TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO

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1 1 di 14 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO N. 541/15 R.G. ESEC. Udienza Ore 9.20 I beni ggett di esecuzine immbiliare sn presi in esame, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONDOMINIO CONFINI PROPRIETA' (nme, cgnme, data di nascita, C.F. residenza) PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI

2 2 di 14 CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, è stat utilizzat il metd di cmparazine. Ess sintetizza una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare il valre di mercat in tempi recenti per beni immbili simili a quelli in ggett, tenend presente le prestazini edilizie, la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Infine, trattandsi di bene da alienare cn prcedura giudiziaria, il valre cmmerciale, al fine di miglirarne la appetibilità e la partecipazine cmpetitiva alla gara, l Scrivente CTU prpne una riduzine percentuale della base di gara (nrmalmente cmpresa tra il 15 ed il 35 %). DATI DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Cn att di pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 04/09/2015 è stata pignrata la quta di prprietà di ½ ciascun dei Sigg.ri --- dei seguenti beni immbili: Catast Fabbricati - Cmune di Blgna: - Fgli 221 Mappale 95 Sub. 159, Categria A/3, vani 8. GIUDIZIO SULLA VENDITA FRAZIONATA DEI BENI Tenut cnt delle caratteristiche dell immbile pignrat, si ritiene pprtun ed ecnmicamente vantaggis per la prcedura prcedere alla vendita in un unic ltt.

3 3 di 14 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Przine del fabbricat abitativ cndminiale sit in Cmune di Blgna, via Martelli n 23/8, cstituita da un appartament pst ai piani 2 e 3 cn anness van cantina al pian 2. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima, risultan csì identificati: Catast Fabbricati - Cmune di Blgna: Fgli 221 Mappale 95 Sub 159, Categria A/3, Classe 3, Cnsistenza catastale vani 8, Rendita Eur 1.239,50, Piani 2-3. La planimetria catastale dell unità è sstanzialmente cnfrme all stat di fatt, salv mdeste differenze rientranti nelle nrmali tlleranze. Si segnala tuttavia che la rappresentazine grafica della planimetria appare nn del tutt chiara e nn cnsente di apprezzare in maniera cmpleta la cngruità cn l stat di fatt. Nn si può escludere inltre la eventuale presenza di variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sia stat pssibile rilevare. Di tutt quant spra espst si è tenut cnt nel giudizi di stima dell immbile, inclusa la eventuale necessità di rettifiche catastali. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C'è crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat.

4 4 di 14 PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: La prprietà dei beni cmprende la cmprprietà sulle parti cmuni del fabbricat tali per Legge e per destinazine, cme richiamati nell att ntarile di acquist. Servitù attive e passive: I beni sarann trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui si trvan, cn tutti e singli i diritti, le ragini e azini che cmpetn sugli stessi, cn gni lr us, aderenza, pertinenza, svrastanza, cmunine, servitù attiva e passiva, prtati richiamati nei titli di prvenienza, che si intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI E ONERI Dagli atti di prvenienza e dalla relazine ntarile ip-catastale allegata al fascicl della prcedura, nn sn evidenziati vincli e neri di alcun tip. CONDOMINIO Dalle dcumentazini frnite in data 28/09/2017 dall amministratre cndminiale, risulta a caric degli esecutati un debit pregress inslut alla data del 31/10/2917 (bilanci d esercizi preventiv), di ,08. Dal verbale di assemblea del 26/11/2016 nn risultan deliberate dal Cndmini spese di manutenzine strardinaria per l esercizi Si allegan alla presente i dcumenti frniti dall amministratre cndminiale. Il giudizi di stima dell immbile tiene cnt delle spese cndminiali rdinarie e strardinarie che rimarrann a caric dell aggiudicatari, maturate negli ultimi due esercizi, cme da Leggi vigenti, che il G.E. riterrà di nn prre a caric della Prcedura Esecutiva e/ escluse da eventuale prcedura di recuper del credit prmssa dal Cndmini.

5 5 di 14 CONFINI L unità in ggett cnfina cn beni ---, parti cmuni, fatti salvi più precisi cnfini e dati catastali. PROPRIETÀ --- prprietà per la quta di ½ indivis; --- prprietà per la quta di ½ indivis. PROVENIENZA DEI BENI Cmpravendita cn att del 14/06/2007, trascritt a Blgna il 04/07/2007. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di acquist i prprietari esecutati dichiaravan di essere cniugati in regime di separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla dcumentazine ip catastale allegata agli atti, gli immbili sn ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: Ipteca vlntaria iscritta in data 04/04/2007 n TrascriziniVerbale di pignrament immbili, trascritt in data 04/09/2015. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment, facenti parte di fabbricati la cui cstruzine è successiva al , agli atti del Cmune di Blgna risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi e amministrativi (richiesti in cpia dall scrivente in data 25/09/2017 e ritirati in data 03/11/2017): Cncessine edilizia P.G. 5054/84 del 05/04/1984

6 6 di 14 Cncessine edilizia in variante P.G. 6150/85 del 09/05/1986 Nn è stat reperit il certificat di cnfrmità edilizia ed agibilità. La cmparazine fra l stat autrizzat e l stat di fatt ha evidenziat la sstanziale cnfrmità dell unità abitativa, salv mdeste differenze rientranti nelle nrmali tlleranze. Nn si può escludere inltre la eventuale presenza di variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti e delle parti cmuni interne ed esterne, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sia stat pssibile rilevare. Di tutt quant spra espst si è tenut cnt nel giudizi di stima dell immbile, inclusa la necessità di acquisire il certificat di cnfrmità edilizia e agibilità, se mancante. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di attestat di prestazine energetica n Rev01, valid sin al 28/11/2023. Nel suddett certificat si attesta che l immbile risulta in classe energetica F. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immbile risulta a tutt ggi ccupat in frza di cntratt di lcazine stipulat in data 22/10/2013 (data antecedente al pignrament), registrat a Blgna il 24/10/2013 n 10587, della durata di anni 4, cn prima scadenza fissata al 30/11/2017, nn disdettat e quindi tacitamente rinnvat per ulteriri 4 anni sin al 30/11/2021. Il canne pattuit è di 800,00 eur mensili, ltre al rimbrs degli neri accessri quantificati in 100,00 mensili.

7 7 di 14 Sulla scrta delle verifiche cndtte il suddett canne è valutat cngru. Ai fini della vendita giudiziaria l immbile va pertant cnsiderat ccupat cn titl ppnibile. DESCRIZIONE DEI BENI La unità residenziale in ggett è psta al pian secnd e terz di un cmpless a tiplgia cndminiale, ubicat a Blgna, nel quartiere San Vitale, nel settre nrd rientale della periferia, ai margini della zna industriale Rveri. L edifici si trva in adiacenza alla strada pubblica via Martelli, da cui dispne di access dirett tramite un percrs pednale cndminiale. L edifici è stat cstruit a metà degli anni 80 e presenta sagma in pianta rettanglare allungata, servit da due diversi vani scala, sviluppat su quattr piani furiterra (T-1-2-3). La tiplgia strutturale è a telai in c.c.a. cn tampnamenti in laterizi, slai in later-cement, cpertura a falde. L impiant strutturale si presenta cmplessivamente integr, priv di segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn state rilevate e/ denunciate necessità d interventi di manutenzine strardinaria. L unità abitativa in ggett prspetta vers la crte interna lat vest e cnsta internamente: al pian 2 disimpegn di ingress, sggirn cn terrazzin cpert, cucintt e sala pranz; al pian 3, accessibile da scala interna, due camere matrimniali, una stanza plurius, due bagni. All estern dell appartament è presente inltre un van cantina accessibile dal pianerttl cndminiale. Finiture e dtazini dell abitazine sn rdinarie e di media qualità,

8 8 di 14 risalenti all epca di cstruzine, in nrmale stat manutentiv in relazine all us ed alla vetustà. L unità è dtata di impiant termic centralizzat cndminiale (attività sttpsta al cntrll dei Vigili del Fuc ai fini della prevenzine incendi). L acqua calda è prdtta da una caldaia psta nella cucina. L unità è inltre dtata di impiant di cndizinament. Nn sn stati reperiti dalla parte esecutata i certificati di cnfrmità alle nrme di sicurezza degli impianti tecnlgici; in particlare gli impianti elettric e termic pssn risultare nn adeguati alla nrmativa vigente e richiedere una revisine, csì cme le canne fumarie e la rete del gas metan. Ai fini della stima si evidenzia inltre che: - l edifici può risultare in parte nn adeguat alle nrmative vigenti, mdificati dall ann di cstruzine ad ggi, in tema di cnteniment dei cnsumi energetici, fnti energetiche alternative. - l edifici è stat cstruit cnfrmemente alla nrmativa strutturale vigente all epca della cstruzine e può risultare nn adeguat alla nrmativa attualmente vigente. Per una maggire cmprensine di quant spra descritt, si rimanda alla dcumentazine grafica e ftgrafica allegata. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire le certificazini di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di

9 9 di 14 adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA (SUPERFICIE DEL CESPITE) La cnsistenza è rappresentata dalla superficie cmmerciale cmplessiva. CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per le unità immbiliari esaminate è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite; - Balcni, terrazzi e similari: qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): nella misura del 30% fin a mq 25, nella misura del 10% per la quta eccedente mq qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e

10 10 di 14 cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: nella misura del 15% della superficie fin a mq 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25. Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare: per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura: - del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; - del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Appartament p. 2 43, circa mq 43,00 Appartament p. 3 65, circa mq 65,17 Terrazz p. 2 4, circa mq 1,20 Cantina p. 2 3, circa mq 0,85 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa mq 110,00 STIMA DEI BENI ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla

11 11 di 14 data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt

12 12 di 14 a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut; stat di manutenzine e di us; vincli e neri giuridici; assenza di manuali di manutenzine ridtte prestazini edilizie in relazine alle nrme vigenti dispnibilità nn immediata, per la presenza di un cntratt di lcazine in essere, ppnibile alla prcedura. Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva:

13 13 di 14 ELEMENTI COMPARATIVI E QUOTAZIONI LOCALI Osservatri dell Agenzia del Territri 1 sem 2017 per abitazini di tip ecnmic in nrmale stat in Cmune di Blgna, zna suburbana Rveri: min 1600 max /mq La stima dei beni è sempre data a crp e nn a misura; le eventuali perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt cn il valre unitari di riferiment hann significat indicativ piché il valre finale è mutuat da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutte le sservazini rilevate, anche eventualmente nn riprtate nella presenza perizia. Pertant, sulla base di tutt quant spra espst, l scrivente ritiene di pter attribuire all immbile in ggett il seguente valre, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut cnt di tutt quant spra espst nei capitli precedenti, inclusi neri ed incmbenze per reglarizzazini varie, spese cndminiali per debiti pregressi insluti e per eventuali interventi di manutenzine strardinaria, a caric dell aggiudicatari: VALORE DI MERCATO Appartament p. 2-3 cn cantina: 110 mq x 1.900,00 /mq = ,00 Percentuale di abbattiment... circa 30 % VALORE A BASE D'ASTA ,00 (Eur centquarantaseimila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire

14 14 di 14 chiariment fsse ritenut necessari. Imla, 12 dicembre 2017 IL CONSULENTE TECNICO Gem. Sergi Bnli ALLEGATI - Elabrat grafic - Ftgrafie - Visura catastale - Planimetrie catastali - Att di prvenienza - Titli edilizi - Attestat di prestazine energetica - Dcumentazini cndminiali