non possono essere venduti separatamente. Quesito n. 8 dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; Gli immobili sono pignorati nel loro intero e non sono divisibili ulteriormente. Quesito n. 9 accerti se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; L immobile pignorato risulta libero. Il titolo legittimante il possesso del bene è l atto notaio Mario Simoni rep. 32495 del 26.03.1987, trascritto in Civitavecchia il 30.03.1987 al n.1757. Quesito n. 10 ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Non risulta tale eventualità. Quesito n. 11 indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; L immobile, secondo quanto prescritto nel PTPR adottato con Del. di G.R. n. 556 del 25.07.2007, risulta gravato dal vincolo imposto ai sensi del D.Lgsvo 42/2004, art. 136, lett, c) e d), beni d insieme: vaste località con valore estetico tradizionale, bellezze panoramiche. CTU - arch. Valerio B. Cosentino 6/7
Quesito n. 12 determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima e analitica descrizione della letteratura cui si è fatto riferimento operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell unità è stato assunto il criterio di stima sintetica, ottenuta riferendosi al parametro di superficie commerciale al quale sono stati applicati successivamente parametri correttivi specificatamente caratterizzanti l immobile di seguito sintetizzati. I criteri di affinamento della stima sono: Gli immobili costituiscono una tipica seconda casa, o casa per vacanze, secondo una tipologia tipica della località in cui sono inseriti, considerate anche le dimensioni nette ai limiti delle norme (abitazione minima 28 mq). L appartamento ed il giardino si trovano in uno stato di conservazione molto buono, considerato che la loro realizzazione risale al 1975, e sono immediatamente utilizzabili. Gli impianti sono quelli strettamente necessari per un occupazione temporanea (sono assenti gli impianti di riscaldamento, telefonico e televisivo); quello elettrico è dimensionato per le esigenze e le normative di più di trenta anni fa. Le superfici esterne pertinenziali sono computate in percentuale alla loro superficie effettiva, ossia verrà computato il 35 % dei balconi ed il 25 % del giardino. La superficie del garage, inclusa la cantinola, visto lo stato di pertinenzialità, la si valuta come superficie non residenziale dell appartamento, e pertanto entrambe vengono computati al 60 % della loro superficie effettiva;. In base ad un analisi del mercato locale, all analisi dei valori agricoli medi della Commissione Provinciale Agricoltura, applicando le risultanze delle caratterizzazioni anzidette, si determina un valore ordinario pari a 1.500,00 /mq. In base alle quantità descritte al quesito n. 2, considerando la corte al 25 % della superficie e i balconi al 30 %; la stima complessiva, arrotondata alle migliaia, diviene pertanto: Superficie complessiva = mq 38,09 + 86,13 x 25 % + 11,06 x 35 % + 18,98 x 60 % = mq 74,88 Stima dell immobile = mq 74,88 x /mq 1.500,00 = 112.320,00 112.000,00 (euro centododicimila/00) ---------------------------- Con quanto sopra il sottoscritto c.t.u., certo di avere bene operato, ritiene di avere esaurito il proprio compito e rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento. Anguillara Sabazia, Il c.t.u. CTU - arch. Valerio B. Cosentino 7/7