TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO SANNA SOLFERINI Via Marcni BOLOGNA Tel Fax inf@sannaslferini.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Prprietà di una abitazine nel fabbricat sit in Cmune di N. 310/17 R.G. ESEC. Udienza Ore 9.10 Valsamggia Crespellan, via Bargellina 9, cmpst al pian prim da sggirn-pranz, cucina, disimpegn, camera, bagn, al pian seminterrat cantina. Superficie cmmerciale ragguagliata dell abitazine di circa m² 106,00. L unità immbiliare ad us abitazine risulta attualmente raggiungile esclusivamente da altra abitazine, inltre nn è cnfrme all stat legittim, cn reglarizzazine a caric dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il fabbricat di cui fa parte l allggi in parla è distint al Catast Fabbricati del Cmune di Valsamggia Crespellan beni intestati a: 1. Prprietà per 1/1 (ESECUTATO) Fgli 31 map. 22 sub 7, Zna Censuaria -, Categria A/3, Classe 3, cnsistenza 6 vani (abitazine), Via Bargellina 9 pian T-1 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali della visura e quelli riprtati nella Nta di Trascrizine del verbale di pignrament cncrdan. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITÙ 1949_2018_EI

2 2 di 12 Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere. VINCOLI E ONERI Nn risultan ulteriri vincli e/ neri influenti sul valre degli immbili. CONDOMINIO Nn risulta essere cstituit Cndmini. CONFINI Beni cmuni, salv altri. PROPRIETÀ L immbile sit a Valsamggia Crespellan (BO) in via Bargellina n. 9 appartiene a: 1. Prprietà per 1/1 (ESECUTATO) PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita del ntai dtt del ---- rep. ----, trascritt a ---- in data ----, al reg. part. n. ----, l esecutat, acquistava la prprietà del bene ggett di stima. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att di acquist l esecutat dichiarava di essere celibe. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici riprtati cme da relazine ntarile: Iscrizini: Ipteca vlntaria iscritta press l'agenzia del Territri di ----

3 3 di 12 Servizi di Pubblicità Immbiliare di ---- all'articl Reg. Part Reg. Gen del ----, per la smma di ----, a garanzia del debit (capitale) di ----, da restituirsi entr il ----; a favre: ----; cntr: --- -, per la piena prprietà. Titl: cntratt di mutu a rgit ----di ----, del ---- rep. n Certificazine; ipteca legale (----) di ---- Servizi di Pubblicità Immbiliare di Blgna all'articl Reg. Part Reg. Gen del ----, per la smma di ---- a garanzia del debit (capitale) di ----; a favre di ---- ; cntr: ---- per la piena prprietà. Titl: Att amministrativ della medesima Certificazine; ipteca legale (----) iscritta press l'agenzia del Territri di ---- Servizi di Pubblicità Immbiliare di ---- all'articl Reg. Part Reg. Gen del ----, per la smma di ----, a garanzia del debit (capitale) di eur ----; a favre di ----; cntr: ----, per la prprietà. Titl: Att amministrativ della medesima ---- rep. n Certificazine ipteca legale (----) iscritta press l'agenzia del Territri di ---- Servizi di Pubblicità Immbiliare di ---- all'articl Reg. Part Reg. Gen del ----, per la smma di ----, a garanzia del debit (capitale) di ----; a favre di ----; cntr: ----, per la piena

4 4 di 12 prprietà. Titl: Att amministrativ della medesima Certificazine. Ipteca giudiziale iscritta press l'agenzia del Territri di ---- Servizi di Pubblicità Immbiliare di ---- all'articl Reg. Part Reg. Gen del ----, per la smma di ----;a favre di ----, press e nell Studi ----; cntr: ----, per la piena prprietà. Titl: Decret Ingiuntiv del Giudice di Pace di ----, sede in ----, del ---- rep. n Certificazine. ipteca giudizia1e iscritta press l'agenzia del Territri di ---- Servizi di Pubblicità Immbiliare di ---- all'articl Reg. Part Reg. Gen del ----, per la smma di eur ----; a favre: ----; cntr: ----, per la piena prprietà. Titl: Decret Ingiuntiv del Tribunale di ---- sede in ---- del ---- rep. n Certificazine. Trascrizini: verbale di Pignrament immbili trascritt press l'agenzia del Territri di ---- Servizi di Pubblicità Immbiliare di ---- all'articl Reg. Part Reg. Gen , del ---- a favre: ----, cntr: ----, per la piena prprietà.

5 5 di 12 Titl: Verbale di pignrament immbili dell'ufficiale Giudiziari addett all'uffici Unic Esecuzini e Ntifiche press il ----, Certificazine. Verbale di pignrament immbiliare trascritt press l'agenzia del Territri ---- Servizi di Pubblicità Immbiliare ---- all'articl Reg. Part Reg. Gen. ----, di del a favre: ----, cntr: ----, per la piena prprietà. Titl: Verbale di pignrament immbili dell'ufficiale Giudiziari addett all'uffici Unic Esecuzini e Ntifiche press il ---- Rep Certificazine. REGIME FISCALE La vendita degli immbili è sggetta all' Impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svlti press l'uffici Tecnic del Cmune di Valsamggia Crespellan risulta quant segue. Il fabbricat sit in via Bargellina 9, la cui cstruzine è ante 1967, di cui fa parte l unità immbiliare in parla, è stat edificat in frza dei seguenti prvvedimenti rilasciati dal Cmune di Valsamggia Crespellan: Cncessine Edilizia n. 69/1985 Variante Cncessine Edilizia n. 144/1985

6 6 di 12 Permess di Cstruire n /2003 Permess di Cstruire n /2004 Denuncia Inizi Attività n /2004 Denuncia Inizi Attività n. 4636/2005 Denuncia Inizi Attività n /2006 Agibilità n. 5835/2007 Dal cnfrnt fra quant assentit e quant realizzat sn state riscntrate diffrmità: Ai fini della reglarità edilizia si ptrà quindi prcedere presentand una S.C.I.A. a parziale sanatria, per la reglarizzazine delle mdifiche interne, ltre alla creazine di access autnm dirett dalla przine di prprietà al pian terra, previa mdifica al van cantina e realizzazine di prta di access. L unità è sprvvista degli impianti di cucina, di adduzine e di scaric. L imprt a titl di sanzine da crrispndere al Cmune di Valsamggia Crespellan è rientativamente quantificabile in 5.000,00, ltre a spese tecniche, il tutt a caric dell aggiudicatari. Sn altresì esclusi i csti per l esecuzine delle pere richieste per rendere autnma e fruibile l unità nnché per le necessarie remissini in pristin. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data , cdice identificativ , valevle sin al girn Nel predett certificat si attesta che l immbile

7 7 di 12 ggett di perizia è pst in Classe Energetica D. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immbile risulta essere ccupat dall esecutat. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricat ggett di perizia è cstruit cn struttura mista e tampnamenti in muratura di laterizi, cpert a falde e si eleva su 2 livelli furi terra. Il fabbricat è csì cmpst: al pian prim da sggirn-pranz, cucina, disimpegn, camera, bagn, al pian seminterrat cantina. Il grad delle finiture è nrmale: Pareti intnac tinteggiat Pavimenti: Sggirn ceramica Camere ceramica Bagn ceramica Prte interne legn tamburat Serramenti finestre legn e vetr camera Bagni cn sanitari bianchi e rubinetteria mncmand Impianti: elettric stttraccia riscaldament autnm L stat di manutenzine è nrmale. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn essend stat pssibile recuperare le certificazini di cnfrmità degli impianti, l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara

8 8 di 12 di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile, gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per le unità immbiliari esaminate è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite; Balcni, terrazzi e similari: - qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): - nella misura del 30% fin a mq 25, - nella misura del 10% per

9 9 di 12 la quta eccedente mq 25 - qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: - nella misura del 15% della superficie fin a mq 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25 Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare. Per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura: - del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; - del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Abitazine Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Abitazine 96, circa mq 90,00 Cantina 30, circa mq 7,50 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA ca mq 106,50 STIMA DEL BENE

10 10 di 12 ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat cme infra determinat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili

11 11 di 12 simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut; reglarizzazine urbanistica stat di manutenzine e di us; stat di pssess; vincli e neri giuridici; spese cndminiali inslute. Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che

12 12 di 12 trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: LOTTO UNICO Abitazine m² 106,00 x /m² 800,00 = ,00 Ttale ,00 La valrizzazine espressa per l appartament in cifra tnda, è determinata in _85.000,00. Si detrarrà il 30% circa del valre stimat pari a circa _25.000,00 per tenere cnt della vendita frzsa. VALORE DEL BENE A PREZZO DI MERCATO ,00 Percentuale di abbattiment circa 30 % VALORE DEL BENE A BASE D ASTA ,00 (eur sessantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 25 settembre 2018 IL CONSULENTE TECNICO (dtt. Girgi Sanna)