TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1570/2014 DEBITORE: FIORE ROSSELLA (EREDITA' GIACENTE) IN PERSONA DEL CURATORE DOTT. ENRICO CERIANI, MAURIZIO SPERONI GIUDICE: D.ssa MARTINI CUSTODE: Rag. Maria Ester PALERMO CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 23/11/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Geom. Andrea MANNINO CF:MNNNDR71L27F205W con studio in MILANO (MI) VIA LAZZARO PALAZZI, 3 telefono: 00390229400304 fax: 0229520297 email: andrea@studioassociatomannino.it PEC: andrea.mannino@geopec.it Pagina 1 di 12
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1570/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CAPONAGO Via Don Panigada 10, della superficie commerciale di 57,00 mq per la quota di: 500/1000 di piena proprietà (MAURIZIO SPERONI) 500/1000 di piena proprietà (FIORE ROSSELLA (EREDITA' GIACENTE) IN PERSONA DEL CURATORE DOTT. ENRICO CERIANI) Bilocale mansardato L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano quinto, ha un'altezza interna di media 3.15.Identificazione catastale: foglio 10 particella 28 sub. 27 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 3 vani, rendita 162,68 Euro, indirizzo catastale: Via Don Angelo Panigada 10, piano: 5 (quinto), intestato a Speroni Maurizio (proprietà per 1/2) e Fiore Rossella (proprietà per 1/2), derivante da variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie Coerenze: da nord in senso orario appartamento sub. 31 altra proprietà, giardini stessa ditta e cortile comune, appartamento sub.28 altra proprietà, pianerottolo vano scale comune L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2005. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 57,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 76.950,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si. 57.712,50 trova: Data della valutazione: 23/11/2016 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: PROCEDURA IMMOBILIARE R.G. 1570/14 RIUNITA CON PROCEDURA IMMOBILIARE R.G. 1107/08 E GIUDIZIO DI DIVISIONE R.G. 7948/10 Pagina 2 di 12
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 05/05/2005 a firma di Notaio Paola Donati ai nn. 5212/2562 di repertorio, iscritta il 12/05/2005 a Milano 2 ai nn. 69031/16458, a favore di Banca Toscana s.p.a., contro Speroni Maurizio e Fiore Rossella, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: 300.000,00. Importo capitale: 150.000,00. Durata ipoteca: 25 anni. La formalità è riferita solamente a abitazione censita al NCEU fg.10 - mapp.28 - sub.27 - Caponago, Via Don Panigada n.10 ipoteca volontaria, stipulata il 22/07/2003 ai nn. 111478/23408 di repertorio, contro San Gregorio s.r.l.. La formalità è riferita solamente a restrizione di beni, non più gravante sui beni in oggetto in forza di annotazione 181428/40400 del 02/12/2005 ipoteca volontaria, stipulata il 17/11/1999 ai nn. 109185/32710 di repertorio, contro San Gregorio s.r.l.. La formalità è riferita solamente a restrizione di beni, non più gravante sui beni in oggetto in forza di annotazione 108866/27726 del 22/07/2004 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/10/2008 a firma di Ufficiale Giudiziario dell'ufficio esecuzioni del Tribunale di Monza ai nn. 347/2008 di repertorio, trascritta il 18/12/2008 a Milano 2 ai nn. 197838/129819, a favore di Condominio Residenza Alice, Caponago c.f. 94040200159, contro Speroni Maurizio, derivante da decreto ingiuntivo. La formalità è riferita solamente a abitazione censita al NCEU fg.10 - mapp.28 - sub.27 - Caponago, Via Don Panigada n.10 pignoramento, stipulata il 14/10/2014 a firma di Ufficiale Giudiziario ufficio esecuzioni del Tribunale di Monza ai nn. 16680 di repertorio, trascritta il 01/12/2014 a Milano 2 ai nn. 107835/73653, a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a., contro Speroni Maurizio e Fiore Rossella. La formalità è riferita solamente a abitazione censita al NCEU fg.10 - mapp.28 - sub.27 - Caponago, Via Don Panigada n.10 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.019,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 9.739,42 Pagina 3 di 12
Millesimi condominiali: 22,128 sono inoltre presenti i seguenti vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Speroni Maurizio (1/2) e Fiore Rossella (1/2) per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 05/05/2005), con atto stipulato il 05/05/2005 a firma di Notaio Paola Donati ai nn. 5211/2561 di repertorio, trascritto il 12/05/2005 a Milano 2 ai nn. 69030/65762, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a immobile in Caponago, Via Don Panigada n.10 - abitazione censita al NCEU sez.u foglio 10 mapp.28 sub.27 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Moneta Caglio Marianna Augusta per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita ( fino al 20/10/1999), con atto stipulato il 02/12/1991 a firma di Notaio Giuseppe Antonio Masini ai nn. 34098/5465 di repertorio, trascritto il 31/12/1991 a Milano 2 ai nn. 103558/75510, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a porzione di terreno sulla quale sorge il fabbricato compediante l'immobile pignorato San Gregorio s.r.l. per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 20/10/1999 fino al 05/05/2005), con atto stipulato il 20/10/1999 a firma di Notaio Aurelio Gavazzi ai nn. 235899 di repertorio, trascritto il 17/11/1999 a Milano 2 ai nn. 109184/74098, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a terreno censito al NCT foglio 10 -.mapp. 28, più beni omissis 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: D.I.A ai sensi dell'art. 4.3 della Legge Regionale 22/1999 N. 34/03 (e successive var. n.40/04, 48/04 e 02/05), intestata a San Gregorio s.r.l., per lavori di Nuova Edificazione - realizzazione di edificio residenziale e annesse pertinenze, presentata il 30/05/2003 con il n. 6543 di protocollo, rilasciata il 13/07/2004 con il n. 626 di protocollo, agibilità del 04/04/2006 con il n. 4787 di protocollo. Il titolo è riferito solamente a immobile sito in Caponago identificato al N.C.E.U./C.T. con il foglio 10 mappale 28 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ Pagina 4 di 12
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CAPONAGO VIA DON PANIGADA 10 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CAPONAGO Via Don Panigada 10, della superficie commerciale di 57,00 mq per la quota di: 500/1000 di piena proprietà (MAURIZIO SPERONI) 500/1000 di piena proprietà (FIORE ROSSELLA (EREDITA' GIACENTE) IN PERSONA DEL CURATORE DOTT. ENRICO CERIANI) Bilocale mansardato L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano quinto, ha un'altezza interna di media 3.15.Identificazione catastale: foglio 10 particella 28 sub. 27 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 3 vani, rendita 162,68 Euro, indirizzo catastale: Via Don Angelo Panigada 10, piano: 5 (quinto), intestato a Speroni Maurizio (proprietà per 1/2) e Fiore Rossella (proprietà per 1/2), derivante da variazione del 09/11/2015 - inserimento in visura dei dati di superficie Coerenze: da nord in senso orario appartamento sub. 31 altra proprietà, giardini stessa ditta e cortile comune, appartamento sub.28 altra proprietà, pianerottolo vano scale comune L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2005. Palazzina Condominiale DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 5 di 12
Condominio Alice - via Don Panigada 10, Caponago vista esterna dal balcone vista esterna dal balcone SERVIZI asilo nido biblioteca centro sportivo farmacie municipio negozi al dettaglio scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore supermercato spazi verde QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: al di sopra della media al di sotto della media Pagina 6 di 12
servizi: al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Bilocale mansardato composto da ingresso/soggiorno con angolo cottura e affaccio su balcone esterno, disimpegno, bagno finestrato, camera con affaccio su balcone esterno Delle Strutture: strutture verticali: costruite in cemento armato travi: costruite in cemento armato solai: soletta in cemento armato in opera copertura: a falde costruita in legno scale esterne: a rampe parallele costruite in cemento armato balconi: costruiti in cemento armato Delle Componenti Edilizie: cancello: anta singola a battente realizzato in acciaio con apertura elettrica infissi esterni: anta doppia a battente realizzati in legno, doppi vetri. nessuna protezione esterna presente infissi interni: a battente e scorrevoli realizzati in legno tamburato manto di copertura: realizzato in tegole in cotto con coibentazione in pannelli termoassorbenti pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pieni, il rivestimento è realizzato in mattone paramano e intonaco di cemento pavimentazione interna: realizzata in parquet incollato. soggiorno/cottura, bagno e camera plafoni: realizzati in legno rivestimento interno: posto in bagno e angolo cottura realizzato in ceramica portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno tamburato scale: esterna (condominiale) con rivestimento in pietra (marmo) Degli Impianti: citofonico: video gas: a vista con alimentazione a metano elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V fognatura: mista la reti di smaltimento è realizzata in tubi in pvc e grès con recapito in collettore o rete comunale idrico: sottotraccia con alimentazione in diretta da rete comunale, la rete di distribuzione è realizzata in tubi in polipropilene telefonico: sottotraccia Pagina 7 di 12
termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio zona giorno - angolo cottura zona giorno - particolare della copertura in legno bagno camera ripostiglio - vano caldaia - balcone lato cucina balcone lato camera CLASSE ENERGETICA: [199,23 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 108052-000022/14 registrata in data 18/03/2014 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Pagina 8 di 12
descrizione consistenza indice commerciale appartamento 57,00 x 100 % = 57,00 Totale: 57,00 57,00 planimetria appartamento VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 01/04/2016 Fonte di informazione: PuntoCasa Descrizione: due locali composti da ingresso soggiorno con angolo cottura, camera matrimoniale, bagno e terrazzi Indirizzo: Caponago - Via Don Panigada 10 Superfici principali e secondarie: 60 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 115.000,00 pari a 1.916,67 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 16/05/2016 Fonte di informazione: Casa.it Descrizione: appartamento composto da soggiorno con cucina a vista e ampio balcone, disimpegno, due camere, lavanderia/ripostiglio Indirizzo: Caponago - Via Don Panigada 10 Superfici principali e secondarie: 85 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 141.000,00 pari a 1.658,82 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Pagina 9 di 12
Data contratto: 16/05/2016 Fonte di informazione: Casa.it Descrizione: Monolocale con ampio disimpegno/cabina armadio e bagno Indirizzo: Caponago - Via Don Panigada 10 Superfici principali e secondarie: 45 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 58.000,00 pari a 1.288,89 Euro/mq COMPARATIVO 4 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 16/05/2016 Fonte di informazione: TrovaCasa.net Descrizione: bilocale al piano secondo composto da soggiorno con angolo cottura e accesso al terrazzo, disimpegno, camera e bagno Indirizzo: Caponago - Via Don Panigada Superfici principali e secondarie: 60 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 127.000,00 pari a 2.116,67 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: TeMA Camera di Commercio di Milano (16/05/2016) Offerta: Caponago Centro - Monza e Brianza - Vendita appartamenti recenti e ristrutturati - 2 semestre 2015 Valore minimo: 1.250,00 Valore massimo: 1.600,00 TeMA Camera di Commercio di Milano (16/05/2016) Offerta: Caponago Periferia - Monza e Brianza - Vendita appartamenti recenti e ristrutturati - 2 semestre 2015 Valore minimo: 1.150,00 Valore massimo: 1.350,00 O.M.I. Banca Dati Agenzia delle Entrate (16/05/2016) Offerta: Caponago Centro Urbano - Vendita Abitazioni di tipo economico - stato conservativo ottimo Valore minimo: 1.150,00 Valore massimo: 1.450,00 O.M.I. Banca Dati Agenzia delle Entrate (16/05/2016) Offerta: Caponago Centro Urbano - Vendita Abitazioni di tipo economico - stato conservativo normale Valore minimo: 950,00 Valore massimo: 1.050,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Nella determinazione del valore di vendita è stata considerata la media dei valori unitari desunti dalle banche dati degli osservatori del mercato immobiliare (O.M.I. Agenzia delle Entrate / TeMA Camera di Commercio di Milano), è stato noltre considerato lo stato conservativo dell'immobile, le caratteristiche impiantistiche e le finiture interne, oltre al fatto che si tratti di appartamento mansardato. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 57,00 x 1.350,00 = 76.950,00 Pagina 10 di 12
RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 76.950,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 76.950,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il criterio di stima utilizzato è quello sintetico comparativo, prendendo come riferimenti la media dei valori di vendita desunti dagli annunci immobiliari e dagli Osservatori del Mercato Immobiliare (Agenzia delle Entrate / Camera di Commercio di Milano) relativi al terrirorio di Caponago Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano - Caponago, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Caponago, agenzie: varie operanti sul territorio di Caponago, osservatori del mercato immobiliare OSMI Agenzia delle Entrate - TeMA Camera di Commercio di Milano, ed inoltre: informazioni in loco DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 57,00 0,00 76.950,00 76.950,00 76.950,00 76.950,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 76.950,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 19.237,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato. 57.712,50 Pagina 11 di 12
di fatto e di diritto in cui si trova: data 23/11/2016 il tecnico incaricato Geom. Andrea MANNINO Pagina 12 di 12