TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO SANNA SOLFERINI Via Marcni BOLOGNA Tel Fax inf@sannaslferini.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Prprietà di un appartament sit in Cmune di Vergat, Piazza N. 664/14 R.G. ESEC. Udienza Ore Capitani della Mntagna 24, al prim pian senza ascensre cmpst da: ingress, sggirn, cucina, due camere, bagn e ripstigli, per una superficie cmmerciale ragguagliata di m² 81,00. L unità immbiliare risulta essere nn cnfrme all stat legittim. La reglarizzazine dell immbile sarà a cura e spese dell aggiudicatari. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il fabbricat di cui fa parte l allggi in parla è distint al Catast Fabbricati del Cmune di Vergat beni intestati a: 1. Prprietari per 1/1 (ESECUTATO) Fgli 45 mapp. 93 sub 10, Zna Censuaria -, Categria A/3, Classe 2, Cnsistenza 5,5 vani, (abitazine), Piazza Capitani della Mntagna, Pian 1; CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali della visura e quelli riprtati nella Nta di trascrizine del verbale di pignrament cncrdan. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITÙ Parti cmuni: è cmpresa la cmprprietà di tutt quant è di us e 1717_2017_EI

2 2 di 11 servizi cmune per legge e per destinazine. Servitù attive e passive: se e cme esistenti ed aventi ragine legale di esistere. Si segnala che la caldaia per il riscaldament dell unità immbiliare ggett di stima è psta nel retr del negzi pst al pian terra dell stess stabile, risultante di prprietà di terzi. VINCOLI E ONERI Nn risultan ulteriri vincli e/ neri influenti sul valre degli immbili. CONDOMINIO Nn risulta essere cstituit Cndmini. CONFINI Beni cmuni, salv altri. PROPRIETÀ L immbile sit a Vergat (BO) in Piazza Capitani della Mntagna n.24 appartiene a: 1. Prprietari 1/1 (ESECUTATO) PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita in data n /2928, trascritt a Blgna in data , ai n.ri 75314/42069, l esecutat, acquistava le prprietà del bene ggett di stima. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att di acquist l esecutat dichiarava di essere cniugat in regime di cmunine legale dei beni ma che gli immbili ggett dell att cstituiscn prpri beni persnali.

3 3 di 11 ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici riprtati cme da relazine ntarile: Iscrizini: Ipteca Legale Iscrizine n /11661 del ai sensi dell art. 77 del Dpr 603/73 A favre: ----; A caric: ----; Oggett: nascente da ipteca Legale eur ,08 capitale eur ,04. Trascrizini: Pignrament immbiliare Trascrizine in data ai n.ri 31280/23122 a favre ----ed a caric ---- per l imprt di eur ,66. REGIME FISCALE La vendita degli immbili è sggetta all' Impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svlti press l'uffici Tecnic del Cmune di Vergat risulta quant segue. Il fabbricat sit in Piazza Capitani della Mntagna, la cui cstruzine è anterire all ann 1967, di cui fa parte l allggi in parla, è stat edificat in frza dei seguenti prvvedimenti rilasciati dal Cmune di Vergat: Licenza Edilizia N. 1300/1965 rilasciata in data

4 4 di 11 Abitabilità N.2279 rilasciata in data 25/08/1966 Dal cnfrnt fra quant assentit e quant realizzat sn state riscntrate diffrmità, riassumibili in: Mdifica in aument della sagma planivlumetrica: in assenza di titl edilizi, si è prcedut alla parziale chiusura del pzz luce creand un cllegament cpert (e chius) tra le camere da lett e il bagn. Diversa distribuzine degli spazi interni: mdifiche e traslazini dei muri divisri interni (nn prtanti); Errata rappresentazine della planimetria dell edifici: si sn rilevati nell elabrat grafic degli errri nell inseriment delle qute. Cmunque da una verifica analitica dell elabrat in scala, la sagma identificata è cnfrme cn quant rilevat. Per quant attiene la parziale chiusura del pzz luce, tale intervent ha cmprtat due prblematiche, una di carattere urbanistic cnsistente nella mdifica di sagma planivlumetrica e una di carattere igienic sanitari, piché la camera da lett (ambiente principale), nn è più dtata di luce e areazine diretta cme richiest dalla nrma in materia. La valutazine della pssibilità di reglarizzazine amministrativa della situazine rilevata, deve necessariamente passare da un studi apprfndit della nrma, da un cnfrnt cn il Cmune di Vergat (trattandsi di fabbricat ubicat in Centr Stric) e dall elabrazine di un prgett che garantisca i requisiti minimi di illuminazine e aerazine alla camera da lett, attività che all stat, anche in relazine al fine della perizia nn è pssibile svlgere. Ai fini della reglarità edilizia si dvrà quindi prcedere alla

5 5 di 11 rimzine dell abus e quindi ripristinare la situazine legittima del pzz luce (rimzine della struttura in allumini) ltre alla presentazine di una Cmunicazine di Inizi dei Lavri tardiva, per la reglarizzazine delle mdifiche interne ricnducibili ad interventi di manutenzine strardinaria. L imprt a titl di sanzine da crrispndere al Cmune di Vergat è quantificabile in 1.000,00, ltre a spese tecniche a caric dell aggiudicatari. Per quant attiene la rimzine dell abus si può stimare un cst pari a 2.000,00 ltre IVA. Sn esclusi da tale valutazine i csti per i ripristini. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data , cdice identificativ Rev01, valevle sin al girn Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All attualità l immbile risulta essere ccupat in frza di cntratt di lcazine della durata di 4 anni, dal 01/10/2015 al 30/09/2019 e registrat in data 21/10/2015 al n DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricat ggett di perizia è cstruit cn struttura mista e tampnamenti in muratura di laterizi, cpert a falde e si eleva su 3 livelli furi terra. L appartament è csì cmpst: ingress, sggirn, cucintt, due camere bagn ripstigli e pzz luce.

6 6 di 11 Il grad delle finiture è nrmale: Pareti intnac tinteggiat Pavimenti: Sggirn e cucina piastrelle in graniglia di marm Camere piastrelle in gres Bagni ceramica Prte interne legn Serramenti finestre allumini e vetr semplice Bagni cn sanitari bianchi e rubinetteria mncmand Impianti: elettric stttraccia riscaldament autnm L stat di manutenzine è nrmale. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn essend stat pssibile recuperare le certificazini di cnfrmità degli impianti, l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile, gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data , cdice identificativ Rev01, valevle sin al girn Nel predett certificat si attesta che

7 7 di 11 l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. CONSISTENZA SUPERFICIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per le unità immbiliari esaminate è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite; Balcni, terrazzi e similari: - qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): - nella misura del 30% fin a mq 25, - nella misura del 10% per la quta eccedente mq 25 - qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: - nella misura del 15% della superficie fin a mq

8 8 di 11 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25 Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare. Per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura: - del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; - del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Abitazine Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Abitazine 79, circa mq 79,00 Balcne 2, circa mq 0,80 Pzz luce 5, circa mq 0,58 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA ca mq 81,00 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di

9 9 di 11 esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat cme infra determinat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine

10 10 di 11 di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut; reglarizzazine urbanistica stat di manutenzine e di us; stat di pssess; vincli e neri giuridici; spese cndminiali inslute. Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: LOTTO UNICO Abitazine m² 81,00 x /m² 1.000,00 = ,00

11 11 di 11 Ttale ,00 La valrizzazine espressa per l appartament in cifra tnda, è determinata in _81.000,00. Si detrarrà il 30% del valre stimat pari a _24.000,00 per tenere cnt della vendita frzsa. VALORE DEL BENE A PREZZO DI MERCATO ,00 Percentuale di abbattiment circa 30 % VALORE DEL BENE A BASE D ASTA ,00 (eur cinquantasettemila/00) * * * Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna 11 maggi 2017 IL CONSULENTE TECNICO (dtt. Girgi Sanna)