TRIBUNALE CIVILE DI ROMA Sezione Fallimentare RELAZIONE DI STIMA. L illustrissimo Giudice Delegato Dott. Claudio Tedeschi del Tribunale di

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1 TRIBUNALE CIVILE DI ROMA Sezione Fallimentare G.D. Dott. Claudio TEDESCHI Fallimento n.238/2016 MACHEDIL S.r.l. in liquidazione Curatore Fallimentare Avv. Alessio RAZZANO C.T.U. Arch. Luca PUNZI RELAZIONE DI STIMA L illustrissimo Giudice Delegato Dott. Claudio Tedeschi del Tribunale di Roma sezione Fallimentare ha autorizzato la nomina del sottoscritto Arch. Luca Punzi, iscritto all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Roma, come perito stimatore dei beni mobili ed immobili del fallimento in epigrafe in data 04(05) Aprile PREMESSA Il fallimento detiene alcuni immobili a destinazione commerciale siti a Roma nel quadrante Nord della città. All interno di questi locali si trovano alcuni beni mobili costituiti da arredi, attrezzature da ufficio e materiali edili. 1

2 Il sottoscritto, preso atto dell incarico affidatogli, effettuava il sopralluogo presso degli immobili in data 13 Aprile 2016, alle ore 17,00 e 02 Maggio 2016 alle ore 10,00 come da accordi con il Curatore Fallimentare Avv. Alessio Razzano visionando i luoghi ed effettuando rilievi fotografici. 2. GLI IMMOBILI DESCRIZIONE Le proprietà si trovano nel quadrante Nord-Ovest di Roma, nel territorio del Municipio XIV in zona Ottavia, non lontano ed internamente al raccordo anulare. La zona è caratterizzata dalla presenza di edifici residenziali a bassa e media densità quali palazzi tra i 2 e i 5 piani. Gli immobili in questione sono ubicati in Via del Casale Sansoni, traversa di Via Trionfale, a circa 400 metri dalla fermata della ferrovia FL3 Ipogeo Degli Ottavi; questi fanno parte di una piccola fascia commerciale alla base di due edifici a destinazione residenziale. La struttura portante è in cemento armato e le tamponature sono realizzate in muratura intonacata; la copertura è a terrazzo. I beni immobili in oggetto sono costituiti da tre unità a destinazione commerciale e più precisamente da due a destinazione Negozio (C1) e da una a destinazione Autorimessa (C6). Si elencano nel seguito gli immobili con le relative identificazioni catastali, caratteristiche, stato di manutenzione e valore stimato. 2

3 2.1 - IMMOBILE 1 - (Sub 5 Civico 49) Il primo immobile è un negozio in discreto stato di manutenzione e finitura con vetrina su Via del Casale Sansoni 49 e con accesso anche da un cancelletto laterale che apre su una piccola zona pavimentata sulla quale affaccia una seconda vetrina. L immobile è censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 207, particella 643, subalterno 5, zona censuaria 6, cat. C/1, classe 6, consistenza 39 mq, superficie catastale totale 63 mq, rendita catastale 694,89, indirizzo (catastale) Via del Casale Sansoni SC, piano T-S1, Interno 1. L intestatario catastale risulta essere la società fallita Machedil S.r.l. con sede in Roma. L immobile è costituito da piano terra e interrato per un totale interno netto pari a mq 72,3. Il piano terra, di mq interni netti pari a 32,7 di altezza interna 3,10 metri, è costituito da un unico ambiente le cui pavimentazioni sono in monocottura ceramica azzurra 30x30 cm montata a 45 gradi e le pareti interne intonacate e verniciate di bianco. Il locale è dotato di vetrine e porte d accesso con infissi in alluminio naturale (non smaltato) e doppi vetri, orientati sia verso la strada che lateralmente, completi di serrande elettriche contenuti in cassonetti in legno sporgenti all interno dell ambiente. 3

4 Sulla parete opposta all ingresso vi è una piccola finestra con infisso in alluminio naturale che originariamente aerava un piccolo servizio igienico attualmente inesistente anche se ancora presente nella planimetria catastale. Il piano interrato, di mq interni netti pari a 39,6 a cui si accede tramite una scala a chiocciola di metallo, è costituito da un ambiente leggermente più grande di quello del piano terra e le cui pavimentazioni sono in monocottura ceramica 30 x 30 cm color marrone montate parallelamente ai muri e le pareti interne intonacate e verniciate di bianco. Le porte sono in legno tamburato color marrone scuro. In questo piano è stato ricavato un piccolo locale wc in corrispondenza di quello eliminato al piano superiore. Questo locale, dotato di lavandino, wc e bidet, è pavimentato in monocottura come l ambiente dal quale vi si accede, è rivestito in piastrelle 20 x 20 cm ed è completato da uno scaldacqua elettrico. In corrispondenza della parete opposta del locale sono stati ricavati due piccoli locali ripostiglio che non compaiono nella planimetria catastale attuale; uno contiene apparecchiature elettriche ed elettroniche ed un altro una cassaforte. Accanto al locale servizio igienico si trova una porta blindata, non presente nella planimetria catastale, che collega questo ambiente con il locale autorimessa trattato nel paragrafo seguente. 4

5 L'impianto elettrico appare almeno parzialmente fuori traccia in canaline di PVC, dotato di luce di emergenza e completato da un condizionatore la cui unità esterna si trova al piano superiore sul marciapiede laterale al negozio nella zona interna al cancelletto. L ambiente appare dotato di un controsoffitto con faretti da incasso e luce di emergenza IMMOBILE 2 - (Sub 6 Civico 47) Il secondo immobile è un negozio in cattivo stato di manutenzione e finitura con vetrina su Via del Casale Sansoni 47 con accesso da questo stesso numero civico. L immobile è censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 207, particella 643, subalterno 6, zona censuaria 6, cat. C/1, classe 6, consistenza 39 mq, superficie catastale totale 66 mq, rendita catastale 694,89, indirizzo (catastale) Via del Casale Sansoni 47, piano T-S1. L intestatario catastale risulta essere la società fallita Machedil S.r.l. con sede in Roma. L immobile è costituito da piano terra e interrato per un totale interno netto di mq 77,6. Il piano terra, di mq interni netti pari a 36,2 di altezza interna 3,10 metri, è costituito da un unico ambiente le cui pavimentazioni sono in monocottura ceramica con pareti intonacate e verniciate di bianco, dotato di 5

6 vetrina e porte d accesso con infisso in alluminio bianco e doppi vetri, completo di serranda elettrica. Sulla parete opposta all ingresso vi è una piccola finestra con infisso in legno priva di vetro e dotata di grata esterna di sicurezza in ferro verniciato marrone. Sul soffitto sono presenti i tubi predisposti per l istallazione di uno split per l aria condizionata, non presente nel locale. Il piano interrato, di mq interni netti pari a 41,4 con altezza interna 3,60 metri, a cui si accede tramite una scala a chiocciola di metallo, è costituito da un ambiente leggermente più grande di quello del piano terra e le cui pavimentazioni sono in monocottura ceramica e le pareti interne intonacate e verniciate di bianco. Il locale appare in fase di ristrutturazione, sono stati realizzati due piccoli ambienti ripostiglio (non presenti nella planimetria catastale) e nei vani porta sono presenti solo i controtelai delle porte. Nel locale dai muri pendono alcuni corrugati predisposti per l impianto elettrico sotto traccia (ve ne è uno anche a pavimento) ed è presente un foro nel solaio per il passaggio dei tubi per l aria condizionata. 6

7 2.3 - IMMOBILE 3 (Sub 134 Senza Civico) Il terzo immobile è un autorimessa di mq interni netti pari a 157,4 posta al piano interrato alla quale si accede da una rampa senza civico adiacente agli altri due immobili ed al civico 49. L immobile è censito al N.C.E.U. del Comune di Roma al Foglio 207, particelle 643, subalterno 134, zona censuaria 6, cat. C/6, classe 11, consistenza 158 mq, Superficie catastale totale 190 mq, rendita catastale 546,72, indirizzo (catastale) Via del Casale Sansoni SC, piano S1. L intestatario catastale risulta essere la società fallita Machedil S.r.l. con sede in Roma. Nella planimetria catastale è graficizzata anche la rampa di accesso di mq netti pari a 132,3. L immobile è costituito da un grande ambiente di forma trapezoidale con l accesso principale posizionato sul lato corto, chiuso da un portone a libro in ferro verniciato con grata superiore di illuminazione. Il bene è dotato di un piccolo locale servizio igienico con porta in legno tamburato e da un ripostiglio con porta in ferro zincato non presenti nella planimetria catastale. Accanto al locale servizio igienico si nota la porta blindata di collegamento con l immobile Sub 6 trattato nel paragrafo precedente; questa apertura non è presente nella planimetria catastale. 7

8 Le pavimentazioni sono in cemento e le pareti interne non sono intonacate lasciando a vista la struttura in cemento armato e le tamponature in blocchi di calcestruzzo. Lungo il soffitto si notano varie tubazioni presumibilmente relative a scarichi di impianti idrici condominiali. L impianto elettrico è realizzato in tubazioni plastiche fuori traccia. 3. DIFFORMITA RILEVATE NEGLI IMMOBILI Relativamente alle piccole difformità rilevate in tutti e tre gli immobili come sopra descritti si specifica che dal punto della regolarità urbanistica e catastale si dovrà procedere ad effettuare: - Per le variazioni interne rilevate nel sopralluogo, costituite dallo spostamento di ambienti di servizio e creazioni di nuovi locali accessori, si dovrà procedere ad una C.I.L.A. in sanatoria presso il Municipio di riferimento per le opere eseguite ed il relativo nuovo accatastamento. - Per quanto riguarda l apertura della porta di collegamento tra il piano interrato del Sub 5 e il Sub 134 questa va eliminata e ripristinato il muro di separazione essendo queste unità immobiliari distinte e separate. 8

9 4. GLI IMMOBILI VALUTAZIONE Si procederà quindi alla stima del valore di mercato all'attualità degli immobili in questione. Dopo un attento sopralluogo - dove si è proceduto a rilievi fotografici, a raccolta di notizie presso agenzie immobiliari specializzate della zona, giornali di annunci, network internet e presso le altre fonti accreditate per la valutazione degli immobili, tra cui l Osservatorio dei Valori immobiliari dell Agenzia delle Entrate - si è passati alla verifica e alla sintesi ragionata del materiale raccolto. Gli immobili sono stati valutati con il metodo sintetico-comparativo anche sulla base di prezzi noti di mercato e riferiti a beni assimilabili per consistenza e caratteristiche a quelli in oggetto. Si riportano i Valori indicativi dell Osservatorio di Valori Immobiliari: Risultato interrogazione: Anno Semestre 2 (Ultimi dati disponibili) Comune: ROMA Fascia/zona: Suburbana/OTTAVIA LUCCHINA (VIA DELLA LUCCHINA) Codice zona: E114 Microzona: 91 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale 9

10 Tipologia Stato conservat ivo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Posti auto coperti Normale L 5,3 7,3 L Negozi Normale L L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Le indagini di mercato effettuate, considerando tutte le componenti intrinseche ed estrinseche simili agli immobili in oggetto e la situazione attuale di stagnazione del mercato immobiliare hanno indicato per i negozi in oggetto un valore coerente con il minimo dei valori indicati dall Osservatorio Immobiliare sopracitato pari a 1.700,00 al metro quadro. Il Sub 5 (Civico 49), essendo dotato di due vetrine e quindi anche due accessi al piano terreno e presentandosi in un migliore stato di finiture e manutenzione, ha un valore leggermente superiore a quello del Sub 6 (Civico 47) determinabile con un coefficiente correttivo del +10% pari a 1.870,00 /mq. Si utilizzeranno quindi per la stima dei negozi i seguenti valori: ,00 /mq per il Sub 5 (Civico 49) ,00 /mq per il Sub 6 (Civico 47) 10

11 Per quanto riguarda l autorimessa si è riscontrato un valore più basso del minimo dei valori indicati dall Osservatorio Immobiliare assimilabile al valore dei posti auto coperti con un coefficiente correttivo al ribasso del 10% data la zona interna caratterizzata da vie secondarie a bassa appetibilità commerciale. Si calcola quindi per l Autorimessa 1.050,00 /mq 10% = 945 Euro al metro quadro. Si espongono di seguito le valutazioni per la stima dell unità immobiliare in oggetto. VALORE DEGLI IMMOBILI La superficie commerciale (virtuale) utilizzata è quella catastale totale che deriva dalla somma dei metri quadri lordi dell immobile aggiunta a quelli delle altre superfici, adeguate con appositi coefficienti di riduzione catastali. IMMOBILE 1 - Negozio Sub 5, Civico 49 Consistenza 39 mq, superficie catastale totale 63 mq Si calcola: 63 mq (virtuali) x 1.870,00 /mq = ,00 che si arrotondano a ,00 Euro IMMOBILE 2 - Negozio Sub 6, Civico 47 Consistenza 39 mq, superficie catastale totale 66 mq Si calcola: 66 mq (virtuali) x 1.700,00 /mq = ,00 che si arrotondano a ,00 Euro 11

12 IMMOBILE 3 - Autorimessa Sub 134, Senza Civico Consistenza 158 mq, Superficie catastale totale 190 mq Si calcola: 190 mq (virtuali) x 945,00 /mq = ,00 che si arrotondano a ,00 Euro Sommando: ,00 (Negozio Sub 5, Civico 49) ,00 (Negozio Sub 6, Civico 47) ,00 (Autorimessa Sub 134, Senza Civico), il valore totale degli immobili corrisponde a ,00 5. BENI MOBILI DESCRIZIONE E VALUTAZIONE I beni mobili presenti negli locali citati sono stati valutati per comparazione con beni simili per caratteristiche e stato d uso, sebbene non se ne possa garantire la corretta funzionalità. Si riporta l elenco dei beni come da inventario redatto dal Cancelliere del Tribunale completo di numerazione corrispondente all inventario redatto, fotografie, descrizione, quantità, valore unitario e valore totale di mercato attuale. In Allegato si riportano le fotografie già presenti nel seguente elenco in formato più ampio (Vedi allegato 4). 12

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27 6.CONCLUSIONI I beni nella disponibilità del fallimento in oggetto risultano come di seguito stimati secondo il loro valore corrente di mercato determinato secondo il metodo sintetico-comparativo: a) BENI IMMOBILI: 1) IMMOBILE 1 Sub 5 Negozio al Civico 49: valore stimato ,00 Euro 2) IMMOBILE 2 Sub 6 Negozio al Civico 47 valore stimato ,00 Euro 27

28 3) IMMOBILE 3 Sub 134 Autorimessa Senza Civico Valore stimato ,00 Euro Il valore totale degli immobili risulta essere ,00 Euro b) BENI MOBILI: Comprendenti mobilio per ufficio attrezzature e materiali usati, stimati per un valore totale di 8.625,00 Euro Roma, 04 Maggio 2016 Il Consulente Tecnico Arch. Luca Punzi ELENCO ALLEGATI: 1. IMMOBILE Fotografie Planimetria Catastale Visura Catastale 2. IMMOBILE Fotografie Planimetria Catastale Visura Catastale 3. IMMOBILE Fotografie Planimetria Catastale Visura Catastale 4. BENI MOBILI Fotografie 28