.RELAZIONE TECNICA DI STIMA (immobili in costruzione)

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Ignazio Martino
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1 .RELAZIONE TECNICA DI STIMA (immobili in costruzione) Richiesta di finanziamento a nome TEKNO COSTRUZIONI S.R.L. presentata alla Banca POPOLARE DI ANCONA Il sottoscritto Adriano Pollice Iscritto all Ordine/Collegio ARCHITETTI Della Provincia di NA n Con il presente rapporto attesta quanto segue: UBICAZIONE DELL'IMMOBILE OGGETTO DI GARANZIA Comune Teverola Frazione/località prov CE Via Primo Dietro Corte n. snc Centro storico X centro Semicentro Periferia Zona produttiva STATO ATTUALE DELL'AGGLOMERATO CIRCOSTANTE X Completamente urbanizzato In completamento Di nuova formazione DESCRIZIONE ATTUALE DELL AGGLOMERATO CIRCOSTANTE La zona a destinazione residenziale si presenta come una grande lottizzazione regolare con maglia rettangolare. I fabbricati si elevano per tre/quattro livelli e hanno semplici linee architettoniche. ALLINEAMENTO DEL BENE ALLE CARATTERISTICHE DEL LUOGO Allo stato attuale il bene consiste in un fabbricato in corso di costruzione che risulta disallineato con il contesto urbanistico circostante. A seguito dei lavori, invece, l immobile risulterà allineato al tessuto urbanistico circostante. DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE X residenziale Artigianale/industriale commerciale varie Fare una descrizione sintetica dell immobile oggetto di stima. Dovrà essere indicata la consistenza, le relative pertinenze, la destinazione d uso e la composizione delle singole unità immobiliari. A seguito della demolizione della costruzione esistente, la garanzia sarà composta da un fabbricato avente un livello interrato adibito a garage e quattro livelli fuori terra, di cui l'utimo corrispondente ad un sottotetto abitabile. Tutti i livelli saranno destinati a residenze. Ogni livello sarà suddiviso in due unità, speculari tra loro, ripartite come segue: soggiorno, cucina, due bagni, due camere, ripostiglio, disimpegno e tre balconi. Pagina 1 di 12

2 DATI CATASTALI AI FINI DELLA DESCRIZIONE IPOTECARIA COMUNE DI_Teverola (CE) Catasto Terreni (indicare il foglio, i mappali e le relative superfici) Foglio Particella Sub Classe Superficie Reddito Reddito dominicale agrario ( ) ( ) ( ) ( ) (mq) (euro) (euro) Catasto Fabbricati (indicate il foglio, i mappali e relativi subalterni. Nel caso in cui l'immobile non risulti censito indicare il numero di protocollo e la data di presentazione del modello di denuncia nonchè i dati catastali del terreno su cui sorge il fabbricato) Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (Vani/mq) (euro) A/2 2 7,5 658,48 La documentazione catastale: corrisponde allo stato dei luoghi e comunque le difformità rilevate, sono lievi modifiche, che non risultano pregiudizievoli X non corrisponde allo stato dei luoghi e le modifiche rilevate risultano pregiudizievoli ai fini valutativi, per i seguenti motivi: l'immobile è stato demolito Si specifica che l'analisi catastale formulata ed i giudizi di conformità espressi nel presente rapporto sono elaborati, per la sola individuazione della perimetrazione catastale oggetto di iscrizione di Ipoteca e definizione dei valori della Garanzia. I giudizi espressi non fanno pertanto riferimento e non sono utilizzabili ai fini della dichiarazione resa in atti dagli intestatari come richiesto dal DL n. 78 del 31 maggio Art commi 14 e 15. Pagina 2 di 12

3 DATI URBANISTICI ED EDILIZI ANNO DI COSTRUZIONE Immobile in corso di costruzione/ristrutturazione: Permesso di costruire protocollo N 114 Del 12/12/2011 Variante protocollo N Del Denuncia Inizio Attività N Del Del Regolarità della costruzione X Dall'esame della documentazione fornita Da accertamenti presso l'ufficio Tecnico Comunale X si dichiara la conformità urbanistica edilizia della costruzione non si dichiara la conformità urbanistica edilizia della costruzione per le seguenti motivazioni: Pagina 3 di 12

4 CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE (previste) STRUTTURA X c.a. muratura Profilato in ferro Prefabbricato IMPIANTI PREVISTI X elettrico X idrico X ascensore X Riscaldamento autonomo Riscaldamento centralizzato FINITURE ADOTTATE [ ] ESISTENTI [X] PREVISTE economiche X medie superiori signorili STATO DI MANUTENZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE in corso di costruzione/ristrutturazione STATO DI MANUTENZIONE DEL COMPLESSO IN CUI E INSERITA L UNITA IMMOBILIARE fabbricato in corso di costruzione/ristrutturazione CLASSIFICAZIONE ENERGETICA AQE: Attestato di Qualificazione Energetica, rilasciato il Dal quale si rivela che l immobile in oggetto ha la seguente Classe Energetica Pagina 4 di 12

5 MISURE SUPERFICI Calcolate computando l effettiva superficie occupata dalle unità immobiliari (da dettagliare per ciascuna destinazione, come da categoria catastale), oltre alle pertinenze rapportate ai coefficienti di differenziazione (per il conteggio delle superfici delle pertinenze, si rimanda al DPR n. 138 del 23/3/1998). Nel caso in cui vengano applicati altri coefficienti, riportare nel campo note le motivazioni Destinazione Piano Superficie Volume Autorimessa INTERRATO mq 335 mc 921 Residenziale TERRA mq 86 mc 258 Residenziale PRIMO mq 172 mc 516 Residenziale SECONDO mq 86 mc 258 Residenziale SOTTOTETTO mq 172 mc 516 Terr/Balc T-1-2- SOTTOT mq 229 NOTE Trattandosi di acquisto immobile con permuta sul costruito di n. 2 unità, dalla garanzia sono state escluse le superfici non interessate. Le superfici delle pertinenze sono considerate per inteno, si è quindi procededuto successivamente a valutare le stesse ragguagliando il paramentro economico. Pagina 5 di 12

6 ANALISI COSTI E RICAVI COSTO COSTRUZIONE DELLE OPERE Mc totali 3284 di cui fuori terra mc x 270 /mc= entro terra mc x 150 /mc= accessori mc 243 x 150 /mc= Totale costo delle opere (arrotondato) COSTI AGGIUNTIVI area/fabbricati (valore commerciale attuale) oneri di progettazione, dir. Lavori, sicurezza cantiere oneri di urbanizzazione costo costruzione Totale costi aggiuntivi (arrotondato) TOTALE COSTO (arrotondato) DENOMINAZIONE DELL IMPRESA COSTRUTTRICE TEKNO COSTRUZIONI S.R.L. Pagina 6 di 12

7 PERCENTUALE STATO AVANZAMENTO LAVORI (per immobili in costruzione o ristrutturazione barrare le caselle corrispondenti alle opere eseguite alla data del sopralluogo - tra parentesi è riportata la percentuale di incidenza di ogni singola opera sul totale dei costi di costruzione, esclusi i costi aggiuntivi) PER IMMOBILI RESIDENZIALI Scavi 2% % Fondazioni 5% % Tamponature 5% % Tramezzature 5% % Strutture portanti Impianti completi 20% % 20% % Tetto completo Intonaci interni 8% % 5% % Intonaci esterni 3% % Pavimenti 5% % Maiolicati 3% % Opere in ferro 2% % Apparecchi sanitari Finiture interne 1% % 3% % Pitture e parati 2% % Infissi 8% % allacciamenti 2% % Finiture esterne PER IMMOBILI ARTIGIANALI/INDUSTRIALI 1% % Scavi fognature 5% % Fondazioni 5% % Strutture portanti 25% % Tamponature 15% % Pavimentazione 10% % Serramenti 15% % Finiture interne 1% % Finiture esterne 4% % Tetto completo Impianti generici 10% % 10% % Inizio lavori previsto/eseguito nel mese di GIUGNO dell anno 2012 Fine lavori previsto/eseguito nel mese di GIUGNO dell anno 2014 STATO DEL CANTIERE X attivo Poco attivo inattivo Stato avanzamento lavori ad oggi % (sommare le percentuali sopra riportate, per le opere eseguite totalmente, ed in proporzione per quelle eseguite parzialmente). Stato avanzamento lavori medio % (nel caso di più immobili indicare lo stato avanzamento lavori medio, considerando le incidenze dei singoli fabbricati) Pagina 7 di 12

8 GIUDIZIO SUL GRADO DI COMMERCIABILITÀ inesistente basso Medio-basso X Medio-alto Alto MOTIVAZIONE La posizione centrale, la disponibilità di parcheggio privato, la vicinanza alle grandi arterie principali con buon asservimento di mezzi pubblici, fanno propendere per un discreta commerciabilità del bene. SITUAZIONE DELLE VENDITE - numero di unita' immobiliari complessive: 8 (in presenza di piu' lotti/fabbricati indicare solamente le unita' relative a lotti/fabbricati con permesso di Costruire/Dia) - numero di compromessi di vendita sottoscritti: 2 - percentuale di vendita sul totale: 25% - andamento del mercato immobiliare nella zona: - tempi di assorbimento da parte del mercato immobiliare: Pagina 8 di 12

10 Vista dall alto della zona Contesto urbanistico Esterno fabbricato Pagina 10 di 12

11 Pagina 11 di 12

12 Pagina 12 di 12

13 DESCRIZIONE CATASTALE DELLA GARANZIA DA INSERIRE NELL ATTO DI MUTUO (N.B. da inserire nella perizia come pagina a parte senza timbro e firma) COMUNE DI_Teverola (CE) Catasto Terreni (indicare il foglio, i mappali e le relative superfici) Foglio Particella Sub Classe Superficie Reddito Reddito dominicale agrario ( ) ( ) ( ) ( ) (mq) (euro) (euro) Catasto Fabbricati (indicate il foglio, i mappali e relativi subalterni. Nel caso in cui l'immobile non risulti censito indicare il numero di protocollo e la data di presentazione del modello di denuncia nonchè i dati catastali del terreno su cui sorge il fabbricato) Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (Vani/mq) (euro) A/2 2 7,5 658,48

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