TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore Procedente ora --- LOTTO 2 n.161/13 231/14 R.G.Es. Udienza: ore 9:00 (RGE 161/13) contro Esecutati e ---- ( RGE 231/14 ) contro Esecutato ***** PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTI Con Verbale di pignoramento a favore di --- con sede in Moio della Pag.1 di 21

2 Civitella (SA) ( c.f. e P.I ), trascritto a Bologna il al Reg. Part. n.9265 e Reg. Gen. n.14706, sono stati pignorati i seguenti beni immobili : in danno di --- per 1/3 di piena proprietà ciascuno: 1. Porzione di fabbricato urbano in Imola (BO) posta al 6 piano ( in realtà 5 piano ) costituita da un vano cellula monolocale, via Gioacchino Rossini n.25, con annesso posto auto al piano interrato; in danno di---: 2. Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano in Imola ( BO ), via Pambera n.57, costituita da un appartamento al piano seminterrato, terra 1 e sottotetto con annessa autorimessa in corpo staccato posta al piano terra; tali immobili sono identificati nella predetta Nota di trascrizione come segue: Comune Imola Catasto Fabbricati - Foglio 162 particella 284 sub 58 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse consistenza mq 11 - via Gioacchino Rossini n. 25 P S1 Comune Imola Catasto Fabbricati - Foglio 162 particella 284 sub 222 cat. D2 Alberghi e Pensioni - via Gioacchino Rossini n. 25 P 6; Comune Imola Catasto Fabbricati - Foglio 142 particella 169 graffata alla particella 385 sub 1 cat. A4 Abitazione di tipo popolare consistenza vani 5,5- via Pambera n P T 1 2; Comune Imola Catasto Fabbricati - Foglio 142 particella 2 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse consistenza mq 22- via Pag.2 di 21

3 Pambera n P T. Con Verbale di pignoramento a favore di ----, trascritto a Bologna il al Reg. Part. n.9629 e Reg. Gen. n.12879, sono stati pignorati i seguenti beni immobili in danno di --- per la proprietà di 1/1: Comune Imola Catasto Fabbricati - Foglio 142 particella 169 graffata alla particella 385 sub 1 cat. A4 Abitazione di tipo popolare consistenza vani 5,5; Comune Imola Catasto Fabbricati - Foglio 142 particella 2 cat. C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse consistenza mq 22 ; Comune Imola Catasto Terreni - Foglio 142 particella 2 cat. EU Ente Urbano consistenza 2 are 95 centiare; così identificati nella predetta Nota di trascrizione. Trattandosi di due unità immobiliari con relativi accessori, si dispone la vendita in N 2 LOTTI. * * * LOTTO 2 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano in Imola ( BO ), viale Pambera n.57, costituita da un appartamento al piano seminterrato, terra, 1 e sottotetto con annessa corte di pertinenza e piena proprietà di fabbricato urbano destinato ad autorimessa con annessa corte di pertinenza, il tutto della superficie di circa 122 mq. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Pag.3 di 21

4 I beni immobili oggetto della presente stima, risultano allibrati al Catasto Fabbricati del Comune di Imola intestati all esecutato piena proprietà per la quota di 1/1 come segue: CATASTO FABBRICATI Fgl. Part. Sub P Indirizzo Cat. Cl. Cons. Rendita T-1-2 Viale Pambera n. 57 A/4 2 5,5 vani 267, fra loro graffati La planimetria catastale dell alloggio non è corrispondente allo stato di fatto. Fgl. Part. Sub P Indirizzo Cat. Cl. Cons. Rendita T Viale Pambera C/6 3 mq 22 95,44 La planimetria catastale dell autorimessa non è corrispondente allo stato di fatto. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile per: - l abitazione risulta pari a ,68; - per l autorimessa risulta pari a ,52. CATASTO TERRENI Fgl. Part. Qualità Classe Cons E.U. ha 00 are 02 centiare 95 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nelle Note di trascrizione dei verbali di pignoramento concordano. Pag.4 di 21

5 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Il bene in oggetto ad uso abitativo costituisce una porzione di un fabbricato condominiale ad uso abitativo; è compresa nella comproprietà parti comuni del fabbricato tali a norma di legge e di regolamento di condominio. Visto che l acquisto dell immobile ad uso abitativo è stato fatto antecedentemente ( Atto del ) a quello dell autorimessa ( Atto del ), la parte venditrice si era riservata per sé ed aventi causa a favore del terreno rimasto di sua proprietà distinto al Catasto Terreni del Comune di Imola Foglio 142 Particella 2 di mq 295 il diritto di passaggio pedonale e con mezzi meccanici sopra la porzione di corte Particella 169 come sopra graffata allo stesso Foglio 142 ( Servitù trascritta a Bologna il al Reg. Gen. n e Reg. Part. n ). Successivamente non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI L abitazione confina con la via Pambera, restanti ragioni dell intestatario, parti comuni, beni terzi e salvo altri ; l autorimessa confina con la ferrovia Bologna-Ancona, restanti ragioni dell intestatario, beni terzi e salvo altri. PROPRIETÀ Gli immobili in oggetto appartengono a --- piena proprietà per la quota di 1/1 ; l esecutato è libero da vincoli matrimoniali. PROVENIENZA DEI BENI Gli immobili pignorati sono pervenuti all esecutato per quanto riguarda Pag.5 di 21

6 l abitazione con atto Notaio --- del Rep. n Racc. n trascritto a Bologna il al Reg. Part. n e al Reg. Gen. n ; per quanto riguarda l autorimessa con atto Notaio --- del Rep. n Racc. n trascritto a Bologna il al Reg. Part. n e al Reg. Gen. n STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE L esecutato è libero da vincoli matrimoniali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo ai beni in oggetto, gravano le formalità indicate nelle relazioni notarili agli atti relative a: Ipoteca Volontaria iscritta in data ai nn /7449 gravante sull immobile ad uso abitativo a favore di --- con sede a Palermo c.f contro--- per la quota di 1/1 di proprietà; Ipoteca Volontaria iscritta in data ai nn /7149 gravante sugli immobili ad uso abitativo e autorimessa a favore di --- con sede a Palermo c.f contro --- per la quota di 1/1 di proprietà; Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo iscritta in data ai nn /6327 a favore di --- con sede in Altavilla Silentina ( SA ) c.f gravante sugli immobili ad uso abitativo e autorimessa contro --- per la quota di proprietà di 1/1. Per quanto non espressamente indicato si fa riferimento alle relazioni notarili agli atti. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà soggetta ad imposta di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Pag.6 di 21

7 Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Imola risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA. A Imola è ancora vigente il PRG ultima variante generale ( Z ) approvata con D.C.C. il ; il RUE Nuovo Circondario Imolese è stato adottato con D.C.C. N 41 del La zona in cui ricadono i beni oggetto di pignoramento secondo il RUE è sita all interno dell Ambito AUC-A1 Ambiti Urbani Consolidati Costituiti da Nuclei Compatti ovvero a prevalente destinazione residenziale nei quali la saturazione della compagine urbana non può prevedere significativi aumenti del carico insediativo ma unicamente interventi di miglioramento e/o di sostituzione e interventi di leggera densificazione di cui all art La zona è limitrofa anche alla ferrovia, per cui è soggetta alle Fasce di rispetto Ferroviario di cui all art A titolo esemplificativo gli interventi ammessi per la residenza sono: Manutenzione Ordinaria e Straordinaria, Restauro e Risanamento Conservativo, Ristrutturazione Edilizia Conservativa, Ristrutturazione Edilizia, Demolizione, Demolizione e Ricostruzione, Nuova Costruzione compresi gli ampliamenti. In merito agli usi sono ammessi: Funzioni residenziali, Funzioni di Servizio Complementari alla residenza, Funzioni Terziarie e Commerciali, Funzioni Produttive e Assimilabili ect CERTIFICAZIONE ENERGETICA. L alloggio al piano terra è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data codice identificativo N 07336_054410_2015 dall Arch. Luca Brunamonti numero Pag.7 di 21

8 di accreditamento N valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. L alloggio al piano primo e secondo sottotetto è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data codice identificativo N 07336_054419_2015 dall Arch. Luca Brunamonti numero di accreditamento N valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. Da segnalare che nel Contratto d Affitto relativo alla porzione al primo piano è indicato un Attestato di Prestazione Energetica che, però, risulta relativo ad altro immobile. Per quanto riguarda l autorimessa non è necessaria in quanto l uso standard dell immobile non prevede impieghi energetici. REGOLARITÀ EDILIZIA. I fabbricati ad uso abitativo e relativa autorimessa sono antecedenti al 1 settembre 1967; agli atti presso l Archivio del Comune di Imola non è risultata alcuna pratica edilizia, per cui l indagine è stata ampliata accedendo all Archivio Storico Informatico, dove sono emersi alcuni documenti riguardanti sia l edificio abitativo che l autorimessa. L edificio abitativo è una costruzione del 1925 per il quale nell anno 1953 è stato rilasciato nulla osta ( del n. 309 ) per la realizzazione di un bagno al piano rialzato ( in questa documentazione non è contemplato il bagno al piano primo presente invece nella scheda catastale depositata il ) ; la costruzione dell edificio è stata legittimata prima Pag.8 di 21

9 dell entrata in vigore della Legge Urbanistica n. 1150/1942. L edificio ad uso autorimessa, invece, è stato realizzato a seguito di richiesta e successiva autorizzazione del Prot. n , anche se non è stata reperita la pianta allegata; la costruzione dell autorimessa è stata legittimata nel periodo compreso fra l entrata in vigore della Legge Urbanistica n. 1150/1942 e l adozione del PRG avvenuta in data Per entrambi i fabbricati fermo restando che l adozione del Regolamento Edilizio è stata successiva alla loro costruzione, ovvero in data In occasione del sopralluogo avvenuto in data si è verificata la corrispondenza delle planimetrie catastali dell abitazione presentata nel 1953 e dell autorimessa presentata nel 2003 allo stato di fatto; per entrambi gli immobili sono presenti difformità. In particolare per l abitazione le difformità riguardano tutti i piani; il piano terra è stato collegato internamente con una scala al piano seminterrato, intervenendo sul solaio in voltini e inserendo fra l uno e l altra una scala in legno; il piano seminterrato è stato interessato anche dalla demolizione del muro di divisione ( portante ) fra il corridoio comune di disimpegno del vano scala. Tale intervento, considerato lo stato dei luoghi è stato eseguito con ogni probabilità molto tempo fa, oppure, lo stato catastale non è mai stato conforme. Il piano terra originariamente costituito da 2 vani oltre al servizio wc posto nell appendice sul retro, è stato frazionato per il vano originariamente denominato cucina al fine di creare una cellula abitativa monolocale con servizio wc; il vano sul retro originariamente denominato camera è allo stato Pag.9 di 21

10 attuale con finiture grezze sia per le murature che per gli impianti a testimoniare un intervento in atto ( esteso anche al wc ); è stato anche demolito in buona parte il muro portante di delimitazione con il wc posto nell appendice. Il 1 piano, raggiungibile dalla scala condominiale è quello che conserva quasi integralmente lo stato descritto nella planimetria catastale, se non per la realizzazione di un disimpegno fra camera da letto e bagno ( tramezza in cartongesso ); il solaio riferito al soffitto verso il sottotetto è stato anch esso oggetto di intervento al fine di abbassare il piano di calpestio di una minima porzione del sottotetto (probabilmente intervenendo ancora sulla struttura portante del solaio ). La porzione del wc che catastalmente compare solo nel dicembre 1953 ipoteticamente potrebbe non configurarsi come una sopraelevazione, ovvero una variazione planivolumetrica, ma essendo successiva all adozione del PRG, si ritiene di considerarla quale parte da sanare. Il sottotetto è stato oggetto di intervento per la realizzazione di un'altra cellula abitativa, attraverso la suddivisione dello spazio con tramezze in cartongesso e muratura, nonché la definizione di un vano ad uso wc, ma soprattutto l apertura di un passaggio verso la copertura del corpo appendice, dove è stato realizzato un terrazzo. La copertura originaria è stata oggetto di intervento anche per l apertura di un abbaino; ovviamente gli interventi hanno coinvolto la struttura portante. Anche il fabbricato destinato ad autorimessa ha subito interventi che riguardano : la trasformazione in porta della finestra presente sul lato Nord-Ovest; Pag.10 di 21

11 la demolizione del muro di divisione fra la zona rimessa e lavanderia; la sopraelevazione di una porzione ( con ogni probabilità preesistente ) sul lato nord; la costruzione di porzioni di muratura sia sul fronte che sul retro del fabbricato. Da informazioni presso l Ufficio Tecnico tali difformità, fermo restando la legittimità dei beni oggetto di pignoramento, sono sanabili in quanto rientrano tra quelle di cui all art.36 del D.P.R. n.380/2001 ripreso dall art.17 L.R. n.23/2004 e successivo art. 45 L.R. 15/2013 Accertamento di conformità che prevede una sanzione pari al doppio del contributo di costruzione (costo di costruzione, oneri di urbanizzazione primaria, secondaria), con un minimo di 2.000,00; la richiesta del titolo abilitativo in sanatoria sarà accompagnata dalla certificazione di conformità, in particolare quella riguardante la verifica statica delle strutture. Tutte le indicazioni fornite sono da intendersi salvo diverse disposizioni. STATO DI OCCUPAZIONE L esecutato Sig. --- è residente in via Pambera 57, indirizzo dell immobile ad uso abitativo in oggetto; il piano terra è però occupato da altro abitante senza titolo; il primo piano è occupato dalla Sig.ra --- in forza di Contratto d Affitto della durata di mesi 12 stipulato il (registrato presso l Ufficio Territoriale di Imola fascicolo n.737 sezione III T il ) tacitamente prorogabile di anno in anno ; gli arredi sono presenti. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento ad uso abitativo è una costruzione degli anni 30 con tipologia bifamiliare; l autorimessa è Pag.11 di 21

12 postuma degli anni 50. La zona è posta a Nord-Ovest rispetto all asse di comunicazione della via Emilia a ridosso della ferrovia Bologna Ancona e molto vicina all anello di circonvallazione del centro storico di Imola distante non più di 1 Km, e in prossimità della zona detta Zolino. La zona è mista, residenziale e commerciale; prevalgono abitazione di tipo economico-popolare. L accesso alla corte di pertinenza è diretto dalla pubblica via ; lo spazio esterno è destinato al percorso carrabile per l autorimessa pavimentato con ghiaino e, verso il fronte, sono presenti anche zone verdi piantumate con alberi e cespugli; il retro dove è posta l autorimessa non è caratterizzato da alcuna sistemazione in particolare. Il fronte su strada è delimitato da una recinzione in ferro su muretto in muratura; sono presenti i cancelli funzionanti manualmente; i lati del lotto sono delimitati da rete metallica; vista la presenza di numerose strutture in legno e muratura, vegetazione cresciuta spontaneamente e non governata da molto tempo, non è stato possibile eseguire un rilievo accurato del perimetro, se non per modeste porzioni, per cui ai fini della determinazione dell area esterna si è fatto riferimento alla superficie catastale del lotto. Da segnalare che la delimitazione del lotto verso la pubblica via ha inglobato il mappale 253 di categoria catastale aree di Enti Urbani e Promiscui ; l immobile non ha intestatari in quanto appartiene alla partita speciale suddetta. L abitazione in generale si sviluppa dal piano seminterrato, al piano terra e primo, oltre al sottotetto; i vani sono distribuiti come descritto Pag.12 di 21

13 precedentemente; l orientamento della porzione di fabbricato è da Sud- Ovest verso Nord-Est in senso orario. L altezza del piano seminterrato è pari a circa 2,20 ml al centro del voltino ; il piano terra ha altezza sotto travetto pari a circa 3,00 /3,05 ml ; il primo piano ha altezza di circa 2,70 ml il sottotetto ha altezza massima al colmo sotto travetto pari a circa 2,30 ml e minima da 0,50 a 1,00 ml. Le facciate dell edificio sono intonacate e non tinteggiate ( tranne i lati a nord-ovest e nord-est ) con particolari in mattoni faccia vista. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in muratura tradizionale con solai a struttura lignea o a voltino; il manto di copertura è in tegole marsigliesi. Finiture. L abitazione è pavimentata con legno laminato, ceramica ed anche massetto grezzo nelle parti in cui i lavori sono in corso; i wc presenti ed utilizzabili sono rivestiti nelle pareti e pavimentati con ceramica; le pareti sono intonacate e tinteggiate; gli infissi al piano terra per la parte abitata sono in legno mordenzato con vetro termophane; per il primo piano sono in legno verniciato con vetro semplice e per il sottotetto sono in alluminio con vetro termophane ; le porte interne sono in legno tamburato o anche verniciato; le chiusure esterne sono costituite da scuretti in legno alla veneziana di scarsa qualità e conservazione. Impianti. L abitazione ha impianto elettrico sottotraccia e non; è presente l impianto di riscaldamento con caldaia a parete sia al piano terra che al primo piano; al piano primo è presente anche un boiler elettrico posto nel bagno; la caldaia del primo piano fornisce il riscaldamento anche per il sottotetto, mentre la produzione di acqua calda ( per il sottotetto ) è Pag.13 di 21

14 assicurata da un altro boiler posto nel wc. Sia il primo piano che il sottotetto sono dotati di aria condizionata con split a parete. I corpi scaldanti al piano terra sono termosifoni in alluminio, al 1 piano sono parte in ghisa e parte in alluminio e nel sottotetto sono in alluminio. In estrema sintesi, la porzione di immobile ad uso abitativo si presenta in condizioni di manutenzione scarse, anche per i lavori tutt ora in corso e per l intenzionalità di realizzare, di fatto, tre cellule abitative; funzionalità rispetto alla destinazione specifica: buona ; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: buona; appetibilità complessiva dell immobile: buona se vista nell ottica di una ristrutturazione complessiva. L autorimessa è un fabbricato staccato da quello abitativo costruito sul retro; attualmente è un unico vano con accesso principale da sud-ovest. L altezza del vano è pari a circa 2,50 ml. Le facciate dell edificio sono intonacate e non tinteggiate; il portone di accesso è in legno i scarsa qualità così come tutti gli altri infissi presenti; la copertura è piana ; il manto non è individuabile in quanto coperto da teli in pvc, probabilmente posti in opera per evitare possibili infiltrazioni. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in muratura tradizionale con solaio difficilmente individuabile perché schermato da pannellatura in cartongesso. Finiture. L autorimessa è pavimentata con legno laminato; le pareti sono intonacate e tinteggiate. Pag.14 di 21

15 Impianti. L autorimessa ha impianto elettrico esterno. In estrema sintesi, la porzione di immobile ad uso autorimessa si presenta in condizioni di manutenzione scarse; funzionalità rispetto alla destinazione specifica: buona ; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: scarsa; appetibilità complessiva dell immobile: buona dal momento che rappresenta una pertinenza del fabbricato abitativo. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e Pag.15 di 21

16 perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; per il 25% la superficie delle cantine essendo comunicanti con i vani principali; per il 25% la superficie del sottotetto in quanto non comunicante con i vani principali con particolare attenzione per la superficie delle porzioni aventi altezza inferiore a 1,50 ml che non entra nel computo. per il 15% la superficie del terrazzo in quanto minore di 25 mq e non comunicante con i vani principali; per il 25% la superficie dell autorimessa; per il 10% la superficie dell area scoperta fino alla superficie dei vani principali e del 2% per la superficie eccedente; La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm 169{385 1 Appartamento p. T-1 85,42 1,00 85,42 Cantine p. S1 37,19 0,25 9,30 Sottotetto p.2 11,97 0,25 2,99 Terrazzop.2 6,40 0,15 0, Autorimessa p. T 29,24 0,25 7, e 2 Area scoperta 425,00 0,10 ( 85,42 ) 8,54 Pag.16 di 21

17 339,58 0,02 6,79 La superficie commerciale complessiva del bene oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 122,00. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa Pag.17 di 21

18 il 40%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato: casa indipendente di mq 224 con cantina, garage e giardino a Imola, classe dell immobile economica, libera, stato da ristrutturare offerta a ,00 (circa /mq 884,00); casa indipendente di mq 340 con cantina, garage e giardino a Imola viale Carducci, classe dell immobile di lusso, libera, stato da ristrutturare offerta a ,00 (circa /mq 1.118,00); Tali informazioni necessitano di un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2014: Imola Centro Storico Pag.18 di 21

19 Zona Zolino, abitazioni da ristrutturare, valore minimo /mq 800,00 valore massimo /mq 800,00 / 900,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 2 semestre 2014, Imola Zona Centro Storico / Zona Semicentrale via Casoni e altre, abitazioni di tipo economico con stato di manutenzione normale, valori medi /mq 1.300,00/1.500, ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Unità abitativa e autorimessa mq. 122,00 x /mq 900,00 = ,00 Detraendo il 40% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda VALORE DEL LOTTO 2: ,00 (eurosessantaseimila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di Pag.19 di 21

20 avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Cento 04 luglio 2015 IL C.T.U. Arch. Roberta Monti ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa catastale Foglio 142 Part. 2 e Visura Catasto Fabbricati Foglio 142 Part. 169 graffata 385 Sub 1 e Foglio 142 Part Planimetria catastale Foglio 142 Part. 169 graffata 385 Sub 1 4. Planimetria catastale Foglio 142 Part Atto di provenienza Notaio --- Rep. n Racc. n del Atto di provenienza Notaio --- Rep. n Racc. n del Estratto Cartografia RUE 8. Estratto Normativa RUE 9. Confronto fra Stato di fatto e Planimetria Catastale Unità Abitativa 10. Confronto fra Stato di fatto e Planimetria Catastale Autorimessa 11. Inquadramento territoriale 12. Documentazione fotografica 13. Contratto d Affitto Pag.20 di 21

21 14. Visura Catastale Foglio 142 Part Certificazione Energetica Pag.21 di 21