Intesa Gestione Crediti Avv. Roberto Ascani nei confronti di Castelli Giuseppina

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1 Fascicolo 14/05 Udienza rinvio 26/1/2007 ALL'Ill.mo SIGNOR GIUDICE DOTT. MARCO BARTOLI TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO Relazione di consulenza tecnica d'ufficio nel procedimento di esecuzione immobiliare n. 14/05 promosso da Intesa Gestione Crediti Avv. Roberto Ascani nei confronti di Castelli Giuseppina 1. PREMESSA Nell'udienza del comparivo dinanzi all'ill.ma S.V. per accettare l'incarico di C.T.U. nel procedimento in epigrafe. Dopo aver prestato il giuramento di rito mi venivano commessi i quesiti, allegati al verbale di udienza, sintetizzati come segue: 1) Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita; 2) Situazione edilizio-urbanistica dell'immobile; 3) Stato di possesso dell'immobile; 4) Vincoli ed oneri giuridici gravanti sull'immobile; 5) Stima dell'immobile.

2 Per l'espletamento dell'incarico, mediante deposito di relazione scritta, veniva stabilito termine sino a 45 giorni antecedenti l udienza del 26/1/ OPERAZIONI PERITALI Con lettera raccomandata a.r. del 24/7/2006 si fissava l inizio delle operazioni peritali per il giorno 18/9/2006, alle ore 18,00, in San Benedetto del Tronto Corso Mazzini 6, presso l'immobile oggetto di esecuzione. Nella sede ed al tempo stabiliti, alla presenza della signora Kovaci Denata, moglie del conduttore dell immobile sig. Spanjolli Shkelzen, si dava inizio a quanto sopra, prendendo visione dei luoghi ed effettuando fotografie e misurazioni. Al fine di procurasi la prescritta documentazione, lo scrivente accedeva altresì presso l ufficio tecnico del Comune di San Benedetto del Tronto, presso l anagrafe del Comune di Ripatransone, l Agenzia delle Entrate di San Benedetto del Tronto e l Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno. 3. DOCUMENTAZIONE VISIONATA 3.1 Documentazione visionata presente in atti 1. Atto di pignoramento immobiliare dell Avv. Roberto Ascani dell 8/1/2005; 2. Certificazione ex articolo 1 L. 302/98 a firma notaio Carlo Campana di San Benedetto del Tronto; 3.1 Documentazione prodotta dallo scrivente 2

3 3. Copia dichiarazione inizio attività edilizia prot. Comune di San Benedetto del Tronto del 30/12/1997 per lavori di manutenzione straordinaria; 4. Copia planimetria catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 11; 5. Copia planimetria catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 12; 6. Copia planimetria catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 9 (planimetria storica sub attualmente soppressa; 7. Copia planimetria catastale immobile dimostrazione grafica dei sub alterni soppressi distinti al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 9 10; 8. Copia visura catastale immobili distinti al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 11-12; 9. Copia visura ipotecaria immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 9; 10.Copia visura ipotecaria immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 10; 11.Estratto certificato di matrimonio signora Castelli Giuseppina; 12.Copia contratto di locazione immobili stipulato in data 26/5/2004 registrato in San Benedetto del Tronto il 27/5/ RISPOSTE AI QUESITI 4.1 Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita 3

4 L oggetto del pignoramento (trascrizione del 8/2/2005 reg.part. n. 800) è attualmente costituito da due unità urbane facenti parte di un complesso immobiliare sito in San Benedetto del Tronto, Corso Mazzini n.6; in particolare trattasi di - abitazione di tipo civile posta al piano 2 ; - locali ad uso deposito-magazzino posto al piano 2. Il pignoramento riguarda l intera proprietà dei beni. Caratteristiche generali degli immobili: gli immobili in oggetto fanno parte del complesso edilizio a schiera che,senza soluzione di continuità,si trova su Corso Mazzini tra via XX Settembre e via Risorgimento; l edificazione risale a diversi decenni orsono (catastalmente l immobile era già censito nel 1939). La porzione di cui trattasi è costituita da tre piani fuori terra ed un sottotetto; il piano terra è ad uso commerciale mentre gli altri due sono ad uso abitativo con sottotetto destinato a locali di sgombero. Il fabbricato è servito da una sola scala Dati catastali e consistenza degli immobili: l'appartamento è contraddistinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1152 sub 11 categoria A/2 classe 3 consistenza di 3,5 vani, rendita 280,18. Il deposito-magazzino è contraddistinto allo stesso catasto fabbricati al foglio 21 particella 1152 sub 12 categoria C/2 classe 1 consistenza 9 mq, rendita 25,56. Tali dati non coincidono con quelli presenti nell atto di pignoramento. Infatti in tale atto si pignora l immobile contraddistinto al catasto fabbricati al foglio 21 particella 1152 sub 9 categoria A/2 consistenza 4 4

5 vani nonché gli annessi, le dipendenze, le pertinenze ed accessioni eventuali ed ogni ulteriore modificazione che possa ritenersi immobile ai sensi di legge, anche se non specificatamente indicata ; tale particella,con atto di frazionamento e fusione catastale del 3/2/2003 n /2003 protocollo 16962, ha generato le attuali particelle 1152 sub 11 ( più piccola della 9 di mezzo vano catastale, come si evidenzia nella planimetria originaria allegata) e 1152 sub 12 (il mezzo vano della n. 9 a cui è stata aggiunta la ex 10, a suo tempo classificata come lastrico solare ed ora trasformato in terrazza). La differenza riguarda pertanto la sola terrazza che attualmente costituisce una pertinenza della particella 1152 sub 12, e quindi dell unità pignorata (1152 sub 9). Tale terrazza, tra l altro, non ha caratteristiche di autonomia in quanto dotata di accesso esclusivo dalla particella 1152 sub 12. La superficie netta dell'appartamento è di circa mq 43, il locale deposito circa 5 mq la terrazza 10 mq ed il balconcino 1 mq. La superficie commerciale complessiva (superficie lorda immobile compresa di pareti non comuni + balconi-terrazzi al 25%) è di circa 55 mq. Provenienza ed intestazione: atto di compravendita rogito notaio Sergio Lenhardy di Grottammare, datato 24/1/2003 rep. n. 7974, trascritto in data 30/1/2003 al n. 661 tra le parti Di Berardino Giuseppe e Castelli Giuseppina. Coerenze proprietà Petrelli, Cipolletti,Frollo, scala condominiale salvo altri. Posizione dei beni, descrizione della zona e dei servizi: 5

6 Gli immobili si trovano in pieno centro di San Benedetto del Tronto, con accesso diretto dalla strada statale Adriatica (più precisamente Corso Mazzini 6); i servizi generali sono pertanto i più ampi ( scuole, esercizi commerciali, uffici pubblici, autolinee urbane, sportelli bancari ecc.) in relazione alla città a forte vocazione turistica, con oltre abitanti residenti. La prossimità alla suddetta strada statale, fortemente trafficata, comporta la presenza di elementi inquinanti, non trascurabili, di natura chimica e acustica. Accessi L accesso al fabbricato avviene mediante portone che si affaccia direttamente su Corso Mazzini; all interno dell immobile il collegamento verticale è garantito esclusivamente da una scala, non essendo presente alcun impianto di ascensore. Pertinenze Il fabbricato di cui trattasi non ha pertinenze specifiche ulteriori rispetto a quelle strettamente necessarie per il normale utilizzo dello stesso (androne e scala di accesso). Spese condominiali In base a quanto si è potuto accertare non risulta costituito alcun condominio. Le spese necessarie per il normale utilizzo dell immobile (illuminazione e pulizia scale, manutenzioni ordinarie ecc.) sono stimabili in circa 150,00 annue;tra l altro, in base ad informazioni fornite dal conduttore dell immobile, risulta che l impianto di illuminazione delle scale è attualmente collegato al contatore elettrico dell immobile oggetto di esecuzione. Destinazione urbanistica La zona è classificata, dal punto di vista urbanistico, ex DM LL.PP. 2/4/1968 articolo 2, come A (parti di territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere 6

7 storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti..). Stato civile dell esecutato e regime patrimoniale della famiglia In base a quanto verificato presso lo Stato Civile del Comune di Ripatransone ( si veda certificato allegato) la signora Castelli Giuseppina risulta coniugata, in regime di separazione dei beni. Tali beni si collocano pertanto al di fuori della comunione ex art. 159 cc e seguenti. Caratteristiche costruttive riferite all'intero fabbricato: Struttura portante, realizzata in muratura di mattoni; divisori in laterizi superfici esterne prevalentemente in mattoni a vista; copertura a falde inclinate. Finiture di tipo medio. Non si evidenziano significative problematiche di natura strutturale. L immobile, successivamente al 1997, è stato oggetto di un intervento di manutenzione straordinaria che ha riguardato, tra l altro, pavimenti, rivestimenti, infissi, impianti. Caratteristiche del solo immobile di cui si tratta: esposizione prevalente ovest; distribuzione planimetrica dell appartamento costituita da locale ingresso-pranzo-soggiorno ed angolo cottura, due camere da letto, un bagno, un balconcino;il deposito-magazzino, che è separato dall appartamento dal vano scala condominiale, è diviso in due locali ed una terrazza. I soffitti e le pareti sono intonacati al civile; infissi in alluminio con doppi vetri; persiane metalliche; pavimenti in gres porcellanato; porte interne in legno; porta di accesso blindata; servizi con apparecchi sanitari e rubinetteria normale, pareti parzialmente piastrellate. Il tutto appare sostanzialmente rispondente all età di recente manutenzione, categorie e classi catastali delle unità urbane in questione. 7

8 Impianti: l impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato a gas metano ed è costituito da caldaia a camera stagna e radiatori in ghisa; impianto per acqua potabile, alimentato da rete pubblica; impianto per energia elettrica alimentato da rete pubblica tipologia sottotraccia 220 V, dotato di sistema di protezione differenziale; fognatura raccordata alla rete pubblica; citofono; antenna TV. Considerazioni generali di sintesi: gli immobili, così come le parti condominiali interne, considerati i recenti interventi di manutenzione straordinaria, si trovano in buone condizioni di conservazione e manutenzione; lo stato di conservazione degli esterni è discreto. La distribuzione planimetrica degli immobili, considerate le dimensioni ridotte, risulta sufficientemente razionale. 4.2 Situazione edilizio-urbanistico e sanitaria dell immobile Il complesso immobiliare di cui trattasi, come detto, è stato edificato in periodo abbondantemente antecedente al 1/9/1967; presso i competenti uffici comunali di San Benedetto del Tronto non è pertanto reperibile l atto autorizzativo originario né la documentazione inerente l abitabilità; in Comune è stata invece reperita la pratica di Denuncia di inizio Attività Edilizia (prot del 30/12/1997) finalizzata all esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria sull immobile. Rispetto agli elaborati relativi a tale pratica sono state riscontrate, sul posto, alcune difformità essenzialmente consistenti in variazioni della distribuzione interna degli immobili. Tali variazioni, per altro sostanzialmente riportate nelle planimetrie catastali, sono sanabili ai sensi dell articolo 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla denuncia di inizio 8

9 attività e accertamento di conformità ) del DPR 6 giugno 2001, n. 380 corrispondendo la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro; nella fattispecie, considerata la tipologia degli interventi, si ritiene applicabile l importo minimo. 4.3 Stato di possesso L appartamento in oggetto è attualmente occupato dal signor Spanjolli Shkelzen in forza di contratto di locazione stipulato in data 26/5/2004, registrato in San Benedetto del Tronto il 27/5/2004, con scadenza 26/5/2006 e soggetto a rinnovo automatico ex L. 9/12/1998 n. 431 di altri quattro anni (si veda copia allegata); la disdetta va effettuata entro il 25/11/2009. Si segnala che tale contratto, di durata iniziale inferiore a quanto previsto dall articolo 2 della predetta legge (anni quattro), prevede la locazione dell immobile come parzialmente ammobiliato 4.4 Vincoli ed oneri giuridici Vincoli che resteranno a carico dell acquirente Sull immobile in questione, per quanto accertabile, non esistono domande giudiziali, né gravano vincoli artistici storici, di inalienabilità od indivisibilità. Non esistono altresì diritti demaniali o di usi civici, atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniale e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale. Vincoli che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura ( particella 1152 sub 9): Iscrizioni: 9

10 1) Ipoteca volontaria, iscritta in data 30/1/2003 al n. 132 del R.P., per l importo di ,00, a favore della Banca Intesa SpA, a garanzia di un contratto di mutuo (capitale ,00); Pignoramenti: 1) Verbale di pignoramento immobili trascritto in data 8/2/2005 al n. 800 del R.P. a favore Banca Intesa SpA con sede in Milano. Per la cancellazione dei suddetti oneri i costi presumibilmente necessari, tra imposte e tasse ipotecarie, ed imposte di bollo, sono stimabili in circa 500,00. Difformità catastali: dall esame delle planimetrie catastali è emersa l inesatta rappresentazione del locale deposito ( 1152 sub 12) a causa di un presumibile errore nel fattore di scala; risulta conseguentemente sovrastimata la consistenza (superficie utile) attribuita a tale unità (9 mq contro 6 mq). Per la correzione di tali difformità, effettuabile in concomitanza della definizione della pratica edilizia di cui sopra, si stima necessario un importo di 500, Stima dell immobile Il mercato immobiliare di San Benedetto è estremamente dinamico e pertanto il criterio estimativo che meglio si adatta alla fattispecie è quello detto della stima per confronto diretto o comparativa. Estremamente significativi, per analogia di localizzazione tipologia edilizia e taglia, sono gli importi di compravendita di immobili ad uso abitativo, reperiti presso agenzie immobiliari. Tali valori, considerata la peculiarità negativa del traffico veicolare della SS 16, si aggirano tra i 10

11 2.500,00 ed i 2.600,00 /mq e risultano sostanzialmente congruenti con gli ultimi dati ufficiali tabellati (importo compreso tra e 3.100,00 per l Osservatorio dell Agenzia del Territorio 1 semestre 2006 pubblicazione sito internet zona B2 Centrale/VIA CRISPI) L importo base assunto quindi in 2.550,00 /mq deve essere però ridotto, sulla base dei correnti metodi di valutazione, in relazione alle peculiarità dell immobile di cui trattasi ed in particolare: - Coefficiente riduttivo di 0,90 per caratteristiche intrinseche dell immobile ed assenza di ascensore; - Coefficiente riduttivo di 0,90 per vetustà delle strutture dell immobile; - Coefficiente riduttivo di 0,90 per stato di possesso dell immobile; Si giunge quindi ad un importo unitario di circa 1.860,00 / mq ed ad un valore complessivo di ,00. In base a quanto richiesto dal quesito n. 5 occorre inoltre effettuare le detrazioni per oneri tributari, in relazione alla differenza tra valori di mercato e valori catastali e per l assenza della garanzia per vizi occulti. Si ritiene che l abbattimento forfetario proposto del 10% sia congruo, considerato che i maggiori oneri tributari, nella peggiore delle ipotesi (acquisto di immobile come seconda casa di abitazione) sono stimabili in circa 7.000,00. Occorre infine effettuare le ultime detrazioni in relazione alle sopra evidenziate spese per la eliminazione dei vincoli difformità urbanistiche catastali ecc. giungendo, a valle di tutto, ad un più probabile valore di mercato del compendio immobiliare, in cifra tonda, stimato in 11

12 90.000,00 (valore da incrementare di 500,00, qualora la procedura si faccia carico delle difformità catastali, come da quesito 5). Divisione in lotti Il deposito-magazzino benché catastalmente autonomo costituisce di fatto una pertinenza dell immobile principale, tra l altro privo di fondaci e ripostigli; non si ritiene pertanto di procedere all individuazione di più lotti. Descrizione riepilogativa dei beni (unico lotto) Piena proprietà di compendio immobiliare, sito in San Benedetto del Tronto Corso Mazzini n. 6, costituito da due unità urbane : - appartamento posto al piano 2 diviso in locale ingresso-pranzosoggiorno ed angolo cottura, due camere da letto, un bagno, un balconcino; - deposito-magazzino posto al piano 2 diviso in due locali ed una terrazza; In catasto fabbricati i beni, della superficie lorda complessiva di 55 mq sono così distinti: - appartamento foglio 21 particella 1152 sub 11 categoria A/2 classe 3 consistenza di 3,5 vani, rendita 280,18. - deposito-magazzino foglio 21 particella 1152 sub 12 categoria C/2 classe 1 consistenza 9 mq, rendita 25,56. Gli immobili sono locati con contratto registrato, in regime di proroga, e sono occupati dal conduttore. 12

13 Ascoli Piceno, Il C.T.U Carlo Ianni ELENCO ALLEGATI ALLA RELAZIONE: 1) Planimetria Comune di San Benedetto del Tronto scala 1:5.000; 2) Planimetria immobile scala 1:100; 3) N. 6 Fotografie dell immobile; DOCUMENTAZIONE REPERITA PRESSO TERZI E DEPOSITATA IN ATTI: 1) Copia dichiarazione inizio attività edilizia prot. Comune di San Benedetto del Tronto del 30/12/1997; 2) Copia planimetria catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 11; 3) Copia planimetria catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 12; 4) Copia planimetria catastale immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 9 (planimetria storica sub attualmente soppresso); 13

14 5) Copia planimetria catastale immobile dimostrazione grafica dei subalterni soppressi distinti al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 9 10; 6) Copia visura catastale immobili distinti al catasto fabbricati Comune Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 11-12; 7) Copia visura ipotecaria immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 9; 8) Copia visura ipotecaria immobile distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub 10; 9) Estratto certificato di matrimonio signora Castelli Giuseppina; 10)Copia contratto di locazione immobili distinto al catasto fabbricati Comune di San Benedetto del Tronto foglio 21 part.1152 sub )Ricevute raccomandate inizio operazioni peritali; 12)Ricevute postali relative alla spedizione della relazione peritale. 14