TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 1077/2015

Transcript

1 Espropriazioni immobiliari N. 1077/2015 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1077/2015 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Luca Fuzio CUSTODE: Dott.ssa Denise Mapelli CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 25/01/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Arch. Francesco Nicola Scamuzzi CF:SCMFNC71R07F918S con studio in ARCORE (MB) Via Keplero 5 telefono: f.scamuzzi@virgilio.it PEC: francesco.scamuzzi@archiworldpec.it Pagina 1 di 11

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1077/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A negozio a SESTO SAN GIOVANNI Via Risorgimento 216, quartiere Rondò, della superficie commerciale di 148,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) locale ad uso negozio a sette luci al piano terra, con annesso vano ad uso deposito al piano seminterrato, collegato da scala interna; spazio piloty al piano terreno senza permanenza di persone. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1, ha un'altezza interna di 3,80 ca..identificazione catastale: foglio 18 particella 326 sub. 701 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 11, consistenza 148 mq, rendita 7.116,16 Euro, indirizzo catastale: via Risorgimento 56, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 09/11/ inserimento in visura dei dati di superficie. Coerenze: da nord in senso orario: passaggio comune, particella 327, particella 196, via Risorgimento. L'intero edificio sviluppa 7 piani, 5 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 deposito commerciale, composto da due locali e ripostiglio, sviluppa una superficie commerciale di 34,00 Mq. Identificazione catastale: come locale ad uso negozio. Coerenze, da nord in senso orario: deposito al sub 702, enti comuni, passo carraio comune, proprietà di terzi, mapp 198, Via Risorgimento. N.B. : la consistenza del locale accessorio è stata conteggiata al 50% in quanto direttamente collegata al locale principale. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 148,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 34,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 25/01/2017 Pagina 2 di 11

3 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 6+6, stipulato il 11/12/2007, con scadenza il 30/11/2013, registrato il 17/12/2007 a Sesto San Giovanni ai nn (il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento), con l'importo dichiarato di ,00 (tale importo comprende anche l'affitto di un'altra unità immobiliare qui non pignorata). 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria annotata, stipulata il 27/03/1996 a firma del Notaio Antonio Marsala ai nn /3822 di repertorio, iscritta il 03/04/1996 a Milano 2 ai nn /5167, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da contratto di mutuo. Importo ipoteca: lire Importo capitale: lire Durata ipoteca: 10 anni. Si precisa che a margine della formalità risultano: -atto in data 16/02/1998 rep 15703/4968 Notaio Antonio Marsala (annotato in data 27/01/2004 ai nn. 8911/1690) portante frazionamento in quote dell'ipoteca e precisamente: lotto n. 3 lire e lire (mappale 326/2); lotto n. 4 lire e lire (mappale 326/17) - atto in data 21/06/2000 rep /6644 Notaio antonio Marsala (annotato in data 17/06/2005 ai nn /21627) portante svincolo anche dell'unità immobiliare all'originario mappale 326/17. ipoteca volontaria attiva, stipulata il 19/12/2003 a firma del Notaio Antonio Marsala ai nn /8511 di repertorio, iscritta il 30/12/2003 a Milano 2 ai nn /41913, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da contratto di mutuo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 15 anni ipoteca giudiziale, emessa il 16/04/2014 dal Tribunale di Torre Annunziata ai nn. 469 di repertorio, iscritta il 28/05/2014 a Milano 2 ai nn /7520, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: , Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento in data 21/07/2015 a firma del Tribunale di Monza ai nn di repertorio, trascritto il 09/12/2015 a Milano 2 ai nn /79343, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili. Pagina 3 di 11

4 Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,00 Millesimi condominiali: 64,93 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 11/12/2007), con atto stipulato il 11/12/2007 a firma del Notaio Antonio Marsala ai nn /10699 di repertorio, trascritto il 21/12/2007 a Milano 2 ai nn / Acquisto da Best Italian Style 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 15/01/1995 fino al 13/12/2004), con atto stipulato il 15/01/1995 a firma del Notaio Antonio Marsala ai nn /3657 di repertorio, trascritto il 19/01/1996 a Milano 2 ai nn. 5811/4467. Acquisto da Giuseppe Arduini per la quota di 4/8 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 13/12/2004 fino al 11/12/2007), con atto stipulato il 13/12/2004 a firma del Notaio Antonio Marsala ai nn /9137 di repertorio, registrato il 27/12/2004 a Monza 2 ai nn /1T, trascritto il 27/12/2004 a Milano 2 ai nn / Acquisto da Facma Srl 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 19/95 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di due edifici, presentata il 17/07/1995 con il n /1743 di protocollo, rilasciata il 27/07/1995, agibilità non ancora rilasciata Comunicazione opere interne (Art.26 L 28/2/85 N.47) N. 5819, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di formazione di servizio igienico, di arredi fissi e rinnovo impianti tecnologici., presentata il 16/12/2002 con il n di protocollo, agibilità non ancora rilasciata 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Pagina 4 di 11

5 PGT - piano di governo del territorio vigente in forza di delibera del Consiglio Comunale n. 32 del 16/07/2009, l'immobile ricade in zona "ambito consolidato prevalentemente residenziale". Norme tecniche di attuazione ed indici: NTA art. 14. Parametri urbanistici ed edilizi: vedere allegato "estratti urbanistici". 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA (normativa di riferimento: Regolamento Locale d'igiene e Regolamento Edilizio) L'immobile risulta conforme, ai sensi dei predetti regolamenti, si rileva tuttavia che non risulta rilasciata l'agibilità dello stabile CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: diversità nei tavolati divisori interni dei locali al piano interrato Le difformità sono regolarizzabili mediante: variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: tecnico + diritti:.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 15 giorni 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: difformità al piano interrato nella distribuzione dei tavolati e anche modifica a livello della suddivisione tra unità immobiliari ad uso deposito (stessa proprietà). (normativa di riferimento: PGT Sesto san Giovanni, Legge Regionale 12/05 s.m.i., DPR 380/01 s.m.i.) Le difformità sono regolarizzabili mediante: CILA in sanatoria (art. 6, comma 5 del DPR n. 380/2001). L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: sanzione:.1.000,00 spese tecniche + diritti segreteria:.1.400,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 30 giorni 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SESTO SAN GIOVANNI VIA RISORGIMENTO 216, QUARTIERE RONDÒ NEGOZIO DI CUI AL PUNTO A negozio a SESTO SAN GIOVANNI Via Risorgimento 216, quartiere Rondò, della superficie Pagina 5 di 11

6 commerciale di 148,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) locale ad uso negozio a sette luci al piano terra, con annesso vano ad uso deposito al piano seminterrato, collegato da scala interna; spazio piloty al piano terreno senza permanenza di persone. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-S1, ha un'altezza interna di 3,80 ca..identificazione catastale: foglio 18 particella 326 sub. 701 (catasto fabbricati), categoria C/1, classe 11, consistenza 148 mq, rendita 7.116,16 Euro, indirizzo catastale: via Risorgimento 56, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da variazione del 09/11/ inserimento in visura dei dati di superficie. Coerenze: da nord in senso orario: passaggio comune, particella 327, particella 196, via Risorgimento. L'intero edificio sviluppa 7 piani, 5 piani fuori terra, 2 piano interrato. Immobile costruito nel vista esterna dello stabile dalla Via Risorgimento - affaccio secondario del negozio vista esterna dalla galleria interna allo stabile - affaccio principale del negozio e ingresso al medesimo vista interna del negozio DESCRIZIONE DELLA ZONA Pagina 6 di 11

7 I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI asilo nido biblioteca campo da tennis campo da calcio centro commerciale centro sportivo cinema farmacie municipio musei negozi al dettaglio ospedale palestra parco giochi palazzetto dello sport piscina polizia scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore scuola media superiore spazi verde supermercato teatro al di sotto della media mediocre mediocre COLLEGAMENTI ferrovia distante 0,50 km ca. metropolitana distante 0,50 km ca. autobus distante 0,15 km ca. autostrada distante 2,00 km ca. tangenziale distante 2,00 km ca. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: Pagina 7 di 11

8 stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: locale ad uso negozio a sette luci al piano terra, con annesso vano ad uso deposito al piano seminterrato, collegato da scala interna. La palazzina di cui fa parte il negozio è uno stabile di recente costruzione (1998), di buon livello architettonico ed in buone condizioni di manutenzione e d'uso, il posizionamento urbano è centrale e quindi ottimo per un'attività commerciale, e si rileva anche la notevole prossimità ai servizi di trasporto pubblico (ferrovia, metropolitana, autobus). Il negozio ha affaccio principale ed accesso da una galleria interna, e affaccio secondario sulla via Risorgimento. Il locale è ampio, arioso e luminoso, ed è collegato da scala interna a locali di deposito posti al piano interrato. L'arredo interno è stato realizzato in modo funzionale all'uso di negozio di abbigliamento con pannellature, pareti, scaffalature e decori in cartongesso, opere comunque facilmente rimovibili qualora si volesse adattare il locale ad usi commerciali diversi. I locali deposito al piano interrato hanno anche accesso dalle parti comuni dell'edificio (corsello autorimessa). Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: vetrine realizzate in alluminio e vetro infissi interni: singola anta a battente realizzati in legno tamburato manto di copertura: realizzato in laterizio con coibentazione probabile, ma non verificabile pareti esterne: costruite in laterizio con coibentazione probabile, non verificabile; il rivestimento è realizzato con mattoni faccia a vista e intonaco di cemento negli sfondati pavimentazione esterna: realizzata in porfido pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica plafoni: realizzati in stabilitura e con controsoffitti in cartongesso portone di ingresso: porta/vetrata a singola anta a battente realizzata in alluminio e vetro rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento rivestimento interno: nel servizio igienico realizzato in piastrelle di ceramica scale: interna con rivestimento in piastrelle di gres Degli Impianti: antenna collettiva: rettilinea, conformità: conforme condizionamento: multi split con alimentazione elettrica, conformità: conforme. raffrescamento estivo Pagina 8 di 11

9 elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: conforme fognatura: a reti separate, la rete di smaltimento è realizzata con tubi in PVC, recapito in fognatura comunale, conformità: conforme gas: fuori traccia con alimentazione a metano, conformità: conforme idrico: sottotraccia con alimentazione da acquedotto comunale, la rete di distribuzione è realizzata con tubi in polipropilene, conformità: conforme telefonico: sottotraccia; solo predisposizione impianto termico: autonomo con alimentazione a metano, i diffusori sono termosifoni in alluminio, conformità: conforme Delle Strutture: balconi: costruiti in c.a copertura: a falde costruita in c.a fondazioni: dirette tradizionali costruite in c.a scale interne: a rampe parallele realizzate in c.a solai: latero-cemento strutture verticali: costruite in c.a travi: costruite in c.a CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale negozio 148,00 x 100 % = 148,00 Totale: 148,00 148,00 ACCESSORI: deposito commerciale, composto da due locali e ripostiglio, sviluppa una superficie commerciale di 34,00 Mq. Identificazione catastale: come locale ad uso negozio. Coerenze, da nord in senso orario: deposito al sub 702, enti comuni, passo carraio comune, proprietà di terzi, mapp 198, Via Risorgimento. N.B. : la consistenza del locale accessorio è stata conteggiata al 50% in quanto direttamente collegata al locale principale. Pagina 9 di 11

10 locale deposito al piano interrato locale deposito al piano interrato VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 148,00 x 1.850,00 = ,00 Valore superficie accessori: 34,00 x 1.850,00 = , ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: metodo sintetico comparativo basato su valori di mercato desunti da compravendita di beni simili avvenute di recente in loco ed adattati alla situazione specifica. In positivo si è tenuto conto dell'ottimo posizionamento urbano per un'attività commerciale, della presenza di locali di deposito direttamente collegati da scala interna e dotati di accesso anche dalle parti comuni condominiali, e della buona qualità architettonica dello stabile. In negativo si segnala solo il persistere del trend negativo del mercato immobiliare, che però è abbastanza ridotto per immobili posizionati su un' area centrale così ottimamente servita e caratterizzata da notevole prossimità a servizi di trasporto pubblico importanti come ferrovia e metropolitana. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Sesto San Giovanni, agenzie: Gabetti, osservatori del mercato immobiliare OMI: banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia del Territorio; Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia, edito da TEMA S.C.p.A. II semestre 2015, ed inoltre: professionisti locali DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; Pagina 10 di 11

11 le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A negozio 148,00 34, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 25/01/2017 il tecnico incaricato Arch. Francesco Nicola Scamuzzi Pagina 11 di 11