PERIZIA DI STIMA. Il sottoscritto MENEGUS Pietro, nato a Padova il , residente a Monselice (PD) in via Ghetto 1, domiciliato ai fini

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1 PERIZIA DI STIMA Il sottoscritto MENEGUS Pietro, nato a Padova il , residente a Monselice (PD) in via Ghetto 1, domiciliato ai fini della presente in Galleria Roma 10 ad Albignasego (PD), c.f. MNGPTR62S24G224Y i P.P.C. della Provincia di Padova al n , ha ricevuto incarico da l Dott. Raniero Mazzucato con studio in Albignasego, Galleria Roma 19, in qualità di Curatore Fallimentare del fallimento SO.GE.PA.srl n. 234/N2014, di redigere la seguente perizia di stima al fine di conoscere il valore venale a parcheggio coperto, realizzato in convenzione con il Comune ing concessione alla ditta SO.GE.PA. per la vendita di posti auto e attività di parcheggio pubblico a rotazione. Il sottoscritto ha provveduto ad esperire indagini catastali di Cittadella, rilevando quanto segue: A) DATI CATASTALI: Gli immobili oggetto di perizia sono co stituiti dai seguenti fabbricati, censiti al N.C.E.U. in Comune di Cittadella, sez. B, Foglio 23, particella 905, area urbana di mq 5.300,00; le unità immobiliari costituenti posti auto sono identificate con 9 al n. 177, con esclusione dei mappali riferiti alle unità cedute in diritto di proprietà superficiaria al Comune di Cittadella o a privati (tot. 38 posti auto). B) COMUNE DI CITTADELLA:

2 stato realizzato a seguito di una procedura concorsuale tipo project financing e successiva convenzione con il Comune di Cittadella, sottoscritta il giorno Il progetto esecutivo è stato presentato in data , approvato con delibera di G.C. in data , Permesso di Costruire n. 06P0245 in data I lavori sono stati iniziati in data e ultimati in data , e la richiesta di agibilità è stat a presentata in data ; il cer tificato di Collaudo tecnico - amministrativo è stato rilasciato in data La convenzione originaria è stata più volte integrata e modificata, con successivi atti, di seguito descritti: si accor dava, a fr onte della r ealizz copertura del parcheggio, un aumento del prezzo di vendita dei compenso dei maggiori lavori; Contratto Rep. N in data , in cui, tra ad eseguire i lavori di sistemazione e ripristino del solaio di copertura del fabbricato adibito ad archivio comunale, la possibilità di adibire 132 post i auto a parcheggio a rotazione; Contratto Rep. N in data , in cui, tra che, con delibera n. 256 del , concede alla

3 concessionaria la possibilità di vendita dei 132 posti auto adibiti a parcheggio a rotazione anche a soggetti diversi dai proprietari di unità immobiliari del centro storico interno alla cinta muraria e si precisa che le particelle catastali su cui insiste il fabbricato del parcheggio con annessi vani t ecnici e pertinenze, si intendono concessi in diritto di proprietà superficiaria anziché in diritto di superficie, come definito nelle precedenti convenzioni. C) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il complesso immobiliare si trova nel Centro Storico di Cittadella, ne di Porta Vicenza e del Municipio di Cittadella. È costituito da un volume interrato, su due piani, con rampa di accesso da via Indipendenza, con due ampi locali coperti destinati a parcheggio, realizzato in calcestruzzo armato per le strutture di fondazione e le pareti perimetrali, e struttura portante e solai in calcestruzzo prefabbricato. A ttualmente il primo livello sottostrada è adibito ai parcheggi ceduti in diritto di superficie (enti e privati), il secondo livello sottostrada è destinato al archivio, nella disponibilità del Comune di Cittadella e sono presenti vani tecnici (locale controllo accessi, sala pompe, vasca impianto antincendio, vasche per la raccolta e la laminazione delle acque meteoriche), dislocati ai vari livelli. Vi sono due gruppi scala dotati di ascensore, uno nelle vicinanze e (presso il Municipio), -est del parcheggio, accessibile da

4 Galleria Campo della Marta. Lungo i lati est e sud i due vani sono aperti su bocche di lupo che ne consentono la ventilazione. È presente un impianto antincendio di tipo Sulla copertura è stata reali in grado di ospitare spettacoli e rappresentazioni, con una gradinata in legno, la parte rimanente ha una finitura a prato, con percorsi perimetrali p avimentati in pietra naturale, serviti da un impianto di illuminazione pubblica. D) PROVENIENZA-STORICO I beni oggetto di stima sono pervenuti alla ditta SO.GE.PA. in realizzazione nel sottosuolo di parcheggi di pertinenza degli immobili della zona interna alla cinta muraria con cessione, del n. rep Prot. n. 762 del Comune di Cittadella, registrata a Cittadella il al n. 32 serie 1, trascritta alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bassano del Grappa il ai NN Reg. Gen. NN , integrata come già detto dai successivi atti, sopra richiamati. La convenzione interessava i seguenti mappali, catastalmente censiti al Comune di Cittadella, concessi in diritto di proprietà superficiaria: - N.C.T. Foglio 33 mapp. 868 di mq N.C.T. Foglio 33 mapp. 872 di mq N.C.T. Foglio 33 mapp. 873 (parte) di mq N.C.T. Foglio 33 mapp. 874 di mq 4.304

5 - N.C.E.U. Foglio B/23 mapp. 870 di mq 63 corrispondente al N.C.T. Foglio 33 mapp. 870 di mq 63 ente urbano. Allo stato attuale i riferimenti catastali, a seguito della realizzazione dei lavori e del successivo accatastamento, sono i seguenti: N.C.T. - Comune di Cittadella - N.C.T. Foglio 33 mapp. 891 di mq N.C.T. Foglio 33 mapp. 905 di mq N.C.T. Foglio 33 mapp. 906 di mq 75 N.C.E.U. Comune di Cittadella - N.C.E.U. Sez. B - Foglio 23 mapp. 891 sub N.C.E.U. Sez. B - Foglio 23 mapp. 905 sub da 9 a N.C.E.U. Sez. B - Foglio 23 mapp. 906 sub In seguito alla convenzione (art.4) sono stati ceduti al Comune di Cittadella n. 10 posti auto con i seguenti riferimenti catastali: N.C.E.U. Comune di Cittadella - N.C.E.U. Sez. B - Foglio 23 mapp. 891 sub Con atti di compravendita del diritto di proprietà superficiaria, di seguito descritti in dettaglio, sono stati ceduti a privati n. 2 8 posti auto, individuati dai seguenti riferimenti catastali: N.C.E.U. Comune di Cittadella Sez. B - Foglio 23 - Mapp. 905 sub 111 e 112; Notaio Eugenio Toscani di Cittadella, Rep. 454, del ;

6 - Mapp. 905 sub 130, 160, 162; Notaio Carlo Martucci di Padova, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 105; Notaio Paolo Carraretto di Cittadella, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 41, 42, 43, 44, 45, 88; Notaio Nicola Maffei di S. Martino di Lupari, Rep , del ; - Mapp. 906 sub 7; Notaio Nicola Maffei di S. Martino di Lupari, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 131, 132, 133, 158, 159, Notaio Nicola Maffei di S. Martino di Lupari, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 156, 157, Notaio Nicola Maffei di S. Martino di Lupari, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 113; Notaio Eugenio Toscani di Cittadella, Rep. 454, del ; - Mapp. 905 sub 167; Notaio Nicola Maffei di S. Martino di Lupari, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 163; Notaio Nicola Maffei di S. Martino di Lupari, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 46 e 87; Notaio Alessandro Todescan di Bassano del Grappa, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 171; Notaio Paolo Carraretto di Cittadella, Rep , del ; - Mapp. 905 sub 172 Notaio Paolo Carraretto di Cittadella, Rep , del ;

7 - Mapp. 905 sub 39, 40; Notaio Nicola Maffei di S. Martino di Lupari, Rep , del ; - Mapp. 906 sub 5, 6; Notaio Nicola Maffei di S. Martino di Lupari, Rep , del ; E) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI Sui beni oggetto di stima insitono le seguenti iscrizioni e trascrizioni: - Iscrizione presentata il al n. 30, n Reg. Gen, n Reg. Part., per poteca volontaria a garanzia di mutuo condizionato, durata anni 20, per la somma complessiva di euro ,00 di cui Euro ,00 di capitale, a favore della Banca Antonveneta spa, con sede in Padova, contro la società SO.GE.PA. srl con sede in S.Giorgio in Bosco (PD) C.F , per la quota della piena proprietà superficiaria dei beni sottodescritti: - Unità negoziale n. 1 costituita da: immobile n. 1, catasto terreni, Comune di Cittadella (PD), Fg. 33, Mapp. 868, cons. 4 are 44 centiare; immobile n. 2, catasto terreni, Comune di Cittadella (PD), Fg. 33, Mapp. 872, cons. 7 are 57 centiare; immobile n. 3, catasto terreni, Comune di Cittadella (PD), Fg. 33, Mapp. 874, cons. 43 are 4 centiare; immobile n. 4, catasto terreni, Comune di Cittadella (PD), Fg. 33, Mapp. 870, cons. 63 centiare; immobile n. 5, catasto fabbricati, Comune di Cittadella (PD), Sez. B, Fg. 23, Mapp. 870;

8 - Iscrizione presentata il al n. 46, n Reg. garanzia di mutuo condizionato, durata anni 20, per la somma complessiva di euro ,00 di cui Euro ,00 di capitale, a favore della Banca Antonveneta spa, con sede in Padova, contro la società SO.GE.PA. srl con sede in Cittadella (PD) C.F , per la quota della piena proprietà superficiaria dei beni sottodescritti: Unità negoziale n. 1 costituita da: immobile n. 1, catasto terreni, Comune di Cittadella (PD), Fg. 33, Mapp. 868, cons. 4 are 44 centiare; immobile n. 2, catasto terreni, Comune di Cittadella (PD), Fg. 33, Mapp. 872, cons. 7 are 57 centiare; immobile n. 3, catasto terreni, Comune di Cittadella (PD), Fg. 33, Mapp. 874, con s. 43 are 4 centiare; immobile n. 4, catasto terreni, Comune di Cittadella (PD), Fg. 33, Mapp. 870, cons. 63 centiare; immobile n. 5, catasto fabbricati, Comune di Cittadella (PD), Sez. B, Fg. 23, Mapp. 870; - Domanda di annotazione presentata il al n. 77, n Reg. Gen., n Reg.Part., per favore della Banca Antonveneta spa, con sede in Padova, contro la società SO.GE.PA. srl con sede in Cittadella (PD), C.F per i beni sottodescritti: Unità negoziale n. 1 costituita da: immobile n. 1, catasto fabbricati, Comune di Cittadella (PD), Sez. B, Fg. 23,

9 Mapp. 905, sub. 110, cons. 12 mq; catasto fabbricati, Comune di Cittadella (PD), Sez. B, Fg. 23, Mapp. 905, sub. 110, cons. 12 mq; catasto fabbricati, Comune di Cittadella (PD), Sez. B, Fg. 23, Mapp. 905, sub. 171, cons. 12 mq; catasto fabbricati, Comune di Cittadella (PD), Sez. B, Fg. 23, Mapp. 905, sub. 172, cons. 12 mq; - Iscrizione presentata il al n. 14, n Reg. G derivante da Decreto Ingiuntivo, per la somma complessiva di Euro ,00, di cui Euro ,87 in linea capitale, Euro 2.000,00 per interessi, Euro 6.232,13 per spese, a favore di Serif srl con sede in Paderno del Grappa (TV), contro la società SO.GE.PA. srl con sede in Cittadella (PD), C.F , con successiva Annotazione presentata il , n. - Iscrizione presentata il n. 6, n Reg. derivante da decreto ingiuntivo, per la somma complessiva di Euro ,00, di cui Euro 8.309,85 in linea capitale, a favore di Campana Robertino con sede in Vicenza, contro la società SO.GE.PA. srl con sede in Fontaniva (PD), C.F per la quota della piena proprietà superficiaria dei beni sottodescritti (v. ispezione ipotecaria agli atti);

10 - Trascrizione presentata il , n. 19, n Reg. Gen, n Reg. Part., per entenza dichiarativa, presentata dal Curatore fallimentare dott. Raniero Mazzucato, di Albignasego (PD), Galleria Roma IN LIQUIDAZIONE, con sede a Carmignano di Brenta (PD), C.F negoziale n. 1 per la quota di 1/1 per il diritto di Proprietà Superficiaria quota di 45497/ per il diritto di Proprietà Superficiaria, per il diritto di Superficie (vedi ispezione ipotecaria agli atti). F) VALORE DEGLI IMMOBILI nelle attuali condizioni di conservazione, e nell e attuali condizioni di mercato; al fine di procedere alla stima si sono fatte le seguenti considerazioni: a) documenti di collaudo tecnico -amministrativo, am monta ad un importo complessivo per lavori, spese tecniche, oneri fiscali e previdenziali di circa Euro ,00 per la realizzazione di circa 342 posti auto coperti, completi di aree di manovra, vani tecnici e locali accessori; si determin a così un costo di costruzione unitario, per posto auto, di circa Euro ,00;

11 b) Nella convenzione sottoscritta con il Comune di Cittadella rezzo di vendita per il singolo e complessivo di Euro ,92; successivamente con atto n in data il prezzo di vendita veniva aumentato ad Euro ,77 oltre all IVA di legge, per un importo complessivo di Euro ,12. c) Il valore di mercato degli immobili situati nel Centro Storico di Cittadella, è di circa 2.200,00 Euro al mq, per immobili in buono stato di conser vazione, poiché il parcheggio è stato realizzato per fornire posti auto coperti alle abitazioni soggette ad interventi di ristrutturazione che richiedano la dotazione di posti auto secondo le normative vigenti, si ritiene di considerare come parametro di riferimento per la stima, anche il costo equivalente di un posto auto coperto realizzato : per un ingombro di circa 14 mq, al costo medio di Euro 2.200,00 al mq, si determina un ,00; d) Si ritiene tuttavia di valutare due elementi che possono influire sul valore di mercato dei posti auto, uno legato alla tipologia del diritto che si ottiene, diritto di proprietà superficiaria per una durata di anni 90, alle caratteristiche del servizio: il posto auto è aperto, in luogo accessibile ancorchè telesorvegliato e richiede comunque per ratteristiche giustificano a

12 nostro parere, una riduzione di valutazione almeno del 10%, rispetto ad un e) Si ritiene infine di applicare due ulteriori coefficienti di del 5%, ed alla condizione di stagnazione del mercato immobiliare, che anche nel Centro Storico di Cittadella ha di fatto bloccato le attività edilizie, e conseguentemente le vendite dei posti auto coperti, applicando una ulteriore riduzione del 15%; f) Si giunge pertanto alla determinazione del valore venale secondo i seguenti parametri: Valore del posto auto al mq: Euro 2.200,00 Superficie del posto auto: mq 12,00 Valore del singolo posto auto: Euro ,00 Detrazione per proprietà/distanza: ( -10%) Euro 2.640,00 Detrazione per vetustà (-5%): - Euro 1.320,00 Detrazione per andamento mercato (- 10%): - Euro 3.960,00 Valore del posto auto corretto: Euro ,00 Posti auto disponibili per la vendita: n. 304 Va ,00= Euro , ,00 (Eurocinquemilioni seicentomila/00). Albignasego, 30 gennaio 2015 Il tecnico Arch. Pietro MENEGUS

13 ALLEGATI: a) Documentazione fotografica dei luoghi b) Estratto di mappa NCT, mapp. 891,905, 906 c) Planimetrie fabbricati N.C.E.U., Sez. B, Fg. 23, Mapp. 891, sub 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 d) Planimetrie fabbricati N.C.E.U., Sez. B, Fg. 23, Mapp. 905, sub da 9 a 177 e) Planimetrie fabbricati N.C.E.U., Sez. B, Fg. 23, Mapp. 90 6, sub 1, 2, 5, 6, 7, 8 f) Certificato di agibilità n. 059/2010 del del Comune di Cittadella ( PD) g) In fascicolo a parte: copia delle ispezioni ipotecarie eseguite in data 30/01/2015

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