TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO PREMESSA

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1 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * LOTTO UNICO N. 954/14 R.G. ESEC. Udienza Ore PREMESSA I beni ggett di esecuzine sn presi in esame specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO PARTI COMUNI E SERVITU VINCOLI E ONERI CONDOMINIO CONFINI PROPRIETA' (nme, cgnme, data di nascita, C.F. residenza) PROVENIENZA DEI BENI STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE TECNICO AMMINISTRATIVA CERTIFICAZIONE ENERGETICA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

2 DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, è stat utilizzat il metd di cmparazine. Ess sintetizza una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare il valre di mercat in tempi recenti per beni immbili simili a quelli in ggett, tenend presente le prestazini edilizie, la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Infine, trattandsi di bene da alienare cn prcedura giudiziaria, il valre cmmerciale, al fine di miglirarne la appetibilità e la partecipazine cmpetitiva alla gara, l Scrivente CTU prpne una riduzine percentuale della base di gara (nrmalmente cmpresa tra il 15 ed il 35 %). DATI DEL PIGNORAMENTO IMMOBILIARE Att di pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 16 febbrai 2015 a favre della S.P.A. (cd. fisc. ----) sulla quta del 1/1 della prprietà del Sig dei seguenti beni immbili censiti al Catast Fabbricati del Cmune di Mlinella al Fgli 17 Mappale 12 Sub. 1, Categria A/4, vani 8,5. GIUDIZIO SULLA VENDITA FRAZIONATA DEI BENI Tenut cnt delle caratteristiche dell immbile pignrat, si ritiene pprtun ed ecnmicamente vantaggis per la prcedura prcedere alla vendita in un unic ltt.

3 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Fabbricat urban sit in Cmune di Mlinella, frazine San Pietr Capfiume, via Cnfine Inferire n 65, cstituita da un appartament pst ai piani terra, prim e secnd. IDENTIFICAZIONE CATASTALE LOTTO UNICO Catast Fabbricati - Cmune di Mlinella, beni intestati a: ---- Fgli 17 Map.12 Sub. 1, Cat. A/4, Classe 4, Cnsistenza vani 8,5, Rendita Eur 460,94, Pian T-1. La planimetria catastale dell unità è lievemente diffrme dall stat di fatt: - Le dimensini del bagn nella zna a cnfine cn van scala e sggirn sn diverse da quelle rappresentate; - L altezza rilevata al pian terra è di m 2,50 circa invece di m 2,60 indicati sulla planimetria; - Le dimensini e le psizini delle finestre sui frnti esterne sn diverse da quelle rappresentate; - Al pian stttett nn sn presenti due finestre rappresentate in pianta sui frnti nrd e sud. - Si segnala inltre che all att del sprallug nn è stat pssibile accedere al pian stttett nn abitabile in quant la prta di access dal pian prim risultava chiusa e sigillata. Nn si può escludere pertant la presenza di ulteriri diffrmità interne ltre a quelle accertate. Le diffrmità rilevate nn pregiudican la vendita dell immbile. Sarà pertant a cura e spese dell aggiudicatari prvvedere ad gni incmbenza per la reglarizzazine catastale dell immbile.

4 Il giudizi di stima tiene cnt di tutti gli neri cnseguenti, nulla esclus. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO E stata accertata crrispndenza tra l'identificazine catastale attuale e quant pignrat. PARTI COMUNI E SERVITU Parti cmuni: La prprietà dell immbile cmprende la cmprprietà pr quta delle parti cmuni del fabbricat tali per Legge e per destinazine, in particlare della crte cmune distinta al Fgli 17 Mappale 11. Servitù attive e passive: I beni sarann trasferiti nell stat di fatt e di diritt in cui si trvan, cn tutti e singli i diritti, le ragini e azini che cmpetn sugli stessi, cn gni lr us, aderenza, pertinenza, svrastanza, cmunine, servitù attiva e passiva, prtati richiamati nei titli di prvenienza, che si intendn qui integralmente riprtati. VINCOLI E ONERI Dagli atti di prvenienza e dalla relazine ntarile ip-catastale allegata al fascicl della prcedura, nn sn evidenziati vincli e neri di alcun tip. CONDOMINIO L unità in ggett nn fa parte di un cndmini frmalmente cstituit e nn sn segnalate dcumentate spese cndminiali pregresse inslute. CONFINI L unità in ggett cnfina a nrd e vest cn la crte cmune Mappale 11, a sud cn la crte Mappale 18, ad est cn il fabbricat Mappale 14. PROPRIETÀ prprietà per inter.

5 PROVENIENZA DEI BENI Cmpravendita cn att Ntai Dtt in Blgna, rep del 08/06/2007, trascritt a Blgna il 22/06/2007 art STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di acquist il Sig dichiarava di essere cniugat in regime equiparat alla separazine dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla dcumentazine ip catastale allegata agli atti, gli immbili sn ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: - Ipteca vlntaria a favre della Spa, iscritta a Blgna in data 22/06/2007 n Ipteca legale a favre di ----, iscritta a Blgna il 08/04/2010 n Trascrizini: Verbale di pignrament immbili a favre della , trascritt a Blgna in data 16/02/2015 art REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta a tassa di registr. INDAGINE TECNICO-AMMINISTRATIVA Per gli immbili ggett di trasferiment, facenti parte di fabbricati la cui cstruzine è antecedente al , agli atti del Cmune di Mlinella risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi e amministrativi (richiesti in cpia in data 20/12/2016 e ritirati in data 18/01/2017): Denuncia di inizi attività pr del 27/07/1995 (demlizine di parte di recinzine) Denuncia di inizi attività pr del 27/07/1995 (lavri di

6 manutenzine strardinaria) Cncessine edilizia n 4686 del 17/06/1995 (cstruzine recinzine) Si evidenzia tuttavia che fra i dcumenti reperiti dal Cmune nn sn presenti titli edilizi elabrati grafici significativi attestanti l stat legittim del fabbricat. Il riliev eseguit in sit dall scrivente in data 09/02/2017 è stat effettuat cnfrntand l stat di fatt cn la planimetria catastale datata 1986 ed ha evidenziat la presenza di mdeste diffrmità, precisamente: - Le dimensini del bagn nella zna a cnfine cn van scala e sggirn sn diverse da quelle rappresentate; - L altezza rilevata al pian terra è di m 2,50 circa invece di m 2,60 indicati sulla planimetria; - Le dimensini e le psizini delle finestre sui frnti esterne sn diverse da quelle rappresentate; - Al pian stttett nn sn presenti due finestre rappresentate in pianta sui frnti nrd e sud. - Si segnala inltre che all att del sprallug nn è stat pssibile accedere al pian stttett nn abitabile in quant la prta di access dal pian prim risultava chiusa e sigillata. Nn si può escludere pertant la presenza di ulteriri diffrmità interne ltre a quelle accertate. Nn si può escludere infine la eventuale ulterire presenza di piccle variazini dimensinali d anche di rappresentazine dei prspetti, riscntrabili rispett agli elabrati grafici e che, stante il regime di utilizz degli immbili e la presenza di ingmbri e materiali presenti all'att del riliev, nn sian state rilevabili.

7 Le diffrmità rilevate nn pregiudican la perfetta alienabilità dell immbile ai sensi dell art.40 cmma 5 della Legge 47/85. Qualra sia ggett di vendita giudiziaria, sarà a cura e spese dell aggiudicatari prvvedere alla reglarizzazine edilizia urbanistica delle diffrmità rilevate previ prcediment edilizi che, all stat, risulterebbe una SCIA in sanatria, del cst amministrativ di circa 5.000,00, ltre spese tecniche per cmplessivi ,00 circa. Il giudizi di stima tiene cnt di tutti gli neri cnseguenti alla reglarizzazine degli immbili sin al cnseguiment del certificat di cnfrmità edilizia e di agibilità cmplessiv, nulla esclus. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica registrat in data 11/02/2017, cdice identificativ , valid sin al girn 11/02/2027, redatt dall Arch. ----, numer di accreditament Nel predett certificat si attesta che l immbile ggett di perizia è pst in Classe Energetica G. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE All att del sprallug l immbile risultava ccupat dall esecutat cn la prpria famiglia. Ai fini della vendita giudiziaria l immbile va pertant cnsiderat liber al decret di trasferiment. DESCRIZIONE DEI BENI L edifici in ggett è ubicat nel centr abitat di San Pietr Capfiume, piccla frazine psta a pchi km vers nrd dal caplug di Mlinella, a circa 35 km da Blgna. La zna ha bassa densità abitativa, caratterizzata per l più da edifici cndminiali mn/bi familiari di tip pplare

8 cstruiti nell epca pst bellica. Il fabbricat presenta sagma in pianta rettanglare, distribuit su tre piani furi terra (T, 1, 2 ). L access all immbile avviene attravers una crte cmune pavimentata in ghaia, cn ingress dalla strada pubblica. L edifici esprime una tiplgia architettnica essenziale e pplare, cnnessa all epca di cstruzine (databile all immediat dpguerra), a tutt ggi in un stat cmplessiv di scarsa manutenzine in relazine all us ed alla vetustà. Il fabbricat è cstituit da strutture in muratura di laterizi intnacate e tinteggiate, slai in later/cement ( ferr e laterizi), divisri interni in laterizi frat intnacati e tinteggiati, cpertura a falde. L impiant strutturale si presenta cmplessivamente integr, priv di segnali ricnducibili a patlgie statiche sstanziali e nn sn state rilevate e/ denunciate necessità d interventi urgenti indifferibili di manutenzine strardinaria. L abitazine presenta la seguente distribuzine interna: - al pian terra, cn ingress dal frnte nrd, un van sggirn da cui si accede in sequenza alla cucina, ad un disimpegn cn adiacente scala di access al p.1, un bagn; - al pian prim si trvan tre camere intercmunicanti; - al pian secnd, accessibile da una scala interna alla camera sud est, quattr vani stttett nn abitabili intercmunicanti (NB: si segnala che all att del sprallug nn è stat pssibile accedere al pian stttett in quant la prta di access dal pian prim risultava chiusa e sigillata). Finiture e dtazini sn datate e di bassissima qualità, in scarse cndizini

9 di manutenzine, csì megli descrivibili: Pareti: intnac tinteggiat Pavimenti: ceramica Prte interne: legn. Serramenti finestre: legn cn vetri camera, scuretti esterni in legn Bagni cn sanitari: bianchi e rubinetteria mncmand Impianti: elettric stttraccia, riscaldament autnm. L unità è dtata di impiant termic autnm, prdtt da una caldaia psta nel bagn, diffus da termsifni, del quale nn è stat pssibile verificare l stat di funzinalità ed efficienza, csì cme per l impiant elettric. La parte esecutata nn ha prdtt i certificati di cnfrmità alle nrme di sicurezza degli impianti tecnlgici; in particlare gli impianti elettric e termic appain nn adeguati alla nrmativa vigente e richiedn una cmpleta revisine, csì cme le canne fumarie e la rete del gas metan. Anche l impiant di scaric (fgne), versimilmente funzinante, nn dispne crred di dcumentazine e certificat di cnfrmità. Ai fini della stima si evidenzia inltre che: - l edifici può risultare in parte nn adeguat alle nrmative ed al Reglament Edilizi vigenti in tema di cnteniment dei cnsumi energetici, scarichi, ispezini, parametri igienici, islament acustic, eliminazine delle barriere architettniche, fnti energetiche alternative. - il fabbricat è stat cstruit prima della entrata in vigre della nrmativa sulla certificazine statica e risulta ad essa nn adeguat. - la tiplgia strutturale è bsleta e dispne di minri risrse statiche della richiesta nrmativa vigente. Nn esiste dcumentazine descrittiva

10 dei materiali impiegati, né certificati di cllaud static né di analisi sismica. - il fabbricat e l unità nn dispngn di manuali di manutenzine, csì cme nn dispngn della mappa di stt servizi, ispezini, quadri e unifilari elettrici, cllettri, linee impianti Per una maggire cmprensine di quant spra descritt, si rimanda alla dcumentazine grafica e ftgrafica allegata. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn sn state reperite le certificazini di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA (SUPERFICIE DEL CESPITE) La cnsistenza è rappresentata dalla superficie cmmerciale cmplessiva. CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA: Cn riferiment al D.P.R. 23 marz 1998 n.138 Reglament recante nrme per la revisine generale delle zne censuarie, delle tariffe d estim ed in particlare all Allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, la superficie cmmerciale per le unità immbiliari esaminate è stata determinata cmprendend: per inter la superficie lrda dell immbile, pari alla smma della

11 superficie dei lcali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fin ad un spessre massim di 50 cm; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in cnfine cn altre unità immbiliari e cn vani di us cmune; La superficie utilizzata ad area scperta (crti e giardini) assimilabile è calclata al 10% fin alla superficie dell unità immbiliare; al 2% per superfici eccedenti dett limite; Balcni, terrazzi e similari: - qualra le pertinenze sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri (a servizi dirett di quelli principali): nella misura del 30% fin a mq 25, del 10% per la quta eccedente mq 25 - qualra le pertinenze nn sian cmunicanti cn i vani principali e cn i vani accessri a servizi dirett di quelli principali: - nella misura del 15% della superficie fin a mq 25, nella misura del 5% per la quta eccedente mq 25 Pertinenze esclusive accessrie a servizi dell unità immbiliare. Per quant cncerne la superficie delle pertinenze accessrie, la stessa si cmputa nella misura del 50% qualra direttamente cmunicanti cn i vani principali e/ cn i vani accessri; del 25% qualra nn cmunicanti cn i vani principali e/ accessri. La superficie cmmerciale per le autrimesse e i psti aut cperti e scperti è stata determinata analgamente a quant indicat nei punti che precedn, cnsiderand altresì eventuali vani accessri a servizi dirett cmputandli nella misura del 50%. La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, a

12 titl indicativ e arrtndata al metr quadrat, è la seguente: CONSISTENZA DEL BENE Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. cmmerciale Vani principali Pian terra 56, circa mq 56,00 Pian prim 56, circa mq 56,00 Vani accessri diretti Pian 2 stttett 56, circa mq 14,00 TOTALE SUP. COMMERCIALE RAGGUAGLIATA circa mq 126,00 Le superfici sn state desunte dagli elabrati grafici resi dispnibili e verificate sul pst cn misurazini eseguite durante il sprallug. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesit del G.E. chiede di determinare il valre cmmerciale del bene alla data dierna, per la vendita nell'ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare. Il valre di mercat, peraltr, rappresenta il più prbabile prezz in cntanti che un cmpratre ptrebbe raginevlmente pagare e un venditre raginevlmente accettare, se il bene fsse mess in vendita per un adeguat perid di temp in un mercat cmpetitiv nel quale il cmpratre e il venditre sn bene infrmati e agiscn cn prudenza, nel prpri interesse e senza cstrizini. Nella fattispecie, trattandsi di una prcedura esecutiva, le iptesi predette cntrastan cn le mdalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizi della pubblicità e la scadenza per la frmulazine delle fferte, sn inferiri agli attuali tempi medi di vendita

13 (ltre 12 mesi); il venditre, pur trvandsi nella necessità di vendere, è vinclat al prezz fissat e nn vi è alcun margine di trattativa. Per quant spra espst, in ssequi al prim principi dell estim in base al quale il giudizi di stima dipende dall scp per cui è eseguita la stima stessa, al fine di miglirare l'appetibilità del bene nell ttica di una psitiva cnclusine della prcedura esecutiva, si reputa pprtun applicare al valre di mercat una riduzine percentuale definita tra il 15% e il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazine viene effettuata cn il metd dett per cmparazine, cnsistente nella ricerca del valre cmmerciale di immbili simili a quell ggett di stima per ubicazine, destinazine, dispsizine, superficie, stat d us e stat lcativ, e di cui è già stata definita la libera cntrattazine. il valre più prbabile è il valre più frequente nel campine di prezzi assunt a riferiment per la stima. I valri unitari che segun cstituiscn l espressine sintetica dell indagine di mercat effettuata anche accedend ad altre fnti infrmative indirette (Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia del Territri, sservatri dei valri degli immbili della FIAIP). Valutazine del bene La stima del bene immbiliare de qu è stata determinata tenend cnt dell ubicazine, dell appetibilità cmplessiva dell immbile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, dei criteri di valutazine precedentemente espsti e, dell'attuale situazine del mercat immbiliare. Inltre, si è tenut cnt nella determinazine del valre estimativ di quant già espress in

14 precedenza anche in base a quant dispst dall art. 568 c.p.c. in merit a: assenza della garanzia per vizi del bene vendut; reglarizzazine edilizia stat di manutenzine e di us; stat di pssess; vincli e neri giuridici; assenza di manuali di manutenzine ridtte prestazini edilizie Pertant, alla luce di quant spra espst, il sttscritt ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: ELEMENTI COMPARATIVI E QUOTAZIONI LOCALI Osservatri dell Agenzia del Territri 1 sem 2016 per abitazini di tip ecnmic in nrmale stat in Mlinella, frazine San Pietr Capfiume: min 800 max /mq STIMA DEI BENI La stima è sempre data a crp e nn a misura; le eventuali perazini di calcl della cnsistenza e del relativ prdtt cn il valre unitari di riferiment hann significat indicativ piché il valre finale è mutuat da cnsiderazini cmplessive e cmpensative di tutte le sservazini rilevate, anche eventualmente nn riprtate nella presenza perizia. Pertant, sulla base di tutt quant spra espst, l scrivente ritiene di pter attribuire all immbile in ggett il seguente valre, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva e tenut

15 cnt di tutt quant spra espst nei capitli precedenti, inclusi neri ed incmbenze per reglarizzazini varie, spese cndminiali per debiti pregressi insluti e per eventuali interventi di manutenzine strardinaria, a caric dell aggiudicatari: VALORE DI MERCATO Appartament pian terra: 126 mq x 800,00 /mq= ,00 Percentuale di abbattiment... circa 30 % Detrazine neri vari di reglarizzazini e spese: a crp ,00 VALORE A BASE D'ASTA ,00 (Eur sessantunmila/00) Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatgli, il sttscritt si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Imla, 14 febbrai 2017 IL CONSULENTE TECNICO Dtt.Ing. Marc Maccaferri ALLEGATI - Elabrat grafic - Ftgrafie - Visura catastale - Planimetrie catastali - Att di prvenienza - Titli edilizi - Attestat di prestazine energetica FINE DEL DOCUMENTO-ARCHIVIAZIONE DEL CTU: 3189_PZ.672